地方财政、土地购置成本与房地产价格——基于省级面板数据的实证研究

■ 林 彬

（哈尔滨商业大学 黑龙江哈尔滨 150000）

引 言

国务院于1998 年发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，住房商品化时代正式到来，房地产业作为支柱性行业，是拉动国内投资、促进相关产业发展、刺激经济发展的重要载体。对金融部门而言，与房地产业相关的贷款收入是国内商业银行收入的重要来源。对居民而言，房地产约占其总财产的70%，是家庭财富的重要组成部分。1998 年后我国房地产价格逐渐走高，过高的房价使居民担负的按揭贷款压力过重，抑制全社会消费，在一定程度上影响着我国金融市场的稳定，存在系统性风险的隐患，对经济和社会稳定产生着消极的影响。

政府为了调控房地产价格、促进房地产业的健康发展，不断规范房地产业交易和监管的流程，积极出台相关住房供给结构、限制贷款额度、调整贷款利率、提高购房首付与户口购买管制等政策，但是调控政策并没有遏制住房价整体上涨趋势。我国地方政府的财权与事权不匹配是国内房价上涨的重要原因之一，国家出台调控房地产的政策，更多是抑制房地产购买需求，并没有从地方财政失衡这个根本原因入手，导致房价调控政策效果不理想。房价增长速度过快会形成价格泡沫，可能引发系统性金融风险。基于此，本文将我国地方财政、房地产企业的购置成本和房地产价格三者置于同一分析框架，根据相关数据分析影响机制，选取国内相关面板数据构建模型实证研究三者的关系，探究房地产价格高涨的根本原因，并根据研究结论给出相关政策建议。

一、文献综述

（一）关于房地产价格影响因素的研究

关于房地产价格影响因素的探索一直是研究的重点。国外研究方面，Abraham 和Hendershott（1996）通过构建房价变动模型，分析和探究居民的实际收入、房屋建设成本、地区的就业率和利率的变动对房地产价格所产生的影响。Jud 和Winkler（2002）分析了美国130 个大中城市的数据，认为房屋建设成本、地区人口、居民收入以及利率是影响房地产价格的重要因素。Deokho 和Ma（2006）对韩国房地产进行研究发现，利率长期负影响韩国房地产价格，这种单向影响关系在短期内也成立。Miller 和Liang（2006）用Var 模型实证研究了美国277 个地区的相关房地产数据，得出人均收入的增长、对房地产价格的预期以及人均GDP 造成房地产价格波动的结论。

国内研究方面，邹瑾等（2015）认为人口老龄化对房价存在长期的影响，且存在区域差异，而储蓄、住房需求差异和家庭结构在其中发挥着重要的作用。杨柳等（2016）认为市场预期是影响房地产市场运行的重要因素，其中技术预期与信贷预期对于房地产价格波动的解释力最大。祝继高（2017）等认为商业银行信贷对于房地产价格波动有着显著的影响，房价的增长幅度与城市商业银行贷款损失准备显著正相关。刘海云和吕龙（2018）认为经济发展的联动、人口流动以及信息的传递这些非地理因素会加剧国内城市间的房价泡沫传染。王丽艳等（2019）认为政策的干预会导致商品住宅市场羊群行为的产生与扩散，而这正是抬高房价的重要原因。

（二）关于地方财政对房地产价格影响的研究

国外研究方面，Kim（2005）发现地价的上涨会导致房价的上涨，买房需求旺盛时，房地产开发商将提高房价以收回地价所投入的高成本，而买房需求平淡时，房地产开发商将减少供给，同样提高房价来抵消对利润的影响。Diao(2015)利用宽面板数据实证研究后证实，土地财政收入与房地产价格具有非常显著的正相关关系。

国内研究方面，况伟大（2011）研究认为，为缓解地方财政赤字，以协议或者拍卖出让的土地价格越高，房价就会越高，协议或拍卖的出让方式会使房价变高，但是房价高涨的主要原因还是供求关系失衡，预期与投机也是房价波动的重要因素。郭珂（2013）认为，地方政府对于土地财政的依赖对房价有着显著的正向作用，而地方财政缺口和房地产有关的国内贷款对房价也有着显著的正向作用。唐云峰和马春华（2017）认为地方财政压力与房价整体处于上升趋势，但在财政压力阶段性下降时，房价的上升存在棘轮效应，而且地方财政压力与土地财政对房价的上涨存在直接作用。财政压力通过土地财政对房价产生间接作用，固化了棘轮效应。孙超等（2020）认为，土地财政对房价的直接效应和通过地价的中间效应显著地推动房价的增长，而且房价的适应性预期也是房价上涨的重要原因。刘佳（2022）认为，土地财政是导致城市房价泡沫产生和累积的重要因素，在我国东部地区尤为明显。国内的学术界大多认为，土地财政是导致房地产价格上涨的重要原因，但雷根强和钱日帆（2014）通过研究指出，土地财政并不是推高房价的主要原因，影响房价的关键因素依然是预期和经济社会基本面因素。

