承租人优先购买权的保障路径研究

宋怡宁

青岛科技大学，山东 青岛 266061

一、承租人优先购买权损害赔偿问题产生的理论原因

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百二十六至七百二十八条规定了承租人享有优先购买权，但对损害赔偿权的性质以及损害赔偿所涉及的范围规定不够明确，导致法院裁判此类案件时缺乏明确依据，自由裁量权范围过大，出现同案不同判的现象，不利于发挥法律定分止争的作用。由于立法不够明确，会导致当事人在诉讼过程中向各方寻求救济，从而增加法院的审判压力。

（一）承租人优先购买权的法律性质不明

权利的性质不同直接决定了侵权行为会导致的法律后果不同［1］。例如，若优先购买权为形成权，则承租人单方意思表示即可订立房屋买卖合同，并依据房屋买卖合同要求出租人承担违约责任。关于优先购买权的性质，理论界存在多种观点，具体有期待权说、强制缔约请求权说、形成权说。

期待权是指当权利人尚未取得一个完整权利全部的构成要件时，由于权利的尚未取得，整个权利尚处于一种“可能”的状态。期待权说认为，出租人未将房屋出卖的情况下，房屋的优先购买权只是处于期待状态。王利明认为，赋予承租人优先购买权的意义在于，使其享有期待利益，以期将来获得优先购买房屋的权利。还有部分学者认为，优先购买权只在出租人出卖房屋且承租人主张同等条件下优先购买的情况下，才能成为现实的权利。

强制缔约请求权说认为，优先购买权应当是承租人请求出租人与自己订立合同的权利，出租人有作出承诺的义务。若出租人拒绝与承租人订立合同，承租人有权利请求公权力机关介入，强制出租人缔约。承租人以同等条件购买房屋的意思表示属于要约，仍需要出租人作出承诺才能够成立，虽然出租人有义务作出承诺，但也可以违反此义务拒绝承诺，从而导致房屋买卖合同无法成立，承租人的优先购买权则无法得到保护。

形成权说［2］认为，承租人单方意思表示既可成立出租人与承租人的房屋买卖合同。形成权系一方意思表示即可使民事法律关系发生、变更与消灭的权利。形成学说认为，承租人的优先购买权属于形成权，即仅依承租人单方意思表示即可形成出租人与第三人买卖房屋合同同等条件下的买卖合同，无需出租人作出承诺。笔者认为，这是一种较为成熟的观点，能够对承租人的房屋优先购买权给予更好的保护。其原因在于，在程序上，强制缔约请求权说在出租人不履行承诺时，可以请求司法机关介入，来达到买卖合同的目的，其效果与形成权说是一致的，但由于形成权说省去了司法机关介入这一操作，在程序上更为简洁。在利益保护的完整性上，通过审判过程来强制缔约操作难度较大，在我国司法制度上，法院的立场具有保守性和谦抑性，很难通过强制承诺来维护承租人的权益，因此采取形成权的方式来保护承租人的优先购买权更为妥当。

（二）损害赔偿责任性质存在争议

我国《民法典》第七百二十八条规定了房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权的情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。该条规定了，若承租人优先购买权受损是由于出租人履行义务不足所造成的，出租人应当承担赔偿责任，但对于具体的责任性质没有做出规定。在实务中形成了以侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说为主的理论学说。

侵权责任说认为，承租人的优先购买权对于承租人而言属于财产性利益，因此如果对承租人的优先购买权造成侵害，则属于侵害了承租人的财产权利，这种情况下应当要求被侵害人承担侵权的损害赔偿责任。王泽鉴认为，优先购买权系形成权，属于一种单独的行为，因权利的行使，使买卖合同成立。未经通知即将房屋所有权转移给买受人，属于违反了法律规定的出租人应尽到的通知义务，侵害了形成权。此外，由于优先购买权属于法律的明文规定，因此无论是由于出租人通知不到位还是故意阻止优先购买权的行使，均是对承租人权利的侵害，故应当承担侵权责任。

