广深“认房不认贷”释放重磅信号！十名专家解读楼市趋势

邱永芬

楼市利好政策接踵而至。

8月30日，廣州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超出市场预期，除了一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实相关举措。

9月20日，国新办举行经济形势和政策国务院政策例行吹风会。中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，房地产金融政策将适时调整优化，在配合做好“认房不认贷”的基础上，推动降低首付比，降低二套房利率下限和存量首套房利率。

也在这同一天，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，内容包括：优化住房限购和增值税免税年限，以及加大保障性住房建设和供给两大方面，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。

这一波利好政策的宣布，被认为是楼市又一次罕见的“大松绑”，它的影响有多大？南都湾财社记者专访北上广深的十名资深房地产人士，对国内楼市趋势进行解读。

在大部分专家看来，接下来“金九银十”有望出现，当前或是楼市周期的市场底部。业界人士预计，明年、后年这两年市场将会出现逐渐上行周期。

当前，房地产行业正在经历前所未有的深度变革。预期降低、需求不足、销售不畅、房价下滑、回款困难、投资减弱，“活下去”已经不再是一句口号，而是成为众多房企奋斗的目标。“活下去”，才能按时保质交楼，才有希望保住员工就业，才可以维护市场和价格平稳，才有能力开展慈善公益，才有机会保护投资者和债权人的合法权益……在行业特殊时期，“活下去”或许就是最大的社会责任！

今年7月24日，中共中央政治局会议和房地产相关的有两个非常重要的关键词——“中国房地产市场供求关系发生重大变化”和“新形势”。会议为市场注入信心，也为下半年政策优化打开空间，各地调控政策优化调整节奏将加快：从支持认房不认贷，全面支持合理住房需求；到稳定预期，优化限价政策，让价格理性回归；优化限售政策，存量房贷利率调整、促进一二手住房交易；降低首付比例，二套房贷利率、交易税费，降低购房成本；优化一线城市豪宅认定标准；到旧城改造提速等。本人认为，房地产市场全面恢复需要抓紧解决企业流动性紧张问题，供给端和需求端两手抓，两手硬，缺一不可。

“房住不炒”已成现实，市场短期止跌企稳、中长期稳步修复向新发展模式转型值得期待。如今，中国房地产底层逻辑发生根本性变化，行业规模基本见顶，房地产业高速发展时代已结束，政策宽松优化难现昔日辉煌，但并不意味房地产没有市场。中国房地产不能也不会与国际接轨，国外经验只能借鉴而不能直接套用。中国安居才能乐业，有恒产才有恒心，住房是老百姓立命安身之所、财富地位象征，社会保障。

任何时代，房地产都是重大民生，任何时候都有重大需求。王韶认为，“只要国内外社会经济和政治能保持良性稳定，我们都应对行业未来充满信心。透析广东人口和住房结构，高品质住宅需求依然巨大、产城整合前景广阔。”

目前影响置业决策信心的主要因素，有如下几点：

一个是宏观经济能否持续显性复苏，这个综合影响购买力延续和释放，归因于大家对经济增长指标和就业数据的改善非常敏感；

再就是已经暴露的房地产债务风险是否出现有效的化解，它与家庭置业决策息息相关，是楼市“消息树”；

还有当下的“因城施策”，虽然具有优化救市的灵活性，但也有可能忽略市场长效机制的系统性，譬如现在的“松绑”政策主要是修订“限制”政策，对房地产交易环节的调控措施，而没有考虑肯定会出台的“房产税”这一长期机制的提前利用，在持有环节帮助市场在低迷时期激发复苏的活力。

广州作为一线城市的典型代表，受经济趋弱叠加汇率、房企债务问题影响，今年上半年复苏步伐放缓、市场超跌，市场格局也产生变化，新房成交由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。一级（土地）二级（一手）三级（二手）市场购买力同时聚拢“优势地段”。目前中心区市场“坚挺有弹性”，郊区“总价低、配套优”项目占比上升。

预计广州这阶段的“市场底部”，有可能在三季度得到确认，在政策持续深化暖市作用下，市场预期趋向改善，整体成交水平有望摆脱7月中旬以来10万平方米每周的“超跌状态”，修复至2022年以来70万平方米每月的正常状态。四季度随着传统旺季来临，成交水平有望进一步提高。全年成交量较去年增加10%～15%左右。

今年房地产政策，主要以支持刚性和改善性住房需求为基调，进一步释放楼市购买力。中央政治局发声“适时调整优化房地产政策”，地方政府表态将调整优化限购、限贷、限售等调控政策，楼市维稳支持力度正在加大。