（三）关于调控房地产价格的研究

从短期调控房价来看，易斌（2015）通过构建添加信贷摩擦和房地产抵押担保两个因素的新凯恩斯模型，认为抑制住房需求和土地供给调节均对房地产价格调控有效果，而土地供给调节是更优的方法。徐淑一等（2015）认为，市场利率提高能够对房价产生显著的抑制效果，利率的冲击对房地产价格的影响具有持续性，我国货币政策对房地产价格是可控的。陈诗一等（2016）认为降低利率能使得房地产价格上升，降低相应的社会融资成本就会弱化房地产市场金融加速器效应。

从长期调整房价来看，项卫星等（2007）认为，历史上银行信贷的过度扩张是造成日本、东南亚与美国房地产市场泡沫的重要原因，应加强我国的金融监管和金融市场制度建设，确保我国房地产业与银行业平稳发展。陈欣慰等（2011）认为要想真正地控制房价，应从建立健全与事权相匹配的地方财税体系，规范土地出让收入管理与监管，调整住房结构与改革地方官员政绩考核机制做起。孙超等（2020）认为调控房价应先从剥离地方政府与当地房企利益联系，建立以城市群为单位的区域房价调控中心，改善城乡二元土地管理制度做起。郑淑霞等（2021）认为控制房地产价格应从拓宽房地产企业融资渠道、发展实体经济、摆脱土地财政依赖与重视经济的区域协调发展三个层面长期着手。

（四）文献简评

比较国内外对于地方财政之于房地产价格的影响研究，国外的研究很少将地方财政视为影响房地产价格的重要原因，其原因有如下三点：第一，西方发达国家建立了相对健全的公共财政支出监管体系，保证着财政支出的效率与公平，大规模投入市场很难；第二，西方国家整体社会福利支出比重很大，大多集中于社区服务、教育、医疗等公共服务，在基础设施建设方面的支出比重很小，地方财政支出很难带动房地产行业发展；第三，西方国家税收种类多且收入稳定，地方还是中央的财政收入对出让土地的依赖不大，不会直接对房地产市场产生影响。从国内研究的结论来看，不少国内文献基于地方出让收入或者土地价格，分析讨论对房价的影响，但在以往的研究中，讨论地方财政与房地产价格的直接关系居多，却忽略了房地产企业的土地购置成本在这个路径中有着不可忽视的作用，现有文献研究鲜有将地方财政、房地产企业购置成本与房地产价格三者一起研究。

鉴于此，本文搜集从2004 年到2020 年期间的国内面板数据，构建固定效应模型与随机效应模型，用豪斯曼检验选用最优模型来实证研究地方财政、房地产企业土地购置成本与房地产价格三者关系，并根据实证结果提出相关调控我国房价的政策建议。

二、影响机制与研究假设

在过去的20 年中，房地产业取得了充足的发展，根据国家统计局相关统计数据，全国的房地产企业数从2003 年的37123 家发展到2021 年的105434 家，年平均增长率为6.9%；而房地产平均从业人数从2003 年的1205355 人上升到2021 年的2801571 人，年平均增长率为5.15%；房地产开发投资从2003 年的10153.8 亿元，占全社会固定资产投资19%，上涨到2021 年的147602.1 亿元，占全社会固定资产投资的27%，房地产开发投资年平均增长率达到了16.43%；商品房销售额从2003 年的7955.66 亿元上涨到了2021 年的181929.95 亿元，销售面积从2003 年的33717.6万平方米上涨到2021 年的179433.41 万平方米，年平均增长率分别为21%与10.71%；而房地产行业增加值从2003年的6157 亿元上升到2021 年的77215.9 亿元，年平均增长率为15.34%，高于GDP 的年平均增长率12.64%，与其他行业相比，发展势头略逊于金融业，高于农林牧渔业增加值、工业增加值、建筑业增加值等其他行业，房地产业取得充分的发展且在我国经济社会中的地位不断提高。