王利明教授认为，出租人违反通知义务系违反强制缔约义务的行为，该行为发生于合同缔约的阶段，因此属于缔约过失责任。缔约过失责任说认为，承租人的优先购买权被侵害，侵害行为发生在缔约阶段，且出租人的通知义务作为先合同义务，因此侵害承租人优先购买权而产生的损失应当属于信赖利益损失。出租人与承租人在缔约购买合同之前就应当承担先合同义务，承租人的优先购买权属于先合同权利。与违约责任相比，缔约过失责任的赔偿范围较为广泛，因而能够给予承租人更好的保护。

违约责任说［3］认为，出租人在未履行通知义务的情况下，将租赁房屋转让给第三人并完成所有权转移的登记，承租人向法院起诉出租人侵害其优先购买权的，法院只能依据《民法典》合同编的相关规定，追究出租人的违约责任。该观点认为，出租人的通知义务，属于基于合法有效的租赁合同而产生的一种附随义务。但笔者不认同这一观点。对于合同中的附随义务而言，其存在是为了促使主合同义务的实现，然而房屋租赁合同中的承租人的优先购买权，并不是为了帮助主合同目的的实现。此外，若按照附随义务来要求出租人，那么即使在房屋的承租人行使了优先购买权的情形下，房屋出租人未履行通知义务，也应当承担违约责任，与法律规定相冲突，也对出租人有失公允。

二、承租人优先购买权损害赔偿问题的司法实务争议

在司法实务中，承租人优先购买权中的损害赔偿范围始终存在着争议，对于整个案件而言，甚至可以成为案件的最终落脚点。因此对案件的损害赔偿范围进行讨论成为一个必要的问题。

（一）租金损失

租金损失是指承租人购得房屋后，房屋租赁期间届满之前，按照租赁合同应当缴纳的房租，因承租人购得房屋而免于支付的租金。这部分无需支出却支出的成本，称之为租金损失。在实务中，法院对于租金损失，认为其属于承租人行使优先购买权之后的机会利益损失，由于承租人没有支付购房款，其丧失的机会利益损失已经在损害赔偿中予以赔偿，因此对于租金损失再次赔偿会导致重复赔偿，因此对于租金损失的赔偿不予支持。

（二）房屋价差

对于房屋价差的定性，有的观点认为是信赖利益，有的观点认为属于期待利益，也有的观点认为价差属于不可以预见的预期利益。在实务中，部分法院认为房屋价格上涨引起的价差属于期待利益损失，是不可预见的。并且房地产市场本身具有不确定性，房屋价格的上涨与下跌是不可能预见的预期收益，若将不可预见的房屋上涨作为预期收益，将价差的损失让出租人承担，违背了民法的公平原则，该损失也为实际发生，因此不应当由出租人予以赔偿。也有其他法院从其他角度来论证房屋价差被纳入损害赔偿的不合理性。该法院的观点认为，承租人的优先购买权属于一种机会权益，优先购买权的存在并不意味着承租人一定会行使该权利，对承租人的优先购买权的保护对象是其因优先购买权丧失而损失的机会成本，而不是承租人因此会遭受的最终损失，即应当考虑的是购买机会的价值，而非现实房屋价差，因此将房屋价差纳入损害赔偿范围，是不合理的。

（三）另行寻租产生的费用

另行寻租产生的费用是指，承租人在租赁合同到期后，重新寻找具有相似属性的租赁房屋而产生的费用。在实践中，另行寻租产生的费用包括缔结合同的费用，购买房屋支出的中介费、搬迁费，营业损失等。此类费用在司法实务中，各级各地法院基本上是持支持的态度的。

（四）装修费用

在承租人行使优先购买权后能使自己在房屋租赁期间对房屋的装修投资得到最大程度的利用，避免不必要的损失。对此，各地法院在判决上颇有争议，部分法院不支持这一赔偿诉求，认为该租赁房屋的装修支出与房屋承租人的优先购买权遭受侵害并无因果关系，根据买卖不破租赁的制度，固定装修物在租赁期间的使用价值并不会因权利受损而遭受损失，因而不应该得到赔偿。

