收益法在水电站建设征地门面房补偿中的应用——以汉江BH水电站为例

杨 锐，辛红伟

（中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司，陕西 西安 710065）

目前，门面房法律上没有严格的定义，只是民间一种约定俗成的口头说法。门面房一般指城集镇居民用于经营性活动的临街底层房屋[1]。集镇门面房的权属人，即门面户，大多数为当地原始居民，门面房收益为其收入的主要来源，因此，作为水电移民中的特殊群体，对其妥善安置尤为重要。

水电工程实物指标调查对于集镇房屋按照不同结构类型进行，房屋补偿单价按照重置价进行计列，不区分门面房还是住宅用房[2]。此做法建立在集镇可以整体迁建或者防护，其商业功能可以恢复，门面房的价值不受影响的基础之上。但是，针对淹没影响集镇小部分、安置容量不足的情况，门面房仅补偿房屋结构的重置价，忽略地段的商业价值，难以妥善安置移民，下面以汉江BH 水电站为例加以阐述。

1 工程基本情况

汉江BH 水电站工程坝址位于麻虎沟与金钱河之间，右岸为陕西省AK 市，左岸为湖北省SY市。BH 水电站为二等大（2）型工程，水库正常蓄水位193.73 m，死水位191.73 m，正常蓄水位以下库容1.3亿m³，装机容量180 MW[3]。

根据移民安置规划设计成果（2012年审批），BH水电站库尾影响AK 市XY 县SH 集镇移民96 户365人，涉及住宅房屋24 727 m2、商业用房4 857.4 m2，规划在GJP 安置点进行集中安置。但是，在工程实施阶段（2021 年），由于价格水平年的变化以及各种客观原因的影响，移民安置容量不足，加之移民意愿变化，原规划方案难以指导移民安置实施工作，导致搬迁安置工作推进阻力极大，存在较大社会不稳定风险。

经地方政府多次与移民沟通发现，移民的主要诉求在于门面房的补偿标准上。移民祖祖辈辈依靠门面房租金生活，水库淹没后将失去收入来源。本工程安置容量有限，可安置地点距建成区较远，且商业功能短期难以恢复，重建门面房的意义不大，移民强烈建议对门面房进行评估处理。

2 评估方法的选择

结合SH集镇门面房的市场实际情况，分别对比较法、成本法、收益法3种评估方法的适用性进行客观分析，选择适合的估价方法[4]。

2.1 估价方法及适用性分析

2.1.1 比较法

比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。因估价对象合法用途为门面房，近期此区域类似门面房交易实例较少、交易价格不透明、可比性不强且修正、调整体系不完善，因此不宜选用比较法进行估价。

2.1.2 收益法

收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。因市场中有与估价对象类似的门面房出租，租赁交易价格透明，运营费用资料易于收集，折现率可以通过市场提取和累加法求取，因此宜选用收益法进行估价。

2.1.3 成本法

成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象的价值或价格的方法。门面房所在区域内，房屋所在土地未办理分摊登记，且区域重要数据和规划资料收集不全，造成无法利用成本法计算门面房价值，同时成本法求出门面房价值很难反映当前市场状况，因此不适宜采用成本法评估SH集镇门面房价值。

2.2 门面房选用估价方法

本工程主要特点为：①SH 集镇规模不大，市场房产交易不频繁、基数较小，导致市场法丧失公允优势；②SH 集镇门面房的价值主要是商业价值，其取决于所在地段土地的费用，而非简单的房屋结构重置成本，本工程安置容量有限，即使择址重建，商业价值难以短时间恢复，因此成本法也不适用；③移民的诉求主要是门面房长期出租所带来的收益，这个恰好与收益法的模型基本一致。综合考虑本工程实际情况，选定收益法为评估方法。

3 门面房补偿测算

3.1 评估过程及公式

通过对涉及SH 集镇部分门面房的市场经济情况进行抽样调查，结合实际情况，典型调查将SH 集镇外街划分三段，样本数共取25 户，均为租户。本次评估利用收益法进行测算，收益法基本公式为：

考虑建筑物已使用年限问题，式（1）转化为：

式中：a为年净收益（元）；r为折现率（%）；n为建筑剩余收益年限（a）。

3.2 相关参数取值（分析）及评估结果

3.2.1 租金确定

经分析，门面房租金情况呈正态分布，即外街中心区域农贸市场对面房租最高（约占35%）、两边递减（其中靠近河口处占40%、靠近邮政银行占25%），加权平均后商业用房租金为48.54元∕（m2·月），详见表1。

表1 SH集镇现场实际调研情况统计

3.2.2 门面房可出租面积确定

本次所调查实例均为按套出租，单位面积租金水平为按建筑面积折算的租金水平，本次评估单价亦按建筑面积计量，故可确定可租赁面积比率为建筑面积的100%，即可出租面积为4 857.00 ㎡。

3.2.3 年有效毛收入确定

（1）潜在年毛收入的确定。年潜在毛收入=月租金×12月×面积=48.54×12×4 857.00=2 829 246.30（元）。

（2）年空置和收租损失的确定。空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入乘以空置率（含收租损失）确定。估价对象处于汉江岸边SH 镇，对于该类门面房出租比例、租金等进行调查、分析；估价对象区域内对类似门面房需求及供应量均较大，空置率一般，年均空置期1 个月左右，考虑到可能的租金延缓或拖欠，空置率（含租金损失）确定为10%。空置和收租损失=潜在毛租金收入×空置率=2 829 246.30×10%=282 924.63（元）。

