王文彤 刘昕 王博
2023年已过半,在前半年的房企销售数据中,一些趋势正悄然显现。
6月30日,克而瑞发布了2023年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜。央企15年来首次成为销冠并占据前两席,分别为中海地产、保利发展,这打破了2008年以来民营房企始终占据销冠的局面。数据显示,中海地产以1667.7亿元权益销量坐上头把交椅,而4年前,中海地产的年权益销售额排名为第9。
前十强中,国央企占据七席。央企华润置地和招商蛇口从十余名开始逐年稳步上升,分别位列第5名、第6名。第二梯队,10名至20名中,国央企占据五席,多家公司如华发股份、保利置业、中国铁建从腰部房企逆袭,挤进前20强。
“黑马”福建本土国企建发房产从榜上无名挤进前十强,位列第7名。民企中,杭州本土民企滨江集团稳步上升,五年间,从61名上升到15名。几家欢喜几家愁。国企绿地控股由原来的稳坐十强逐渐下降,今年首次跌出前十强,位列第12名。
民企融创中国、新城控股逐年下降,前者从第4名下降到第18名,后者由从第8名下降到第19名。常年盘踞在15名至20名的民企旭辉集团首次消失在前20强。
A国央企,“配角”变“主角”
从克而瑞的数据可以清晰看到,房地产销量主力已由民企向国央企转换。
中指研究院也有相似数据,如其比较TOP50中各家销售平均增长水平,2023年上半年TOP50房企中,国央企同比增长45.8%,稳健民企增长14.2%。混合所有制企业增长7.7%,出险民企下降36.690。与2021年同期相比,国央企平均增长8.7%,稳健民企、混合所有制企业平均下降40%左右,出险民企平均下降超过70%。
究其原因,一方面,购房者心态发生了变化。据克而瑞研究中心《2023春节置业调查问卷》显示,目前市场整体观望情绪浓厚但购房意愿仍存,由于预期不佳使得受访者买房决策更谨慎。在对市场的低预期之下,购房者们更倾向购买稳健型房企的房子以降低风险。国央企正是抓住了购房者“求稳”的心态,成为他们的优先选择。
另一方面,稳健型国央企“背靠大树好乘凉”。相比民企,国央企有着相对较低的杠杆、融资成本以及政策扶持,在拿地、现房销售方面更有价格优势。克而瑞研报指出,2022年房企新增融资成本为4.23%,较2021年的5.38%下降了1.15个百分点。导致这一变动的因素主要有两个,一是因为境外融资规模大幅减少,融资成本较低的境内债权融资占比大幅提升;二是以保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产等为代表的国企、央企的发债规模占比继续提高,整体融资成本出现结构性下降。
一位银行业人士说,“市场上不缺优质企业,不好的企业大家都不敢进。”所以如今,能获得金融机构青睐的房企大多是信用资质良好的国央企。
B区域型房企初露锋芒
新排名中,与国央企一起崭露头角的还有来自福建、杭州等地的区域型房企。深耕福建的国企建发房产权益金额在五年内持续上升,已由2019年的第43名升至第7名;杭州民企滨江集团,五年间由原本的第61名升至15名。
区域房企反超的共性原因在于:一是原来占据头部的全国性民营房企大撤退,让出了一定市场份额;二是楼市萎靡不振,一线城市限购没有深度解绑,但在“因城施策”下,二线城市的调控有了更多灵活性,释放了购买力;三是当全国市场普降,区域分化就会更加明显,资金为了避险,会向有发展潜力的一线及强二线城市集中。
克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨表示,“现在的市场不是全国性市场,而是区域性市场。”即盘踞在有潜力区域的龙头企业可能比布局全国的国央企更好发展。
