海口市居民住房保障方式选择偏好研究

王 湃， 韩 姗

（海南大学 公共管理学院，海南 海口 570228）

一、引 言

住房保障对解决中低收入群体的住房困难，提高人民群众的获得感、满足感，实现社会和谐发展等具有重要作用。近年来，国家层面的各种报告中多次提及住房保障的民生作用、发展目标及重要举措，并出台了一系列住房保障政策文件。党的十九大、二十大报告中连续提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和让全体人民住有所居的目标。从住房保障形式来看，自2015年国务院政府工作报告中提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举”后，我国住房保障工作重心从单一的保障性住房建设转移到多元化保障途径并行的局面。住房和城乡建设部等多部门在2019 年的《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）中指出“对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅。具体保障方式可结合保障对象意愿和公租房供给因地制宜确定”。2021 年4 月，《国家基本公共服务标准》（2021年版）印发后，住建部表示要实物保障与货币补贴并举保障困难群众基本住房需求。而从2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》来看，文件指出“新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，并未提及货币补贴方式的具体意见。因此，各地区结合自身实际情况，秉承“因城施策”原则构建实物保障与货币补贴并举的住房保障体系应是后续住房保障工作重心。海南自贸港建设为本地经济发展和人才流入带来新机遇[1]，居民的住房保障则面临新挑战，全面改革背景更是给住房保障政策改革带来新契机。充分了解居民住房保障偏好，全面推动住房保障政策改革，切实解决居民住房保障多元化需求，有助于海南在解决民生问题的基础上进一步稳固社会经济发展成果。

住房实物保障从最开始的廉租房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房等形式，到现在的共有产权住房、安居型商品住房等逐步完善；货币补贴则经历城镇职工住房补贴、公共租赁住房租赁补贴到人才住房补贴等形式。学者们在住房保障方式和住房选择等方面进行了诸多研究。在住房保障方式的研究中主要关注不同住房保障方式的效率：杨小静等人认为我国住房保障制度的设计应当关注公平、效率和稳定三个主要方面，并逐步减少直至停止实物保障比例，逐步扩大货币保障比例[2]。孙斌艺从实物保障和货币补贴的效率分析得出，货币补贴具有更强的效率特征，可以有效地解决甄别、监督和管理的困难，节约政府直接进行实物分配的行政管理成本，同时不存在干扰市场竞争机制的负面效应，有利于提高公共资金的使用效能[3]。陈淑云等人认为应大幅提高住房货币补贴标准，促进住房货币补贴与实物补贴的有效衔接，统一住房货币补贴与实物配租准入标准，减少住房货币补贴与实物配租之间的差距，引导城市住房困难群体选择租赁补贴[4]。在住房选择方面的研究则主要关注其影响因素，如家庭年收入、住房租金和住房产权等：Kramer 和Verhetsel 等认为住房租金、面积大小和舒适度等因素会影响居民的住房选择，因为居民更加偏好选择基础设施相对完善的住房[5-6]；易成栋等基于个人、家庭特征和区域因素进行分析，研究认为不同子女数量的家庭对于住房需求不同，所以政府要结合生育政策提供合适的住房类型[7]；杨永春研究了教育观、婚姻观、养老观等因素对居民住房选择的影响，认为这些因素能单独或者耦合影响城市居民对住房的选择方式和结果[8]。

文献梳理表明，学界关于住房保障的不同形式和住房选择的影响因素都有较为成熟的研究，其研究观点和方法都有可借鉴之处，但对居民住房保障方式的选择及其影响因素的研究却相对少见。了解居民对不同住房保障方式的选择偏好，一方面能够在政策设计上更好的解决居民住房问题，另一方面可以从其选择偏好的影响因素入手，引导居民进行合理的住房保障方式选择。基于以上考虑，本文选取自贸港核心城市海口作为案例研究区域，调查了解海口市居民对实物保障和货币补贴两种不同住房保障形式的选择偏好并分析其影响因素，以期在自贸港住房政策设计过程中能更多考虑居民自身因素，切实提高保障对象的住房获得感、幸福感。

二、研究区域、研究假设与数据来源

（一）研究区域概况

海口市位于海南省最北部，陆地面积约为2296.82平方千米，海域面积约为791平方千米。海口市气候舒适宜人，生态环境优良，空气质量常年位居全国重点城市前列，建成区绿化覆盖率41%。2021年，海口市常住人口290.80万人，地区生产总值为2057.06亿元（其中第三产业占比78.99%），房地产开发投资总额452.45亿元①资料来源：《海口市统计年鉴-2022》。。根据某房产交易网络平台②资料来源：https：//hai.zu.anjuke.com/zujin。对海口市2021年7—12月各区商品房市场租赁价格的统计，结合实地调研了解到，一室住房（60平方米左右）的市场租金约为1600元/月，两室住房（90平方米左右）的市场租金约为2500元/月。

