老旧街区城中村居住区改造的矛盾以及应对策略探讨——以韩森寨城中村更新改造为例

文／王太泽 西安建筑科技大学 陕西西安 710055

引言：

2012 年西安市委市政府将“幸福路地区综合改造”确定为全市重点片区改造工程，作为建设海绵城市、智慧城市、促进城东地区产业经济发展的重要举措，幸福林带建设被列为幸福路地区综合改造的核心工程。市政府先后通过了《幸福路地区改造总体规划》、《幸福路地区综合改造方案》、《幸福林带核心区控制性详细规划及城市设计》，完善规划方案，科学布局功能配套，最大限度增加绿色生态功能，确定了“一带贯连，两核拥族，数心联动，片区聚合”的林带空间结构。在改造幸福林带片区时，周边片区也在同步更新改造，本研究所在的片区为幸福林带西侧的韩森寨城中村[1]。

1.项目概述

韩森寨街道，隶属于陕西省西安市新城区，位于新城区东南部，东起工业铁路专用线，与雁塔区、灞桥区相邻。辖区东西最大距离3.2 千米，南北最大距离2.1 千米，总面积5.73 平方千米，是新城区土地面积最大的街道。韩森寨城中村位于幸福林带西侧，于2009 年开始更新改造。然而到目前为止，在韩森寨城中村的更新改造中仍然存在一些现实矛盾，本文致力于探究在韩森寨城中村改造中矛盾的具体表现，并提出具体的应对策略[2]。

图1 韩森寨区位地图

2.现实存在的矛盾

2.1 旧城区与新城区之间的发展矛盾

（1）城市规划不合理：韩森寨城中村的城市规划较为落后，其中的道路狭窄，交通拥堵，公共设施不完善，居住环境相比于周边很差，这些都不利于韩森寨城中村的改造和发展。而幸福林带周边的新建社区有更加先进和合理的城市规划，吸引了大量资源和人口，也不利于韩森寨城中村的后续发展。

（2）经济发展不平衡：韩森寨的产业结构单一，主要以传统的服务业为主，其居民主要是村民以及一些外来租客，缺乏现代化的产业体系和创新能力。而幸福林带周边的新建社区则有更加多元化的产业结构，吸引了大量的高科技企业和创新人才，经济发展更加迅速。

（3）公共服务设施分布不平衡：韩森寨城中村内地块社区服务设施分布零散，小地块内基本分布两至三个社区医疗卫生及管理服务设施文体教育设施主要分布于两地块内，社区服务设施总体评价一般，设施整体较为老旧简陋，一部分设施无法满足社区内居民日常生活要求。但周边的新建社区完成了公共服务设施的完整配套。

2.2 土地资源利用与城市规划之间的矛盾

（1）土地权属冲突：在韩森寨城中村的居住区内部，土地权属往往比较复杂，涉及到多个业主和利益相关方。在进行规划改造时，需要对土地权属进行梳理和调整，确保土地的合法使用和权益的保障。然而，这可能会涉及到土地利益的重新分配，引发一些矛盾和纠纷。

（2）土地用途冲突：韩森寨城中村的土地资源通常是用于居住和商业用途，而城市规划则可能要求将这些土地转为其他用途，例如公共设施、交通设施等。

（3）城市景观规划与居住区特色的冲突：城市景观规划往往要求建筑风格和景观的一致性，打造城市的整体形象，而韩森寨城中村的建筑形态各异，与城市整体形象存在不协调之处。韩森寨城中村地块商业绿地为大型综合类购物教育广场，在建筑方面使用率较高，而人群与此类绿化互动较少，多用来停车多为社区内部的绿地因为有社区服务设施在旁边，少数被车占据居民使用率偏高，许多绿地路面状况严重堪忧，土地资源利用率偏低[3]。