（3）其他收入。根据对估价对象周围同一供求范围内类似门面房的付款方式的调查，一般付款方式为期初一次性支付1 a 租金并付相当于1 个月租金的押金，解约后押金退还且不计息。所以，针对该类房产，其他收入为1个月租金的利息收入，除此之外不存在其他收入。利息率取价值时点中国人民银行1 a 期定期存款利率1.75%，故年其他收入=押金×存款利率×（1-空置率）=48.54×4 857.00×1.75%×（1-10%）=3 713.39（元）。

（4）年有效毛收入。有效毛收入是有效租金收入，再加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入。年有效毛收入=潜在毛租金-空置和收租损失+其他收入=2 829 246.30-282 924.63+3 713.39=2 550 035.06（元）。

3.2.4 年总费用确定

年总费用是维持门面房正常使用或营业的必要支出，主要包括维修费、租赁管理费、保险费和税金[5]。

（1）维修费。维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费用。重置价按照库区住宅用房重置成本价1 040 元∕㎡计列，维修费系数取1.5%。维修费=重置价×出租面积×1.5%=1 040×4 857×1.5%=75 769.20（元）。

（2）租赁管理费。由出租方承担的对于出租房屋的管理费主要有房屋出租管理的广告费、中介费等，当地租赁门面房市场支付中介打包费用为不超过1 个月租金的70%，一般情况约占租金总收益的1.2%左右，故本次评估按门面房总收益的1.2%予以考虑。房屋年租赁管理费=2 550 035.06×1.2%=30 600.42（元）。

（3）保险费。保险费是指门面户为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费率一般为房屋重置价的1‰～2‰，估价对象上的房屋为门面房，遭受意外损失的可能性相对偏大，保险费率取2‰，保险费计算如下：保险费=重置价×出租面积×保险费率=1 040×4 857×2‰=10 102.56（元）。

（4）税金，地方教育附加费、水利建设基金和印花税。SH 集镇房屋平均建成时间为2005 年，早于2016 年，按简易计税方法计算税金，以总租赁收入作为含税总收入，按照5%的征收率计算应纳税额。计算公式为含税总收入÷（1+税率）×税率。城市维护建设税按增值税的7%缴纳，教育费附加按增值税的3%缴纳[6]，地方教育费附加按增值税的2%缴纳，水利建设基金按销售收入的0.08%缴纳，印花税按销售收入的0.1%缴纳，根据相关法规，房产出租的应缴纳房产税，税额为租金收入的12%。综上，税费费率=5%÷（1+5%）×（1+7%+5%）+0.08%÷（1+5%）+0.1%+12%÷（1+5%）=16.94%，年税费=年有效毛收入×16.94%=3 329 060.08×16.94%=563 942.78（元）。

（5）年总费用。以上1～4 项合计为门面房年总费用，即年总费用=39 948.72+75 769.20+10 102.56+563 942.78=689 763.26（元）。

3.2.5 年净收益测算

年净收益＝年总收益－出租年总费用＝2639296.82（元）。

3.2.6 门面房折现率确定

折现率为无风险报酬率和风险报酬率之和。其中，无风险报酬率按照2022 年央行1 a 定期存款基准利率1.75%计列，风险报酬率主要考虑SH 集镇10 a 两淹的现实以及缺乏流动性补偿，经综合考虑取6.0%。所以，折现率=无风险报酬率+风险报酬率=1.75%+6.0%=7.75%。

3.2.7 门面房评估结果

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，综合用地土地使用年限为50 a，经调查，SH 集镇房屋平均建成时间为2005年，考虑房屋已使用年限15 a，剩余35 a，故本次评估测算房屋收益年限取35 a，其他系数选取如上所述。

经测算，门面房价值为4 928 元∕㎡，具体结果详见表2。

表2 SH集镇门面房评估测算

3.3 评估结果合理性分析

当地门面房市场价里没有获得具体的交易数据，无法收集到相关案例，无法对评估结果进行验证。但是，本文中门面房的租金是通过抽样调查取加权平均值确定，年费用和折现率等相关核心参数确定已咨询房地产评估机构，同时鉴于SH 集镇10 a两淹的现状，充分考虑了空置率，结合BH 电站移民安置实施情况来看，门面房评估结果符合实际。

4 结语

对于大型水电站建设，水库淹没损失一般均较大，城集镇整体搬迁也比较常见，若城集镇整体搬迁安置，按照《水电工程移民安置城镇迁建规划设计规范》（NB∕T 10864-2021）进行规划设计。但是，对于集镇小部淹没且安置容量有限的情况，门面房如何补偿处理，本文采用收益法进行评估，可以有效解决此类问题。对于不同水电项目，需对3 种评估方法进行综合分析，选择切合实际的评估方法。另外，本文收益法测算中收益按照调查基准年2022 年确定，评估价已考虑基础设施恢复费（含土地费用），但未考虑收益增长因素，下一步可以进行更深入的研究。