房地产开发企业土地增值税纳税筹划策略

□ 福建厦门 陈振祥

房地产行业涉及各类商品房、商业办公楼、综合体及城市土地开发建设等项目，是关系国民经济与人民生活的支柱产业。伴随我国城市化建设过程，房地产行业在最近三十年间高速发展，为国民经济的发展作出重大贡献，但也促使房价快速上涨，造成住房问题成为普遍的社会问题。为遏制房地产行业的不正常发展，保障市场经济良性发展，国家从土地、税收、金融等多个领域出台政策，以宏观调控手段规范房地产市场发展。面对不断缩紧的国家政策，房地产企业的利润空间被进一步挤压，其中税收因其可筹划性成为企业降低成本的关注点。房地产开发企业自项目拿地、筹建、施工到销售清盘，都要涉及纳税应准备相关的环节工作。企业通过事先纳税筹划，可以有效降低各项税额，从而控制涉税成本，减轻赋税压力。在所有税收种类中，土地增值税在房地产开发企业成本中占比较重，房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划，有利于实现房地产开发企业利益最大化目标，达到降本增效的良好效果。

一、房地产开发企业土地增值税纳税筹划概述

土地增值税是指国家以纳税人转让国有土地所有权、地上建筑及其附着物所取得的增值额为对象依法按照规定税率进行征收的一类税种。土地增值税的征收包括预征和清算两个环节。目前我国土地增值税采用的是四级超率累进税率，税率范围在30%-60%之间，税率相对较高。

有关“纳税筹划”概念，在国内及国外各书刊中的解释，各有不同。在《公司逃税节税转嫁筹划》一书中，纳税筹划属于纳税人通过合理避税方法及合理节税方式或转嫁税收方式节约税收负担的一种行为。综合学界观点，土地增值税纳税筹划主要是纳税人为了维护自身权益，在法律允许范围内，事先筹划投资活动、经营活动及理财活动，合理调配相应收支，进而实现减少纳税成本，以谋求项目最大经济利益的一种经济行为。

土地增值税纳税筹划就是房地产开发企业采用各类手段对土地增值税这一税种进行筹划的过程。目前常见的方法包括：调整定价策略、分割销售额、优化营销策略、增加扣除项目、筹划代收费用、考虑清算时点、均衡申报等。在这个过程中，企业进行税收筹划必须遵守合法性、合理性、成本与效益平衡性、可操作性等原则，综合考虑企业的资金周转、项目管理、市场变化等因素，确保在降低企业涉税成本的同时不会增加企业涉税风险。

二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的重要性

当前社会整体经济增速放缓，地方性限价限购政策频出，再加上用工成本、原材料成本不断上涨，房地产行业的整体利润空间不断被压缩，房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划具有重要的现实意义。

1.房地产开发企业做好土地增值税的纳税筹划工作，能切实增强房地产开发企业综合实力。纳税筹划是从企业的项目管理出发，对项目实施过程中企业运营管理的事前模拟和事后复盘，一方面能够帮助企业降低涉税成本，获得更大的成本优势；另一方面能够帮助企业梳理项目管理流程，优化企业项目的经济管理水平。同时，房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划时，也会加深对税收政策和相关法律法规的认识，结合企业资金情况平衡预征和清算两环节间关系，提高资金使用效率、避免某一阶段税负过高，从而提高企业的财务管理能力和涉税风险防控能力。

2.房地产开发企业做好土地增值税的纳税筹划工作，能够更好地实现企业经济利益。从目前我国的经济发展形势看，房地产行业面临的各项限制政策将成为常态化规范条件，房地产开发企业必须在适应当前市场环境的基础上寻找新的经济增长点。土地增值税在房地产开发企业运营成本的占比始终居高不下，对其进行纳税筹划将是房地产企业长期研究的内容。换个角度来说，房地产开发企业开展土地增值税纳税筹划工作，能够切实有效地降低涉税成本，从而提高经济效益。

3.房地产开发企业做好土地增值税的纳税筹划工作，能够推动房地产行业的规范性发展，保障企业长效合规发展。国家增收土地增值税本身就是宏观调控的手段之一，其目标不仅在于获取税收收益、平衡社会生产资料，而且具有规范行业发展、鼓励先进资本发挥市场作用的深刻内涵。房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划是对国家政策的深刻解读，也是对行业发展方向的深入分析，在帮助企业实现经济效益最大化。同时，也能够起到规范房地产秩序、改善房地产企业营商环境的作用，从而保障企业的长效发展。