近年来海口市持续加大住房保障资金支出力度，在实物保障方面，海口市2020年共计拨付4亿元完成132 个老旧小区改造，惠及1.8 万户居民，对可以改造的住房小区实现了应改尽改；拨付28.2 亿元支持加快推进棚户区改造，拨付7800 万元用于坡博、坡巷等棚改项目的周边路网等配套基础设施建设；拨付保障性住房专项资金1.3 亿元进一步改善城镇居民家庭居住条件；货币补贴方面，拨付4138 万元向城镇中低收入家庭发放公共租赁住房补贴；拨付人才住房保障资金39988.6 万元，共计发放人才租（购）房补贴6493人次；此外，拨付农村危房改造资金451.9万元用以支持解决农村住房安全问题③资料来源：《海口市统计年鉴-2021》。。

海口市在解决居民住房问题方面实行了住房实物保障与货币补贴并举政策，其中实物保障主要包括公共租赁住房（含廉租房）、经济适用住房、限价商品住房和安居型商品住房等4种类型，本次调研的保障性住房主要涵盖公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房等三种类型，具体包括凤翔花园、永秀花园、中贤小区、规划局宿舍和桥西小区等；货币补贴则主要是公共租赁住房补贴和面向人才的住房补贴两种形式，按照海口市政府发布的租赁补贴标准最高的19 元/平方米·月，公共租赁住房一户60 平方米计算，则一个月补贴金额为1140元/月。

（二）研究假设

在文献梳理的基础上，结合海口市住房保障的实际情况，研究认为个人因素、住房因素和政策感知因素都将对居民住房保障方式选择偏好产生影响。

1.个人因素会影响居民的住房保障方式选择偏好

居民个人因素可能影响其住房保障方式的选择偏好。学历较高的居民可能因为自主选择意识较强会偏好更具灵活性的货币补贴方式；收入较高的家庭则在货币补贴政策下更有可能配套一定资金在住房市场选择满足自身需求的住房；已婚人士基于传统思想观念对住房的稳定性需求较高，而受高房价的影响，实物保障方式可能成为这类人群的首选；家庭人口较多的居民出于家庭总体经济压力的考虑可能更倾向选择实物保障方式；当前实际住房保障方式为实物保障的居民则可能出于惯性继续选择实物保障方式。基于以上分析，研究提出第一组假设：

H1：学历越高、收入越高的居民越偏好货币补贴方式

H2：已婚人士、家庭人口较多和实际住房保障方式为实物保障的居民更偏好实物保障方式

2.住房因素会影响居民的住房保障方式选择偏好

住房因素对居民住房保障方式的选择偏好可能产生影响。实地调研发现，海口市公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的区位大多较好，能够保证基本的居住、生活、交通等方面便利需求，而且小区内居住人群的经济水平相近更易交流，因此如果居民对居住条件、交通条件、生活设施、社区交往等较为在意，选择偏好为实物保障的可能性会更大；但当前的实物保障并不能拥有其完全住房产权，所以想拥有住房产权的居民偏好货币补贴的可能性会更大；同时，如果居民对住房的个性化需求（如住房安全性及工作机会等）较高，则会偏好选择货币补贴的保障方式，因为货币补贴方式下的住房选择自由度更高。基于以上分析，研究提出第二组假设：

H3：对居住条件、生活设施距离远近、交通距离远近、社交情况越在意的居民越偏好实物保障方式

H4：对住房安全感、就业机会多少和是否拥有产权越在意的居民越偏好选择货币补贴方式

3.政策感知因素会影响居民的住房保障方式选择偏好

政策感知因素可能影响居民的住房保障方式选择偏好。如果商品房市场中房价和租金水平保持相对稳定，居民对住房市场的信任程度较高，则会愿意选择货币补贴方式来满足住房需求，反之如果房价和租金等波动较大，居民则会偏好选择较为稳定的实物保障方式；在国家推行货币补贴和实物保障并举的政策背景下，对住房保障政策了解程度、满意程度较高的居民，可能更偏好货币补贴方式，顺应国家政策趋势的同时也满足个性化住房需求。基于以上分析，研究提出第三组假设：