伴随着房地产行业迅速发展的是房地产价格的不断上涨，我国平均房地产价格从2003 年的2359 元/平方米上涨到2021 年的10139 元/平方米，年平均增长率为8.59%，全国各地房价均呈上涨趋势，国内房价涨幅较快且价位较高已经偏离了正常趋势，2020 年我国商品房平均销售价格占居民可支配收入的30%，这个比例超过了很多发达国家（图1）。

图1 部分国家商品房平均销售价格/居民可支配收入

房价过高形成的价格泡沫会扭曲经济和社会结构，对国内生产和消费产生消极影响。伴随着房地产业的发展，政府非常重视调控房地产价格，从2003 年以来，中央出台了几轮调控房价政策（表1），但是从房价增长的趋势来看，这些调控政策并没有起到实质性作用，虽然存在城镇人口增长较快、人口流动和收入增加、商品房开发建设成本增加等经济社会原因，但是未形成多层次多元化的住房供应结构，出台的调控政策偏向于抑制房地产短期需求，缺乏具有前瞻性与长期稳定的调控政策，没有将地方财政失衡这一房价高涨的根本原因纳入调控体系，才是调控政策没有抑制房价不断高涨的根本原因。

表1 房地产调控政策回顾

我国地方财政不平衡是导致房地产价格高涨的重要原因，从1994 年1 月1 日启动分税制改革，文件明确划分了中央政府与地方政府事权与财权，分税制改革减少了地方政府财税包干制带来的相关问题，使全国财政收入快速增长，从1993 年至2021 年全国公共财政收入由4349.00 亿元增加到202554.64 亿元，增长了46.57 倍，全国公共财政收入占国内生产总值的比重则由1993 年的12.30%提高到2019 年的19.3%。在改善了全国财政收入的基础上，同样实现了中央财政收入的快速上升，首次正式实施改革措施的1994 年，中央财政收入便实现了203.5%的增长，此后中央财政保持稳定的增长，过去中央财政赤字的局面得到很大的改观。虽然分税制改革大幅提升了全国公共财政收入与中央财政的收入水平，但造成了中央与地方财政收支比例的失调，扭曲了中央和地方政府之间的关系，分税制改革使得中央政府掌握了约有60%的财权，但大量的事权却下放给地方，加重了地方政府财政赤字负担，1994 年以来地方财政一直呈赤字状态，而且财政赤字的缺口进一步加大，1994 年的地方财政赤字为1726.59 亿元，2021 年地方财政赤字为99538.81 亿元。

分税制改革将土地出让收入留给了地方财政，以此来缓解地方财政赤字，随着我国经济增长、城市化进程加快与房地产业快速发展，面向市场出让土地是补充地方财政收入的重要手段（图2），而房地产企业的土地购置成本也是逐年增长，房地产企业为了利益只能将成本转嫁到房地产价格上，助推了房价的增长，高涨的房价是地方政府出让土地获益最大的保障，地方政府和房地产企业有着充足的动机推动房地产价格的增长，市场预期则又进一步推动了房价增长。

图2 土地出让金与地方财政收入情况

基于以上分析，提出如下假设：

假设一：由于地方政府财政的不平衡，地方政府对土地的出让增加房地产开发企业的土地购置成本，地方财政不平衡问题导致房地产企业土地购置费增加。

假设二：为了获得利润，房地产企业会将逐年上涨的土地购置成本转嫁到房地产价格，购置费用的增加推动房地产价格高涨。

假设三：房地产价格的适应性预期推动土地购置费和房价上涨。

三、实证分析

（一）变量选取和数据来源

地方财政不平衡（FI）：用地方财政收支缺口率来衡量地方财政的不平衡，该数值越大，表明一个地区财政赤字情况越严重

地方财政自给率（SF）：地方财政自给率是指地方财政预算收入和地方财政预算支出之比，指标数值越大，说明该地区地方财政“造血能力”越强，财政收支越平衡。

土地购置费用（LC）：指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。土地购置费按实际发生额填报，分期付款分期计入。由于土地购置费可以分期计入，财政部规定市、县国土资源管理部门与土地受让方依法约定分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，土地成交价款只有在未来一年实际支付的时候，才会计入土地购置费，土地购置费反映的不是当下拿地的情况，而是过去一年拿地的情况，鉴于此，引入延后一年的土地购置费（FLC），来反映当年房地产企业拿地的土地购置成本，单位为亿元。

