房地产企业现金流的现状分析

杨帆

摘 要：房地产企业现金流具有数额巨大、占用周期长、占用风险性大等特点。目前，房地产企业的现金流来源主要有自有资金、银行贷款、债券融资以及联建等多种形式。随着房地产企业的不断壮大发展，其必须重视加强现金流管理，进而在日益竞争激烈的房地产行业中立于不败之地，获得长远稳定发展机会。为此，本文将当前房地产企业现金流现状展开分析，以此找出目前存在的现实问题，针对问题提出解决策略，具体有重视加强现金流管理工作、建立健全现金流风险控制体系等，更好促进房地产企业稳步发展。

关键词：房地产；现金流；问题；策略

现金流通是指将现金按照已经计划好的流程进行使用，从而使现金使用率最大化，为企业创造更多经济效益。房地产企业现金流数额巨大，且占用周期长，随之而来的占用风险也远远高出其他行業。而房地产企业是否在项目开发中获得最大利益，不仅取决于项目开发是否合理，是否具有绝对优势，是否满足市场环境需求，更取决于是否有足够的资金进行运营。在当前谁有充足现金流，谁就有更好的发展优势的时代，房地产企业若想获得更好发展，在日益竞争激烈的房地产行业中处于有利竞争地位，那么必须重视分析当前自身的现金流现状，依据现状分析是否存在问题，针对问题进行问题的合理有效解决，最终将现金流价值最大化，将自身综合发展实力提升，更具市场竞争力。

一、房地产企业现金流的现状

（一）融资渠道单一

目前，房地产企业的现金流来源主要分为四种，第一种是企业自有资金，一般进入房地产行业的企业本身就有一定的自有资金，这些资金是企业发展的基础。但在房地产企业发展扩大过程中，这一部分的现金额有限。第二种是银行贷款，企业需与银行签订定向借款合同，贷款用途与借款时签订的合同条款相符，当贷款到期后，企业需要及时归还贷款和相应的利息，或者是采取分期还款方式。这种方式是目前房地产企业最常用，也是获得大额现金流最有效、最快捷的方式。第三种是债券融资，企业为获得更多现金，会通过发行债券或者股票的形式来吸引更多小额投资者，以此扩大资金渠道。此种方式的融资速度相较于银行贷款较慢，但相对稳固，且长远来看融资价值最高。第四种是联建、参建等合伙制的其他融资形式，此种方式目前较少。从以上分析中可知，目前我国大多数房地产企业的现金流来源还是依赖于银行贷款这个渠道。而银行对申请贷款的房地产企业的资质要求较高，且对申请的贷款额度、还款期限等都有较为严格的规定和要求。一些小型的房地产企业与中大型房地产企业相比，通过银行贷款融资困难度更高。为此，很多小型的房地产企业会将融资目光转移到海外，虽然贷款成功率提高，成本付出相对较少，但同时存在的不稳定因素也更多，对房地产企业而言，存在着更多不可控、不安全风险。

（二）对现金流缺乏重视

房地产持有一定量的现金流是为了更好地促进自身稳定发展，在正常交易活动中处于有利地位。但目前我国房地产企业对现金流缺乏一定重视，尤其是很多房地产企业将销售额看作现金流，在大量投入成本后，会乐观地认为销售额可观。企业发展将会一直处于稳定状态，却忽视了一个重要因素，那就是房子建成后，不一定会在短时间内全部售出。即使售出，大部分的购房者没有足够的经济实力可以一次性付清房款，需要到银行办理贷款手续，而这个过程一般快则半个月，慢则三个月，对房地产企业而言，这些时间都较长，都会影响银行还贷时间。尤其是一部分房地产企业为了少付一些贷款利息，会将贷款期限与房子销售期安排较近，以致于若售房进度不理想，房地产企业会面临更大的经济危机。此外，企业忽视了现金流存在的重要性，若没有充足的现金流，将会使得建设项目在施工过程中无法按期完工，或者即使快速赶工使得建设项目按期竣工，但建筑质量也将受到一定影响，在后续房子销售之后，也会因为房产质量而引发更多争端，导致企业运营发展风险增加。房地产企业对现金流缺乏足够重视，这是目前房地产企业的现金流现状之一。若不能转变经营理念，重视现金流管理，那么在日益竞争激烈的房地产市场环境中，企业将会错失更多发展机会，还会将自身发展束缚、局限。