三、房地产开发企业土地增值税纳税筹划策略

1.增强纳税筹划意识。①增强企业管理层的纳税筹划意识。土地增值税税率与税额较高的问题已经得到房地产行业的广泛关注，大部分房地产企业都开始有意识地开展土地增值税的纳税筹划工作。但企业管理层普遍缺乏对财务和税务知识的了解，并不能很好地理解纳税筹划的各项工作，只是一味地追求低税额，导致涉税风险的发生。增强企业管理层的纳税筹划意识，一方面要求企业管理者正确认识纳税义务与责任，理解纳税筹划的内涵和重要意义，并对纳税筹划的各项工作提供支持；另一方面要求企业管理者树立系统筹划、整体筹划的意识，将纳税筹划融入到企业管理体系和项目开展过程之中，并立足企业自身发展实际和战略定位，切实发挥纳税筹划在优化企业管理体系、提高综合能力等方面的作用。另外，企业管理层还应积极探索纳税筹划与企业文化的融合途径，通过加强纳税筹划知识宣传、介绍企业纳税筹划的主要工作等，在全企业内部构建纳税筹划的文化环境。

②增强相关人员的纳税筹划意识。纳税筹划覆盖房地产开发企业建设项目的各个环节，具有全局性和整体性的特点，不仅会影响企业项目的立项、施工、销售、验收等各个环节，而且涉及工程部、财务部、设计部、合约部、营销部等多个部门工作。但在大部分房地产开发企业内部，不仅企业管理层缺乏纳税筹划意识，而且除了负责纳税管理的财务部门外，其他部门工作人员都没有纳税筹划意识，甚至丝毫没有意识到自己工作可能与纳税筹划相关。所以企业要把增强相关人员的纳税筹划意识做为经营管理的重要工作之一。首先，房地产开发企业需要定期组织财务部与工程部、设计部、合约部、营销部等部门主管间的交流，对涉税环节和筹划步骤进行讲解，让各部门主管提高对纳税筹划的关注和重视，并对涉及自身部门的纳税筹划工作予以支持。其次，房地产开发企业需要重视对纳税筹划工作的宣传，借助企业文化建设、团队建设活动等普及纳税筹划的相关知识。

2.优化纳税筹划方案。①减少经营收入的纳税筹划。土地增值税在普通住宅方面有增值率20%以下免税的优惠政策，通过核算价格增长与纳税成本两者数值确定定价系数，根据定价系数来调整定价能够达到降低税额的目的。另外，将销售额按照销售收入、地价款、装修款、可抵扣费用等进行相应分类规划测算，找出最有利于项目利益最大化的理论方案。并在项目开发过程中适时根据实际销售收入及成本动态变化进行全过程控制，以达到按有利于项目经济利益最大化的方案清算，则可以达到降低增值率、减轻税负的目的。目前纳税筹划中最常用的减少经营收入方式就是合理定价，并对精装修商品房的房款、装修（若是精装房）分开核算。在合理定价方面。对近年内房地产开发企业的经营数据进行分析，我国大部分地区存在新开发普通住宅项目增值率超过20%，房地产开发企业要想享受增值率20%以内免税的优惠政策，必须要调整产品定价。在精装房销售额分割方面。增值率在计算时会用转让收入减除扣除项目，将房款与装修款分割核算的目的在于在不改变扣除项目金额的前提下降低转让相关收入。在具体应用时，房地产企业可以通过自行组建装修公司、签订购房带装修协议等方式，来进行纳税筹划，降低增值额，减轻土地增值税的税费负担。

②增大扣除项目金额的纳税筹划。增加可扣除项目种类和费用也可以达到降低增值率、减轻税负的目的。例如，为提高商品房品质，而采用价格更高的建筑材料、更好的劳务班组等。另外，利息费用的扣除方式、允许扣除占比等也会影响税率核算。目前房地产行业常用的增大扣除项目金额的纳税筹划方法一般是合理规划利息支出方式和增加配套设施建设两种。在利息支出方式选择方面，房地产开发企业一般都会通过贷款方式获取前期的启动资金，而借款伴随而来的还款利息支出在进行税率核算时也是纳入其中的。对于利息支出的处理，房地产开发企业可以选择据实扣除，或者限额扣除，其中可以通过银行贷款证明且可分摊至各项目的可以据实扣除，如若不能满足据实扣除条件的则按照限额要求在10%以内进行扣除。房地产开发企业可以根据自身实际，对比两种不同处理方式所应付总费用的金额大小，选择合适的处理方式。在配套设施建设方面。按照国家相关规定，建成的公共配套设施产权归全体消费者所有，相应成本和支出在核算增值额时可进行扣除。房地产开发企业可以增加绿化带、公共健身场所、文娱场地等的建设，一方面可以改善商品房的整体环境，更好地吸引消费者，增大定价策略的调整空间；另一方面可以通过对增加收入与减少土地增值税金额两者关系的衡量，选择更具优势纳税筹划策略。

