商业银行视角下宣城市经开区城投企业转型发展探途

姚平

地方政府是城市基础设施建设的主要投资者，而城投企业作为我国财税体制改革的特殊产物，是城市基础设施投融资及建设运营的重要主体，在我国城镇化进程、促进国民经济及地区经济发展中发挥重要作用。而城投自形成以来也一直是商业银行的主要客户，是商业银行存贷款的主要贡献者，对其转型发展的研究必然会对商业银行的公司业务发展产生重要指导作用。本文以安徽省宣城市经开区城投企业K公司作为研究主体，从存量负债压力大、自身造血功能不足、缺乏专业化运作及受房地产行情影响等方面揭示了K公司在转型发展过程中的困难和问题，并针对性地指出通过化解存量债务、整合业务板块增收等方式实现公司新形势下的转型发展，同时对商业银行在其转型发展中的业务机遇进行分析，希望对新形势下商业银行公司业务的转型提供方向指引和参考借鉴。

K公司转型发展主要问题剖析

K公司成立于2005年，是宣城市经开区最主要的基础设施建设和投融资平台。经过多年的沉淀和发展，截至2022年末，公司合并报表下拥有总资产291.67亿元，净资产97.95亿元，主体信用评级为AA，为市级第三大平台企业。

1.面临较大还本付息压力，转型资金短缺

虽然有着接近300亿的总资产，但K公司一直承担着宣城市经开区基础设施建设、招商等任务，公司截至2022年末的总负债也高达约200億元。从有息负债的构成来看，主要由银行借款、标准化债券、非标债权融资计划和其他有息负债组成。从公司有息负债的利率水平来看，公司的银行借款主要由项目贷组成，而项目贷的期限基本为5年以上，参考现行的LPR，5年期及以上的LPR为4.3%，我们保守估计公司银行借款平均利率为4.3%。标准化债券方面，参考公司近期发行的PPN和交易所私募公司债利率，我们将其利率暂估为4%。公司非标债权融资计划和其他有息负债为公司操作的租赁、保理等非标融资以及发行的定融产品，结合以往与公司开展业务的经验及市场走势，我们将其利率暂估为7%。因此，从公司的有息负债规模和平均利率来看，在不考虑还本的前提下，我们测算公司一年的融资总利息约14亿元。而从公布的财务数据来看，公司2022年末的合并营业总收入约为33亿元，净利润仅为约1.90亿元，因此我们可以判断公司的还本付息资金主要来自于新增筹资的借新还旧。而随着国家对城投融资政策的不断收紧，公司的还本付息压力不断增大，加之新项目的不断建设，资金严重短缺，使得公司在发展和还本付息之间疲于应付，严重滞缓了公司的转型发展。

2.公益性项目占比较大，自身造血功能不强

从K公司的收入构成来看，公司的销售收入主要来自于建设代建、工程建设、安置房销售、不动产处置等板块，其中建设代建主要为承接政府委托的宣城市经开区范围内基础设施建设，工程建设也主要为承接的宣城市经开区范围内重点工程建设。公司2022年末应收账款余额高达87.14亿元，且基本为长期应收款，可以看出该类项目对公司流动资金有着较大规模和较长时间的占用，而公司资金多为杠杆资金，考虑到融资利息和机会成本，该类项目实际毛利率还是相对较低，而从2022年末的利润表来看，建设代建和工程建设板块所产生的收入在总收入中占比仍然较高，对于公司的盈利能力有着较大影响。另外，从资产负债表来看，公司的存货和投资性房地产科目余额在总资产中占比达43.69%，但是从收入层面分析来看，这些资产收入贡献甚低。较高的公益项目占比和较低的资产收益率综合造成了公司自身造血功能不强，资金短缺的局面，对公司的转型发展造成了不利影响。

3.缺乏专业化和市场化资产运作经验

上面提到，K公司的存货和投资性房地产科目余额在总资产中占比达43.69%，但由于缺乏专业化运作，这些资产收益率较低。与此同时，随着长三角一体化和招商专业化的不断推进，优质企业对股权融资的需求持续增加，加之受合肥模式的影响，安徽省的股权投资也迎来前所未有的发展高潮。对K公司来说，随着宣城市不断接轨长三角，公司也迎来新一波发展机遇，产业基金配套股权投资将成为公司转型的一个重要支撑点。

4.受房地产行情影响，转型风险增加

从宣城市住建局发布的数据来看，2022年1—12月，全市和市本级房地产销售面积分别完成262.5万平方米和58.2万平方米，同比分别下降43.9%和65%；其中商品住宅销售面积分别完成233.4万平方米和46.5万平方米，同比分别下降44.5%和65.9%，降幅十分明显。目前K公司名下有多个楼盘进行销售，公司报表中的投资性房地产科目余额也高达35.31亿元，受房地产不利行情的影响，公司的转型风险将增加。

K公司转型发展路径分析

盘活存量资产，化解债务负担。由于存量债务还本付息的负担，K公司的转型发展一直面临困局，随着国家宏观政策的收紧和宣城市经开区规划建设的推进，这一压力不断加大，可见债务负担是阻碍K公司转型发展的关键问题。结合国家相关政策，从商业银行视角来看，除通过存量债务置换降低利率来减轻负担外，K公司还可通过尝试利用名下产业园资产开展公募REITs的方式来化解存量债务和获取新项目建设资金，为转型发展助力。

