关于住房租赁市场瓶颈及供给侧改革的探讨

吴彦丽

(北京市大兴区住房和城乡建设委员会，北京 102600)

1 引言

随着我国房地产行业的蓬勃发展，住房租赁市场也逐渐引起了人们的广泛关注。虽然目前住房租赁市场正处于持续低迷的状态，发展受阻，但相关政府部门可通过对住房租赁市场实施供给侧改革促进住房租赁市场的可持续发展，为住房租赁市场注入活力。希望笔者针对住房租赁市场所遇到的瓶颈问题以及供给侧改革的具体调控措施所提出的意见和建议，可以对从事住房租赁工作的相关人员有所裨益。

2 住房租赁市场概述

住房租赁市场是除住房销售市场之外的房地产盈利的主要市场。随着全国人口流动性的增强，住房租赁市场在房地产市场中的占有率逐步增加，与住房销售市场共同组成房地产市场。住房租赁市场尤其在省会城市、一线城市的市场占有率较高，甚至超过住房销售市场，成为房地产领域的一个新的经济增长点。国家大力支持住房租赁市场的发展，以合理配置住房资源，提高闲置房产资源的利用率，降低房地产资源的浪费率。

2.1 住房租赁市场的含义与特征

房屋租赁通常是指住房所有权人将住房租赁给承租人进行居住，或为其他人的经营活动提供场所，承租人需向住房所有权人支付租金的一种行为。住房租赁是房地产行业中非常常见的一种交易模式。就目前来看，住宅租赁市场主要具备以下特征：首先是住房租赁市场基本形成多主体供给的局面。其次是住房租赁产品中个人住房仍是主流，但长租公寓的影响力逐渐凸显。最后是金融资本势力涌入住房租赁市场，融资模式实现多元化发展[1]。

2.2 住房租赁市场的类型与功能

住房租赁市场中常见的类型有政策性公租房、廉租房、存量商品房租赁、长租公寓、合租房等。不同的住房租赁形式有着不同的功能作用。例如政策性公租房主要是指通过政府部门或者由政府部门授意的委托机构，向中低收入且住房困难家庭提供可租赁的住房，政府部门会按月为其支付一定比例的租房补贴。廉租房是指政府部门通过实物配租或者租金补贴的方式，为符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭所提供的住房。存量商品房通常是指已被购买或自建并取得商品房所有权证书的商品住宅。长租公寓则指的是由房屋租赁中介将业主房屋长期租赁过来，并对其进行装修改造，同时配齐日常生活所需的家具家电，再以单间的形式出租给有住房租赁需要的人士。合租房是指由多个人共同租赁且居住一套完整房子，可进一步细分为床位合租、单间合租等。

2.3 住房租赁市场沿革

首先是住房制度改革前福利分房时期(1949—1978年)。新中国成立初期，住房大多由私人所有，私有住房在中国城市住房存量上一直处于霸主地位。20世纪50年代末，中国推行城镇土地和私人住房所有权国有化，政府实现了所有新建住房的公有制。20世纪70年代末，公共住房逐渐成为住房市场主要形式。

其次是住房制度改革中的政策探索试验时期(1978—1998年)。1980年，邓小平同志指出了“可以通过先试点再推广推进公房出售和补贴出售住房”的住房制度改革方向。但由于租买价格比不合理等原因，试点售房试验受挫。随后，有关部门的工作思路从单纯推动售房转向研究提高公房租金，以租促售，给予提租补贴与集资合作建房双管齐下。1990年，城镇住房改革思路再次进行了调整，兼顾低收入人群，建设保障性质的住房出租、出售给无房户和住房困难户。1995年，《城市房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)应运而生，该《办法》象征着我国房屋租赁市场的正式开始建立。1998年，我国正式废除以单位为基础的公共住房制度，短时间内，大量存量城市公共住房被私有化。