H5：对商品房市场的信任程度越高、对住房保障政策了解程度和满意程度越高的居民越偏好货币补贴方式

（三）数据来源

研究数据主要来源于问卷调查。问卷设计旨在了解海口市居民住房保障方式的选择偏好，主要内容包括三个方面：一是个人因素，包括年龄、教育背景、婚姻状况、家庭人均月收入、家庭人口数和实际享受的住房保障方式；二是关于住房因素的8个问题，具体了解居民对居住条件、生活设施距离远近、教育设施距离远近、交通距离远近、住房安全感、社交情况、就业机会多少以及是否拥有产权情况的在意程度；三是政策感知因素，主要询问居民对海口市住房政策的信任、了解和满意程度。

研究在选定符合住房保障标准的保障对象的基础上，采取随机抽样的方法，于2021 年6—7 月采用线上问卷、电话访谈和实地调研相结合的方式对海口市居民进行问卷调研。总共发放问卷550 份，经过筛选和剔除得到有效问卷515 份，其中线上问卷和电话访谈获取有效问卷277 份，实地调研获取有效问卷238份，问卷总体有效率为97.17%，详见表1。

表1 问卷统计表

三、模型构建、变量说明与描述性统计

（一）模型构建

以往学者在关于意愿的研究中多数选择二元Logit 回归模型作为研究方法，比如城中村外来人口购房意愿选择研究[9]，农民宅基地退出意愿研究[10]以及基于生态服务需求的流域下游居民支付意愿的研究[11]。学者们还应用Logit模型进行影响因素分析，如郑思齐等通过构建Logit回归模型分析发现，收入、工作地点、对环境的偏好、住房价格、城市扩张程度、郊区市政设施便利程度等都对居民居住区位选择产生显著影响[12]；胡国平等应用Logit模型分析了住区环境、个体特征、家庭特征、住房特征等四大类因素对居民住房选择偏好产生的显著影响[13]；李平光等通过Logit 模型对民族城市居民住房选择行为进行了研究并分析了居民社会特征、经济特征、文化特征、心理特征等四类16 个影响因素[14]。可见，二元Logit 模型是意愿研究的可靠方法，它主要用于因变量为分类变量（如是、否等）的回归分析，同时可以给出预测。

本研究关注海口市居民对两种不同住房保障方式的选择偏好，因变量包括实物保障和货币补贴两种方式的选择偏好，属于二分类变量（1表示选择偏好为实物保障，0表示选择偏好为货币补贴），因此可采用二元Logit 模型，具体将居民的住房保障方式选择偏好设为因变量y，实物保障、货币补贴方式分别取值为y=1、0，自变量为X1, X2, ……，Xn，基本形式见式（1）：

上述模型中，Pi的意思是第i个受访者选择偏好为实物保障的概率，模型中α表示截距项，β表示回归系数，X在模型中表示各类影响因素，φ表示随机项。

本研究采用SPSS23.0 统计软件，选取二元Logit 模型对海口市居民的住房保障方式选择偏好进行实证研究，对各影响因素进行显著性判断，并得出分析结果。

（二）变量设置与说明

现行住房保障政策主要包括实物保障与货币补贴两种保障形式，本研究将因变量设置为二分类变量，其中将实物保障方式的选择偏好设置为1，货币补贴方式的选择偏好设置为0。参照住房租购需求偏好的有关研究[15-17]，并结合不同住房保障方式的特点，本研究自变量主要设置3 个模块，分别是个人因素、住房因素和政策感知因素。

1.个人因素

调研对象的个人及家庭特征如年龄、人口、学历、收入等情况对住房保障方式的选择偏好可能具有一定影响，因此本次调研对保障对象的年龄、学历、婚姻状况、家庭人均月收入、家庭人口数和实际住房保障方式等进行了统计，将作为个人影响因素的具体指标。

2.住房因素

研究认为，住房的自身特性对居民住房保障方式的选择偏好可能具有一定影响，比如居民更多关注住房的区位特征及周边的基础设施等情况。还有很多居民比较注重住房的安全（心理因素）与邻里关系（社交因素）。受中国传统观念影响，是否拥有产权也是中国家庭选择住房时的重要考虑因素。因此，研究选取了包括居住条件（住房面积、基础设施、户型等）、生活设施距离远近（商铺、休闲场所、银行等）、教育设施距离远近（幼儿园、九年义务学校等）、交通距离远近（公交车站、非机动车停车点等）、住房安全感（住房舒适度、安全状况等）、社交情况（住房邻里融洽、社区活动等）、就业机会多少（住房周边可提供的工作情况）和是否拥有房屋产权等指标来衡量住房因素对居民住房保障方式选择偏好的影响。