根据统计局最新数据，1-7月全国商品房销售面积和销售额分别同比下降6.5%和下降1.5%，销售去化压力依然较大。当前房地产市场供求关系发生重大变化，预计楼市利好政策落地后，将修复成交下滑的走势，一线和强二线城市优质资产继续受到追捧，三线城市则更多回归自住需求。在一线城市，一季度呈现购房集中释放，成交量快速攀升的走势，但二季度开始需求释放持续性不足，利好政策也未能出台，市场情绪转为观望。

今年以来，住建部发声大力支持刚性和改善性住房需求，一线城市预计将从降低首付比例和房贷利率，下调住房置换交易税费成本，以及“认房不认贷”等角度出发，进一步稳楼市。从8月以来，北上广深一线城市均表态正研究相关政策支持房地产市场。今日广州率先响应“认房不认贷”，有了利好政策加持，广州“金九银十”或四季度成交有望上扬，后续楼市表现或明显回暖。

房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是经济转型期，购房者信心不足，很多房企爆雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

在7月24日中央政治局会议后，全国多地开始落实政策，部委和大城市密集表态，各地稳楼市调控政策加速发布，累计单月房地产调控政策达到100多次，达到年内的最高点，单月房地产调控数量也是最近多年来的最高点。房地产市场需要购房者恢复信心，而市场要企稳肯定必须从一、二线城市开始。

针对第二套房的认定标准，应该有大幅度的调整，特别是“卖一买一”“认房不认贷”应该成为全国所有城市执行的政策。

如今，广州作为第一个一线城市落地“认房不认贷”，对于市场改善需求有较大影响。而事实上，相比北京上海深圳，广州此前执行较宽松的二套房政策——“无房且贷款已结清40%；有房且贷款已结清50%；贷款未结清70%”，此次取消“认房不认贷”，其实对广州市场影响不算大。

“供求关系的重大变化”是当前房地产业最重要的判断。其启发在于，房地产各类政策出台，不能简单停留在市场降温的层面，而要理解供求关系的变化。这是疫情后中央对房地产业做出的最重要历史阶段性划分。

当前市场运行中，新房月度交易量跌幅扩大，二手房也开始由正转负，一季度好态势完全被侵蚀。市场有需求，但是流通环节被堵住。一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，都可以比较明显地降低购房成本。

自7月以来，国内房地产政策放松预期逐渐增强。8月份，一线城市官方纷纷表态，将根据市场情况积极优化调整购房政策。这或意味着一线城市购房政策底已经到来。一线城市购房政策全国最严，释放放松信号，对其以及全国都有积极的作用。

在今天，广州打响“认房不认贷”的第一枪，其信号意义非常强。这就意味着，2017年以来一线城市过于严厉的购房政策，如今确实出现了实质性的全面放松。

预计在接下来的“金九银十”，房地产市场肯定会朝着比较好的一个态势进行。原因在于当前各种利好政策不断出台，不断降低了首付比例、房贷利率以及购房的一些资格等等。这对于后续买房方面的成本降低、购房积极性的增加都有非常好的导向。

同时，当前市场的预期也在积极调整。对于房地产市场的信心正在逐渐恢复，相关开发商近期也在不断地加快推盘和加快销售。从这个角度而言，房地产市场在“金九银十”会有一波比较明显的行情，尤其是一线城市。

在三、四线以下城市，从去年开始，针对楼市行政性限制都已逐步去除，实际执行层面早已是“认房不认贷”，二套房的首付也大比例下调，并且还出台了包括团购在内很多针对性支持政策。政策的出台已经“应出尽出”，但效果目前依然不明显。

在今年以来，政策的推进多在首套和公积金等层面入手，对于改善需求的保障在一、二线城市相对较弱。从首套房的首付比和贷款利率来看，目前绝大部分城市都已经处于历史性低位，进一步下调的空间也趋弱。改善性住房换购税费减免方面，在全国落地有个人所得税退税的优惠，但在契税、增值税等其他税种方面普遍仍需支出。

此外，部分城市目前仍在执行的“认房又认贷”对自住型购房需求的误伤面也偏大。从广州政策的执行层面来看，政策落地尺度较大，完全“不认贷”，并且在本地“认房”，政策落地后预计对市场的推动作用力度会较大，市场短期内复苏的概率大大增强，同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长，并再传导到新房市场。这一政策直接利好两类人群，一是本地换房人群，名下住房出售后，新购住房可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降，二是在异地有购房人群，在认定套数时只核查在广州的住房情况，因此即使外地有房，只要在广州无房，同样可按首套执行信贷政策。广州的政策率先落地，预计全国全面落地“认房不认贷”也已进入倒计时。

今年7、8月份，受到市场下行以及等待政策利好落地的观望气氛的双重影响，广州楼市成交量急转直下。此次广州在一线城市之中，率先落实首套房贷款“认房不认贷”，有望打破购房者的观望气氛，预计接下来广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有所回升。