三、承租人优先购买权损害赔偿的完善建议

（一）明确损害赔偿责任的性质

对损害赔偿的性质定义众说纷纭，就笔者而言更倾向于将责任定性为违约责任。首先，在租赁合同有效期内，出租人在房屋转让前应当通知承租人，虽然未在合同中作出明确的规定，但是由于法律的规定，该条款属于租赁合同中必然存在的“默示性条款”，就此而言，出租人未履行法律规定的通知义务，应当承担违约责任，而非缔约过失责任。其次，从举证的难易程度而言，将承租人的优先购买权认定为违约责任相比认定为侵权责任而言，违约责任更容易证明。在违约责任的模式下，承租人只需要证明承租的房屋已经被出售，而无需举证出租人并没有履行通知义务。由于侵权责任较为抽象，在侵权责任的情况下，承租人对出租人没有履行通知义务和该房屋已经被出售，均需要举证。这在无形之中增加了承租人的维权难度。笔者认为，承认该责任为违约责任更适宜处理司法实践中的纠纷，将优先购买权视作附随义务，并依赖于主合同的存在，对违反该义务的行为应当承担相应的违约责任。

（二）明确损害赔偿的范围

根据我国《民法典》的规定，违约责任的损害赔偿的范围［4］应当包括直接损失和可得利益损失。就司法实务中，承租人优先购买权损害赔偿范围的不明确，笔者认为应当进一步细化有关规定。

首先，审判机关应当承认违约金责任。根据意思自治原则，房屋的出租人和承租人处于平等的地位上，法律应当承认违约金代替损害赔偿的效力。当审判机关认为出租人侵害了承租人的优先购买权时，应当适用违约金条款进行赔偿。

其次，赔偿范围应当主要涵盖承租人优先购买权遭受侵害而产生的直接损失。直接损失是指承租人因丧失优先购买权而失去的利益，以及因此而额外支付的费用。一般而言，包括承租人重新租赁房屋的装修费、中介费等。此外，在某些情况下也应涵盖房屋承租人为维护自己合法权益而支出的额外费用，如诉讼费、交通费、住宿费等。为了防止权利的滥用，应当对承租人权利进行一定的限制，例如在举证责任上，法律应当规定对承租人直接损失的数额由承租人承担举证责任，如果承租人无法举证证明自己所遭受的直接损失，那么将承担举证不能的不利后果，承租人的诉讼请求也相应地不能得到支持。

损害赔偿的范围还应当包括承租人的可得利益损失，即承租人在取得房屋优先购买权之后可能获得的利益。一般来说就是因无法实现优先购买权而被迫以高价购买相同条件的其他房屋所产生的价格差值。一般而言，以承租人得知其权利受损之日的房屋评估价值与出卖人实际出卖价格之差作为考量依据。但如果按照实际差额赔偿，可能会不合理地加重出租人的负担。因此，这就需要法官综合考量房屋价差、租金数额、租赁期间等因素，发挥自由裁量权，将赔偿数额控制在合理的范围之内。同样在举证责任上，也应当由承租人举证本人的购房能力、为购房作出的努力和购房意愿等因素，并由法院予以审查，避免虚假诉讼的情况产生。

（三）明确通知义务

我国承租人的优先购买权制度规定，出租人需要在合理期限内对承租人履行通知义务。笔者认为可以从明确通知期限、通知内容、通知形式三个方面来规范通知义务［5］。由于法律对通知期限没有明确的规定，笔者认为可以比照《民法典》规定的承租人的答复期限，将合理期限规定为15天。且必须明确出租人的通知内容，这样才能有效地保护承租人的权益。在通知形式上，实务中通知的形式多种多样，不仅包括口头、书面以及公告等传统通知方式，还包括微信、电子邮件等借助新型通信媒介的通知方式，笔者认为口头的通知方式由于存在着举证困难的问题，应当依法予以排除。

我国虽然对承租人的优先购买权有了相关规定，但面对层出不穷的纠纷类型，现行立法并不能很好地保障承租人的权益，因此基于该权利救济上的缺失，笔者认为在《民法典》及其司法解释的基础上进一步细化承租人的优先购买权具有一定的必要性。