破产语境下不动产买受人的权利实现路径

李梦莎

广东岭南律师事务所，广东 广州 510000

一、基本案情介绍

甲对乙享有到期债权，经甲乙协商一致，乙将全资企业丙名下的土地使用权以物抵债给甲，用以清偿乙对甲的债务，但是因为种种原因，土地使用权一直未过户至甲名下，由此，甲开始了漫长的维权之路。甲先后提起了四个诉讼，拟请求将土地使用权过户至自己名下：

（一）建设用地使用权纠纷

甲对丙提起建设用地使用权纠纷诉讼，要求丙将土地使用权过户至甲名下，但由于丙涉及多宗债务，土地使用权已先由法院查封，因此，法院没有支持甲的诉讼请求，认为甲应当通过执行异议先行解决土地使用权的查封问题，并驳回了甲的起诉。

（二）执行异议之诉

随后，甲提起执行异议，认为土地使用权的转让价款已经通过债权债务抵销的方式支付完毕，且甲不存在其他过错，因此土地使用权应排除强制执行、解除查封并过户至甲名下。在执行异议被法院驳回之后，甲提起了执行异议之诉。在执行异议之诉的审理期间，丙由于资不抵债，由法院受理了破产清算。

执行异议之诉的一、二审法院均认为，由于丙已经进入破产清算程序，依照《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第十九条的规定，有关丙的执行程序应当中止，执行异议之诉无再行审理的必要，甲的主张应当通过破产程序解决，因此驳回了甲的起诉。

（三）取回权纠纷

甲由此依照《破产法》第三十八条的规定向管理人主张取回权，认为其已经付清了土地转让款，对标的物享有物权期待权，因此土地使用权不属于债务人财产，便通过管理人申请取回。管理人经审查认为土地使用权仍在丙名下，属于债务人财产，因此不予认可甲行使取回权的申请。甲不服管理人的认定，便向法院提起诉讼，要求行使取回权。取回权纠纷的一、二审法院均认为，由于土地使用权仍在丙名下，因而属于债务人财产，甲行使取回权不符合法律的规定。

（四）第二次建设用地使用权纠纷

甲随后又提起了建设用地使用权纠纷，要求继续履行合同，由管理人将土地使用权过户至甲名下。一审法院认为，由于土地使用权所在地的政策要求转让土地使用权必须通过招拍挂的形式，否则不能办理过户。因而，甲和丙通过自行签订协议的方式转让土地使用权的，在现行框架之下无法过户至甲名下，合同已无法实际履行，于是驳回了甲的诉讼请求。二审法院则认为由于甲曾经提起过执行异议之诉，要求将土地使用权过户至甲名下，法院以甲的诉求应当在丙破产程序中解决而驳回起诉，而现在甲又提起了同样的诉讼请求，违反了“一事不再理”原则，法院不应当对此进行实体审理，故撤回了一审判决，改判驳回了甲要求过户的起诉。

二、不动产买受人权益保护法律规制

买卖合同作为一种双务合同，买方的核心义务是支付转让款，卖方的核心义务是转让标的物所有权。因此，下文将着重从买方付款义务的角度分析，当买方支付价款达到什么比例的时候，卖方需要承担强制过户的义务，从而使得买方对标的物享有非物权但无限接近物权的排他性权利。

（一）执行程序中的规定

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条及第二十九条，在执行程序中，一般标的物买受方支付完毕标的物转让款且满足其他要件的，则可排除执行；而对于商品房而言，基于保障生存权的价值导向，款项支付比例只需超过总价款的50%，即可排除执行。

