理应把科技产业园打造成科创和房地产高质量发展的共同载体

孙澜纾

摘 要：高质量发展是建设现代化经济体系的必由之路，但目前科创和房地产的发展双双遇到了瓶颈，而科技产业园恰好是两者融合的有机载体，所以笔者认为理应把科技产业园打造成科创和房地产高质量发展的共同载体，而在打造共同载体过程中，既离不开政府的支持和协同，更离不开房企经营理念的与时俱进。

关键词：科技产业园；高质量发展；共同载体

高质量发展是建设现代化经济体系的必由之路，对产业发展的影响不仅具有持久性，对不同产业发展更有协调性。目前，我国明显存在着诸多制约科创高质量发展的瓶颈，比如科研投入不足、科研成果转化难、体制外有研发能力的人很难找到科创平台。无独有偶，随着城镇化日益见顶，房地产已由增量市场转向存量市场，整个行业已进入了深度调整期，转型已成为大势所趋。在此背景下，设想将房地产部分资金和人力资源导向科创产业，打造科创和房地产融合的有机平台——科技产业园，不仅能使科创产业找到了资金和平台，也使房地产找到了正确转型方向，所以笔者认为打造科技产业园应当成为行之有效的转型路径。

一、制约科创发展的瓶颈

中国要强盛，要努力成为世界创新高地，就要有一个有利于各类主体融通创新的环境，就要有一个利于科技成果产业化的机制，就要有一个利于实体经济做强做大的土壤，然而当下，制约我国科创高质量发展的瓶颈并不少。

（一）科技创新管理体制有待进一步优化

近日，国务院机构改革方案指出要重新组建科学技术部，政府应借此次重组“科技部门”的东风，尽速革除现有科技管理机制中的一些弊端，为科技创新提供不竭动力。例如，要以长远的眼光，慎重研究决定重大科技研發方向，制定科学决策机制，避免由行政领导凭感觉来决策重大科技项目，造成科研方向性失误，重复我国前期在芯片制造方向的遗憾；减少急功近利的评价机制阻碍。基础科学需要长期不懈的努力，其研究不仅仅要盯着结果，更要审视过程，但是在现行科技管理体制下，时常存在着严重倚重结果导向的现象，有些科研人员长期没能产成科研结果，这在基础研究中本属常态，不应打击、阻碍科研人员长期扎根基础研究的积极性。此外，我国不少科研部门及高校的职称评价体系仍旧以项目、奖项以及论文为主要标准，存在重理论、轻实践的问题，这也深刻影响着科研人员进行成果转化的积极性。

（二）科研经费使用效率有待提高

仅2022年，我国科研经费投入就高达3.09万亿，仅次于美国，如此巨额的研发投入使用效率却有待商洽。首先，在国家科研经费的发放与使用过程中，不可避免存在着一定程度的弄虚作假、跑冒滴漏的现象，对此，国家需要进一步完善科研经费使用制度，力争把每一分科研经费都用在刀刃上。其次，当下的科研经费投入缺乏重点，存在着“撒胡椒面”现象，即便在某个领域有所突破，往往也只能停留在低水平的进步上，无法在重点领域求得重大突破。

（三）人尽其才远未落到实处

创新驱动，实质上就是人才驱动，人才资源是第一资源，也是创新驱动中最为活跃的资源。但现实中，人尽其才远未落到实处。首先，应有的激励机制并未建立。体制内科技人员部分缺乏闯劲与拼搏精神，体制外科研人员则缺乏科研设备、科研资金，以及生活保障。而作为目前科研主力的高等院校，由于管理体制的原因致使研究人员在研究核心技术方面动力不足，市场转化的意识有待加强。其次，优秀的研发人才部分存在被“圈养”的现象，科研管理“行政化”。例如，有地方政府将好不容易抢到的名校优生以及部分回国留学生，没有优先放到他们所擅长的科研岗位和平台，而是放到行政事业单位，或者是企业强行要求科研人员整日埋头于行政管理中，这无疑阻碍了科创机制的发展，以及留学生回流积极性。

（四）科研成果转化难

科研成果转化难，一方面在于科创成果的转化率低，这不可谓不是我国科创方面的巨大浪费。我们必须坚持以市场为导向开展科研活动，促进科技成果转化，确保科研项目能够适应市场需求，还要围绕产业链部署创新链、围绕创新链布局产业链。这样，在大幅提升科研成果转化率的同时，也保证了科研成果的市场“含金量”，避免有产品、无市场，只能束之高阁。另一方面在于缺乏健全的转化机制。一些科研成果在转化中，还存在科研方缺乏孵化成果的专业平台和贴近市场的人才，只能寄希望于市场方来完成孵化，但由于技术、工艺以及市场前景等方面存在的风险，市场方不敢贸然投入的情形。因此，针对科技成果孵化面临诸多困难，建议应从国家层面搭建科技成果供、需网络平台，允许科研方、市场方在互联网平台上发布各自的诉求，达到科研和市场有效地衔接起来；从国家法律建设出发，就成果转化后，研发人员与投资单位之间的利益分配关系立约。