平均销售价格（RHP）：指报告期内由住宅商品房屋的销售总额除以销售总面积计算得出的住宅商品房平均价格，包括现房销售和期房销售，反映了一个地区一定时期内所有住宅商品房销售价格的平均水平，单位是元/平方米。

其他开发投资（OI）：指的是在固定资产建造和购置过程中发生的,除建筑安装工程和设备、器具购置投资完成额以外的费用，单位为亿元。

商品房销售额（SV）；指房地产开发企业本年出售商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)，单位为亿元。

土地价格（LP）：指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权的价格。我国目前由于土地不得买卖，土地出让指让渡一定使用期限内国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是转让国有建设用地使用权的价格，单位为元/平方米。

国内贷款（DL）：指房地产开发企业本年实际到位的国内贷款，指报告期内房地产企业向银行及非银行金融机构借入用于房地产开发与经营的各种国内借款，单位为亿元。

地区人均生产总值（PGDP）:一个地区核算期内（通常是一年）实现的生产总值与这个地区的常住人口的比值，是衡量各国人民生活水平的一个标准，单位为元/每人。

单位房屋竣工造价（BCC）：指竣工房屋平均每平方米建筑面积的建造价值，报告期竣工房屋的建造总价值/报告期竣工房屋的建筑面积，单位为元/每平方米。

城镇居民可支配收入（UDI）：指城镇居民可用于最终消费支出和储蓄的总和，即城镇居民可用于自由支配的收入。既包括现金收入，也包括实物收入。按照收入的来源，可支配收入包含四项，分别为：工资性收入、经营净收入、财产净收入和转移净收入，单位为元。

以上各个变量的数据选取2004～2020 年30 个省份（由于数据的可得性，数据不含西藏自治区、台湾省、澳门特别行政区和香港特别行政区四个地区）年度面板数据，数据来自国家统计局官网、《中国统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》。为了更加客观地衡量，将以上数据用CPI 平减指数排除通货膨胀影响，为了排除非线性影响，除了财政收支缺口率与地方财政自给率两个比值数据外，其余的数据均取对数。

（二）变量的单位根检验

本文中，省份个数n 为30，而时间跨度T 为17，属于短面板数据，因此选用HT 检验法检验面板数据是否存在单位根。从表2 检验结果可以看出，除了商品房销售额与地区人均生产总值为一阶单整外，其余变量均为0 阶单整。

表2 单位根检验结果

（三）模型设定

为了考察地方财政、房地产企业土地购置成本和房地产价格之间的关系，本文采用以下模型进行分析。

在模型（1）和（2）中，用财政收支缺口率（FI）和财政自给率（SF）衡量地方财政的收支状况；模型（1）和（2）用延后一年房地产企业土地购置费用的对数（Ln FLC）衡量当年的土地购置成本；β0与β1的正负和大小，代表财政收支缺口率与财政自给率对房地产企业土地购置成本的影响，验证假设1。

在模型（3）和（4）中，因为使用的变量存在一阶单整，将所有的变量取完对数后再取一阶差分保证模型的平稳性，用延后一年房地产企业土地购置费用对数一阶差分（DLn FLC）衡量当年房地产企业的土地购置成本；γ0的正负和大小代表房地产企业土地购置成本对住宅房地产价格的影响，由于房地产企业的其他开发投资（OI）是在固定资产建造和购置过程中发生的,除建筑安装工程和设备、器具购置投资完成额以外的费用，其中有很大的比例为购置土地的投资，选用房地产企业的其他开发投资对数一阶差分（DLn OI）可作为模型（3）的稳健性检验，验证假设2。

其中，模型（1）和（2）的控制变量中加入住宅商品房价格对数的一期滞后(L.LnRHP)，而模型（3）和（4）中加入住宅商品房价格对数一阶差分的一期滞后(L.DLnRHP)，表示住宅商品房价格的适应性预期，验证假设3。

