商业地产盈利模式浅析

陈芝韵

（无锡盛高商业管理有限公司（绿地香港华东区域商管公司），江苏 无锡 214000）

我国房地产行业正处于新的发展阶段，政府部门对于持续上涨的房地产价格频频出台相关政策进行调控，这使得商业地产的未来发展前景充满了不确定性。商业地产不同于单纯的住宅房地产产业，其具有前期投资成本更大、开发周期更长、后期管理更难等突出特点。

从整体上来看，目前我国房地产行业领域的商业地产头部企业，大多是从住宅地产转型升级而来，对于新时期的商业地产盈利模式仍然缺乏足够多的认知和了解，依旧在沿用传统的盈利模式，并未真正形成符合当前商业地产发展需求的盈利模式，这对于商业地产整个行业以及各大企业的战略发展来说极为不利。

一、商业地产概述

商业地产是集多种经营用途于一身的新型房地产形式，比如，零售、餐饮、休闲、娱乐等方面。商业地产不同于住宅地产，其社会公共服务能力要更加突出，而且为整个社会所带来的商业价值也要远远高于传统模式下的住宅地产。例如，万达、华润、富力、凯德等地产公司均属于我国大型的商业地产企业，无论是在商业地产领域，还是在整个社会层面，均有着比较大的影响力。

我国目前商业地产的类型非常丰富，主要涵盖以下几个方面：以百货商品零售为主的——零售功能房地产；以营销娱乐项目为主的——娱乐功能房地产；以餐饮销售为主的——餐饮功能房地产；以健身休闲项目为主的——健身服务及休闲功能房地产；以居住和办公用途合一为主的——公寓写字楼功能房地产。除此之外，小商品批发城也是比较典型的商业地产[1]。

如果按照行业类别划分商业地产的物业特点，那么主要存在的物业类型包含以下几个方面：零售功能物业、娱乐功能物业、餐饮功能物业、健身和休闲功能物业、商品批发功能物业、居住和办公功能物业。不同类型的商业地产物业类型，所表现出来的物业特征存在较为明显的差异性，比如，零售功能商业地产物业主要以进行商业零售为主，而且经营规模普遍较大，像广州天河城就是比较有代表性的商业地产物业项目，如表1所示。

表1 不同行业类别的商业地产物业特点

二、我国商业地产盈利模式的发展现状

（一）发展型物业盈利模式

对于当前我国商业地产盈利模式来说，发展型物业是各大商业地产企业应用非常广泛的盈利模式之一，最为常见的方式，就是商业地产将企业所属的写字楼、商铺等物业经营权出租给其他企业，并从中获得相应金额的租金，这样便可以为商业地产企业带来持续、可观的现金流。在很多一线城市、二线城市或者某些人口比较密集的大中型城市，如果能够手持优质的商业物业，这对于商业地产企业的经济收益平稳增长有着重要推动作用，更可以提高商业地产企业自身的品牌增值收益水平，除了企业商业品牌增值收益以外，还有可能通过资源增值、政策增值中进行获利。

发展型物业盈利模式多见于大型的购物中心，比如，万达购物中心、凯德广场购物中心等。经营此类项目的商业地产企业，往往会在收取物业经营管理权租金的同时，获得比较丰厚的物业增值收益。除此之外，商业地产企业还会凭借优质的商业物业品牌资产，通过向商业银行寻求商业贷款的方式，实现企业经营发展过程中面临的项目融资。

一直以来，很多商业地产企业均选择发展型物业盈利模式，而发展型物业盈利模式所带来的盈利能力，也让很多商业地产企业积累了较大规模的财富资金资源。但由于不少商业地产企业受到传统住宅地产经营思维模式的限制，这使得有很大一部分商业地产企业，选择通过一次性出售物业的方式回笼资金，并从中获得相应的经济效益。

但是在新时期的商业地产行业领域，越来越多的商业地产企业已经认识到，企业要想获得更加丰厚的经济效益，实现高质量可持续发展目标，并且提高企业自身的品牌增值能力，就应当改变过去出售物业的盈利模式，而是选择自主持有经营物业的盈利模式，将其作为企业的重要优质资产之一。

不可否认的是，选择持有商业地产物业的盈利模式，已经成为当前商业地产企业实现战略经营发展目标的重要措施。目前，很多商业地产企业均已经采取发展物业盈利模式，比如，金地集团、上实发展、中海地产等大型商业地产企业。

（二）投资型物业盈利模式

从我国房地产行业的实际情况来看，大型商业地产企业往往需要在旗下的商业地产品牌项目中投入大量的经济成本，然而这些投入的经济成本，往往需要较长的时间才能完全收回。由此可见，商业地产能否具备较强的盈利能力，很大程度上取决于商业地产企业自身是否具备充足的经营资金资本、强大的经营人才队伍、突出的商业地产项目运营能力。

但结合我国当前的商业地产领域实际情况，以及商业地产企业的整体规模与实力，对于大部分商业地产企业来说，并不适合持有物业项目。因此，很多商业地产企业通常会选择投资型物业的盈利模式，通过这种方式可以帮助企业实现快速回笼在商业地产项目中的投资资金，有效缓解商业地产企业当前面临的经营资金短缺压力，还能够帮助商业地产企业规避潜在的经营风险。

