房地产：金九银十催化 稳定终将到来

杨现华

国庆节后，保利、万科等房企陆续披露9月份销售数据。在一系列放松政策陸续出台后，地产销售有了一定的好转，但仍处于下降中。市场在等待前期诸项政策见效，也期盼后续更多支持性政策。

从8月30日广州打响一线城市放松“第一枪”开始，包括北上广深在内的一二线城市陆续放松限购，核心是取消“认房又认贷”。由于一二线城市是楼市的核心力量，也是楼市销售风向标，限购放松有望对楼市销售起到积极作用。

楼市素有“金九银十”之说。在放松限购和降首付、降利率等一系列政策呵护下，9月楼市销售较8月环比有了改善，但同比仍处于下降中。降幅收窄意味着政策效果初步体现，但与市场预期仍有一定差距，政策发挥效应需要时间。

国庆节后的首个交易日，保利发展发布公告，2023年9月份，公司实现签约面积196.39万平方米，同比减少13.49%；实现签约金额360.22亿元，同比下降了6.18%。

另一家行业龙头万科的公告显示，9月份公司实现合同销售面积193.8万平方米，合同销售金额320.1亿元。自6月份起，万科和保利的月度销售就连续下降，9月份降幅基本相对较低。

节后首个交易日，房地产行业个股几乎全线飘绿，近10家个股跌幅超过了5%，申万房地产指数下跌2.31%，距离前期2866.17点的低位仅有一步之遥。房地产指数上一次长期在3000点上下徘徊还要追溯到2014年上半年。

克而瑞公布的数据显示，2023年9月，百强房企实现销售操盘金额4042.7亿元，环比增长17.9%，环比增幅高于上年同期；同比下降29.2%，仍保持在较高位置。

销售环比回升在于“认房不认贷”、“降低首付比例”等松绑政策逐步兑现，对成交量有明显带动作用。

分季度来看，7月份以来百强房企累计销售增速由正转负，其中第三季度业绩同比下降了32.1%，与一季度3.1%的增长和二季度2.4%的降幅相比快速扩大。虽然多数房企单月环比实现增长，但9月单月成绩同比下降的仍超过了七成。

政策发挥效应需要时间。7月底召开的中央政治局会议对房地产政策作出了重要调整，首次提出要适时调整优化房地产政策。

8月30日，广州首先执行“认房不认贷”政策，之后深圳、北京、上海等一线城市陆续跟进；二线城市如武汉、厦门和杭州等地也都纷纷宣布落实“认房不认贷”。与此同时，东莞、南京等10余地宣布全面取消限购政策。

与此同时，8月底央行等部门发文，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。此外，9月份存量房贷利率调整也迎来实质性进展，月底各大银行按照基准，相继下调房贷利率。

9月份房地产销售有所回暖但并未全面转正，放松政策集中在9月份陆续落地，尤其是一二线城市限购放松的政策要在9月及其之后的时间才能起到作用。因此，克而瑞指出，9月楼市成交小幅回升，10月份或将延续复苏态势。

国庆假期，放松政策进入落地期，前期限购较为严格的一二线城市成交回升。广发证券跟踪数据显示，国庆期间日均成交同比回升，但市场分化明显。国庆期间32城新房日均成交面积同比增长16%，其中一线、二线同比增长40.1%和23.6%，三四线下滑10.2%，一二线带动国庆成交回升。

存量房方面，70城中介二手房成交套数1394套，同比上升20.1%，一线、二线分别上升18.9%、22.6%。来访方面，10月来访受假期带动回升明显，国庆75城中介二手房日均来访4.3万次，来访转化率3.3%，整体来访热度较好。

另一家机构平安证券的跟踪数据显示，国庆假期，29个城市新房日均成交1219套，较2022年国庆假期升13.3%；数据可得的重点8城二手房日均成交28套，较2022年国庆假期降22.2%。但由于假期备案滞后，并不能反映真实楼市情况。