（二）破产程序中的规定

而在破产程序中，为了保障破产财产价值最大化，《破产法》第十八条的规定给予了管理人对于双方均未履行完毕的合同选择继续履行或解除的权利。从买方角度分析，只有在买受方支付了全部价款但卖方仍未协助办理产权转移手续的情形下才不属于该款规定的双方均未履行完毕的合同；如果买受方并未完全支付价款且产权尚未转移，管理人即有权解除合同。值得注意的是，《执行异议规定》第二十八条第二项规定的支付标准，在买受人尚未支付完毕价款的情形下，只要“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，也满足排除执行的要件。但是同样的情形在破产程序中则不然，只要买受人尚未付清转让款，则视为双方均未履行完毕的合同，合同最终走向的决定权在管理人，即使根据合同的约定，买受人在标的物产权转移前并不存在支付剩余价款的义务，在破产中也不存在向管理人付清剩余价款从而要求管理人配合过户的权利，因为此时，是否继续履行合同的“生杀大权”完全在管理人而不在交易相对方。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第三十四条规定，在所有权保留的买卖合同中，只要标的物所有权没有转移，就属于管理人有权选择继续履行或解除的双方均未履行完毕的合同，在这条中，并未阐述是否考虑买方转让价款的支付情况。而第三十五条则规定，如果管理人决定继续履行合同的，买受人继续支付价款；只要在买受人尚未取得标的物所有权，但是已经对标的物进行了不当处分的情况下，才考虑买受人支付价款是否已经达到总价款的75%，如已经达到的，管理人就只能要求买受人继续履行支付剩余价款的义务。从而可见，如果买受人的价款支付超过75%的，管理人的合同解除权受到一定程度的限制。

（三）小结

综上，《破产法》第十八条是对所有双方均未履行完毕合同的普遍性规定，适用于所有买卖合同；《破产法司法解释二》第三十四条、第三十五条，则是适用于动产所有权保留的买卖合同；而《执行异议规定》第二十八条则适用于不动产买卖，第二十九条则是对商品房消费者保护的特殊规定。针对不动产而言，由于《执行异议规定》是执行程序的司法解释，并不当然适用于破产程序，而《破产法》及其司法解释并未给予不动产买受人甚至商品房消费者特殊保护。虽然，执行程序与破产程序都是偿债程序，但是基于债务人资不抵债的语境下，破产程序作为概括性偿债程序，关注点更多在于如何将债务人财产最大化，以保障债权人能够实现尽可能多的清偿。在这种价值取向之中，不动产买受人甚至商品房消费者并不享有特殊待遇。也就是说，在执行程序中，可以满足排除执行条件的商品房消费者，在破产的语境下，权益并未能在法律层面上获得确切保障。因而，在房地产企业破产的案例中，商品房买受人权益的保护，更多是取决于案件管理人、法院的价值考量，以及买受人与债权人之间的权利拉扯，买受人并不享有主动权。

三、买受人的权利实现路径

甲在本案的维权路径可谓是极其艰辛且一波三折，但要求过户的诉讼请求最终也未能获得法院的支持。在本案中，在不考虑其他因素情况下，土地使用权的转让价款实则已经全部结清，甲在土地使用权转让合同中并不存在其他主要义务，可以说甲实现对土地使用权物权的距离，仅有办理不动产权证这“一步之遥”。

在破产语境下，买受人应当如何主张权利，从而实现标的物的物权？从现有的生效判决分析，大部分观点认为，在债务人进入破产程序后，只要买受人提起的执行异议或执行异议之诉的裁判文书尚未生效，执行异议及执行异议之诉均不再审理，并以驳回起诉处理。因此，买受人并不能通过对破产企业提起执行异议之诉的方式实现权利。同时，由于买受人并未实现对标的物的物权，但有权依照《破产法》第三十八条的规定行使取回权的仅限于标的物的产权人，因此，未办理过户的买受人也无法通过取回权主张权利，标的物仍然属于债务人财产。

四、不动产买卖中继续履行合同的规制及建议

甲的第四个维权路径——要求继续履行合同（本案中诉讼请求为协助过户）：甲提起第二次建设用地使用权纠纷，要求丙协助过户的原因是丙进入破产程序之后，对丙名下财产的查封措施依法应当全部解除，因此并不存在甲提起第一个诉讼中所述的因标的物被法院查封而产生的法律障碍。在执行异议之诉中，法院认为标的物的处理应当通过管理人在破产程序中解决；在甲的该次诉讼中，败诉原因同样是法院认为标的物的处理应当由管理人在破产程序解决。至于该怎么解决，无非就是继续履行合同，由管理人协助甲办理过户手续；或者解除合同，即丙管理人无须将土地使用权过户给甲，甲由此受到的损失向管理人申报债权。在本案中，管理人不同意继续履行合同的情况之下，法院再次指引债权人在破产程序中解决自身诉求，并无法解决本案争议。毕竟，无法通过自行协商处理的民商事案件，应当允许当事人通过司法途径寻求帮助。

