房地产企业加强资金管理的有效措施

王梅 广州信德房地产有限公司

房地产企业的资金管理涉及企业资金流、资金的结算及资金的调度安排等，因此整体的管理过程比较复杂，管理内容较为烦琐。在房地产企业发展过程中，资金管理非常重要，影响着房地产企业对资金的使用状况，同样也影响到资金的使用效益。如今，房地产企业在发展过程中没有在资金管理环节投入足够的精力，资金管理不规范，使得房地产企业的财务风险隐患增多，同样也让资金管理成为企业发展的难题。

一、房地产企业资金管理的特点

房地产企业的项目主要划分为四个不同的阶段，分别是项目开展前期的可行性调研及取得土地的阶段、项目开发前期、项目的开发及施工阶段、项目施工完成销售阶段。

在取得土地阶段，资金的主要用途是土地款的缴纳、土地评估费用的支付及拆迁补偿费用的支付等，这个环节整体消耗时间较短，却流出了大量资金。这些资金的主要来源是企业自有的资金，因此会对企业本身的资金储备产生较大的需求。

在项目开发前期，资金流出主要用于水文地质勘查、测绘及设计规划等多个方面，还有向政府部门缴纳的相关费用。这个环节虽然使用的资金量并不大，但是需要做好整个工程项目资金筹划工作，资金来源一般也都是房地产企业的自有资金。

在项目开发建设阶段，资金流出主要用于房地产主体建筑工程费用、安装工程费用、基础设施费用及园林环境工程费用等相关费用。这个环节企业的资金来源包括企业自有资金及企业获得的融资贷款。

在项目销售阶段，资金流出主要用于项目推广费用及项目代理中介费用等，资金流入主要为房屋销售款。

整体来看，前三个环节是企业资金的流出期。整个过程涉及的资金主要包括企业自筹资金、获得的银行贷款及销售回笼资金等。房地产企业最终生产出的商品房是一种特殊的商品，商品房的整个建设过程并不短，特别是从商品房的建设到最终的出售，一般最少都需要消耗两年的时间，在整个商品房的建设过程中房地产企业的资金流只有流出，没有任何流入，因此企业自身的资金问题就会受多方面因素影响。

二、房地产企业加强资金管理的价值

首先，房地产企业资金管理是企业控制的重点和方式，在资金管理过程中，企业能更好地配置资金，并从中获得预期效益，让企业的发展目标顺利实现。房地产企业的开发环节及销售环节是企业生产经营过程中最为关键的环节，也是资金运动的重点。针对房地产企业中的资金进行有效的管理，能更好地实现对企业大部分生产经营活动的管理，因此企业必须对这些所拥有的全部资金及企业处于各周转环节的流动资金展开分析，以帮助管理层掌握企业的资金使用情况，也能保证企业在财务管理环节的整体流动性符合相应的要求和标准，让企业的财务收支更加平衡。企业还能根据自身的实际发展情况对所拥有的资金进行合理调度及组织安排，使企业的偿债能力得到相应的提升。

其次，房地产企业加强资金管理有助于企业最大程度地发挥资金效益。房地产企业的资金存量应当处于一个合理状态，如果房地产企业拥有太多流动资金，但缺乏科学的资金管理体系，就会导致资金的使用过于随意，出现资源浪费现象；如果房地产企业持有的资金量不足，就会导致企业的资金运转困难，企业的偿债能力受到影响，进而阻碍和限制企业的发展。因此，在房地产企业的发展过程中，针对资金的控制和使用应当有一个详细且合理的安排，以提高资金的管理成效和管理水平，优化企业的资本结构，确保资金在实际使用过程中发挥其最大价值。

最后，房地产企业组织开展资金管理工作，有利于规范经济行为。一些企业在发展过程中出现资金使用效益不高的现象，主要是由于企业采取的管理措施落后、管理方法单一、管理的模式不科学，特别是房地产企业中资金管理的不到位现象是直接影响企业发展的关键因素，因此房地产企业需要采取科学合理的方法，切实加强资金管理工作，提高资金管理的水平和成效，满足房地产企业在实际发展过程中的资金使用需求，让资金的使用和运行更加安全，也能降低企业的资金成本和运作风险，规范房地产企业的经济行为，使房地产企业的整体经营效益得到显著提升。

三、房地产企业资金管理现状

（一）资金管理意识有待提升

房地产企业管理人员通常都会十分重视房地产项目的开发及销售，但是并不重视资金管理环节。房地产项目承包人只关注在工程项目建设过程中怎样开展质量控制及优化工程施工效果，而不注重资金筹集及资金使用，导致资金的管理成效不佳。而且，房地产项目的承包责任人在管理过程中既具有财务管理权限，又拥有采购权限，职责相对混乱，然而员工的工作任务并不明确，导致房地产项目的成本控制工作开展难度较大，因而也无法真正反映房地产项目具体使用了多少资金以及各环节的资金配置状况如何。此外，房地产企业管理人员不重视资金管理，导致房地产企业在工程项目考核过程中只关注工程项目的质量和安全，却忽视了工程项目中的资金使用情况，更没有构建科学的资金管理考核制度体系，无法从中了解员工的实际行为以及资金的配置价值和作用，导致房地产企业在开展房地产项目的过程中易出现资金挪用的问题，使企业的资金风险增加，限制企业的发展。

