建设工程中的造价服务分析

陈朵

（江阴市城乡规划设计院有限公司，江苏 无锡 214000）

0 引言

近年来，全过程咨询服务作为一个兴起的行业正不断吸引建筑从业者的眼球，从前期可研、项目立项、设计、招投标、监理及项目管理阶段层层渗透，步步把关，业主从焦头烂额逐步抽身成一只大手总抓，实现了更专业、更细化的社会分工。

在项目前期阶段，掌握总投资是非常重要的，这是控制风险的第一步。建筑工程涉及很多的管理机构，在合理合规的基础上如何既能保障项目运行环节各个主体方的利益，又能保障业主的合理权益，这是我们造价人员应该深思探究的问题。提升建筑工程项目的管理水平，前提需要控制好项目总投资，保证工程总投资贯穿在项目整体过程当中，留存好过程资料，以备后期抽查[1]。

1 全过程咨询服务

1.1 全过程咨询服务的意义

目前很多设计单位都顺应时势，成立了全过程咨询服务公司，这在本质上是为了业务更好的开展，其实这也是社会发展到一定阶段的必然产物。从前期可研入手，从源头把握，设计公司其实比其他造价单位或者是施工单位更有优势，土木动工，设计先行，设计师们往往比建筑行业的其他从业者更加独具慧眼与高瞻，用他们的多方案比选，给到业主可研阶段更多的参考价值，不管是为了后期项目落地还是前期项目立项，都是一个充分思考与缜密的抉择[2]。

一个好的项目顺利落地，光依靠某一方肯定是远远不够的，这其中需要全过程咨询服务公司各部门的积极配合。将每个环节都连接起来，使每一步都有据可查，有理可究。从整体角度上提出目标，再层层分解成一个个子目标，落实与反馈缺一不可。好的领导者肯定是善于倾听的，既要听取客观的情况，也要看到目前的客观缺陷。全过程咨询服务正处于起步阶段，更加需要各位工作者提出宝贵的自身建议，从无到有，从粗到细，考虑各种影响，平衡问题与解决办法之间的关系[3]。

在投资阶段，投资方需要分析项目的特点，结合自身的社会换机构和自然环境等，严格预算将会面临的风险和预期收益，在这一过程中需要综合各方面要求。在前期规划项目的时候就要建立风险小组，提出风险应急机制，这看似是一个费钱不讨好的事，但是只要做的好，这其实是一个能够解决风险控制造价的有效措施。在投资决策时期，需要搜集各种资料，通过实地调查和反复对比研究，深入了解建筑项目，利用投资核算确定自身的能力，选择合适的项目，才有利于采取控制措施。

1.2 全过程咨询服务的具体工作内容

以下从9 个方面阐述全过程咨询服务的具体工作内容。

1.2.1 前期策划与可行性研究

业主的一个想法能否从头脑里面跳脱到纸张上，这就需要一个分析与可行性研究的过程。落实前期风险控制，可以从这个阶段就发现项目中存在的隐患，通过调整和完善，为项目的开展提供更大的便利。一个好的全过程咨询服务公司，在这个阶段就可以为业主提供各种投资数据，根据不同的方案，给出不同的建议，采取既有的管理方式和专业的经济知识，给业主专业的经济分析与专项评估，从而给出结论这个项目是否可行，如果可行，需要满足的技术和经济支撑；如果不可行，能否调整思路与方法，结合实际，重新给出一个可行的方案。

1.2.2 办理施工许可证等有关手续

已经确定这个项目可以实施了，那么就要进行各种前期手续的办理，为项目落地提供前提条件。以往业主跑这些许可证都要花费不少时间和精力，有时候找的办理的部门或者人不对又得重新开始跑，这其实是一种资源的错位和浪费[4]。把前期跑手续交给专业的人来做，不但事半功倍，而且业主可以节省出时间去做另外一些事情，让项目更好的推进。