最后是住房制度改革后的政策体系确立时期(1998年至今)。1998年后，开放的租赁市场逐步成型，国家开始积极出台相关政策规范、引导住房租赁市场的发展。保障性住房租赁作为当前住房租赁市场的重要组成部分，将被持续保留与规范。

3 住房租赁的主要现实瓶颈

由于受到政策和市场运行现状的影响，“重销售，轻租赁”理念和经济运行模式是当前房地产市场的主要形式，住房租赁工作的重视程度远远不及住房销售工作。

住房租赁市场面临的现实瓶颈，主要表现在三方面，即住房租赁市场的法律、政策和制度不完善，住房租赁者的实际需求无法得到满足，住房租赁市场供不应求。我国住房租赁市场要突破现实瓶颈，就要在明确瓶颈的基础上，以瓶颈为入手点，协调市场租赁性住房的供求关系，以法律制度保障住房租赁者和产权者的合法权益。

3.1 住房租赁市场法律法规不完善

就目前住房租赁市场的法律法规层面来看，住房租赁服务相关法律文献过于形式化，操作性较弱，且暂未覆盖到住房租赁服务所涉及的方方面面。针对住房租赁市场中所出现的“高收低租”“长收短租”等不规范经营行为，住房租赁相关法律文献中缺乏明确的法律责任界定。

因此，一旦住房租赁企业出现资金链断裂的问题，则会导致所产生的后果与企业所应肩负的法律责任存在不契合的情况，继而导致房东和租客的合法权益无法得到保障。

从宏观的角度上来看，现阶段我国住房租赁业务大多分布在一二线城市地区，且主要以短期租赁的方式为主，住房租赁业务大多通过中介机构促成租赁双方的合作。就目前住房租赁市场的实际情况来看，在中介执业过程中经常会出现不规范、业务欺诈等问题，还有部分中介为了达到迅速促成住房租赁业务的目的，经常会隐藏住房的真实信息，对住房做出夸大其词的描述，有的中介甚至会虚报住房的建筑面积、房龄，这些情况均会造成承租人的利益损失，从而导致租赁双方对中介机构缺失信任。

此外，乱涨房租、不退房租等住房租赁问题的频发进一步阻碍了住房租赁行业的发展，使其在发展道路上举步维艰。出现这样局面主要是因为住房出租市场管理工作不规范，大多住房租赁业务并未对租赁双方的合法权益制定相应的保护措施[2]。在此境况下，租购并举政策的深入贯彻落实势在必行。该政策在实施过程中需细化住房租赁双方的权利与义务，同时还应对住房租赁流程进行简化，规范住房租赁网站和机构所开展的住房租赁行为，积极打造住房租赁的官方网络平台，确立和健全住房租赁信用管理制度、标准化流程、住房租赁纠纷的司法救济等相关法规，让住房租赁变得规范、公开、真实、便捷。

3.2 住房所有者和住房租赁者权益不一致

住房资源被我国社会赋予了很多的社会权益与待遇，如买房落户、受教育权等，但这些权利对于房产租赁双方而言却并不能一视同仁。从受教育权的角度来看，买学区房就相当于拥有了名校的入学权。而在名校周边以住房租赁的形式进行居住，并不能保障就读名校。土地所有权超过土地使用权，这便是人们更重视购房而非租赁的重要原因。从人才落户的角度来看，在“知识就是生产力”的号召下，高新技术人才成为决定城市发展潜力的重要基础。

近几年来，在南京、成都、天津等地出现了争抢人才的竞争局面，而购房赠户口的措施远比提供租赁住房更能吸引高校毕业生、高素质人员、海外人才的加入[3]。从住房改造的角度来看，房屋租赁者很难在租房时找到十分心仪的住房，因为房屋内饰通常是根据房屋所有者的喜好进行装修的，而租客则没有资格对住房内饰进行改装，因此租客想要在已经装修完善的住房中选择与自身喜好相契合的住房环境，则无疑是难上加难。

