论解决香港居民住房问题

文／金李、谌江瑞、杨招军 南方科技大学商学院 广东深圳 518055

引言：

城市化发展过程中，住房紧缺问题是每个大城市必须面对和解决的重大问题。香港作为常住人口750 万左右的城市，其人均住宅面积远低于亚洲其他大城市的水平。香港人口住房需求与住房供给之间的矛盾特别突出。

根据参考文献[1]，香港实行保障房制度。香港保障房体系以公屋（即公租房) 为主、以居屋 (经济适用房) 为辅。香港地少人多，为解决低收入群体住房问题，香港特区政府采取免费或低价划地、拨出资本与低息贷款等措施支持公屋建设，并成立房委会、房协负责公 屋的建设及分配，同时制定相对完善的公屋申请与退出机制。但公屋也因排队时间长、居住条件差而存在一定的局限性。

文[2]从孙中山先生“众人之事”的政治定义出发，认为“房价问题已有了政治含义”、“房价是一个经济问题但具有很强的政治含义。”文[3]通过对2010 年广州住房调查数据和事件史模型研究发现住房市场化改革的“差序格局”和差异化改革策略，使住房获得具有明显的时期效应和世代效应。文[4]强调由于住房具有复杂商品、空间固定，价格贵，使用周期长和生活必需品的特性共同决定了住房市场交易成本很高的特性。文[5]认为“住房问题并不是一个能单独加以解决的问题，相反它是一般贫困问题的一个部分，而且也只有通过收入的普遍提高方能逐步解决。”文[6]研究了深圳公共住房供给的制度演进、现实困境与优化路径。文[7]以公共住房为着眼点,通过总结公共住房的国际经验、反思深圳公共住房制度改革的政策含义,对深圳公共住房制度改革从“先试先行”向“先行示范”跨越进行研究和展望。文[8]基于北京、上海、深圳共有产权住房政策，给出相应的建议与对策。文[9]提出深圳需要构建商品住房和公共住房并存的“新二元结构”的超大城市住房供应体系。

国内外关于住房问题的研究主要集中于对于住房这一特殊商品的定义和分析，政府是否应该干预住房市场，政府参与住房分配时应如何参与，以及针对政府制定政策的分析与建议。尽管香港近年推出了一系列政策举措，香港面临的住房紧缺问题仍然严重，尤其是占香港居民人口大多数的中低收入人群的住房需求仍未得到充分保障。

在中美博弈的百年之未有大变局下，香港作为中国大陆与西方世界的桥梁，受到了巨大冲击。一方面，香港的金融、贸易受到影响，部分转移至新加坡。另一方面，香港过度依赖房地产经济，导致社会贫富分化严重，从而加剧社会矛盾。香港拥有资本和科技优势，大湾区拥有市场优势，所以有必要进一步促进香港与内地大湾区在经济和文化上的融合。

本文基于香港和粤港澳大湾区深度融合的契机，提出通过香港居民移居粤港澳大湾区近港区域（以下简称内陆大湾区），解决香港居民住房问题的新方案。简单来说，香港政府利用本身公租房的一部分预算，在内陆大湾区投资建设公租房及其配套设施，同时内陆当地政府给予一定的政策优惠，辅以资产证券化手段吸收社会资本，解决住房建设资金不足问题。

本文方案能有效解决香港低收入居民住房问题，为香港稳定和持续繁荣提供坚实基础。本文也能推动香港在内地大湾区更多的投资，带来更多的消费，带动内地大湾区的经济发展。这一举措符合党和政府关于粤港澳大湾区协同发展、优势互补的战略布局，能够有效加速促进香港与内陆大湾区更加深度地融合，带动其他领域实现社会整体利益和各个地区利益的帕累托改进。

本文以下从这一方案的可行性分析、优势、具体举措、存在的挑战等几个方面分别加以论述。

1.可行性分析

我们知道，类似的深汕合作区模式，以及以前澳门大学因土地不足，租用珠海市横琴岛土地扩展校区，成功实现了两地互利双赢。本文方案是这些合作模式的延伸，具有良好的实践基础。根据《环球时报》邢晓婧2023-03-13 的报道，与本方案类似，第十四届全国人大代表、香港工联会会长、香港代表团副团长吴秋北在两会期间，建议允许香港政府在大湾区等内地城市购买闲置的商品房作为香港公共房屋。本文方案与这一建议一脉相承，但更能够从根本上解决香港居民的住房问题。