中指研究院报告显示,2023年上半年20家代表房企销售额贡献上海最高,其次为杭州、北京。厦门、东莞、杭州贡献率提升较快,其中,杭州由2022年同期的第四名升至第二名,销售额贡献率增长1.1%,东莞与厦门销售额贡献率增长同样较大,分别为1.2个百分点、15个百分点。
当然,即使有区域优势,建发房产和滨江集团能够持续提高排名,也与自身特性相关。作为一匹地产“黑马”,建发房产的母公司建发股份并不是一家纯粹的地产商。2022年财报显示,建发集团来自供应链运营业务(能源、農产品、纸浆等主要大宗商品)的收入占总额的83.61%,净利润占总额的37.61%。房地产业务收入占总额的16.39%,净利润占总额的62.39%。虽然地产业务是建发股份利润贡献大头,但相较头部房企90%以上的开发业务占比,建发股份更有实力在行业下行时成为地产业务的靠山,并给出品牌和融资背书。
滨江集团则深耕杭州,现在主攻中高端线,直击改善型及高净值人群,这部分人群在疫情防控政策放开以后明显更有购买力。根据中指研究院数据,2022年,滨江集团的高端项目销售金额占企业在杭州总销售额的25%以上,市场份额占比高达56.8%。
未来,这两家房企给排行榜形成的威胁还不止于此。2022年,两家公司拿地毫不手软。据克而瑞数据,2022年建发地产新增土地货值908.5亿元,位列行业第10。此外,2023年6月25日,建发股份还成功收割红星美凯龙23.95%的股份,成为其第一大股东,为未来建发房产整合打通产业链下游迈出了关键一步。
中指研究院数据显示,2022年,滨江集团新增货值1500亿元,斩获41宗地块,位列全国企业权益拿地金额榜单第7名。且拿地区域更加聚焦于杭州、宁波、金华。财报数据显示,滨江集团2017年到2022年的平均融资成本逐渐下降,由6%降至4.6%,成为国内融资成本最低的民企之一。
这些迹象都表明,滨江集团和建发房产将会成为前20强的民企常客。
C优质民企风光不再
纵观榜单前20强,逆势反超的民企只有滨江集团,大部分民企依然挣扎在生死线。部分优质民企也不再重现往日荣光。
2022年5月,监管机构曾评定碧桂园、龙湖集团、美的置业、旭辉集团、新城控股五家优质民企为“示范房企”。但2023年上半年数据显示,碧桂园已掉出前三强,新城控股下滑为19名,在前20强中“吊车尾”,旭辉集团则彻底消失在榜单中。目前看来,曾经的民企“五朵金花”中只有龙湖集团依旧盛开,位列第8,坚守在前10。
其实,示范性民营房企的表现也说明,民营房企的生存危机仍然严峻。现在,仍然有基本面比较好的房企不断出现流动性危机。6月23日,河南本土房企建业地产宣布将全面停止境外债务支付,这是建业地产首度出现境外债务违约。
自从去年9月底央行提出“首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点”之后,房地产行业一系列利好政策相继出台,“三支箭”(信贷、债券融资、股权融资)、“金融十六条”等地产救市政策带给市场不小的振奋,尤其是“金融十六条”对出现流性问题房企的展期、新增融资都有支持。
但效果似乎并没有行业想象中那么好。一位股份制商业银行高管表示,“金融十六条”发布后,虽然没有明文规定时间期限,但银行界默认观察半年,看房企及大环境企稳情况。因此,今年6月30日是一个关键的时间节点。目前,其所在银行高层对房企融资的态度是观望为主、谨慎介入。“年初是雷声大雨点小,政策出得多,但是银行的动力不足。这是因为销售情况不好,房企还在持续爆雷。”该银行高管表示。还有多位行业人士认为,“金融十六条”并非法规,效力有限。毕竟金融机构也需要自负盈亏,其对房企的援助仍然遵循市场化原则,追求利益、规避风险。总之,民营房企仍未脱困,优质民营房企仍然需要定点扶持。
摘自微信公众号“财经十一人”