3.3 住房租赁市场供给不足

因为房产历史上一直秉承着“重售卖、轻租赁”的理念，住房租赁相对于住房买卖而言较为弱化，市场需求和供给相应都不足，导致住房租赁市场缺乏活跃性。

从传统文化的层面来看，我国传统思想便是“买房买地，买金买银”，在此理念的熏陶下，人们也更倾向于买房而非租房，继而导致住房租赁市场活跃度不高。

从消费方式的层面来看，我国居民大多喜欢储蓄而非超前消费，因此他们在购房和租房的选择上在储蓄资产的支持下也会偏向于购房。

从投资需求的层面来看，住房投资是人们应用比较广泛的一种投资方式，而租房则体现不出投资的价值。从价值回报的层面来看，买房是可以抵御通货膨胀的一种方式，而租房则属于沉没成本，其价值通常只体现在可以为租户暂时提供居住空间，并无更深层次的价值回报。

综上所述，在传统文化、消费方式、投资需求、价值回报等因素的影响下，租赁住房市场的发展也出现了一定的滞后性。

4 租购并举的供给侧改革

房地产市场在我国市场经济中起杠杆的作用，并在社会建设和民生建设方面发挥着重要的作用。针对住房租赁市场面临的发展瓶颈，政府相关部门、市场监管部门，需要从多方面发挥宏观调控作用，建立健全制度体系和法律法规，为住房租赁市场提供保障，推动住房租赁市场稳定发展。

4.1 制度建设完善方面

通过对住房租赁市场的未来发展目标加以明确，并基于财产权的视角对住房出租者、租房者以及中介三方所应享有的权利进行界定，进一步加快租购同权理念在住房租赁市场中的落地。与此同时，相关部门也应尽快完善针对合租市场所制定的住房租赁制度规范，以此来有效解决“胶囊房”相关问题。此外，相关部门还应积极创新“租购并举”相关制度，配套出台住房租赁市场的财税政策，通过降低成本、减税降费、创新税制、完善商业用房改建租赁住房的相关政策等方式加强住房租赁市场的规范化，从而更好地实现租购并举的市场发展目标[4]。

4.2 住房来源形式方面

4.2.1 居民自持物业的出租

目前，我国城镇住房存量巨大，而这些民间物业在缓解地方房产交易市场的火热程度以及解决地方流动人口的住房困难问题中起到了调控效果。而当前我国的住房租赁市场一般以短租居多，即便有长期租赁业务，也迫于企业盈利、资本回笼的需要，房租价格常常处于较高水平，在与购房相比之下根本没有竞争优势可言。

而一旦住房租赁的房租价格一直保持在高水平，那么承租者就会从原来的买不起变为租不起，同时房租的涨价效应还会进一步威胁原本平稳的民宿出租市场，届时恐怕又会引发住房租赁价格疯涨的浪潮，这将有违政府大力发展住房租赁市场的本意。

所以，地方政府部门在积极引导民间散户开展住房租赁业务的同时，也应该加强对维护市场租金稳定性的管控力度。

4.2.2 开发商自持物业的出租

住房租赁的另一条有效途径就是鼓励开发商和公司进行联合投资，把空置时间较长的房源和销售困难的尾盘，以长期出租的办法整租给单位员工，既便于单位员工上班，又促进楼盘资金的回笼。而这个方法也非常适用于在新城发展过程中向企业招商的情况。因为新城的发展必然需要房地产开发项目，而新城吸引人才最主要的原因是有良好的就业机会，因此唯有稳定的就业模式方可促进新城经济的可持续发展。公司的入驻创造了大量的就业机会，从而实现职住平衡的战略目标。

所谓职住平衡，主要是指在特定的地区范围内，社会居民中就业岗位与劳动者数量趋于一致，此时职工与住户的数量也会处于一种平衡的状态，因此大部分居民便可选择就近工作。与此同时，公司还可与开发商联合，为公司职工长期提供住宅租赁服务。