（二）资金预结算模式有待优化

众所周知，房地产具有施工周期较长的特点，房地产施工企业经常会在不同的区域有多个开发项目，其管理的项目相对复杂。这些项目部门一般都会设置独立的银行账户，导致房地产企业的资金比较分散，使企业不易明确资金动向，也无法根据实际情况对资金用途进行规划。同时，一些房地产企业领导人员并没有深刻认识到资金预算管理对于推动企业发展的重要意义，也没有投入精力制定合理的资金预算管理制度，导致房地产企业不同环节的成本及财务费用严重超支，因此有必要在房地产企业发展和建设过程中优化资金预决算管理模式，构建更加科学的预决算管理体系，以提升资金管理效益。

（三）资金管理规范性待加强

房地产企业在预算前期并没有针对项目的建设情况展开可行性分析，对于工程项目中的投资风险也缺乏前瞻性预测，导致房地产企业的开发项目开支激增。一些房地产企业在管理过程中并没有采用科学的管理方法和模式，导致管理效果较差，甚至出现了严重的工程质量问题，使得工期延长，增加了房地产项目的整体建设成本。另外，房地产项目预售前期的销售政策并不科学，房地产项目的售后服务也并不到位，导致企业在发展过程中投入房地产项目的资金不能按照预期目标回收，使得企业资金严重短缺，对企业自身的正常运转造成了阻碍。还有一些房地产企业在资金预算的执行环节存在管理的难题，无法精准把握资金的预算执行状况，导致企业产生了大量的往来账款，而针对这些账款进行管理的模式并不完善，限制了房地产企业的发展[1]。

四、房地产企业加强资金管理的策略

（一）增强资金管理的意识

房地产企业领导人员需要充分认识到资金管理的重要价值，以及在项目的建设环节开展资金管理的困难和阻碍，从战略高度来对资金管理的问题进行分析，以提高资金管理的成效。同时，还要增强房地产企业全员参与成本管理的思想意识，让员工自觉参与到房地产项目建设的每一个环节。此外，房地产企业需要在资金管理环节融入现代先进的信息技术，借助于先进的信息化网络平台来进行资金的划拨和使用，并对资金的用途进行实时监控，以便于及时发现和解决在资金使用环节存在的潜藏风险和问题[2]。

（二）优化资金预结算模式

房地产企业在发展过程中，为完善与优化资金预算管理制度，可成立专门负责企业资金预算管理的小组，分派成员，并对每一位成员的权责进行划分，根据企业的发展目标和规划，安排预算资金，确保预算资金充足。全面预算管理小组要跟进房地产项目的每一个环节，掌握预算的执行情况，并发现预算和实际之间的差异，有针对性地进行调整和改进。如果存在预算不合理的现象，那么企业就应当对其产生的原因进行认真分析，并制定科学的改进措施，以促进房地产企业的经营目标及预算目标的顺利实现。

（三）强化资金管理规范性

企业的资金管理对其自身发展十分重要。企业的财务管理模式是企业管理过程中的重点，也是企业的关键组成。为促进房地产企业的转型，实现房地产企业的变革，加快房地产企业进步，房地产企业要构建完善的财务会计体系，合理设置会计科目，并规范会计核算的流程；还要健全预算会计体系，加大预算监督的力度，以实现财务管理目标。

同时，房地产企业要充分了解企业资金管理的详细内容及流程，明确资金管理过程中的每一个细节，从而让资金的流转更加顺畅和稳健，确保资金的用途明确，让企业的应收账款与应付账款保持匹配。房地产企业在发展建设的过程中，应建立资金集中管理制度，实现资金的统一安排和部署，并明确不同人员的权限及应承担的责任，借助资金结算中心来对企业所拥有的资金进行科学的安排与监督。房地产企业在开展预算的前期，要对项目展开可行性分析，从而降低企业的投资风险；要加强企业应收账款的管理工作，设置应收账款的专用台账来确保企业资金能按照规定的期限回收，帮助企业及时发现资金风险，并做好坏账准备，确保企业每一笔资金都能得到规范管理[3]。

五、结语

总而言之，房地产企业是当前经济发展中的支柱性产业，对于社会发展具有重大影响，其中，房地产企业的资金管理是企业发展的重点。在实际开展资金管理工作的过程中，有很多房地产企业获得融资的来源比较单一，融资的渠道比较缺乏，在资金管理的过程中存在着很多的问题，也潜藏着较大的风险。

为了更好地帮助房地产企业实现可持续发展的目标，需要在投资决策环节做好充分的调研和规划，开展充分的投融资准备工作。在房地产企业的生产经营管理过程中，要切实提高资金管理的成效和资金使用效率，要及时跟进回款任务，加快房地产企业的资金回收速度。此外，房地产企业还要加强资金管理工作，切实提升自身的风险抵御能力，合理分配和调用发展过程中拥有的各种资源，以增强自身的综合竞争实力，在新的社会背景下实现更加稳定的发展。