旅游房地产企业财务风险管理与控制

蒋丽琴

摘要：随着房地产行业进入到住宅竞争加剧的行业整合时期，房地产企业纷纷向产业嫁接类地产项目转型。乘着旅游产业复苏的东风，旅游房地产项目建设也迎来了一波向上的浪潮。本文通过对新兴旅游房地产企业的财务风险进行识别分析，并分别从筹资、经营等方面提出财务风险管理与控制的措施，以此来提升企业领导者对财务风险防范的重视。

关键词：旅游房地产；财务风险；管理；控制

一、引言

随着社会的发展，人民生活水平提高，旅游业得到了蓬勃发展，人们对旅游度假的需求不断增加，各种短途游，亲子假期游，为各地的经济发展带来显著发展，带动了大批社会关联人员就业。我国房地产行业近几年处于竞争日趋激烈、变革整合加速阶段。许多房地产企业纷纷向产业嫁接类的地产项目转型，其中，新兴的旅游房地产以旅游为主导，以房地产为载体，因其高附加值备受众多市场投资者青睐。然而，旅游房地产行业同样存在着一定的财务风险，本文将从旅游房地产的财务风险入手，分析旅游房地产业的财务风险及其应对措施。

二、旅游房地产财务风险含义

旅游房地产企业的资本一般来源于两个方面：所有者自筹资金和向外借入资本。而财务风险，从狭义上理解，就是企业丧失偿付能力的可能性。具体解释就是因为负债在资本结构中所占比重过高，使企业的固定支付费用增加，净利润下滑，偿债能力减弱，从而令企业面临债务到期无法偿还的财务困境，通常也被称为筹资风险。而广义的财务风险，则是指企业在整个生产经营过程中，以及在筹资、经营、分配利润等一系列财务活动中，由于各种难以预计，或者无法控制的因素存在，导致企业的实际收益与最初预期收益发生偏离，出现企业所有者未来收益增加，或是企业未来经济蒙受更大损失，丧失偿债能力的不确定性。

旅游房地产项目和一般的住宅房地产、商业房地产项目不同，它承载着推广当地城市品牌，塑造城市形象，打造城市标志的重任，和当地的旅游产品结合更加紧密，是带动当地建筑、餐饮、交通等行业发展的引擎，加上旅游房地产项目本质倾向于整个区域的综合开发，类型包括诸如度假庄园、养老居住、文化创意园等大类。因此，旅游房地产项目需要的资金量相比普通住宅、商业地产项目更加巨大，资金回笼期更长，财务风险也更高。

三、旅游房地产财务风险的类型

（一）政策风险

旅游房地产企业受国家及地方政府出台的相关政策影响比较大。政府出台的相关政策可能对旅游房地产项目的规划、审批、土地使用、税收等方面产生影响。政策的变化可能导致旅游房地产项目运营成本的增加，也可能导致项目的审批进度延迟，进而影响项目的开发进度和盈利能力。

（二）市场风险

旅游房地产项目辐射区域大，市场份额有限，如果附近地区有相似类型的旅游项目涌现，极有可能出现市场需求不足的情况，如果市场竞争激烈，市场份额被其他竞争对手占据，旅游房地产企业项目的盈利能力会受到显著影响。

（三）自然风险

旅游房地产项目的运营容易受到地震、洪水、台风等自然灾害的影响。各类自然灾害可能会导致旅游房地产项目设施的损坏，直接影响企业的运营和盈利能力。同时，自然灾害还可能导致项目的安全出现问题，从而进一步影响企业的声誉和市场形象。

（四）资金风险

首先，旅游房地产是资本密集行业，项目运作前期，包括土地购置、设备采购、人员招聘等方面需要投入巨额资金，项目建设期内随着进度的不断推进，也需要大量的资金作为支撑，必须保证每一个环节的资金都能够持续到位，项目才能继续开发下去。旅游房地产项目本身固定资本高、存货周期长、资产变现能力差，因此，资金筹集是重中之重，资金缺口的产生将会导致项目无法按时完工，无法及时取得收益。

其次，旅游房地产企业存在建设周期长，资金周转速度慢等问题。如果建设持续时间较长，会增加企业的流动资金压力，延长企业的资金运转周期。

最后，旅游房地产企业通常自有资金有限，经营形式偏向于负债经营，一般以从银行取得贷款作为主要融资途径。虽然企业所有者只需要使用少量的自有资本，就能通过财务杠杆很好地利用外来资本，扩大企业的生产经营规模，增强企业的盈利能力，提高企业的经济效益和股东的权益收益率，同时还能产生税盾效应，达到合理避税的目的。但企业过度使用财务杠杆，会提高企业的资金流动风险和债务风险，以及面对巨大的还款压力。银行贷款是有固定偿还期限的，企业必须按照借款合同约定到期归还，否则就会面临贷款银行的追偿，向其移交担保物，资不抵债时，企业甚至会被要求破产清算。而且向银行贷款还需要按时偿还利息，这些同样是企业的经营成本，会减少企业的利润。如果旅游房地产项目的资金来源大部分依赖于银行贷款，当银行利率上升，或者銀行对贷款审批变得严格，暂停发放原有审批过的贷款时，项目的资金来源就会受到严重影响。而融资渠道不畅通，必然会影响基础设施的建设，导致建设期延长，企业极为可能资金链断裂，出现收支性财务风险。