以长租公寓为例，目前国内的长租公寓主要分为两种形式。

第一，“集中式”。其主要以商业地产运作模式为核心，通过开发自持土地或者将住房进行整租改造等方式进行住房租赁业务的运营。

第二，分散式。分散式长租公寓是由租赁中介业务逐渐演变而来，主要是通过对户主房源进行整合并重新装修提供住房租赁业务。再加上附近的商店、超市、娱乐、公共服务等配套设施，不但能够有效解决公司职工的住房问题与开发商楼盘的营销问题，还能够促进新地区的经济发展，可谓一举三得[5]。

4.3 改善公共服务方面

从宏观的角度来看，租购同权是住房租赁供给侧改革的重要导向，对此相关部门可从以下几方面入手，积极推动租购同权战略目标在住房租赁市场上的深入贯彻落实。以学区房所拥有的就近入学受教育权为例，相关部门应摒弃传统的住房所有者才拥有的入学资格，将其扩展为住房租购者的子女均享有同等的受教育权，并有效地维护住房租赁者的合法权益，使其在公共服务上能够享有与住房所有者同等的权利。通过改善租房者的公共服务质量，可以进一步推进住房租赁市场供给侧改革的历程。

4.4 空置房源管控方面

空置是对住房资源的浪费，是造成高房价的主要原因。如果这些存量房回归市场，将比其他城市加大用地供应的做法更能迅速有效地提高社会租赁房屋的供应量。因此，政府有关部门可先在一些房价畸高的大中城市开展试点，并对空置五年以上的住宅业主开展惩戒性的住宅空置增值税。空置税税率应为惩戒性的最高税收，目的是降低土地空置，避免各种住房资源的闲置与浪费。此外，政府部门还可实施减少住房租赁房产税的举措，通过对空置房源进行“推”和“拉”，以促使其重返住房租赁市场。

例如，拥有多套闲置房产的民众，积极配合政府建设住房租赁市场的工作，将闲置房产编制在租赁房源中。民众即可享有房产税优惠政策，按照当地的优惠比重，在缴纳税款时，减免一部分税款。

另外，还能为当地的住房租赁市场提供房源，解决供不应求的问题，维护住房租赁市场、租赁者、产权者的多方利益。在政府建立租赁房时，民众将自己的闲置房拿出来，不仅能促进人民增收，还能提高房地产资源的利用率，是我国房地产市场发展的主要趋向。

4.5 住房租赁定制方面

由于住房属于商业物品，因此其符合市场供需的基本规律。但由于目前商业楼盘的发展以工程承包商建设为先导，后期营销为主要手段，因此一旦前期项目调研结果不合理，容积率、户型等具体指标都不能适应市场需求，将必然造成商业产品的滞销，甚至烂尾。

因此，相关部门可在项目开发前期进行供需联动，由一家或多家企业单位和开发商共同合作，从户型、内部装饰等具体细节上征询企业单位职工的意向，并以此为依据建设企业职工公寓，租赁的对象均为企业职工。这样不仅可以帮助企业职工尽快安家，同时也有利于促进企业人力资源团队的稳固发展。而开发商则降低了适销不对路所引发的风险问题，极大地促进了投资资金的快速回笼，并形成了不错的市场口碑[6]。

另外，企业还可根据职工需要，考虑自身企业的经济能力和新入职人员工作不固定、收入相对低下的基本特征，出租部分房屋用作单身职工的周转公寓，待时机成熟再对其进行住房出售。这些住房租赁业务在公司职工的安家落户、安定军心上起到了积极的作用。

5 结论

针对目前我国住房租赁市场的发展现状，相关部门可通过明确当前租赁市场所遇到的困难和阻碍，并通过促进供给侧改革的方式帮助住房租赁市场突破瓶颈期。

此外，相关部门还可从制度、住房来源、公共服务、空置房源以及租赁定制等方面加快租购并举的供给侧改革进度，从而为推动我国房地产行业的长远发展添加助力。