（三）对现金流缺乏战略思维

房地产企业领导者对现金流缺乏战略思维。现金流的整体控制与企业发展稳定性有着直接的关系。但目前，大部分的房地产企业领导并未重视成本管理，在房地产项目开发前，并未针对该项目特点，制定有效的、科学的预算成本计划，在建设工程实施过程中，对成本控制采取的措施不足，使得一部分现金流未充分发挥价值，无效流出，对企业整体发展带来影响。与此同时，房地产企业在制定发展战略目标时，也未依据企业本身实际情况，制定科学的成本控制计划，导致在实际经营中，资金风险隐患增加，现金流流进与流出量不符，出现紧张问题。同时，房地产企业在经营发展过程中，并不是单一地开发一个建设项目，因房地产开发项目建设周期长，且建设工作性质阶段性较强，比如建设工程项目需要经历决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段以及保修期阶段等。每个阶段都需要不同职责的工作人员参与，为使这些工作人员利用最大化，同时也为了创造更多的经济效益，房地产企业会在一个建设项目投入建设后，积极准备下一个建设项目的准备工作。这种运营模式，对现金流的流动性要求较高，因建设项目阶段不同，存在一定的时间差异，对现金的需求标准也不尽相同，从而导致一段时期现金流的需求量较大，一段时间的现金流需求量较小。为更好地助力企业平稳发展，房地产企业领导者就必须将企业现金流合理配置，以战略思维进行分配，确保现金流使用率最大化，但目前房地产企业现金流紧张情况较多，问题突显。

（四）现金流风险控制体系不健全

目前，通过对房地产企业现金流的现状进行分析后，可知大部分房地产企业的现金流风险控制体系不健全。其主要体现在以下几个方面。

首先，房地产企业并未将银行存款与现金余额进行有效管理，未形成日报制，导致房地产企业领导者通过财务报表看到的现金流与实际不符。如企业收到一笔售房款，但还有一笔贷款需要用到这笔售房款，在财务报表上还未体现，而房地产企业的领导者对欠谁钱，欠多少并未有确切概念，从而使其认为目前企业账面上还有较多的现金流，会自然而然地将这笔现金流应用到其他需要的地方去，导致无法按期偿还银行贷款，出现现金流风险。其次，房地产企业并未依据企业发展实际情况确定最佳的现金流持有额度。在企业实际运营中，现金流所起到的作用并不是自身被应用而为企业创造经济效益，而是通过流通现金，使其在关键时刻完成其存在价值，从而保障企业经济效益。因此，企业必须留有足够的现金流。在确定现金流额度后，企业需制定相应的监管制度，确保企业可以有效调整现金流，一直处于安全流通状态，但是目前房地产企业并未意识到现金流持有额度确定的重要性。最后，企业未必重视应付账款的运用时机。应付账款是其他企业付给本企业的资金，且不需要支付利息，可供企业应用的一部分现金流，若可以有效应用这部分现金流，则将会提高现金的使用率。但实际上，企业并未重视合理应用应付账款，会在收到应付账款后直接使用，导致现金流风险隐患伴随存在。

二、房地产企业现金流控制策略

（一）科学进行融资

针对目前房地产企业融资单一问题，需冷静思考，做出正确融资决定，科学进行融资，实现融资多元化。房地产企业可有计划地增加融资渠道，首先重点优先考虑银行贷款，其优点有四：其一以银行客户的名义在银行开立贷款账户，便于后续资金的使用和还款；其二申请阶段虽然手续繁琐，但审批后资金管理较为简单，呈现的财务报表也将更加清晰明了；其三可向多家银行申请贷款，且贷款种类繁多，还款期限较为灵活，可选空间大；其四银行贷款融资相对较小，不会引发税务等问题，但同样的需要付出一定的贷款利息。其次，可选用债券融资。目前债券融资较为规范化，通过此方式筹集的资金使用周期与银行贷款相比较期间更長，对企业现有股东的股权并未影响，同时发行的债券成本要显著低于普通股的，对企业而言具有财务杠杆作用；在实际筹资过程中，筹资范围广、金额大，筹资对象要求不高，对房地产企业而言，收益也更稳定，所需要承担的风险相对较低。最后，可应用房地产股票融资方式。其优点是可筹集的资金数额更大，融资能力强，融资取得的资金使用年限久，可有效改善房地产企业本身的财务结构，便于企业分散风险，利于企业进行股份制改造，利于企业整体价值提高，利于企业知名度提升。由上分析中可知，无论采取哪一种的融资方式，对房地产企业而言都有一定的融资优势。但不忽视的是，利益总是伴随一定风险存在的，房地产企业在选择融资方式时不可仅选用一种，可应用多种融资方式进行科学融资，将融资风险合理分散，确保企业现金流稳定，助力企业稳步发展。

