房企融资加速

孙兆会

2023年上半年以来，多家上市房企再融资项目取得注册批文，这意味着该领域再融资能力正加速恢复。房企通过多渠道融资，有助于优化资本结构，提高自身抗风险能力。同时，也能提振购房者信心，促进行业基本面修复，形成良性循环。

助力房企政策加码

6月底，沪深交易所官网消息显示，4家上市房企保利发展、大名城、福星股份和中交地产的再融资项目已获得证监会注册批复，这意味着房地产领域再融资能力正加速恢复。自房企股权融资政策出台后，监管部门加快再融资项目审核进度，支持符合条件的上市房企修复基本面，促进市场信心提振和经济大盘稳定。

从2022年政策落地至今年5月，A股和港股合计约37家上市房企发布股权融资信息，其中万科、碧桂园、雅居乐等个别H股公司股权融资已经落地。伴随着沪深两市上市房企再融资项目的正式落地，这也意味着A股市场房企再融资也再进一步。

了月10日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布，对2022年11月份发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”）中有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，其他不涉及适用期限的政策长期有效。

政策适用期限延长主要涉及两方面内容，一是延长房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期，可不调整贷款分类：二是向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，新发放配套融资形成不良的，相关机构和人员予以免责。与之前的“金融16条”相关政策规定期限相比，均延长了一年半时间。

在三季度房企偿债高峰到来之前，管理部门及时推出“续力”举措，针对性很强，有助于遏制房地产行业风险扩散，加快风险出清进程，促进市场企稳。

一方面，金融机构继续对房地产企业存量融资展期，可为保交楼提供有力支持。经过近一年的协调努力，项目交付量持续上升，这是积极信号。但项目停工、楼盘交付延期乃至烂尾，背后往往是巨量资金、错综复杂的债务关系，牵一发动全身，解决起来并不容易。因此，需要保持政策稳定，以便缓解压力，化解问题。

延长上述两项金融政策适用期限，可进一步打消金融机构的顾虑，改变其“不敢不愿”向部分出险房企贷款的情况，鼓励其继续向专项借款支持项目发放配套融资，确保出险项目专款专管，顺利建设施工，顺利完成交付。

另一方面，可进一步引导增量资金入场，帮助房地产企业恢复“造血”功能，防止行业风险进一步扩散。

当前，销售市场下行，若融资渠道再遏阻，很可能形成“两头堵”的流动性紧张局面，进而导致出险面扩大。据中指研究院统计，当前房企债券存量余额约2.9万亿元，一年内到期余额为9277.4亿元，今年了月份、9月份到期债券余额均超900亿元。面对三季度偿债高峰，亟须增量资金入场，构建起新的资金供需平衡。

延长上述两项金融政策适用期限，可以为增量入场资金添加“融资安全回收”的确定性系数，减缓金融机构、承接交付企业等各方主体的资金压力，引导其在保交付上投入更多资金，进一步提升专项借款配套融资的落地效果。更重要的是，有融资性现金流入，可为相关房企预留更多调整空间，助其保证顺利交付，提升品牌信用度，进而恢复“造血”能力，维持正常运转。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，此前出台的一系列稳楼市政策措施发挥积极效果，国内楼市整体呈现企稳回暖态势。延长期限的这两条政策主要涉及房地产供给端融资支持措施，继续为部分房企缓解短期资金压力，随着楼市需求稳步复苏，房地产“自我造血”能力增强，信用环境改善，房地产有望逐步进入良性循环。

“未来一段时间内，房地产企业的融资和投资状况能否改善，从内生的角度看，取决于销售端能否持续回暖，以便让房企实现‘自我造血的良性循环。从外生的角度看，取决于微观主体的信心、预期、风险偏好和资产负债表的修复节奏。”仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟表示，下阶段，应继续落实改善优质房企资产负债表计划，继续带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，继续引导金融机构提供正常的金融支持，继续平稳、有序地加快房地产企业风险市场化出清。

重塑行业生态环境

“这有助于房企增厚资本金、降低杠杆率，进一步优化资产负债表，改善现金流表现，也有助于部分房企拓展加杠杆的空间，注入更多优质资产，增强经营实力。”一位市场人士表示，随着房地产相关支持政策陆续落地，市场持续回暖，行业信心得以修复，融资效率将有进一步释放空间。

业内分析认为，本次发行股票募集资金是为落实中央经济工作会议有关支持房地产市场平稳健康发展精神，提升公司房地产业务能力，为公司高质量发展提供长期稳定资金支持的重要举措，能够充实公司资金实力，提高上市公司发展潜力，助力公司向以高效益、集约式为主的发展方式转变，成为全国范围内产品质量好、特色强，具有优秀品牌与口碑的开发商，助力公司实现高质量发展。