相较于发达国家的商业地产企业来说，在我国商业地产发展的早期阶段，我国中小型商业地产企业大多仍然会选择投资型物业盈利模式，经过了物业零散出售向整体出售的过渡阶段。但需要注意的是，随着我国房地产市场整体发展形势发生改变，以及国内投资回报无法完全兑现等大量相关法律纠纷案件的出现，再加上政府部门出台一系列政策条例的约束，使得投资型物业盈利模式已经无法继续进行使用。

（三）发展与投资融合型物业盈利模式

目前，无论是我国国内的大型商业地产企业，或是国际领域的大型商业地产公司，均比较青睐使用“发展物业+投资物业”融合型的物业盈利模式。商业地产企业持有商业地产项目的物业经营权，再通过长期的优质运营，为企业带来非常可观的经济效益，比如，租金收益，还会获得丰厚的商业地产增值收益。

从“发展物业+投资物业”融合型的物业盈利模式的实际应用效果来看，有效弥补了“投资型物业盈利模式”和“发展型物业盈利模式”二者各自的缺陷和不足，而且还能够将双方各自的优势和长处充分展现出来，并且帮助企业规避潜在的经营性风险问题。但这对于商业地产企业的市场经营能力以及资金储备量等方面，均有着比较高的要求。

当前，我国各个地区的大中型商业地产企业，均已经陆续放弃了“投资型物业盈利模式”和“发展型物业盈利模式”，而是选择了长期收益更突出，成长侵略性更强的“发展物业+投资物业”融合型的物业盈利模式。这部分商业地产企业不再单纯依赖物业租赁的盈利模式，而是选择了经营具有战略性、盈利性的优质物业，再配合商业地产项目的开发与销售，为企业带来更加丰厚的经济收益和品牌增值效益，促进商业地产企业的可持续发展，并在最终提高企业在商业地产领域的市场核心影响力[2]。

三、商业地产盈利模式的合理化选择

（一）精准把握商业地产盈利模式的核心要素

一是相较于住宅地产而言，商业地产的整体盈利能力要明显高于住宅地产，但商业地产的整体人才投入、经济投入也要远高于住宅地产。因此，在商业地产盈利模式的合理化选择过程中，不仅要确保盈利模式选择的准确性与合理性，更需要企业能够展现出比较强的盈利自信心，具备通过长期经营获得经济效益的心态，避免由于过度重视短期盈利而放弃长期经营和持续投入。

二是商业地产项目要想做到盈利，就必须做好项目的选址工作，确保商业地产项目的位置在城市的中心区域和人口密集区域，这是提高商业地产项目盈利能力的关键要素。优质的商业地产项目应当充分考虑当地人口规模、人口分布、城市规模、城市交通、城市规划等多方面的因素影响，比如，各个城市的万达广场，便大多位于城市各个商圈的中心位置。

三是在商业地产项目盈利模式选择过程中，应当充分考虑到项目所在地城市的品牌形象、经济水平、民众消费能力、人口收入能力等方面因素，确保商业地产项目更加符合城市居民的实际需求，并深度挖掘商业地产项目的内在商业价值，确保整个项目的盈利性始终处于较高水平，帮助商业地产项目真正做到稳定升值。

四是商业地产企业在项目正式开发运营之前，应当做好招商前置工作，选择优质的商业合作伙伴，确保整个项目的招商质量始终处于比较高的水平。比如，万达商业广场会选择目前市场的主流快消品牌、奢侈品牌入驻开店，利用“捆绑式招商模式”拓宽与其他合作伙伴的深度合作范围。

（二）一线城市、准一线城市是基础

商业地产不同于住宅地产，住宅地产无论在什么规模的城市，只要运营得当便能够获得比较可观的经济收益。但商业地产本身具备极强的商业属性，必须依赖城市主体整体经济，如果城市的整体经济水平比较强，那么商业地产项目的整体盈利能力也会大幅提升。

因此，商业地产的盈利模式应当依托城市整体发展规划，而企业也要选择实力更加强大的一线城市、准一线城市，打造具有品牌效应的商业地产项目。而且如果商业地产企业的主要项目集中在一线城市、准一线城市，也可以提高企业的市场地位以及品牌增值能力，这对于企业的长期经营发展来说意义显著。

由于城市化进程持续推进，大型城市内人口数量会逐渐增多，尤其在一线城市、准一线城市内，会有更多高收入群体。在多方因素的共同影响下，城市的土地价格会逐渐提升，最终会让商业地产企业的物业持有量增加。而且由于近几年我国很多一线城市、准一线城市的住宅地产需求量增量明显放缓，但商业地产的需求量仍然保持在高位，这使得商业地产的增值溢价收益的价值变得更加显著。

但相较于住宅地产，商业地产项目的培育期更长，带来的商业回报也更具持续性，因此，企业应当增加商业地产份额的持有量，这样可以有效应对城市人口数量饱和或者增长量下降而带来的企业收益减少问题，确保房地产企业依旧能够在行业领域内保持较高市场核心竞争力。