③结合新税法进行费用转移的纳税筹划。最近几年我国颁布了众多与房地产市场发展相关的政策法规。房筹划工作前期，需要全面了解新的税法，及时判断国家政策未来的变化走向，通过使用费用转移方式，完成税务筹划工作。一方面，结合土地增值税暂行条例等有关规定，充分预计算地价的分摊方式，选择按占地面积或建筑计容面积分摊以及对地下室成本是否摊地价进行明确；另一方面，预计算增值额，选择对项目最有利的方式调整合约规划。例如，将普通住宅部分应计税增值额的20%设为临界点，纳税人出售普通房屋过程中，如果增值税超出扣除项目的20%（即增值额），则需要结合有关规定，将所有增值额进行纳税。对于超出增值额的非普通住宅项目，企业可充分预计算增值额，提早筹划所有能抵扣的成本做好合约规划，并随时关注销售价与成本的动态变动，及时调整应对策略。

3.完善纳税筹划保障机制。①加强企业内部各部门的协调合作。纳税筹划不是财务部门的单独工作，也不只是在报税期内的税务核算与缴纳工作。在房地产开发企业的项目决策与建造期间、清盘销售期间，尤其是在销售阶段，纳税筹划都可以发挥作用。基于此，房地产开发企业需要有效协调各部门工作，充分发挥纳税筹划的全局作用。首先，企业管理层在项目决策阶段就应协调好财务部门与纳税人员的对接工作，根据造价管理目标，开始纳税筹划工作。其次，在开发设计阶段，设计部门与项目管理人员需要关注纳税筹划工作内容，科学论证设计方案。另外，在施工阶段，工程部门与施工单位要做好成本控制和进度安排，确保项目过程按照公司的筹划方案有效进行。再其次，在项目开展的整个过程中，房地产开发企业一方面要强调各部门的协调合作，确保纳税筹划工作的顺利完成，另一方面可以借助纳税筹划工作对整个运营过程进行梳理分析，加强对各部门工作的管理与控制。

②完善纳税筹划的工作流程与管理制度。管理制度是纳税筹划工作顺利实施的保障，工作流程是规范纳税筹划工作的有效手段。首先要对管理制度和工作流程进行完善，房地产开发企业首先要组建专门的纳税筹划小组，专门负责税务相关工作。其次要做好纳税筹划的整体布局，通过对比纳税筹划过程与项目开发整体过程的收入成本变化不断动态调整，对两者的协调配合做出整体规划。再其次要结合纳税筹划的具体工作对各部门工作进行协调和梳理。同时要加强对不同纳税筹划策略的分析与尝试，根据预算结果选择最有效的筹划方式，并在纳税结束后对其他未选择的纳税策略进行核算，分析总结影响最终结果的原因，形成纳税筹划报告，整理归档。最后根据纳税筹划效果对项目整体过程中各阶段的纳税筹划效果进行评估，为之后的纳税筹划做出预测。最后，房地产开发企业还可以加强与当地税务机关的交流，及时了解土地增值税相关政策变化，并结合自身实际安排纳税人员的培训活动，不断提升企业纳税筹划的管理水平。

四、结语

随着国家不断加大对房地产行业的调控力度，房地产企业面临的发展压力越来越大。在政策不断收紧、人力成本与原料成本不断上涨的背景下，房地产开发企业需要加强对运营成本的控制，尤其要加强对涉税成本的管理与筹划工作。房地产开发企业必须正视土地增值税纳税筹划的重要作用，在承担应尽的纳税义务基础上深刻理解国家宏观调控目标，优化自身管理体系，降低涉税成本，扩大经济效益。在进行纳税筹划时，房地产开发企业要立足自身实际，从企业运营实际和项目管理过程出发，切实有效地落实土地增值税筹划工作，科学把握土地增值税的相关优惠政策，规范纳税筹划行为，加强涉税风险防控，提高税务管理能力。