3.政策感知因素

有研究表明，住房政策的实施情况会影响住房市场及居民对住房的选择，如黄奕淇、曲卫东等人认为“租购并举”政策的实施对优化住房市场结构起到了积极的作用[18]；郭金金等认为政策推行因素会影响居民的租购选择，政策执行因素的改进可能提升居民的租赁意愿[19]。因此，研究在分析居民住房保障方式选择偏好的影响因素过程中引入了政策感知因素，具体包括居民对海口市住房市场的信任程度、对海口市住房保障政策的了解程度和对住房保障政策的整体感受等3个指标。具体变量设置见表2。

表2 主要变量说明

（三）描述性统计分析

本次调研受访者的个人因素主要包括年龄、教育背景、婚姻状况、家庭人均月收入和家庭人口数，对样本情况进行统计分析，详见表3：受访者年龄主要集中于26—55岁，其占比超过样本总量的80%，表明调研样本基本覆盖了海口市符合住房保障标准的居民主要年龄段；调研对象的教育背景基本呈现均匀分布；婚姻状况中已婚样本总量占比超过75%，家庭人口数样本量主要集中于3—4人，占比超过60%，这些印证了住房保障申请以家庭为单位的政策要求；多数调研对象家庭的人均月收入在3500元以下，占比样本总量达60%，符合海口市住房保障政策关于中低收入人群标准的设定。

表3 调研对象个人因素描述性统计表

调查对象的当前实际住房保障方式主要有实物保障和货币补贴，还包括少部分符合标准但尚未申请或享受到住房保障的情况，其中实物保障主要类型有公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，而安居型商品住房因目前尚处于试点和开工建设阶段尚未全面推行，本次研究暂不做考虑；货币补贴则主要包括公共租赁住房租金补贴和人才住房补贴两种形式，本次调研对象中领取两种补贴形式的都有，但因本研究侧重中低收入群体的住房问题故以领取公共租赁住房租金补贴的保障对象为主。研究考虑赋值便利，将货币补贴形式的住房保障对象和尚未享受住房保障的调研对象归并视为非实物保障形式。调查显示：受访者的实际住房保障方式中实物保障占比为72%，非实物保障方式中的货币补贴方式占样本总体的16%，符合标准但尚未申请或者享受住房保障政策的调研对象占样本总体的12%。调研还对受访对象征询了住房保障方式的选择偏好，结果显示，愿意选择住房实物保障方式的占比49%，愿意领取货币补贴的占比51%。

住房因素中，偏好实物保障方式的调研对象比较在意住房的居住条件、生活设施距离远近、教育设施距离远近、交通设施距离远近、住房安全和社交情况，而对住房周边就业机会的多少和是否拥有住房产权并不是很在意，调研发现其原因在于，大多数调研对象认为自身收入并不高，拥有住房得以稳定居住，只要交通设施距离近出行足够方便，就不太介意工作地点与住处的距离。偏好货币补贴方式的调研对象则大多对就业机会的多少和是否拥有住房产权表现出了比较在意，对其他因素大多是一般在意。

政策感知因素中，调研对象对海口市住房市场表现为基本信任的居多，但对海口市住房市场很信任的调研对象只占少部分，这主要是受海口市房价的影响。调研对象对海口市住房保障政策的了解程度呈现出不甚了解的局面，这可能与受访者的教育程度以及政策关注程度有关。调研对象对海口市的住房保障政策整体感受主要分布在基本满意和比较满意程度，表明了当前住房保障政策的总体效果良好；其中偏好货币补贴的受访者多数比较满意，偏好实物保障的受访者多数基本满意。详见表4。

表4 住房因素和政策感知因素描述性统计表

四、实证结果分析

（一）模型检验与回归分析

对各自变量进行单因素卡方检验，卡方值为271.348，自由度为17，p<0.01。二元Logit回归模型的综合检验显示，本研究的模型拟合优度较好，模型对海口市居民住房保障方式选择偏好的预测准确率为79.00%，卡方检验值为8.3，p值为0.405，具有较好的拟合效果。因此本研究运用二元Logit回归模型是具有统计学意义和具有较好的模型效果的，具体回归结果见表5。