（五）经营风险

旅游房地产项目的经营风险主要包括管理不善导致运营成本高，以及市场营销不给力等两方面。

一是如果项目管理不善，没有严格控制成本，致使运营成本变相提高，或者在已完工的工程或者在建工程中存在以次充好的质量缺陷，都将导致项目的运营效率低下，对项目的盈利能力产生影响。

二是市场营销不给力同样也会对项目的盈利能力产生影响，如果项目的市场营销策略不得当，可能会导致项目的销售额下降。旅游房地产企业没办法顺利开展经营活动，赚取不到涵盖各项经营支出的利润，资金无法回笼，就做不到按期偿还债务。一方面企业会面临信用塌陷风险，企业的形象和声誉同时遭受到严重损害；另一方面，企业可能会债台高筑，堕入财务困境，情况严重时，企业可能会遭遇破产危机。

四、旅游房地产财务风险控制措施

（一）密切关注国家政策和区域规划动向，适当调整建设方案

旅游房地产企业应该密切关注国家和当地相关产业发展规划和政策变化，及时掌握国家政策、区域经济发展规划和城市发展规划，掌握旅游行业的变动趋势，结合政策规划的新动向，对政策风险进行量化评估。同时企业要注意加强与当地各级政府部门的沟通与交流，在可行性范围内，对建设项目进行投资规划，积极向政策靠拢，充分利用各项优惠政策，力争取得国家和地区有关政府部门对项目建设及运营的支持，适当调整项目建设方案和运营策略，避免政策变化对项目产生的不利影响，搭上国家快速发展的列车，实现项目的可持续发展。

（二）强化自身素质，加强市场调研，紧跟市场需求，坚持诚信服务

面对激烈的市场竞争，首先，旅游房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提升管理层的管理技能，通过改革创新和加强管理等办法，增强企业的综合实力，提高市场竞争力。

其次，旅游房地产企业要加强市场调研，紧跟市场需求变化，不断调整开发结构，推出符合市场需求的产品和服务，以客户为中心，建设生态、环保、高品质、个性化，具有地区特色和民族风情的产品服务项目，满足各消费群体的需求和期望，给他们带来满意的服务体验。

最后，旅游房地产企业要积极了解竞争对手的情况，坚持诚信服务赢得客户的信任和支持，以此提高建设项目的市场占有率，实现企业的长期稳定发展。

（三）加强安全管理，制定应急预案，建立风险反机制

旅游房地产企业应该加强项目的安全管理，制定应急预案，提高项目的应对自然灾害的能力。同时企业应该建立风险反机制，对风险来临做足准备。企业可以以自身实际资金情况，针对市场需求，通过正规渠道购买合适的大型相关保险。保险对于旅游房地产企业来说，一直都是一份稳定的保障，能够有效转移风险，保证企业不会出现资金崩盘的现象，既可以提高企业的信誉，促进企业销售工作的正常进行，又可以减轻自然灾害对项目的影响，弥补企业的损失，保护企业的固定财产。

（四）科学融资规划，建立多元组合筹资，降低资产负债率，找寻最佳资本结构

旅游房地产企业应该建立健全的资金管理制度，加强资金监管，确保项目的资金来源稳定，合理规划项目资金需求，避免出现资金缺口。

首先，旅游房地产企业要开拓思维，在取得银行贷款之外实现多种途径筹资。例如引进基金机构资金，发行股票和可转换公司债券，使用房地产信托以及和知名企业合作共同开发。

和知名企业共同开发是常用的财务风险分散方式。共同开发的本质在于各投资方平均享受投资利润和平摊风险。旅游房地产企業和知名企业合作，既能够借鉴其先进的管理理念，获得技术支持，又能在面临重大决策时，发挥各自的优势，做出最大优越性的决策，达到规避风险的目的。旅游房地产企业通过建立多元组合筹资，能优化融资成本，缓解筹资压力。

其次，旅游房地产企业应该对资金筹集活动进行管理，根据国家政策和当地城市规划，结合行业发展趋势和市场利率变化，制定科学的筹资计划，优化融资结构，明确各种筹资方式的还款期限和方法，在此基础上完善资金周转规划，高效调配存量资金，以此来提高企业资金运作效率，加快资金周转速度，增强企业偿债能力。

同时，企业要积极申请银行贷款，在按揭审查标准上，与合作银行保持良好的沟通，可以采取先向银行提供资料的办法，以此保证双方信息的对称和通畅，确保最快时间获得贷款，尽可能的加快建设进度，争取提前销售回笼资金，降低资金风险。

最后，旅游房地产企业属于房地产行业分支，资产负债率偏高，面临的债务危机比其他行业偏高是其特点。企业要多措并举，制定切实可行的管理办法，控制企业的筹资风险，找寻到最佳的资本结构。