2.3 原住民与外来人口之间的矛盾

韩森寨街道总人口88335 人左右。经过走访调查，韩森寨城中村内生活着主要三种人群：25%为退休老人，他们是社区活动的主要参与者，其生活特征决定了社区的丰富性。45%为原东方厂职工家属是基地内主要的居住人群。自军工企业入驻这一片区，他们就在这里居住，其邻里关系和睦且相互熟知形成了良好的社区氛围。但同时，基地周边商业及经济的发展，吸引了30%左右的青年前来打拼，便在此暂住，还有相当一部分家庭因孩子上学或其他原因来此居住[4]。

在年龄结构上，12 岁以下的儿童占20%，12～18岁的青少年占10%，18 到60 岁的成年人占40%，60岁以上的老年人占30%。年龄结构分布比较均衡，基本上是成年人与老年人居多，成年人多外出工作，老年人为城中村的主要活动人群。其中大多数家庭还是父母带孩子的人口模式，三代同堂和年轻夫妇属于较少人群，单身家庭基本上都是外来人群。由此在不同人群之间产生了相应的矛盾：

（1）住房权益和租金问题：韩森寨城中村居住区中的住房通常是私宅或租赁房屋，住房权益比较复杂。改造过程中，会涉及到房屋的拆迁和搬迁，涉及到原住民和外来人口的住房权益和租金问题[5]。

（2）公共资源和服务的不均衡分配：在韩森寨城中村居住区中，公共资源和服务往往有限，难以满足所有人的需求。改造过程中，可能会出现公共资源和服务的不均衡分配，导致原住民和外来人口之间的不满和矛盾。目前韩森寨城中村内的一些公共设施更多地服务于外来人口，而忽视了原住民的需求。

（3）社区文化和生活习惯的冲突：原住民认为自己是城市的一部分，应该享有同等的权利和待遇。但是，外来人口可能不认同这种观点，他们认为自己是外来人口，并没有享有与原住民同等的权利和待遇。因此改造过程中，对原有的社区文化和生活习惯造成的影响，会导致原住民和外来人口之间的文化冲突和生活习惯的不适应。

3.矛盾的应对策略

3.1 形成与“幸福林带”片区结合的商贸住区生态功能为一体的15 分钟生活圈

（1）延幸福林带绿化廊道两侧建立公共服务设施走廊，形成沿绿廊两侧为一体的慢行城市综合区。延续住区内的业缘关系的传承（住区片区内部有许多住龄50 年以上的老邻居），考虑保留或改建原家属院打造以小街区，住宅，商业，公服组团分布，相互平衡的生活圈（开放与私密性兼顾）。建立与周边产业链相关的商住混合区，增强地区活力，提供更多的商业机会和就业机会，同时也可以改善居民的生活质量，满足他们的日常生活需求。

图2 韩森寨城中村内道路系统

（2）在该地区规划建设绿色建筑和绿色社区。绿色建筑和绿色社区可以减少能源消耗和环境污染，提高居民的生活质量，同时也可以吸引更多的投资者和居民来到该地区。另外，可以加强公共服务设施建设，提高公共服务水平，满足居民的基本生活需求。

（3）采取土地资源集约化的利用方式，合理规划土地资源，提高土地利用效率。例如，可以在商贸住区内建设高层建筑，增加土地利用率，同时也可以增加商业和住宅用地的供应量，满足市场需求。

3.2 构建土地资源的高效利用规划体系

（1）在韩森寨城中村居住区中，土地权属比较复杂，涉及到多个业主和利益相关方。在进行改造时，需要对土地权属进行梳理和调整，确保土地的合法使用和权益的保障。可以通过政策引导、市场运作等方式，妥善解决土地权属纠纷，确保改造工程的顺利进行。

（2）针对在韩森寨城中村居住区中，土地用途往往比较混乱的矛盾，在进行改造时，需要平衡各种土地用途之间的关系，确保土地的合理利用。可以通过制定详细的城市规划和土地利用规划，明确各种土地用途的分布和比例，减少土地用途之间的冲突[6]。

