新政下，北上广深楼市暖了？

王艳玲

据不完全统计，9月1-10日全国已有超30省市优化楼市政策，政策频次30余条，各地为抓住“金九银十”市场窗口，政策落地节奏加快。

南都湾财社记者在采访中了解到，目前一线城市新房、二手房热度均有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，地产从业者和购房者对楼市的信心指数也在逐步回升。

从政策效果来看，根据中指调查数据显示，政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。

市场方面，一线城市新房、二手房热度均有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，特别是优质板块项目，购房者关注度较高，其中北京、上海市场热度明显高于其他城市。近期部分新房项目已明确收回价格优惠，二手房业主预期有所好转后，议价空间也在缩小，整体上看，房价呈现一定趋稳态势。

但全国新房市场整体成交规模提升不明显，政策显效还需要时间，根据中指研究院监测数据显示，9月4日-10日，一线城市成交面积整体环比下降33.07%，同比下降48.93%。

二线代表城市整体成交面积环比下降28.57%。分城市来看，苏州和南京均上涨，苏州环比涨幅最大，为24.34%；南京次之，环比上涨5.45%。温州、青岛则环比明显下跌，跌幅分别为79.98%和37.59%。同比来看，二线代表城市整体同比下降24.01%。三、四线代表城市整体下降，环比下降15.29%，同比下降22.59%。

三季度整体供应稳步回升

从供应来看，据克而瑞调研数据，9月份，28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1085万平方米，环比上升13%，同比下降44%，前三季度累计供应面积将达到10406万平方米，累计同比跌幅持续扩大至17%。三季度整体供应稳步回升，逐月递增，9月绝对量与5月基本持平，尚不及3月和6月季度末供应水平，总体也处于低位行情。

分类来看，供给约束显著的热点城市，诸如北京、杭州、成都等，本月供给稳步放量，且优质产品（主城、改善）占比较高，加之利好新政加持，成交尚有放量空间。

第二类为以主城或近郊的刚需产品为供应主力的弱二、三线城市，以武汉、南京、重庆、天津、郑州、昆明、泉州、无锡、徐州为典型代表，9月成交或将持平或小幅微增。对于武汉、南京、重庆、郑州等人口层面尚有支撑，短期内若政策利好积极落地，叠加开发商以价换量策略维持，部分被分流的二手房需求也将重新回流至新房市场，有望拉动成交小幅回升。而对于昆明、长春、徐州等城市而言，需求透支严重，还需要以时间换空间，稳步修复刚需购买力。

第三类为供应缩量或是供需错配型城市，以上海、深圳、天津、长春等为典型代表，整體成交放量空间相对有限。上海、深圳9月供给量均不及上月且供给主力产品集中在刚需，并不能有效撬动购买力较强的改善客群的需求，因而9月成交大概率持稳或小幅微降。

展望未来，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，短期来看，多地有望继续加快优化楼市政策，降低首付比例、降低房贷利率、放松限购政策等，多个新政带动下，预计核心城市购房者入市积极性提升，“金九银十”市场可期，一线城市表现或将好于其他城市。

价格方面，针对新房价格，短期开发企业预计仍以快速出货、回笼资金为主，价格上涨预期和空间整体偏小，其中核心一、二线城市房价有望逐渐企稳，三、四线城市房价下跌预期仍在。二手房方面，随着二手房挂牌量的上升，二手房价格上涨动力不强，预计短期二手房价格小幅上涨，整体以稳为主。