1.1 前提假设

根据香港政府网站信息，香港在2022 年年中约有735 万人口。我们做一个假设，十年有100 万人移居到内陆大湾区，平均每年10 万人。当然这只是假设，最后是香港居民自行决定是否愿意移居。

移居初期，许多香港居民生活在内陆，但工作仍然在香港。随着时间推移，居民可能会逐渐适应在内陆生活和工作，从而真正实现了两地的深度融合。

内陆大湾区有9 个城市，不是每个城市都适合香港居民居住，需要限定一小时生活圈，即坐高铁或者坐船能够一小时到达中环或者九龙。所以内陆大湾区的目标城市限定范围在深圳、广州、珠海、东莞和惠州这5 个城市。

1.2 香港居民公屋的供求分析和性价比分析

目前香港有750 万人口，其中200 万人口属于低收入人群，住在政府的公屋。第一，香港的公租房供不应求。公租房2.5 万套，能解决7.5 万人的住房，但远远无法满足200 万低收入人口的需求。第二，内陆大湾区房价远低于香港。香港寸土寸金，房价均价15.6 万元/平米。而内陆大湾区房价较低，深圳6 万/平米，广州3 万/平米，东莞3 万/平米，珠海2 万/平米，惠州平均1 万/平米。所以，香港住房开支的17%，可以安置40%的人口。目前香港每年供房2.5 万套，假设香港政府在惠州购买1 万套，占比40%的房屋。当然，如果香港政府与内陆政府协商，可以以低于市场价达成房地产交易。

所以，建议香港政府将购买廉价房屋的30%费用，在内地大湾区购买投资房产和配套设施，一方面能解决供不应求的问题，另外也能极大降低香港政府的安置成本。

1.3 内陆大湾区的人口冲击分析

5 个内陆大湾区城市的人口数量，过去十年平均每年净增大概200 万人。假设香港每年10 万人定居，相当于每年新增人口的5%，也是完全可以接受的。尤其是这两年新增城镇人口放慢了，所以留出更多的余地来从香港转移人口。

2.本文方案的优势

本文提出的用香港公租房的一部分预算，在内陆大湾区投资建设公租房及其配套设施的新方案，具有一系列独特的优势。

2.1 对香港好处

2.1.1 解决香港的民生问题

政策建议的主要对象，是香港买不起房、居住条件极为恶劣、收入和财富规模最低的100 万人口。这个政策不仅能为香港提供保障兜底，缓解香港原住民的住房压力，也能解决香港社会张力问题，为解决香港整体的问题提供前提条件。

2.1.2 改善香港部分居民的居住条件

香港公租房户均不到40 平米，假设每户3 人，人均13 平米，而且条件极差。如果在内陆大湾区，即使每户60 平米，也极大改善了生活质量。缺点就是上下班的交通成本，所以可能还需要香港政府在交通方面再做一些补贴。

2.1.3 促进香港居民在大陆就业

随着时间转移，有部分香港低端人口在大湾区内地城市可以找到更适合自己发展的工作，比如开花店，开餐馆，或者加入当地的一些其他工作。

2.2 对大湾区好处

2.2.1 促进大湾区房地产消费不足的问题

2023 年5 月，惠州一手住房普遍打折7-8 折，甚至有楼盘打4.8 折，惠州政府称这是市场行为，不会干预。同样，截止5 月中旬，深圳累计推出40 个新楼盘，14951套住宅，单整体网签率不到3.5 成。房价下跌、房地产销售量不足，也是内陆大湾区当前面临的重大问题。这一趋势表明，香港与内陆大湾区的住房价格差距有扩大的趋势。显然，住房差价越大，协商者的剩余价值（negotiator’s surplus）越大，本文提出的方案就越有价值。

假设香港每年10 万人移居内陆大湾区，居住面积达到大陆城镇平均居住面积40 平方米，那么每年就有400万平米的需求。在一小时生活圈的五个城市内，每年销售面积大概3400 万平方米，相当于增加了当地12%的住房需求。

2.2.2 促进大湾区当地的经济活动

本文政策建议也能拉动内需、促进内地大湾区的经济发展。当前经济发展的一个重要短板是内需不足，若实施这一方案，则这一问题可以得到很大的缓解。例如，香港政府要为这些原住民提供各种基本的生活便利，需要投资一些配套资源，比如教育、医疗、商场等设施，以及这些投资的巨大辐射、带动效应，不仅能提升、激发当地的经济活力，香港的投资也必然会惠及内陆大湾区居民、乃至全国老百姓。