商业地产企业应当增加对一线城市、准一线城市的商业地产物业持有量，适当提高对商业地产项目的关注度和投资力度，并通过一系列的商业运作，将其培育成为企业在未来很长一段时间以内的优质房地产项目。比如，万科、保利、金地、凯德等地产企业，已经逐渐将发展重心放在了商业地产项目建设中，并且考虑如何增加商业地产物业的持有。

（三）“发展物业+投资物业”融合型的物业盈利模式的优先选择

从当前我国商业地产领域相关企业的实际经营来看，由于“发展型物业盈利模式”和“投资型物业模式”二者有着不可忽视的缺陷和短板，因此，在未来很长一段时间以内，“发展物业+投资物业”融合型的物业盈利模式，仍然会是绝大多数商业地产企业盈利模式的优先选择。但需要注意的是，这种商业地产盈利模式依旧存在较为严重的企业经营性风险，比如，开发风险、融资风险等，如果不能规避这些风险，便有可能给企业带来巨大经济损失，甚至有可能导致整个商业地产项目“溃败”。

我国目前商业地产整个产业已经迈入了规范性、高速度发展阶段，持有物业的商业地产企业大多具备较强的经营能力、经济实力、风险应对能力以及商业地产经营经验。无论是万达商业、凯德实业等大型商业地产企业，还是其他中小型商业地产企业，都有着比较系统且具有企业品牌特色的商业地产盈利特点。但相较于国外发达国家的国际性商业地产企业，我国的很多商业地产企业仍然存在，商业地产经营经验不足、综合管理能力欠缺、经营管理理念不够先进等问题，这对于商业地产企业来说影响较大，甚至有可能弱化企业的抗风险能力。

（四）着重解决商业地产盈利模式存在的问题

首先，商业地产企业必须做好市场调研工作，确定在什么样的城市建设商业地产项目，并且做好商业地产项目在城市内部的选址以及招商等相关工作。商业地产盈利模式应当突出聚合效应和互补效应，尤其是城市内同一家地产公司的商业地产项目，应当避免同质化问题。

其次，商业地产企业需要解决好经营成本过高的问题，尤其要避免出现超长时间巨额投资的情况，这样会导致企业的开发风险和投资风险陡增。因此，商业地产企业应当根据市场形势、城市特点以及企业自身实际情况，选择是将商业地产项目进行出租、出售还是合作经营。比如，在很多城市的万达商业广场，选择在建成并开业经营后不久，将所有权出售给融创等商业地产企业。

最后，商业地产在选择盈利模式时，需要明确具体的投资回报数值，即企业必须设置一个能够接受的经济效益回报数值，这样可以让企业选择，是单纯获取商业地产项目开发投资收益，还是将后期的经营管理收益一并赚取[3]。

（五）打造具有品牌特色的商业地产盈利模式

我国大型商业地产企业数量较多，商业地产行业内部竞争比较激烈，尤其在很多一线城市、准一线城市以及大型二线城市，商业地产企业之间的竞争更是趋于白热化。在构建商业地产盈利模式时，应当根据商业地产企业的自身特点，结合当前商业地产行业的发展形势，打造具有企业品牌特色的商业地产盈利模式。以万达地产为例，万达商业地产版图涉及商业地产、高级酒店、旅游文化、连锁百货等产业领域，尤其以万达商业广场、万达影城等商业地产物业项目经营成绩突出。

万达商业地产已经在全国多个省市地区投资建设了万达广场、星级酒店，在我国商业地产行业占据着龙头地位。当前万达商业地产的主要经营物业项目涉及，大型购物中心、五星级酒店的开发与运营、地产项目商业运营及物业管理、写字楼和公寓以及住宅的销售物业等多个重点项目内容。

在这种商业地产盈利模式的积极影响下，万达商业地产企业的经济效益、社会效益水平始终保持在较高层次，也在很大程度上改变了城市的商贸、文化、娱乐、餐饮、休闲旅游的产业结构布局，刺激了社会民众的消费意愿，完善了城市区域功能，让万达广场的所在地，大多成为城市新的中心地带。万达商业地产盈利模式之所以能够成功，主要是由于其具备较好的资金流动能力，在开发商业地产方面有着长期、稳定的现金流，当万达出售写字楼、公寓、住宅、商业街后所获得的资金，便可以用于商业物业持有，这样便促进了商业地产项目盈利。

此外，万达最为突出的商业地产盈利模式特色在于，“订单式模式”的创设，万达可以根据城市建设发展的需求，打造符合城市特点的商业地产项目，而这可以成为其他商业地产企业盈利模式选择过程中所借鉴的内容。

四、结束语

商业地产盈利模式的选择是否合理，会直接影响到商业地产项目的整体盈利能力，更会对商业地产企业的经营发展产生关键性影响。因此，企业必须根据市场发展形势、城市特点以及企业自身实际情况，灵活选择最为合适的商业地产盈利模式，并且在现有盈利模式的基础上，做好相应的优化创新工作，这样才能真正促进商业地产企业的高质量发展。