与之持有类似观点的国金证券也指出，国庆周新房和二手房成交备案有所延迟，数据尚未体现；国庆周即9.30-10.6日，35个城市商品房成交合计95万平米，周环比下降81%，15个城市二手房成交合计5万平米，周环比下降97%。由于备案延迟所致，环比降幅并不代表实际成交情况。

尽管8月以来从中央到地方的政策频出，各房企在“金九银十”窗口加大营销力度，但整体来看，国庆假期销售仍属平淡。国金证券指出，35个城市的日均成交面积较2022年国庆假期及2019年国庆假期仍分别下降17%和24%。

分城市来看，一线整体表现强于二线，二线强于三四线。具体城市来看，上海、广州受推盘节奏等因素影响市场较为活跃，武汉、苏州、青岛等地在系列政策的支持下市场回暖。

因此，国金证券表示，尽管8-9月份政策频出，但政策见效和信心改善仍需要一定的时间，目前“金九银十”成色稍显不足，市场尚未出现明显恢复，短期内更多城市仍将在供需两端继续出台支持性政策，以助力市场加快恢复。

根据克而瑞调研反馈，国庆期间楼市整体表现相对平稳，个别城市如北京上海等热度延续，武汉等个别城市项目来访、认购有所回升，余下多数城市成交仍处低位，二手成交动能有所转弱。

从放松力度上来看，一线城市稳楼市政策是超预期的。原本市场预期诸如北京、上海等一线城市会放松部分区域市场，而非直接全域实施“认房不认贷”；在本轮楼市放松政策中，从首付比例到贷款利率，从限售限购到税收政策都有不同程度的放松，其他诸如公积金政策、人才落户等也都一一涉及。

实际上，对于大多数三四线城市而言，其房地产政策已经基本调整到位，新政影响并不大，政策鼓励更多的是具有风向标意义的一二线城市。

在一系列放松政策后，房地产销售降幅得到了控制，后续还有政策工具可供优化。以北京为例，购房社保要求、普通住宅和非普通住宅的认定标准等都有可以调整的空间。

短期来看，放松政策有助于楼市销售降幅收窄，国庆假期开始有了一定的回升，但正如政治局会议所言，当前房地产市场供求关系已发生重大变化，指望楼市重回上一轮的热潮并不现实。

相关政策已经应出尽出，未来尚有进一步细化和优化的空间。

无论是降首付抑或是认房不认抑或都是在需求端降低购房者的购房负担。在疫情的持续影响后，居民收入增长预期和风险偏好都有了变化，楼市放松政策难以从根本上改变消费者的预期。

楼市放松政策的初衷也并非促使房地产再回到过去，而是在于稳定房地产需求预期。2022年房地产销售下行以来，政策对行业的呵护力度就开始加大。

首先是在供给端，2022年年底，在房企融资端，信贷、债券和股权“三箭齐发”，之后又放开了美元债融资。力促保交楼和防风险两端稳定，稳妥化解房企违约频发情况。

2023年以来，政策开始在需求端发力，尤其是7月份的政治局会议以后，放松政策逐步拓宽至一线城市。国泰君安证券指出，以政策空间来看，目前在工具使用上基本上做到应出尽出，后续关注已有政策力度的继续加大。

国泰君安证券表示，当前政策工具基本做到应出尽出，未来潜在还可以调整的政策主要包括非普住宅认定标准、部分限购政策等，从工具总量来看并不算多，但是已有政策可以调整的空间仍然非常大。

政策思路一旦从政策工具调整为政策幅度，意味着楼市的稳定也将到来。国泰君安表示，政策工具调整是解除不符合当前情况的行政管制，但并不构成市场化的供需关系调整；相比于政策工具，政策力度的调整会更加平滑，使得楼市不会大起大落，且更加遵循市场自身的供需关系。

国泰君安表示，按照目前楼市的表现，预计全年销售面积将在12亿平方米左右，对应商品住宅部分在10亿平方米，若接下来主要调整政策的力度，那么2024年楼市也将迎来稳定发展，降幅将继续大幅度收窄，基本达到平稳状态。