整个2023年上半年房企销售出现明显分化。位居前三的保利、万科、中海三家房企中，保利、中海上半年分别实现销售同比增长，不过销售额仍低于2021年同期。

据克而瑞排名数据显示，今年上半年合同销售金额达到千亿元的房企数量进一步缩水至6家。二季度樓市需求相对较为疲软，拖累了房企上半年销售。中国人民银行最新调查显示，2023年第二季度，居民买房意愿和房地产企业贷款需求均有所下降。国家统计局数据显示，5月份房地产开发景气指数为94.56，结束了自今年1月份以来的四连升。

在融资端，6月份易居研究院统计的TOP30房企境内债发行约148亿元，环比小幅上升。继4月份、5月份债券发行规模连续两个月下降后，6月份TOP30房企债券融资基本面有所好转，不过距去年同期仍存在一定差距。

在海外债停滞的背景下，境内债券融资依然是房企主要的融资渠道。数据显示，1—6月份，80家典型房企的累计融资总量（不合开发贷、银行贷款）为3137.3亿元，同比减少。

房企股权融资快速推进，有望为房企优化融资渠道、纾解部分偿债压力，帮助房企实现“保交付”。

回顾2023年上半年，房地產市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放带动下，市场活跃度提升：二季度，房地产市场再次转弱。有分析指出，当前居民置业信心及预期均偏弱，行业整体仍在低位运行。在此背景下，监管部门延长金融支持房地产的有关政策期限，并继续强调因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持。预计相关举措将对稳定市场预期起到积极作用，有助于房企融资改善和推进保交楼。

受房地产行业支持政策不断加码影响，A股多家房企定增计划有了突破性进展。克而瑞地产研究中心的统计数据显示，厦门国贸的37亿定增计划于了月3日获得了上交所受理：招商蛇口增发收购南油集团在6月1了日获证监会注册生效，并且在28日完成过户：包括前面提到的保利发展、大名城、福星股份、中交地产等四家房企的定增计划获得证监会的同意注册。

2023年以来，沪深两市部分房企销售端出现反弹，“三支箭”政策传导取得积极效果。市场人士认为，告别粗放式发展，房地产行业投资逻辑有望从“旧三高”向“两低一专”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“低负债、低杠杆、专业化”。新旧动能转换下，行业有望迎来平稳健康发展的新格局。

助力市场企稳回升

据第三方机构数据，6月以来，房企融资多元化趋势明显。境内银行贷款、债权融资，中票、公司债发行为主要手段。

值得关注的是，优质民企终于撬开境外融资大门。其中，优质混合所有制房企绿城在2022年已经获得过中银浙江分行向中银香港切分授信额度的一笔1.2亿美元贷款融资，用于提前置换该公司今年到期的境外贷款。

事实上，只有市面上的优质房企才能够搭乘“融资快车”。融资优势正向标杆民企转移，但同时标杆民企融资渠道仍不可避免地有所收紧。其中2022年标杆民企融资规模相较于2019年下滑了38%，但融资占比从2019年的12%提升至35%：而预警民企、风险民企及优质民企相较于2019年规模分别下滑了73%、89%及88%，其中风险房企融资规模占比收缩最为严重，从56%收缩至29%。

中指研究院数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。在融资端，上半年房企债券融资基本面有所好转，股权融资的推进优化融资渠道，有望助力房企筑底企稳。

事实上，2023上半年，房地产销售正逐步企稳。

今年上半年，房地产主要指标相较去年全年均有所改善，市场逐步呈现企稳态势，但总体上还处于调整阶段。应进一步采取积极措施，释放金融支持等政策效能，提振购房者、房企信心，促进房地产市场持续企稳回升。

从主要指标来看，房地产市场销售、开发投资、房地产开发企业到位资金等指标均较去年出现好转。上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额同比增长1.1%，明显好于去年全年。销售面积降幅明显收窄，销售额由降转升。房地产开发投资同比下降了9%，房地产开发企业本年到位资金下降9.8%，降幅比去年全年都有不同程度收窄。

但同时也要看到，房地产市场仍处于调整过程中，行业还面临不少困难。当前，购房者观望情绪依然较为浓厚，房地产新开工面积还在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降。预计一段时间内，房地产开发投资还将低位运行，部分房企长期积累的风险仍需逐步消化。

保交楼仍是当前和今后一个时期各地政府和房企的重要任务。千方百计保交楼，才能维护购房者合法权益，增强各方对房地产市场的信心，从而实现良性循环。金融支持政策对当前保交楼和市场企稳回升至关重要，应将已经出台的政策落实到位，满足房地产企业合理融资需求。

随着经济恢复向好，以及促进房地产健康发展政策持续显效，市场将逐步走稳。从需求端来看，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，供给也会逐步趋于稳定。