2.3 政治上的好处

促进双方深度合作与交流：

未来可以进一步促进香港政府、企业和家庭个人在内陆的生活、工作和投资建设。起步可以由香港政府引导，后续更多引入市场的力量，加大两地的合作和交流。未来甚至内陆大湾区的居民也可以随时方便在香港工作。

本文政策建议能促进香港和大湾区融合，提升内地大湾区和香港的高度的经济、政治和文化融合。需要注意的是，这些融合一定要以市场化的方式，以政府提供资源引导的方式进行，不能是政府强迫的，也不能是运动式的。

3.具体举措

基本原则是借鉴以往经验，依靠政府出台政策、政府提供引导资金、再加以企业市场化运作和金融创新支持（资产证券化）相结合，在小范围试点，再逐步铺开的方法。

3.1 对香港政府的政策建议

3.1.1 福利迁移，为香港低收入群体提供新选项

以往，香港政府为最低收入群体提供廉租房、公租房的福利，现在可考虑为他们提供二选一的机会。低收入者可以在香港排队来等待本地的公房，也可选择内地大湾区内的公房。

建房数量取决于具体的批量需求。由香港的最低收入居民每年向香港政府投标，达到一定规模，香港政府则批量规划新建房屋。由于投标人只是把香港的住房优惠福利转移到内地来使用，投标人无需支付额外费用。

3.1.2 保留在内地大湾区生活工作的香港居民之福利

借鉴深汕合作区的模式，这些移居到内地的香港人，享有所有的香港居民应有的权利。在内地大湾区居住的香港居民依然可以享受到香港的社会福利，比如随时回香港享受免费医疗服务。随着交通和信息网络的日益发达，生活在内地大湾区的香港居民感受到的不利因素越来越小，而有利因素不断积累。人们在享受宽敞、廉价住房的同时，同样享受到香港的各种社会福利。

3.1.3 为香港居民提供买房机会

香港特区政府以团购的方式获取较低价格的批量房屋，使香港困难群体得以以低于市场价的价格实现“住房梦”。但是，为了消除投机行为，在转让获利方面需要有一定限制。

3.2 对内地政府的政策建议

3.2.1 内陆大湾区以招商引资的态度迎来香港居民

香港居民进入内陆大湾区工作，将会拉动内陆大湾区房地产需求、刺激当地消费和经济活动，这是互利双赢的事情。所以两地政府可以进行充分沟通，内陆政府给予税收减免等优惠政策，同时中央政府也可以给予一笔补贴专项资金，从而降低公租房的成本价格，这不仅吸引香港低收入居民，同时也吸引更多能人志士来粤工作。

3.2.2 加强基础设施投入和软环境建设

对于香港居民来说，在内地大湾区生活的许多成本会降低，但是他们的粤港之间通勤时间会增加，此外看病和上学也没有在香港那样方便。

对此，一方面要使高铁更加的便捷，特别是打通从香港各个地方直接到惠州的高铁，并且能够提速。高铁投资属于重资产投资，其巨额成本可以通过长期的方式来进行30-50 年分摊。

另一方面，增加医疗和教育的基础建设和资源供给，提高内地大湾区的生活吸引力。实际上这也是一种招商引资方式。

上述资金来源可以通过以政府资金为引导，以房地产未来收益流为底层资产发行资产支持证券化产品[10]，吸收民间外部资本：一方面解决基础设施投入和软环境建设的资金来源问题；另一方面，为民间资本提供高收益低风险的投资回报。这种融资模式类似不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）模式。后者是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[11]。

4.存在的挑战

4.1 生活差异的挑战

对于移居到内地大湾区的香港居民来说，他们的总体的生活成本、时间成本是否降低，整体生活质量是否有效提升，也是有待商榷的。未来如果香港居民在内地工作，低端行业的两地收入差距较大，也不一定有足够的吸引力。

在内地消费，物价可能更低廉，但是小孩上学可能不方便，并且医保没有完全打通之前看病也不方便，所以教育和医疗是需要考虑的问题。另外每天要花一个小时在上班的路上，可能也是不小障碍。

4.2 文化差异的挑战

现在很多香港有钱人来大湾区投资开公司，但大部分人仍然选择在香港生活。其实这部分人在深圳本身买得起房，而且在深圳的生活成本远远比香港低，这是当下的市场行为。

究其原因主要是文化差异。第一，是两地一直以来接收的信息方式也不同，香港喜欢看TVB、YouTube 等，大家对事情的看法和观点不一致。第二，政府和社会的关系不太相同，香港是小政府大市场，香港民众对政府缺少敬畏之心。比如，香港全面核酸，推行了3 次都无法实现，尽管明显是政府为民服务的好事情。第三，是语言习惯的不同，让两地人们的沟通可能有所戒备。