二、制约房地产发展的瓶颈

房地产是我国经济的支柱性产业，影响近70个关联产业的发展，但随着新冠病毒感染疫情的影响，以及经济增长放缓、购房政策收紧，“三条红线”“集中度管理”等贷款政策不断发力，导致相当比例的房企正面临着生存的考验。

住宅地产方面，经过20多年的高速发展，除了少数一、二线城市尚有住宅供给不足的状况，其余绝大多数城市均已供过于求。首先，空置率预警。据有关权威部门统计，我国城市房屋空置率在12%～34%之间，一般认为，空置率在5%之内，则房屋处于供不应求的状态，当空置率在5%～10%时，供求则处于相对平衡状态，当空置率超过10%时，则说明住宅市场已供过于求，因此我国绝大部分城市均已进入了供过于求的状况。其次，投资失衡预警。我国居民财富有70%附着在房子上，明显呈现投资不均衡的局面，不仅严重挤压了在股票或其他方面的均衡投资，也严重挤压了其他产业的发展。再次，人口下降预警。当出生率不断创造新低的时候，注定住宅类产业不会再有太大的发展空间，尤其近几年，对绝大多数城市而言，想通过过度增加住宅销售来拉动经济增长，已经无异于缘木求鱼。

商业地产方面，经过多年快速发展，以商业综合体、店铺建设租赁、写字楼、商城建设运营、酒店等商业地产的发展已经进入瓶颈阶段。这既有来自电商经济的挤压带来的对商铺需求量的大幅下降、培训机构的整改与退出带来的市场需求大幅减少，也有因地方政府前期“盲从开发”的挤压。过去，商业地产开发存在着一定的无序性，地方政府也对商业开发不同程度存在着一定的盲从，多数城市都在超前布局，超前规划，导致过剩的商业开发成为普遍。

从市场紧缺变成产能过剩、从政策扶持变成政策打压，面对行业的严峻形势，不少房企也纷纷寻求转型，但由于对自我竞争优势缺乏应有的理性评估，盲目寻求转型，致使房企转型整体上并不理想。例如，向养老地产转型受挫，以恒大、万科等为代表的房企在养老地产上早有耕耘，但是养老地产表面上看起来日益火爆，其面临的风险却是严峻的。受中国传统孝道影响，居家养老的主流习惯难以撼动，而养老地产是客户多为高干、高知、高管等高收入群体，受众相当有限。这就导致当房企集中转型时，首先将面临养老市场容量根本不够的局促，其次是对向来追求短、频、快的房企来讲难以忍耐的漫长投资回报周期。也有不少房企向现代农业转型，也没有取得理想局面。房地产与农业是两个完全不相关的产业，不仅有因人才短缺使得企业很难在与传统农业公司竞争中取得优势，也与农业整体利润低，且农业资源偏紧和生态环境恶化的制约重重，转型成功艰难。

三、科技产业园是科创和房地产走出瓶颈的共同载体

任何产业的发展，都会受到市场需求、政府政策、发展模式等多维度的综合影响。科创产业的发展，迫切地需要更有活力的机制与之配套、更充裕的资金以供投资运营、更多的研发平台助力产业提升，迫切需要把更多的科研成果推向市场，转化资源；房地产若想成功转型，迫切需要与房地产有交叉点的行业、与自身竞争优势契合的产业，从而为从地产退出的资金找到归属。而上述所有“需要”，正好都能在科技产业园这个载体上得到不同程度的满足。

通过梳理发现，搭建科技产业园，有以下几个方面需要注意：首先，科技产业园的搭建离不开政府扶持。科技产业园是市场化运作、企业化经营，但政府的配套和支持非常重要。对政府而言，搭建科技产业园有助于招商引资，优化营商环境。由政府主持孵化的科技产业园，更能适应本地的水土，更有可能为本地的财税和就业作贡献。当下，各地政府都在积極招商引资，但部分地区常常陷入单纯依靠优惠低层次招商或恶性竞争，反而招致地区资源错配、整体发展受挫。

其次，科技产业园的搭建离不开国家法律保障。应从法律层面，清晰界定科技产业园各方的职、权、利，保证地方政府和企业搞科创、转化科研成果、孵化科技产业园的积极性。例如，签约产业园区前，地方政府和房企可预先与科创团队协议好孵化方案，累计利税达到一定的金额可以向外拓展，到其他地区设置分公司，违约违规则各方按协议赔偿，使得各方的利益得到充分保护与发扬。当加入的科研团队越来越多，形成集聚效应，搭建科技产业园的地方政府与房企必将迎来从“聚合”到“聚变”的腾飞发展机遇；当搭建科技产业园的地方政府与房企越来越多，今后科创团队（包括回国留学人员）也能愈来愈容易找到适合的科创平台，推动中国科研全方位发展。