（二）重视现金流管理

房地产企业应重视现金流管理，首先，应制定符合企业目前现金流动情况的发展战略目标。现金流是企业发展的决定性命脉，将房地产企业比喻为一个健康的人类，那么现金流就是其健康存活的新鲜血液，只有血液流动，才能确保人类健康。同理，企业若想健康发展必须重视现金流管理，在制定发展战略目标时，第一要考虑的是自身可灵活使用的现金流额度，确保现金流可为企业发展战略目标实现而服务。企业发展不可盲目扩张，要依据现金流的配置情况进行合理安排。其次，应确保现金流平衡。因房地产企业的投入与支出时间差较大，资金运转周期较长，且每一次的建设项目投入巨大，必须加强对现金流的管理，使其可以一直助力企业稳步发展，避免现金流断裂而引发企业发展障碍问题。最后，企业还需重视对现金的收入进行科学管理。对房地产企业而言，其主要的现金收入是售房款。那么在管理这部分现金收入时，就要在建设项目开发初期就建立有效的成本管理制度，确保建设质量，使项目竣工后可快速完成销售，尽快回笼资金。

（三）建立现金流战略思维

房地产企业需建立现金流战略思维，首先应重视提高现有资金的使用率，将闲置资金再投资利用。房地产企业在经营过程中，常会有多个建设工程同时开工，或相继开工的情况，而房地产项目建设所使用的工程物资大多是相通的，因开工进度不同，对物资的需求量也存在一定不同。当一个建设项目的工程物资出现短缺后，可依据实际情况将另一个建设项目闲置的工程物资调取到缺少工程物资的建设项目上。这样的结果使企业的现金流不需要同时应用到工程物资购买上，既利于建设工程项目顺利施工，又避免现金流周转出现问题。其次，房地产公司可将要开发的建设工程项目滚动施工，应用较少的现金推动多个建设项目的同步运转，提高现金流使用率，缓解企业现金流周转压力，更可以规避一些现金流风险。最后，房地产企业应结合自身实际情况，对现金流进行整体筹划，如在现金流应用初期，应时刻注意会出现的投资风险，做好现金流的支出管理工作；在现金流应用高频期，应注意稳健发展，控制好投资风险，提升现金流的使用率；在现金流保守期，应注意应收账款的回收管理，缩短现金流回流时间，寻找新的更适合投资项目。

（四）健全现金流风险控制体系

健全现金流风险控制体系需要做好以下几点：首先，应重视加强现金流的预算管理。房地产企业若想获得最大的经济效益，就要在同一时间内将现金流利用最大化，为确保企业健康长远发展，应积极做好预算管理工作，做好提前准备。其一要编制资金预算；其二要执行并做好资金预算控制管理；其三要重视目前企业发展实际情况，对预算进行科学分析，并针对变化之处进行合理调整，确保预算作用一直最大化发挥。其次，应重视加强企业的筹资管理。现金流是否充足，是企业稳定发展的前提和关键。因此，对房地产企业而言，必须重视收回售房款，一来可提升自身现金流的周转率；二来便于企业在规定时间内归还贷款，提高信用度。此外，企业也可通过其他渠道进行筹资。最后，企业要重视在日常管理中做好现金流量的监管工作。其一是房地产企业应重视建立银行存款与现金余额日报制，建立现金收支预算月报制，规范现金预算反馈制。其二要做好现金管理相关流程的审核工作，对目前企业的现金流入与流出要有明确的审核标准，优化管理，建立现金流风险预警机制。其三要重视做好现金流转换为货币资本的流通管理工作，在建设工程建设时间有效缩短的情况下，将现金流的考核以日为单位进行，确保现金流流入大于流出。

三、结论

综上所述，对目前我国房地产企业现金流的现状经过分析后，可知融资渠道单一、对现金缺乏重视、对现金流缺乏战略思维、现金流风险控制体系不健全。针对这些现实问题，需重视制定现金流控制策略，如科学进行融资、重视加强现金流管理工作、建立现金流战略思维以及建立健全现金流风险控制体系等。通过以上策略的具体开展与落实，将会使房地产企业对现金流的管理提高重视的程度，从而将现金流价值最大化，为自身企业发展创造更多经济效益，处于稳定可持续健康发展状态，在风云多变的房地产市场中立于有利竞争地位。

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