1.2.3 勘察设计优化

设计单位其实是具备天然的优势组建全过程咨询服务公司的，因为对于协助业主方提出工程设计要求、组织评审工程设计方案，设计单位本身就是擅长的领域，而且相比较其他行业而言，设计行业的替代性弱和可学习性程度复杂。因为如果没有大学系统的学习，没有三五年的设计经验，设计就无从下手。并且，设计单位还可进行工程设计优化、技术经济方案比选，从而为业主决策提供依据[5]。全过程咨询服务公司还能组织勘察设计方面的招标及中标后合同的签订，监督实施勘察设计全过程的投资、进度、质量控制和协调管理等工作。

1.2.4 组织工程施工、设备、材料采购招标

以往一个项目换一个业主负责人，可能这个项目还没结束已经换了好几波业主负责人。前一波的负责人还没搞明白招标流程和手续，后一波的负责人又匆匆赶来。这直接导致了项目的停滞或者混乱，还可能导致项目操作的不合规。当全过程咨询服务公司接手后，这种现象就可以得到有效控制。根据业主的需求及资金来源，不同的招标类型对应不同的招标计划，排好进度表，按照相关法律法规的要求有条不紊的进行，业主的角色从一个实际的操作者，转变成了被协助者，但又不影响他的主导地位。这不光是工作内容的转变，其实也是社会分工进步的表现。

1.2.5 协助业主与施工单位签订合同

在招标文件中，其实已经有了合同的模版，里面的专业条款如果业主不仔细研读，那么等签了合同发生隐患后再来研究就太迟了。所以最好的方式就是在招标阶段就有专业人士把合同研究透彻，将可能的隐患扼杀在摇篮里。但并不是每个业主都精通法律条文和工程潜规则，为了不让后期的增项超出立项审批的一定范围，全过程咨询服务公司可以协助业主方与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企业签订合同并监督实施。

1.2.6 工程竣工结算和工程决算

全过程咨询公司从前期入手，更加了解项目的运行与实施，对于资金的用款计划，可以基于对应项目来做一个更为精细的进度计划，更加贴合项目本身。此外，全过程咨询公司还经手了各种签证资料，汇总了各种信息，对应项目的整体发展可以有更好的预判，在施工图预算基本不变的基础上，可以得到一个相对准确的工程决算，工程决算准确了，那么竣工结算费肯定也超不过工程决算，这样也起到了一个控制投资和造价的作用。

1.2.7 施工阶段的全过程监理

以往监理公司独立于业主方、设计方、施工方，单独接受业主方的委托，看似公平公正，但由于业主方的管理不到位，经常会导致监理人员与施工方暗箱操作，从而损坏业主方的利益。将监理业务打包在全过程咨询服务中，一个是有利于全过程咨询公司更好的实现监督职能，另一个就是很好的防范了监理人员与施工人员的无效互动。全过程咨询公司履行的职能越多，越是保障了建筑工程的质量，有助于项目的顺利实施。

1.2.8 组织项目后评估

当项目顺利竣工，全过程咨询公司组织竣工验收，并向业主方移交竣工档案资料。到这一步，项目还未结束，生产试运行及工程保修期的管理也需要全过程咨询公司的参与，而这一步，也相当关键，这是检测项目是否成功的决定因素。当项目试运行成功，我们也来到了最后一步，组织项目的后评估，这是一个项目的总结阶段，也是以后项目决策的参考资料，因此至关重要。

1.2.9 项目管理的其他工作

（1）跟踪审计阶段。加强审核过程造价，派遣专业审计人员利用专业知识结算每个环节，同时派遣专业的审查人员实现全过程监督，这样项目结算才可以更具精准性和有效性，从而可以有效的管理建筑工程结算阶段的造价。

（2）工程投资控制管理。在投资阶段，全过程咨询公司需要分析项目的特点，结合社会和自然环境等，严格测算将会面临的风险和预期收益，在这一过程中需要综合各方面要求。在前期规划项目的时候就要建立风险小组，提出风险应急机制，这看似是一个费钱不讨好的事，但是只要做的好，这其实是一个能解决风险控制造价绝好的措施。在投资决策时期，需要搜集各种资料，通过实地调查和反复对比研究，深入了解建筑项目，利用投资核算确定自身的能力，选择合适的项目，才有利于采取控制措施。