以上模型采用的数据为短面板数据，选用固定效应模型和随机效应模型对面板数据进行回归，并运用豪斯曼检验来选取最佳实证模型，最后运用KAO 检验协整性。

（四）实证分析结果

模型（1）与模型（2）分别使用固定效应模型和随机效应模型，经过豪斯曼检验后，均选择固定效应模型，根据实证结果，财政收支缺口率(FI)对于房地产企业土地购置费用呈现显著的正向作用，而财政自给率(SF)对于房地产企业土地购置费用呈现显著的负向作用，表明地方财政赤字越严重，越依赖出让土地以缓解财政赤字，房地产企业土地购置费用就会越高；如果一个地区财政收支合理自给充足，相对而言不依赖出让土地以缓解财政赤字，就会缓和房地产企业土地购置成本压力，因此，地方财政赤字与自给不足是造成房地产企业土地购置费用上涨的直接原因，假设1 验证成立。其余控制变量，国内贷款对于房地产企业土地购置费用不显著，表明房地产企业拿地的资金来源不完全依赖于国内贷款，除了国内贷款外，其余控制变量影响趋势均符合预期，协整检验成功通过，实证结果如表3。

表3 模型（1）（2）实证结果

模型（3）与模型（4）分别使用固定效应模型和随机效应模型实证后，经过豪斯曼检验后，均选择固定效应模型，由实证结果可知，房地产企业土地购置成本对住宅房地产价格呈显著的正向影响，表明房地产企业的土地购置成本会转嫁到房价，房地产企业土地购置费用是造成房地产价格上涨的直接原因；模型（4）作为稳健性检验，结果表明购置土地投资占比较大的其他开发投资依旧对住宅房地产价格起到显著的正向影响，假设2 验证成立。模型（1）和（2）的住宅商品房价格对数的一期滞后，模型（3）和（4）中住宅商品房价格对数一阶差分的一期滞后对各自的因变量的影响都显著为正，适应性预期的实证结果验证了假设3，其余控制变量影响趋势均符合预期，且协整检验成功通过，实证结果如表4。

表4 模型（3）（4）实证结果

四、结论与政策建议

本文将地方财政、房地产企业土地购置费与房地产价格置于同一个分析框架之内研究，实证研究表明，1994 年分税制改革后地方财政失衡，地方政府通过出让土地来弥补地方财政赤字，使得房地产企业土地购置成本压力增加，而房地产企业为获取相应的利润，将土地购置成本转嫁给房地产价格，房价因此高涨，房地产企业的土地购置成本在地方财政和房地产价格两者中扮演着重要的作用，而房价的适应性预期同样对房价和房地产企业土地购置成本上涨有很强的解释力。这种地方财政赤字—房地产企业土地购置成本—房地产价格影响机制，循环推动着房价的高涨。

基于上述结论，本文提出政策建议如下：

一是深化分税制改革，改善地方政府收支平衡。1994年中国实行分税制改革让中央与地方财政的关系失衡，使得地方财政出现赤字且财政缺口进一步扩大，地方财政收支不平衡与自给不足是房地产价格高涨的根本原因。建立与地方政府事权相匹配的财税体系，有必要重新分配中央与地方的财权与事权，使得地方政府不会因为财政赤字压力而过度依赖出让土地。

二是合理设计房地产税，丰富地方税收的来源，打击房地产投机行为。因土地的稀有性和人口的饱和性，出让土地对于改善地方财政收入不具有可持续性，应根据不同地区发展差异引入房产税，增加不动产交易税、租金税、遗产税、房产赠与税、第二套起的住房税与差价盈利税等税的征收力度，这样不仅能提高拥有多套房的成本，打击房地产投机者，还能丰富地方税收的税源，使地方财政获得一笔稳定的财政收入，不过度依赖土地财政收入，但是由于近年来房地产市场不景气，推出房地产税的时机和方案需要进一步研究。

三是加强土地出让监管，规范土地出让收入使用。进一步提高出让土地过程的公开度、透明度，做到信息充分披露和公平竞争，禁止违规暗箱操作和权力寻租，坚决打击土地的炒卖，保证住宅建设用地稳定的价格。同时，还应该规定地方政府对土地出让收入的使用期限，本届政府获得的当期土地出让收入同样包含未来的土地收益，过度使用就是提前透支未来土地收益，国有土地出让金应设定一定比例，建立国有土地收益基金，为地方政府未来发展预留一定准备，避免短视行为。

四是加强公共廉租房与房屋租赁市场的建设，完善住房供应结构。我国的公共廉租房与房屋租赁市场建设不够完善，房地产市场内高昂价格的商品房供应过多，应提高小户型经济适用房供应比例，公平分配公共廉租房，完善房屋租赁市场并给予法律保障，住房结构的改善能丰富房地产市场买方的选择，缓解商品房供需双方压力，是一个缓解房价过快增长的长期建设机制。