香港和内地政府可能不太容易安排整个过程，这涉及了大量的基建、交通、医疗、教育、房地产投资等，万一最后香港居民不愿意住，或者居住后又反悔了，可能造成大量的资源浪费。如果不是需求推动型的政策，可能会造成产能过剩。

所以建议先从小范围试点开始。如果方案设计的好，许多人自然会选择到内陆大湾区工作和生活。

4.3 香港作为中西方桥梁的挑战

香港作为中国和西方的桥梁，一方面需要融入内陆，另一方面也需要融入西方。香港和大陆之间，和而不同。如何平衡之间的关系是不小的挑战。

国内许多发达城市也大力度对外开放，比如上海、深圳、广州、杭州、苏州等，但香港仍然有大量优势，原因就是香港更融入西方。如果香港人迁移到大陆，香港优势的利用率可能会降低，西方可能不太愿意在香港交流与合作。

面对上述挑战，本文前面的论述已经给出了一些应对办法，包括对香港政府和内地政府的一些建议，在此不再赘述。

总的来说，只要遵循政府引导和市场化运作方式，充分利用技术进步，设计各方受益的制度和法规，就一定可以妥善地解决这些在创新过程中产生出来的新问题、新挑战，从而惠及粤港澳大湾区全体人民。同时，还可以通过本文方案的实施，不断积累经验，为解决其他大城市的住房问题提供新的解决思路和应用范例。

结语：

住房问题是系统性问题。要从一个均衡跃迁到另一个均衡，不能小修小补，要有统筹规划和顶层设计，有序处置风险，做到总体可控。抑制房价暴涨同时要管控房价暴跌风险。确保精准施策，避免误伤。要充分预见并前瞻处置政策执行中和之后的问题，防止半途而废。至少包括以下方面：一是大量民间财富要稳妥有序地转移到金融资产。二是提供替代房地产业的下行期经济稳定器。三是提供替代土地财政措施，解决地方财政平衡问题。四是打破房价刚兑预期后要防范房价暴跌。五是增大优质教育医疗资源供给并改善分配不均问题。还要考虑其他因素，比如贸易战突然加剧，国际局势突然动荡，疫情重新爆发等等。

要解决住房问题，需要加强系统顶层设计，多部门协同推进。住建部门需要在规划中前瞻性解决好人地错配问题。教育医疗部门要改善城市基础性教育医疗资源投放。财政税收部门要研究机制，保证炒房不赚钱。金融监管部门要研究解决化解房地产金融属性之后未来民间财富储值手段，也要设置合理的房价暴跌保障机制，并且研究有力措施抑制房地产过度融资。另外要研判全球流动性收缩可能，避免房地产问题成为未来应对输入型金融危机的投鼠忌器的人质。社保医保部门要加强研究解决老有所养的问题，改变居民以房养老的不切实际想法，代之以用金融手段养老。国家要研究好其他的经济稳定器，从而不过度依赖房地产拉动。中央要解决地方政府财力和责任不匹配的问题，减轻对土地财政依赖。只有多部门协调，打好政策组合拳，才能做到平稳有序推进，不半途而废。

房地产调控要注意外部环境相互影响。在中美摩擦长期化、复杂化、深入化之下，房地产可能成为未来应对外部环境巨变的调控政策的变相“人质”。从外部环境看，现在仍是政策机遇期。美国仍在修复期，其货币政策近期不会重大反转。这带来相对充沛的国际流动性环境，避免了改革过程中流动性快速收紧带来国内资产价格剧烈振荡。但是美国修复速度在加快，缓过劲来可能只要两三年。

香港地区是我国国际化窗口，其房价长期处于高位，成为影响居民幸福水平的最大障碍，是香港发展的瓶颈问题：住房问题解决了，必将进一步极大地提升香港的国际地位。与其他基础商品一样，香港房价是由住房供求关系决定的，要改变这一状况，根本的方法是改变住房的外部条件，进而改变供求关系。

本文提出“香港政府利用本身公租房的一部分预算，在内陆大湾区投资建设公租房及其配套设施，用以解决部分香港居民的住房问题”的方案，可以极大地增加香港住房的供给，不仅可以解决香港居民的“居者有其房”的问题，而且可以降低全体香港居民的住房成本，以及借助资产证券化的融资手段，激发、带动、辐射形成内陆大湾区的强大经济活力，真正实现粤港澳大湾区各个城市的深度融合，实现社会整体福利的巨大提升。