2 总投资之工程建设其他费用

总投资分为工程费、工程建设其他费及预备费三大块。工程费又分为三小块，分别是建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费。建筑工程费和安装工程费我们经常合称建安工程费，里面包括土建、装修、室外工程、基坑维护、暖通空调、水电安装、消防及智能化等。设备及工器具购置费包括办公家具、课桌椅、教学设备，厨房设备、电梯、充电桩工程等为满足建安工程正常运行而必须配置的设备。预备费分为基本预备费和涨价预备费两种。涨价预备费是对建设工期较长的投资项目，在建设期内可能发生的材料、人工、设备、施工机械等价格上涨，以及费率、利率、汇率等变化，而引起项目投资的增加，需要事先预留的费用。除此以外的预备费均可算做基本预备费。

工程建设其他费用是根据有关规定应在基本建设投资中支付的，并列入建设项目总概预算或单项工程综合概预算的，除建筑安装工程费用和设备工器具购置费以外的费用。它是从工程筹建到竣工验收、交付使用及运行的整个项目周期期间，为保证项目的顺利完成及运行阶段的正常使用而列的开支。大部分费用明细各地都有政策指导，采用定量的方式予以明确，但是一些费用无法通过定量给出依据的，只能通过经验方式定性予以明确。因此，工程建设其他费用的明确过程复杂而烦琐，需要定性与定量双结合，应当予以重视。工程建设其他费用的重要性表现在3 个方面。

（1）占比大。对于工程建设其他费用，我们平常一般接触的比较少，新建项目这部分占比占总投资的15%~20%，是很关键的一环，估算的正确与否，直接影响整个项目能否正常运行。加强对此环节的管理，对于合理使用资金、提高投资效益有着举足轻重的意义。

（2）涉及范围广。工程建设其他费用包含建设单位的建设管理费及材料检验试验费，设计勘察单位的设计勘察费，监理单位的监理费，跟踪审计单位的跟踪审计费，造价咨询单位的工程预算、招标控制价、投标报价（含工程量清单编制）编制及审核等等。由此可见，工程建设其他费用涉及项目中各个主体单位的经济利益关系，因此它的确定和计算非常重要，政策导向明显。

（3）现阶段取费混乱。上面说到，工程建设其他费用中有一些费用无法按照政策法规计算的费用，我们只能定性计入。定性的波动范围就会导致在实际操作中会存在取费混乱和收费不合理的情况。这就突出了项目中对应主体单位的矛盾与冲突，这对于整个项目的顺利运行是非常不利的。因此如何明确一些在前期阶段无法明确的项目费用有着很大的现实意义。比如，环境保护税我们一般是按建安费的0.1%计取；建设工程施工许可证（代征印花税）一般按工程造价×0.06%，建设方、中标方各占一半。

工程建设其他费用根据各个地方政策和实际行情的不同，计算方式有些许不同，但是构成大同小异，基本类似。例如，临水临电、三通一平等相关费用，按用地面积计算大约是50~150 元/m2。越是大城市，单价越贵；例如，市政公用基础设施配套费，市区是按建筑面积×75 元/m2（学校减半收取），乡镇是按建筑面积×50 元/m2。一些小的支出，如加晒图纸费，一般按甲方需求及图纸张数计取。在一些新建项目中，影响很大的一笔明目是接入费，它包括供电接入费（含设计、施工等）、自来水接入费（含设计、施工等）、燃气接入费（含设计、施工等）及电信接入费（含设计、施工等）。这笔费用金额巨大，但由于涉及专业范围广，前期图纸不够深入等原因，导致经常估算不准，给业主带来很大的困扰。针对此类子目，除了根据手头现有的资料进行计算，还可根据已完成的当地相似项目进行类比，得出费用。

3 结语

综上所述，利用科学的方法加强监督，可以合理控制项目的总投资工作，促进项目的可持续性和绿色发展。在施工项目启动之前，为业主上报资金使用计划，框选更为精确的数据，可以在整体角度上把控项目，形成总投资概念。同时，项目投入的费用我们要实时跟踪、及时更新，这样才能准确而全面的为业主出谋划策。最后，总结经验为改进总投资估算的准确性奉献自己的一分力量。