再次，科技产业园的搭建离不开风投公司助力。按照科创进程，科研项目分为3个阶段，在每个阶段，搭建科技产业园的地方政府与房企可以通过设立风投公司，为进入科技产业园科创项目提供“雪中送炭”的助力。“孵化器”阶段，即产品研发阶段出成果时期，产品有可能成功，也有可能失败，即便能够成功，也不知要等到何年何月，不确定性致使这一阶段的投资风险极大，一般企业不愿意涉险。在这时候，由政府出面，用科研经费中的一部分来设置风投公司，公司只做“种子资本”的投资，只帮扶科创初期的项目，通过科学和前瞻的项目评估，以广撒网形式分散风险。“加速器”阶段，产品研制成功后，也有了较为明确的市场，科创团队需更多资金来添置设备，租赁厂房，开拓销售渠道，这一阶段的风险已大大降低，应该是房企资金的用武之地，房企可通过设置“导入资本”性质的风投公司，来助力科创项目，此时投入，回报率不会低。最后“IPO”阶段，当产品的市场规模进入快速增长阶段，科创项目就应该积极寻求上市了。“IPO注册制”相对核准制而言，最主要的特征是上市门槛低，快进快出，申请上市的科创企业能够更快地上市交易、获得直接融资，这个阶段中，政府和房企的股权也变得容易退出，能够轻易将“种子资本”“导入资本”投资利润变现。整个流程如果顺利实施，政府、房企的“种子资本”和“导入资本”就犹如渡船般，能够将愈来愈多的科创团队渡到成功的彼岸，自身也可获得高额回报。

四、投资科技产业园需要房企与时俱进经营理念

投资科技产业园，是需要房企耐住性子的。在转型搭建科技产业园时，房企需要从原来快速购地、快速销售的高周转状态，转变为接受盈利缓慢、回收周期长的现状，因此，房企必须改变经营理念，放缓发展步伐。

首先，要用产业链理念进行经营。搭建科技产业园时，房企需要通过搭平台的形式把上、中、下产业聚集起来，并且根据入驻科技产业园的项目间的生态圈，对园区内不同行业和产业链上下游企业进行有效整合，实现相互协同，资源共享。将产品链做到极致，然后配套服务链，增加创新链，以此提升价值链，从而使全产业链创新生态得到改善。

其次，要追求1+1+1大于3的放大器效应。3个“1”分别是指房企、科创团队和所在地政府。在科创与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的房企，应该做到科创与地产并重，且重在科创；房产开发与运营并重，且重在运营。科技产业园理应打造成为软硬一体的科创平台，营造适宜创新的良好环境，一方面建起科研、实验、生产、办公、生活、娱乐等所需的物理载体；另一方面还要搭建起具有化学效应的系统化服务平台。

第三，科技产业园最好扎根于大城市。不同于房地产大开发时期，只要有需求、有钱赚，全国城市都可进入，当房企转型到科技产业园时代，扎根于一二线城市必须成为首选，至多只能扩展到经济发达地区的三线城市。目前在全国的不少三四线城市，以孵化器为名设立的科技产业园并不罕见，但成功的却是寥寥无几。发达的区位优势、知名大学的科研人才支持、顶级的生活商业配套，是因为科技产业园成功的必备条件。

最后，科技产业园的利润来源必须多元。要做到利润来源多元，一是开发前，房企需要先跟地方政府谈妥条件，比如20%土地做住宅，10%土地做商业，70%做实验室、办公楼和厂房等，通过住宅和商业地产快速回收部分投资；二是通过自持物业，不仅能够产生盈利，物业本身也具备一定的升值空间，可以用来质押融资，相当于将自持资产证券化，从另一条途径回收部分投资；三是开发商业、实验室、写字楼、厂房等众多物业的租金，这也是回收投资的重要途径；四是参与的多轮、多层次、多途径的股权投资，这些投资项目一旦IPO成功，便能得到超额回报。

打造一个从孵化到高科技产业圈，再到大的孵化群，进而形成一个由众多高科集团聚集的产业高地，这就是科技产业园的天然使命。

（作者单位：南京航空航天大学经管学院）

参考文献：

[1] 杜娟，蔡真. 房地产市场风险：根源、影响及对策——兼论金融如何促进房地产转型[J]. 金融市场研究， 2022（06）：46-56

[2] 郭娜，张骏，王珮瑶. 时频视角下中国房地产业对金融系统的极端风险溢出——基于QVAR-BK模型的实证研究. 华北金融， 2023（02）：13-25+36