误买“凶宅”还能退吗

2022 年8 月30 日，经营喜铺生意的刘某在某网络平台上发现了崔某的房源，并联系到崔某看房，双方多次沟通后于同年9 月24 日签订《沿街商铺房屋买卖合同》。刘某于同年10 月16日付清全部购房款，崔某将房产过户到刘某名下。

后刘某从顾客口中得知，曾有一对小夫妻在此经营，因情感纠纷，女方在店铺内上吊身亡。刘某感觉受到欺骗，且自己做的是喜铺生意，在“凶宅”里不吉利，于是通知崔某表达了退房意愿，崔某拒绝。双方协商不成，刘某遂诉至法院请求撤销双方签订的买卖合同，并要求崔某返还购房款并赔偿相应损失。

法院经审理认为，民法典规定，一方以欺诈手段，使对方在违背意愿的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，涉案房屋中曾经发生过有人上吊身亡的事实，属于与订立合同有关的重要事实。该事实虽然不会影响到房屋的实际使用价值，但会严重影响购房人的购房意愿，崔某有义务向刘某披露。正是由于崔某未如实履行告知义务，导致刘某误以为该房屋为正常房屋，从而作出购买该房屋的意思表示，属于违背真实意愿的情况下实施的民事法律行为，刘某要求撤销双方签订的买卖合同的请求于法有据，予以支持。同时，根据民法典相关规定，本案中，崔某刻意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致刘某误判，并最终导致双方之间的合同被撤销，刘某因此付出的房屋装修费用、过户费用等均应由崔某赔偿。

判决后，崔某不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

点评：

“凶宅”并非一个法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确的定义。准确来说应该是基于中华民族传统习俗而产生的一个民间概念。将某类房屋定义为“凶宅”，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。

在房屋买卖特别是二手房买卖中，中介机构拟定的条款中一般将“凶宅”定义为，在业主本人或亲属持有期间，房屋本体结构内发生过非正常死亡事件，包括但不限于自杀、他杀、从房屋内坠出死亡、意外死亡等。在双方当事人对凶宅有明确约定的场合，上述约定可以作为解决相关纠纷的依据。但在当事人双方就“凶宅”的概念并未做约定时，判断是否为“凶宅”就不能以个体主观感受为依据，而应当以社会公序良俗原则下所达成的社会共识为判断标准。具体而言可以从两个方面来判断：一是死亡形式，发生人为的非正常死亡事件，自然的生老病死属于人之常情，不应属于此界定范围；二是死亡地点，发生在房屋内即房屋专有部分。

择善而居、趋利避害是一种善良朴素的传统风俗。当事人在订立合同过程中应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要信息。房屋中曾发生过非正常死亡事件，虽然并不会影响到房屋的实际使用价值，但对于普通民众来说，该情形的确会对居住人和使用人的心理产生重大影响，足以对其作出是否购买房屋的真实意思表示造成影响，因此出卖方负有向购房人如实披露告知的义务。

（整理自山东高法、沂水县人民法院微信公众号）