表5 海口市居民住房保障方式选择偏好二元Logit模型回归分析结果

（二）结果分析

1.个人因素的作用检验

个人因素中教育背景和家庭人均月收入与居民的住房保障方式选择偏好呈现显著负相关性，假设H1通过检验。表明学历越高和家庭人均月收入越高的居民越倾向选择货币补贴的保障方式，这可能因为学历较高和家庭人均月收入较高的居民相对具有一定的住房消费能力，更愿意在货币补贴的基础上来满足住房选择的自由化需求。表5结果显示，已婚人士和人口较多的家庭更倾向选择实物保障方式，这可能因为这类家庭的各类支出经济压力较大，能够用于住房支出的资金相对较少，而目前海口市实物保障住房租金收取标准相比领取货币补贴后市场租房花费较少，因此表现出实物保障方式的选择偏好；居民的实际住房保障形式与其住房保障方式的选择偏好呈显著正相关性，说明实际住房保障方式是实物保障的居民更倾向选择实物保障，实际住房保障形式为非实物保障的居民则更倾向选择货币补贴，这一方面可能基于人们的生活惯性，另一方面非实物保障对象已在市场上或者其他途径解决了住房问题，选择货币补贴能够进一步缓解其住房压力，也避免了更换实物保障方式带来的转换成本。根据以上结果，假设H2也通过检验。

个人因素中只有年龄与居民的住房保障方式选择偏好不存在显著相关性，这表明不同年龄的居民在住房保障方式的选择偏好方面没有明显区别，年龄不是影响居民做出住房保障方式选择的主要因素。

2.住房因素的作用检验

住房因素中对居住条件的在意程度、对生活设施距离远近的在意程度、对交通距离远近的在意程度和对社交情况的在意程度与居民的住房保障方式选择偏好呈现显著正相关关系，假设H3得到验证。这表明对居住条件、生活设施距离远近、交通距离远近和社交情况比较在意的居民更愿意选择实物保障方式：一方面，目前海口市保障性住房的选址多数都在基础设施和周边配套相对齐全的区域，海口市居民的常用出行工具电动车交通较为方便，保障性住房周边公共交通也较为完备，而满足同等居住条件和配套设施条件的商品住房价格则相对较高，因此对这些因素比较在意的居民可能更倾向实物保障方式；另一方面，保障性住房相对商品化小区入住率较高且入住人群经济水平相近，社交需求能够更容易满足，因此对社交情况比较在意的居民也更可能倾向实物保障方式。对住房安全感的在意程度、对就业机会的在意程度和对产权的在意程度与居民的住房保障方式选择偏好呈现显著负相关关系，假设H4得到验证。这表明居民对住房安全、周边就业机会和住房产权情况越在意就越倾向选择货币补贴方式，这可能因为居民认为商品住宅小区在物业管理方面表现更好进而能增加居住安全感，周边就业机会也相对更多进而工作便利性较高，并且购买商品住房将拥有完全产权能够实现住房财产权，因此对住房安全、就业机会以及产权比较在意的居民更愿意选择领取货币补贴以增加住房选择的灵活性。

住房因素中对教育设施距离远近的在意程度与居民的住房保障方式选择偏好未呈现相关性，这应该是由于目前海口市保障性住房周边的各类基础教育设施都较为齐全，而选择货币补贴的居民也可以自由选择教育设施较为齐全的居住小区。因此对教育设施距离的在意程度并未影响居民的住房保障方式选择偏好。

3.政策感知因素的作用检验

政策感知因素中居民对海口市住房市场的信任程度、对海口市住房保障政策的了解程度和对海口市住房保障政策的整体感受都与居民的住房保障方式选择偏好呈现显著负相关关系，该结果验证了假设H5。这表明对海口市有关住房政策感知越清晰的居民越倾向选择货币补贴方式。从居民对住房市场的信任程度来看，如果居民能够较多了解海南全域限购政策，能对海南省政府“以壮士断腕”的决心调控房地产市场[20]的态度有所了解，更能对海南自贸港建设健康平稳的房地产市场建立信心，则可能不再顾虑商品房市场价格和租金标准的波动幅度，从而更愿意选择货币补贴的住房保障方式并去市场寻求更能满足自身需求的住房；从居民对海口市住房保障政策的了解程度和满意程度来看，越了解和满意现行住房保障政策的居民，更能理解并顺应当前货币补贴与实物保障并举的住房保障政策趋势，也更倾向选择货币补贴的保障方式来缓解住房经济压力，还增加了住房选择的灵活与多样性。