1.企业要合理设置长期负债和短期负债的比例，配置恰当的负债规模，尽量使财务杠杆发挥的效益与财务风险水平持平。鉴于旅游项目资金的回收期较长，短期负债有较大的清偿压力和较短的还款周期，风险相对更大，企业最好选择长期负债作为融资手段，避免由于资金回流过慢导致的短期债务危机。

2.企业财务部门应该每月编制下月月度资金使用计划，上报给企业领导者，按照领导审核通过的内容支出款项，杜绝产生在债务还款时间点不能按时支付贷款本金和贷款利息的现金流动性风险。

3.企业可以增加权益性投资。内源性融资成本低，操作便捷，风险小，能减轻企业的利息还款压力，有效降低企业的资产负债率。

（五）开设风险管理部门，加强成本管理，培养人才队伍，提升企业品质

1.旅游房地产企业应该开设风险管理部门，建立一套完整独立的财务风险评估体系，聘请专业人员借助先进的现代技术方法，对企业运营过程中的各项财务指标进行系统分析，确定财务风险程度，并且找出相应的解决办法。风险管理部门还应该制定出管控资金流向的策略，透明化管理企业资金收支，避免出现工作人员违规操作事件。另外，风险管理部门要通过企业内部管理程序设置，落实监察重点，定期检查，确保风险损失程度降到最低。

2.旅游房地产要加强财务成本管理。财务部门作为牵头人，要积极主动和招标采购部、运营管理部等业务部门相融合，通过财务信息共享，确保财务成本管理工作的顺利开展。

首先，企业要实行招标制度，把好施工队伍关口，选择好的施工队伍是企业控制财务成本的关键一步。企业要对现有的招标制度进行优化，尽量选择项目招标方式，通过公平的市场竞争为项目选择一支技术实力强，经济实力雄厚，管理经验丰富，效率较高，价格合理，信誉良好的施工队伍，这样可以有效防范项目建设中的管理风险、质量风险和其他风险。

其次，企业法务人员在代表公司签订施工合同时，要保证合同条款的全面性，合理性、严密性和可行性，特别要重视合同中列明的关于双方项目风险分担责任的各项条款。对施工中各种变更引起的索赔责任，在合同条款也应该有详细明确的规定，以保障企业自身的经济利益。

最后，企业财务成本管理人员在项目初始，原材料和设备采购时期就要开始介入，根据当地政策出台的扶持补助政策，选择相同种类里可以享受财税扶持优惠政策的原材料和设备购入，以此来降低采购成本。在施工建造过程中，财务成本管理人员要严格监管材料设备等资金成本，定时盘查，确保材料账实相符，设备故障问题能得到及时解决。财务成本管理人员还要加强施工现场经济签订管理，做到有效控制施工的变更成本和工程成本。

3.旅游房地产企业应该全面培养一支具备现代科学思想、素质高、专业技术强的财务成本管理队伍，优化财务管理模式。

（1）企业要培养财务成本管理人员的财务风险管控意识，引进信息化技术开展专项财务风险培训工作，进一步提升财务成本管理人员的综合素质，从而提高企业的财务成本管理水平和运营效率，降低企业运营成本。

（2）企业要重视财务管理的信息化建设，通过加强硬件建设水平，应用先进的信息技术，提高财务人员工作效率。同时，企业应该优化财务管理模式，改变传统粗放的财务管理方式，改为推进现代精细化财务管理，由此有效规避财务风险。

4.旅游房地产企业应该注重项目品牌建设，精细划分目标群体，制定合理的市场营销策略，加强项目管理，提供良好服务，提高项目的知名度和美誉度，做到口碑如一，以此来增加项目的销售额。

企业可以设立单独的信贷部门，在国家政策允许范围内，综合分析客户信用度，尽量避免坏账发生，同时加强企业的应收账款管理，及时催缴未付款客户，提高应收账款周转率，降低资金回收风险。

5.旅游房地产企业在项目运营中，应该考虑环境保护因素，尽可能减少对环境的影响，实现经济和环境的协调发展，避免出现因环境污染問题导致的资金损失。

五、结束语

旅游房地产市场是一个充满机遇与挑战的深具潜力的市场。而机遇与风险并存，财务风险是客观存在的，没有办法从根本上消除。旅游房地产企业要在对市场动态深度研究的基础上，认真分析旅游项目的财务风险，制定相应的风险防范措施，同时加强自身管理，提高资金统筹和抵御风险的能力，以此来降低企业的财务风险，提升企业的盈利能力，确保旅游项目能够持续健康运营，保障企业稳健发展。

参考文献：

[1]谷强平，周杨亚.房地产企业财务风险及其防控措施[J].中小企业管理与科技，2023 （05）：188-190.

[2]邓雅兰.房地产企业财务风险控制思考[J].商讯，2022，No.289 （27）：24-27.

[3]吕淑萍.房地产企业的财务风险分析与管控措施[J].中国集体经济，2022 （34）：105-107.

[4]高烨.我国房地产企业财务风险及其防范研究[J].现代商业，2023，No.666 （05）：155-158.