（3）在韩森寨城中村改造过程中，需要尊重和保留原有社区的特色和文化，同时兼顾城市景观规划的要求。可以通过制定具有弹性的城市规划政策，兼顾城市景观规划与居住区特色的保留和发扬，例如，在韩森寨城中村居住区中，可以根据居民的需求和社区特色，适当增加商业、文化娱乐等设施，满足居民的生活需求，同时也可以提升土地的利用价值；实施用地混合功能，将不同用途的土地进行混合，形成多功能区域。这样可以使城市更加多元化和活力化，也可以减少土地用途之间的冲突，由此实现城市发展和文化传承的双赢[7]。

图3 韩森寨城中村内景观系统

3.3 构建城市的微缩实体紧凑、舒适的居住网络

在改造完成后，村内的人群结构将会产生变化，引入新的人群，例如幸福林带东侧工搬迁，厂原址改为文化创意产业园，由此引来大批青年创客，预估比例为40%；幸福林带2020 年完工，幸福林带将成为西安最大的林带，而林带的地下层为商业长廊，有大批人员前来工作，预估比例为35%；09 年韩森赛城中村拆迁，原住民后续返回，也有村民在外面安家落户，预估占比为25%。由此规划可以根据人群结构构建城市的微缩实体紧凑、舒适的居住网络。

（1）通过立体化紧凑布局和不同层数住宅的组合，提高土地利用率，实现最大的土地利用和居住多样性，以满足现代城市居民的各种需求。

（2）加强公共服务设施的配置，实现住区内部一定程度的自我满足，减少对外依赖，促进社区发展。例如在韩森寨城中村内部打造小广场和公园，为居民提供休息、娱乐和交流的场所。这些场所可以成为社区的聚集点，增强居民的归属感和认同感。同时组织各种公共活动，提高公共空间的使用率和吸引力。可以定期举办文艺演出、公益讲座、亲子活动等，增强社区的凝聚力。

（3）通过模数化小套型的组合，紧凑经济且适合各种类型的居民。在建筑布局上，可以合理安排建筑物的朝向和间距，增加日照时间，提高住宅的采光和通风效果。这也可以提高韩森寨城中村的不同类型居住舒适度。同时，屋顶平台及大片活动场地的设置增强邻里交往，提高社区活力。结合周边道路的通达性，实现住区内部交通明确有秩序，实现居民生活利益最大化。

图4 社区绿地意向图

（4）改造老旧公寓并打造高水平的人才公寓，对村内老旧的建筑进行翻新和改造，其中包括更新设施、提高能源效率；在安全方面，可以增加监控摄像头、加强门禁系统等，以提升居住质量。

同时根据人才的需求进行空间规划，例如，设计共享工作空间、私人卧室等，公寓还可以提供独立的厨房和餐厅，以满足个人的烹饪需求。还可以在公寓中引入创新元素，例如包括智能门锁、智能照明、智能温控等，提高生活的便利性和舒适度、此外，还可以提供共享社区设施，例如健身房、洗衣房、娱乐室等，以满足人才的日常生活需求，以吸引和留住人才。其次，还要在公寓内提供高品质的服务，例如定期的清洁服务、24 小时的安保服务等，以增加公寓的吸引力。最后，制定灵活的租赁政策，例如提供短租、长租、按月租等不同选择，对于需要临时住所的人才，可以提供日租或周租的选项，根据人才的具体情况，提供相应的租金优惠，例如长期居住优惠、学生优惠等，并提供免费的咨询服务，帮助人才解决在居住过程中遇到的问题。此外，还可以根据人才的需求提供租金优惠、灵活的付款方式等优惠政策，以满足不同人才的需求。

结语：

在城市规划和更新改造中，老旧城中村的改造是重要的议题。本文以韩森寨城中村更新改造为例，探讨了城中村改造中的矛盾与策略。韩森寨城中村改造中存在着旧城区与幸福林带周边新建社区的矛盾。针对这些矛盾，文章提出了相应的应对策略。当然，还有很多更新改造策略，包括对拆除重建区域和修缮保留区域进行合理规划，对商业发展和居民住房需求进行平衡，以及加强政策宣传和公众参与等。在本文中的案例中采用的是相对更适合韩森寨城中村的一些方法，在后续的其他城中村改造中也要因地制宜。总之，城中村改造需要综合考虑多方面因素，制定出切实可行的更新改造方案。