新政下的一线楼市：涨价并不普遍

9月3日，“认房不认贷”落地后首个周末，北京各大楼盘人流攒动，有刚需盘日均接待数百组客户；深圳有置业顾问忙到“团团转”，电话和微信消息不断。

二手房市场也感受到震动，但与新房市场短期成交放大不同，庞大的二手市场里，业主信心最足，购房者则相对冷静。最明显的变化是，新政后想挂牌卖房的业主增多，在价格上也较以往更强势，有中介跟业主从晚上谈到凌晨，后者仍不愿有折让。

在北京工作9年，房产中介张林很久没看到这种画面了。这两天，他从早上工作到深夜，一天只顾得上吃一顿晚饭。不过，市场瞬息万变，连他都没有百分百把握，这股热浪会持续燃烧，还是瞬如短暂烟火。

“算价格时房子被人抢了”

“认房不认贷”政策落地北京后，新房市场最先感受到颤动。此前北京名下无房，但在全国有过住房贷款记录的人，突然获得了首套房资格。

9月1日深夜，在北京丰台区某均价10万+的改善项目，置业顾问李薇的手机不断亮起。“新政当晚大概订了五六套，客户晚上直接转账说，现在是首套房资格了，之前看项目很久，但首付多少有点问题，现在不用着急卖旧房也够了。”新政第二日，该项目又卖出去10套，日均成交额在亿元以上。有购房者选好房正在算价格时，相中的楼层“就被抢了”。

客户量上涨，楼盘对客户资质、付款周期也有所要求。据李薇称，要想买房的话，购房者要先付20万订金、7天内要付齐40%首付；若达不到要求，7天内最少也要付20%首付、月底前补齐。“如果市场一直走热，付款周期不好的客户，可能房源都不会给你。”

在北京南三环另一10万+均价项目，记者看到类似场景，楼盘日均销售额过亿。张林说，该项目刚成交的一个客户，之前很早就想买新房，但碍于原来二手房是贷款买的，即便卖了首付也不太够。新政出来后，她直接看了6个项目，最后挑中一套下手。

至于业内盛传的楼盘趁势涨价，则非市场普遍现象。以上述楼盘为例，9月2日，它还拿出一套“特价房”吸引客户，有栋楼低层房源政府指导价是106000元/平方米，打完折后均价不到9万。

不过，市场蓬勃的热情让开发商似乎信心回升。一位置业顾问称，大户型房源可能收回折扣，但还是要看销售情况。李薇也称，新政出台第二天，公司便召开紧急会议，观望各大开发商的动向，目前虽没上调价格，主要发力收紧客户，但不排除后續折扣收回。

在另一南四环内均价95000元/平方米的改善项目，记者同样看到座无虚席、沙盘占满的场景，项目一天平均成交10套、日均成交额1.5亿以上。置业顾问对涨价并未鼓吹，但表示房源紧缺，现在重点不是涨价问题，而是慢的话好房源就没了。

“我们去年12月底开盘，项目本身体量不大，政策一出来加速了去化。现在虽然还没清盘，但高楼层几乎已经没了。”她称，要买房需20万订金、7天内付清首付、当月完成网签。

对北京新房市场涌起的热浪，张林深有体会。他表示，自己所在的中介公司，以前日均整体成交40套左右，新政第二天便成交了340套，直接翻好几倍。

高端改善项目更不愁销路，9月3日，北京融创壹号院正式开盘，该项目总价3000万元起，现场总认购金额约56.2亿元。“北京整体购买力还是可以的，3000万以上的房子，没有好市场与坏市场之分，越高端的越秒没，受政策影响相对较小。”张林认为。

广州有楼盘首付降至两成

在一线城市这波行情中，广州最早落实“认房不认贷”政策，此后深圳、上海和北京纷纷接力。但相较而言，广州市场最为平稳，还有楼盘首付从三成降至两成。

9月3日，广州荔湾区某楼盘的销售顾问表示，8月末一系列房地产政策出台后，该楼盘将首付比例从原来的三成降至两成，不过因台风原因，周末到售楼处看房的人并不多。

此前，各地购买商品住房的首付比例，非限购区下限为首套20%、二套30%；限购区域下限为首套30%、二套40%。近日，监管部门统一下调商贷首付比例下限，不再区分限购区域和非限购区域，仍执行限购的城市首付比例下限有望下调。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，从新房市场看，新政后北京项目销售反应明显好于其他三个城市；其次是上海，一二手房的带看量确实有提升，主城区改善楼盘好起来了。广州因为库存量偏大，虽然第一个发布“认房不认贷”新政，但是反应是四个一线城市中最弱的。

深圳的新房市场则较广州热一些。深圳市龙华区多处楼盘，折扣虽较少，但现场看房的人流可观。今年8月中旬开盘的某楼盘，一名销售顾问忙到团团转，接待客户的同时，电话和微信消息不断。他表示，当天已经接待了40多批客户，而在8月末“认房不认贷”政策出来前并没那么忙。该销售顾问对记者表示，新政后，一些客户的首付比例降低了，其所在的楼盘当天已经成交了10多套。

深圳北站另一还未开盘的项目，现场看房的人也不少，据现场销售人员介绍，该楼盘在9月中旬开盘，推出400多套房源，尽管还未获得预售证，目前已经有500多批客户进行了诚意登记。不过，记者注意到，该项目售楼处穿着工作服的销售人员、中介也不少，人数与看房的人相当。而从新开盘的项目销售情况来看，深圳新房市场未有明显波动。

民生证券认为，一线城市接连宣布“认房不认贷”，能释放当地积累的置换需要，对全国整体购房信心亦有提振作用。后续销售会经历“购房政策积累型需求释放”“购房信心观望型需求入场”和“购房能力恢复型需求提升”三个阶段，总体销售趋势或向好。

二手房业主信心大增

与新房市场有所不同，二手房市场对新政反应最大的是业主。

“现在跟二手业主谈价格太难了。”张林直言，新政出台后，北京不少二手房业主对价格“咬得特别死”，坚信后续市场会涨价，不再折价出售房子。“有一次跟业主从晚上8点谈到凌晨4点，政策前其实还有所松动，现在一分钱不愿降。”

在此之前，北京市场已经历了明显的低温期。安居客房产研究院数据显示，北京新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，二手房连续4个月低于“荣枯线”。

张林表示，之前降价、难卖的多是“老破小”。有业主年初能卖560万，当时已经是历史最高价，但业主以为市场会好转，结果降到450万也没出手。还有不少1980年代的老楼，房子挂牌登记半年多，一个看房的都没有，不降价很难卖出去。即便是顶尖的学区房片区，市场也没有最高点时好，巅峰时单价16万的房子现在卖13万。

如今，新政出台，之前饱受降价困扰的业主，信心有所提升，二手房挂牌量也有增加。不过，后续成交会否明显火热，还需持续观望。但即便是中介也表示，“现在的购房者都理性了”，这两天挂牌、看房的人都很多，市场仍在博弈中。其他一线城市也有类似情况，记者了解到，8月30日深圳官宣“认房不认贷”政策后，深圳二手房的挂牌量、带看量有一定增长，但是成交量无明显变化。

张宏伟也发文表示，上海房产中介反映称，新政对急着改善的买家来说是重大利好，门店二手房预约带看量直接增长50%。不过，二手房的牛市来得可能慢一点，定价权在房东手里，好房子看涨惜售、临时跳价也会发生。如果都这样，就会出现“有价无市”的尴尬情况。

（摘自《第一财经日报》孙梦凡、张慧敏）