按监管要求，公募REITs 90%（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）应当以资本金形式用于在建项目或前期工作成熟的基础设施补短板项目建设。另外，公募REIES的发行不仅会帮助化解公司的存量债务，对于盘活公司存量资产，维持公司流动性以及提升K公司和宣城市经开区知名度也具有重要意义。而对于商业银行来说，通过与理财子公司联动，公募REIES将为其带来理财代销、托管和并购贷款业务，从存贷款和中间业务收入多方面促进商业银行业创收。

尤其是在贷款方面，2022年邮储银行重庆分行向中铁建重庆投资集团有限公司提供了金额为5亿元、期限7年的公募REITs并购贷款，创造了引入银行系资金支持企业发行公募REITs的先进案例，为银行探索多样化路径参与该业务提供了经验。截至2021年末，K公司名下拥有投资性房地产33.04亿元，除去市场化商品房、商铺等资产，其余均为产业园资产，总占地面积125.97万平方米，市场评估价值27.13亿元，出租率達80%以上，2021年实现租赁收入3638.35万元。租赁收入较低的原因主要为前期招商政策影响，减免或优惠厂房租金所致。宣城市在国家政策惠及下，在招商厂房租赁优惠政策实现收支两条线管理和产业园产权明晰的基础上，K公司产业园REITs业务具有可实践性。

加强业务板块整合，增加收入现金流。在化解存量债务减轻还本付息负担的基础上，K公司要做的就是结合自身及经开区实际，加强对集团内资源的整合，不断增强自身造血功能，增加收入现金流。结合公司实际运营情况，公司业务板块整合可以从以下几个方面入手。一是做大做强贸易业务板块。公司前期已经成立了商品贸易公司，但当初成立的主要目的是做大贸易现金流，丰富集团销售收入，并未从开发区整体产业分布情况考虑。公司应在经开区建立统一的物资采购平台，对接企业原料采购需求。这样一方面公司可以融合经开区企业原料采购需求，对同种原料进行批量化采购，压低采购价格，赚取剪刀差；另一方面，公司可以对资金短缺企业予以一定时间账期，由此既扶持了园区企业发展，又丰富了公司创收。

二是在政策性融资担保公司的基础上扩大集团类金融板块，朝综合性金融控股集团迈进。经开区有着开展类金融业务的天然土壤，结合经开区企业的日常融资需求，公司可在政策性融资担保公司的基础上设立小贷、租赁或者保理公司，为园区企业提供应收账款融资或者租赁融资服务。经开区城投直接面向园区实体企业，为实体企业提供综合性服务，扩大类金融板块，不仅可以满足园区实体企业融资需求，解决小微实体企业融资难的问题，还可以实现自身转型，丰富营业收入。而对于商业银行来说，上述板块的整合将从多个方面带来业务机遇。第一，传统信贷业务方面。依托K公司良好的股东背景和优质的第三方担保，商业银行可为其贸易公司和类金融板块提供综合授信业务，用于补充企业流动资金；第二，金融科技方面。商业银行可以结合贸易板块和类金融板块的业务开展场景化线上融资服务，实现批量化融资和获客；第三，投行业务方面。目前公司集团本部主体信用评级已为AA+，后续公司类金融板块所需要的资金，不仅可以通过传统信贷的方式解决，商业银行还可以依托贸易板块和类金融板块的底层资产，在集团本部增信的前提下开展ABN（银行间资产支持票据）业务，为企业相关板块的持续经营提供源头活水。

将片区开发与经开区规划发展相结合。宣城市经开区的发展一直面临着三个问题，这三个问题在影响经开区的基础上也制约着K公司的转型发展。一是宣城市外来人口较少，人口主要分布于区县，故宣城市经开区企业一直面临着招工困难，为经开区产业的规模化发展带来阻碍；二是宣城市经开区缺乏合理化规划，未能将工业化与生活化和商业化相结合，使得宣城市经开区的发展留不住人，引不进人，特别是本地院校的毕业生；三是由于宣城市经开区未形成工业化、生活化和商业化协同发展的局面，使得园区企业员工不能在园区安家生活和消费，故园区企业员工工资收入的各种消费都不能落地宣城市经开区，更无法形成税收收入。据统计，2021年宣城市经开区生产总值225.4亿元，税收收入仅13.85亿元。

随着宣城市城区面积的不断扩大和长三角一体化产业转移给宣城市经开区招商带来的发展机遇，众多工业制造大项目落户宣城市经开区，加之国家对耕地的保护政策，导致宣城市经开区的工业用地不断紧张。2022年9月6日，宣城市自然资源和规划局发布宣城市经开区片区三土地征收成片开发方案（征求意见稿），征收片区涉及飞彩街道团山社区、古泉镇富山村和敬亭山茶厂，总面积499.7616公顷，正式拉开了宣城市经开区北扩的序幕。目前，宣城市经开区的综合性发展已经初具雏形，园区内教育资源从幼儿园到大学均有分布，体系健全，公私均有；医疗资源有宣城市妇女儿童医院和宣城市第四人民医院等，商业也形成了园区的邻里中心，并正积极进行相关百货的招商工作。

因此，此次规划宣城市经开区应结合宣城市经开区产业分布以及住宅、商业、教育、医疗资源分布合理进行，将片区开发所产生人口资源进行合理分配和安置，以此解决经开区发展过程中面临的人口、人才和财政收入问题，形成宣城市经开区良性循环发展框架。而从商业银行视角来说，宣城市经开区此次规划为典型的产城融合发展业务，其带来的开发区、新城和园区的开发建设以及产业引进、培育、创新等发展机遇将为商业银行产生项目贷款、供应链金融、流动资金贷款、债券承销、资金托管、并购贷款以及咨询顾问等一系列金融服务需求，将带动商业银行业务的综合性发展。

责任编辑_曲玲玓