五、结论与讨论

（一）结论

研究通过构建二元Logit模型分析海口市居民的住房保障方式选择偏好，得出以下结论：

第一，居民对实物保障和货币补贴两种住房保障方式的选择偏好大体相当。从调研的515份有效样本来看，居民对于实物保障和货币补贴两种住房保障方式的选择偏好比例接近1:1，而居民实际享有的住房保障方式中实物保障和非实物保障的比例约为7:3。选择偏好与实际住房保障方式的比例存在差异，一方面是受限于调查样本的选择，另一方面也说明了实际住房保障方式为实物保障的对象中，大多数更倾向继续保持实物保障方式，这与回归分析结果一致；另有少部分实际住房保障方式为实物保障的对象显现出倾向货币补贴方式的意愿，这与从访谈中了解到的情况一致，部分目前享有实物保障的居民表示在货币补贴标准提高的前提下将更愿意选择货币补贴，以达到个性化选择住房的愿望。

第二，处于不同家庭生命周期阶段的居民住房保障方式选择偏好不同。通过对居民住房保障方式选择偏好的影响因素分析可知，居民的学历、婚姻状况、家庭人口数以及收入水平变化都会影响其对住房保障方式的选择偏好，即其住房保障方式的选择偏好将随着家庭生命周期的进程动态变化。

第三，在意不同住房因素的居民住房保障方式的选择偏好不同。回归分析结果显示，比较在意住房居住条件、生活基础设施、周边交通状况和社交状况的居民更倾向选择实物保障方式；而更在意住房安全、周边就业情况和住房产权的居民则更倾向选择货币补贴方式。

第四，政策感知因素对居民住房保障方式选择偏好具有较大影响。研究发现，居民对住房市场的信任程度影响其对住房保障方式的选择偏好，居民对房地产市场健康平稳发展越有信心，即认为房价和租金水平不会持续快速增长而是保持稳定的居民更倾向选择货币补贴方式；同时，对住房保障政策的了解程度和对现行住房保障政策满意程度越高的居民也越愿意选择货币补贴方式。

（二）政策启示

1.提高货币补贴标准，推进两种住房保障方式并举

应综合考虑政府财政资金、住房市场中住房价格等因素调整现有的货币补贴标准，适当适时提高现有的住房补贴金额使得受保障居民可以根据自身的工作、收入（包括保障性的补贴收入）、生活、家庭等综合情况选择满足自身需求的住房类型和区位。现行货币补贴对象主要为租住保障性住房的中低收入群体和各类人才，货币补贴对象范围相对较窄，应考虑进一步扩大货币补贴对象范围，加强货币补贴政策推广力度。住房实物保障方面则应从统筹规划、区位选址、建设管理以及产权设计等方面进一步加强，以期推进实物保障和货币补贴两种住房保障方式并举。

2.构建住房保障模式有条件转换机制，满足居民在不同家庭生命周期阶段的动态住房需求

现行住房保障政策体系中各类政策大都处于独立运行状态。住房实物保障与货币补贴政策，以及租赁型与购买型住房保障政策之间都尚未有互通转换机制。基于前文研究，处于不同家庭生命周期阶段的保障对象住房需求会发生动态变化，为灵活动态满足其不同阶段的住房保障需求，则需突破各类住房保障政策封闭运行状态，打通住房保障政策体系壁垒，构建不同住房保障模式间有条件转换机制，赋予保障对象充分的住房保障方式选择权，实行住房保障政策的动态调整机制，提升住房保障效率。

（三）讨论

研究在样本选择、变量选取和研究角度等方面仍存在一定不足：一方面，调研样本中实际住房保障方式为货币补贴的相对实物保障较少，主要因为领取货币补贴的保障对象居住地相对零散，受疫情影响不便大规模多地走访故主要采用了电话访谈和网络调研方式，这可能对调研的接受程度和调研精度都产生一定影响，后续考虑进一步补充货币补贴对象的调研样本进行验证；另一方面，本次研究在模型变量选取方面虽系统考虑了个人、住房和政策感知等三方面因素，但保障对象是否本地户籍、职业类型和职住地距离等因素暂未考虑，后续将进一步扩大居民住房保障方式选择偏好的影响因素研究范围，以期发现更多影响居民住房保障方式选择的因素；此外，住房保障是否能够实现实物保障与货币补贴并举，除了要考虑居民个体的选择偏好，地方政府层面的一些因素如财政水平、发展规划和阶段性工作重心等也是值得持续研究的内容。