对比以往政策，以往广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。也就是说，按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410萬、二手房套均总价大约320万计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少少30万-40万元左右，购买越高总价的住房首付减少更多。按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元的月供。

本次“认房不认贷”在广州主要利好三类人群：在异地或本地曾有房贷记录，但是在本地无房的刚需客；在广州本地打算“卖一买一”的置换客，置换门槛降低；打算在不限购区域增城、从化或人才购房政策较为宽松的南沙、花都区域买房的外地客。换言之，刚需客、置换客和外地客均有机会享受本次新政利好。预计本次广州率先落地首套房贷款“认房不认贷”政策，将会成为全国仍执行“认房又认贷”的城市的风向标。

值得注意的是，北京、上海和深圳的情况与广州楼市有所不同，北上深的新房市场目前仍存在局部的“打新热”现象，因此围绕“房住不炒”和“稳房价”需要考量的因素更多。

广州率先推出“认房不认贷”的政策，只是一个开始，相信随后将有更多的城市会跟进这个政策。但是在目前的环境下，何倩茹认为，各地政府应该出台组合政策，减轻各个阶层的购房负担，这样才能更有效地促进楼市回暖。

今年以来，全国各地出台房地产相关的支持性政策频率较高，当中加大公积金购房支持力度最为普遍，其次是下调首付比例、下调房贷利率、发放购房补贴等，为购房“减负”。在7月份，各地房地产市场调整压力较大，多地新房、二手房的成交量价仍处于下跌态势，因此稳预期、适时推出支持性举措已变得更为迫切，广州正是一线城市中率先响应的城市。不只个人住房贷款“认房不认贷”，降低首套住房首付比例和贷款利率，改善性住房换购税费减免等政策措施均有机会出台。但放松政策估计不会一下子全面出台，而且一线城市出台政策的力度及涉及面，一定会比三、四线城市要小。

对于当前市场而言，虽然距离楼市预期的恢复仍有一定差距，但通过近期各项会议及监管层的表态，市场对于政策的调整已逐步形成一致性预期，相信从三季度末开始，市场将会有所好转。何倩茹表示，以深圳为例，即使再小的政策，对于市场来讲都是非常重要的，“我们希望新的政策能促进深圳楼市尽快恢复正常的交易节奏。”

今年七、八月份，是这一轮楼市小周期里面的一个市场底部。预计在政策持续出台刺激之后的九、十月份，张宏伟认为，会有十几个城市的成交量会起来，而到了年底，新房要冲业绩，二手房也能带动一些。

当然，整体楼市节奏不会有特别大的复苏，市场真正意义上的好转有可能是在明年下半年。张宏伟认为，从明年、后年这两年市场将会是一个逐渐的上行周期。

为什么广州会首先跟进落实“认房不认贷”？主要是因为四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，新房的广义库存量（已经竣工待售的现房和还未竣工待售的期房）达到45个月以上，而且库存主要还是集中在增城、从化和花都郊区。同时，南沙新区的压力也比较大。所以广州第一个表态优化个人住房认定标准也是理所当然的，有助于激活广州楼市的改善需求和缓解去库存压力。

目前，深圳也紧急跟进，更多的城市也将跟进。不过，深圳在施行“认房不认贷”的情况下，张宏伟建议，需要调整一下二手指导价的执行标准，这样有利于激活一直持续低迷两年多的二手房市场。众所周知，一线城市的二套首付比例是最高的，而且二套房的认定标准、门槛也都很高，严重地抑制了部分改善需求。

预计接下来的1-2个月，将会是各城市一城一策楼市政策出台的密集期。

一直以来，楼市政策都是在“修修补补”。今年7月以来，随着楼市各政策细则的逐步落地，买房的预期变了，如今的房地产市场更关注的是房子的增值服务，更看重运营的赛道。在房地产大环境变了以后，置业首选北上广深，还有广深辐射的大湾区，包括其个人创业也是如此，其次是成都等人口密集的城市。

回顾今年以来出台的密集政策，从供应角度，大力支持开发商；此外减轻买家的购房首付、利率、减税等等，让客户以更低的成本购房，但大的政策几乎没有。今天广州实施了“认房不认贷”，果然是广州，敢开先河！广州是一个泡沫比较少的大城市，如今整体感觉整个市场已经到底了，触底往上的感觉也有了。当然，在这个恢复过程中，还需要看其他的政策，包括广州的购买力及整体的供求关系等。

在广州出台以后，当前本人也在深圳看房。如今买房观念也需要改变了，以前求升值，现在求稳，抗通胀。其本人倾向于以一线城市核心地段的房产为主，抗跌能力强，虽然可能未来房价升值不怎么样，但是同样的城市，不同地段的物业分化也会很严重。