（一）买方已付清不动产价款时，买受人应有权请求继续履行，产生争议时，应明确赋予当事人司法救济途径

在不考虑其他因素的情况下，若买受人已经全额支付价款，买卖合同不属于管理人有权决定是否继续履行的合同［1］，买受人有权请求管理人继续履行合同并协助过户；如果买受人与管理人就合同履行产生实体性争议的，应当允许当事人通过另行起诉的方式主张权利，并通过立法的形式明确救济途径，而不应一概驳回起诉并要求各方继续在破产程序中解决，否则会造成一个无限循环，当事人的合法权益也难以得到保障。

（二）商品房消费者未付清不动产价款时，建议参照执行中的规定处理，并兼顾平衡破产债权人的权益

1．保障商品房消费者的过户请求权

商品房消费者在没有付清不动产价款的情况之下，属于《破产法》第十八条规定的双方均未履行完毕的合同，该种情形在实践中普遍存在。管理人在选择解除还是继续履行时，需要兼顾考虑法律效果和社会效果［2］。对于买受人尚未支付完毕转让价款的情况，建议参照《执行异议规定》第二十八条、第二十九条以及《破产法司法解释二》第三十四条关于支付比例的规定完善处理规则。在房地产企业破产的情形下，如果买受人满足《执行异议规定》第二十九条，应当优先保障无过错商品房消费者的权益，由管理人代表债务人继续履行商品房买卖合同，配合办理产权转移手续。

2．兼顾平衡破产债权

鉴于在目前的实务中，对于破产程序中商品房消费者的权益保障并没有明确的法律规制，但是由于涉及的人数众多，法院和管理人在实务中一般也不愿意采取解除合同收回房屋的方式处理，以免造成不稳定因素，但是从债权人的角度又不愿意轻易放弃本应属于债务人的财产，否则会造成自身清偿额的减损。在此情形下，为了平衡债权人和买受人的利益，让针对该部分房产的处置方案更容易得到债权人会议的通过，管理人同意继续履行合同的一般交换条件是买受人除了支付剩余房款之外，还应当支付自实际占用标的物之日起至清偿全部款项之日止的利息。但是，该条件实践起来并不无争议。第一，买受人未付清款项一般是基于买卖合同对于付款时间的约定，如过户后再支付余款，在此情形下未全额付款的买受人不存在过错；第二，债务人破产通常都是客观因素造成，无法过户一般与开发商资金链断裂以及建筑物办理初始确权情况密切相关，而与买受人无太大关联；第三，涉及未能过户的房产购买时间一般较久，当时的房产价格较低，如果计算利息的，利息金额会较高甚至会超过原来的购房款本金。但管理人则认为，房屋最大的价值在于其使用权能，即使房屋未办证也不影响买受人的使用，而买受人事实上已经占用房屋多年，所以应当给予利息予以补偿。由于买受人一般不对债务人享有金钱债权，有别于《破产法》规定的列入债权表并享有表决权的债权人，对于房产处置方式的债权人会议决议买受人不参与表决，因而也不约束买受人。即使上述债权人会议已经通过，但是基于对买受人无约束力、另行给付利息不符合当事人双方买卖合同的约定，是否支持全赖法官的自由裁量。由于我国并非判例法国家，在没有形成司法解释或裁判共识的情况下，法官的个案裁量并不必然代表同类案件的判罚必然一致。因而，为了保障商品房消费者的权利的同时平衡破产债权人的利益，建议明确保障付款超过50%的商品房消费者的过户请求权的同时，明确剩余房款应当计付利息，从而实现破产债权人及商品房消费者的双赢。

（三）对于未付清不动产价款的其他买受人，应依照当前规定处理，并明确赋予当事人司法救济途径

而对于非商品房消费者的买受人而言，商业行为必然存在商业风险，因而并不存在特别保护的必要性，因此应当依照《破产法》第十八条的规定，区分是否属于双方均未履行完毕的合同，属于的，则管理人有权决定是否继续履行，并按照既有规定处理；不属于的，管理人应当配合办理过户手续，买受人也当然有权请求管理人办理过户。但是，如果管理人与买受人对是否属于双方均未履行完毕的合同、合同效力、履行等实体问题产生争议的，应当允许买受人或管理人通过司法途径主张权利。