探究投资性房地产公允价值计量模式在企业中的应用

潘华锋

（坤元资产评估有限公司，浙江 杭州 310012）

新的时代背景下，投资方式以及手段有了更加广阔的发展方向，但房地产对于企业等投资来说，依旧是经济发展目标的重要投标方向，房地产市场依旧在不断扩大发展。在企业运营管理的工作中，投资性房地产公允价值计量模式领域的发展对于企业来说非常重要，直接影响着企业会计核算等方面的工作效率，与资源利用、经济发展有着直接关系。企业面向房地产领域参与投资时，普遍面临很高的资金风险，主要是因为房地产投资的周期长，企业缺少较强变现能力，面临资金链断裂的风险较大，并且企业采取传统的成本计量方式，难以掌握房地产的实际价值，因此需要采取一种更合理的价值计量模式，进一步将房地产的价值反映出来，并实现对自身盈利的预估，因此公允价值计量模式成为国际会计在房地产投资方面通行的成熟方法[1]。企业在自身发展的过程中，要注重新会计形式下的公允价值计量应用、财务管理、投资性房地产资源建设以及相关人员的专业水平发展，争取利用各方面的优势促进企业快速发展，使其运营模式更加贴合时代要求。本文从投资性房地产公允价值计量在企业中的实际应用现状出发，对运用过程中存在的问题进行分析，并提出完善工作相关的建议以供参考。

一、投资性房地产公允价值计量模式的理论综述

（一）投资性房地产公允价值的概念

投资性房地产在市场上以一种较为时新的投资形式，主要将资产增值以及房产租赁作为盈利手段，投资性房地产涉及内容比较广泛，包括已出租的土地使用权、建筑物；持有并准备增值后转让的土地使用权等。公允价值即公允价格，是近年来国际上一种新型会计计量模式，是指在买方与卖方均熟悉市场且自愿的条件下进行公平交易所设定的价格，或者在公平交易的情况下无关联双方的一项资产能够买卖或某项负债能够被清偿的成交价格。在国际领域，针对公允价值计量模式目前得到了广泛推广，通过对房地产的公允价值展开计量，资产、负债在公平交易的基础上熟悉市场状况的交易双方在资源情况下实现债务清场或资产交换，针对被并企业的净资产进行评估一般由专业的资产评估机构负责[2]。

（二）投资性房地产公允价值计量模式的应用条件

根据当今市场发展形势下的投资性房地产来说，公允价值计量模式在企业等领域应用非常广泛，并且针对投资性房地产，企业一旦对计量模式进行确定后，不可以随意对其进行更改。公允价值计量模式的应用，一般要满足以下几个条件：首先，投资学房地产所处地，要有一个比较活跃的交易市场；其次，企业或者相关机构能够根据当地的交易市场及其他相关信息，针对房地产的公允价值进行准确评估。该模式下不需要对投资性房地产进行计提折旧与摊销，需要基于资产负债表日的公允价值及其他账面信息，需要把公允价值和原本账面价值存在的差额计入当期损益。在转换投资性房地产的时候，自用房地产的账面价值则为投资性房地产转换当天的公允价值，其与原账面价值存在的差额需要计入当期损益；而在自用房地产转换为投资性房地产的时候，则需要根据转换当日的公允价值小于原账面价值的部分计入当期损益[3]。

二、我国投资性房地产公允价值计量模式在企业中应用的现状与问题

随着时代的发展，投资性房产公允价值计量模式在企业中的应用越来越多，在其运营管理中占比越来越大，使得企业在投资性房地产工作中的管理价值不断提升。但是就目前发展状况而言，针对投资性房地产在公允价值计量模式在不断发展的时候，存在一些会造成风险的因素，例如会计制度准则不健全、多变的市场环境、公允价值计量模式和税法存在制度上的差异等。在上述风险得不到重视的情况下，会给企业带来十分严重的损失，使得企业资产流失、发展速度减慢等。本段结合现阶段投资性房地产公允价值计量模式的应用状况，对风险问题进行总结，希望能为相关机构、人员的工作提供适当参考，尽快做出改革。

（一）我国投资性房地产公允价值计量模式在企业中的应用现状

在采用公允价值计量模式的时候，其要求交易双方在熟悉市场及公平自愿的交易环境中，运用计量换产、清偿债务金额。投资性房地产利用公允价值计量模式主要目的包括赚取租金、资产增值等，但在目前我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状中，尽管投资性房地产净资产在公允价值模式下有所增加，不过该模式的应用目前还未达到预期。从国内目前采用该模式的上市公司情况来看，2007年有18家，占总数630的2.86%，2008年有20家，占总数690的2.90%。此后应用该模式的企业数量上市趋势不太显著，不过总体来说这一趋势目前仍在增长。所以，我国投资型房地产公允价值计量模式在企业中的应用现状应及时引起管理层及相关机构的重视，尽早做出方案进行战略改革[4]。

（二）我国投资性房地产公允价值计量模式在企业中应用存在的问题

我国投资性房地产公允价值计量模式在企业中应用存在的问题主要可以分为以下几个方面：会计制度准则不健全、多变的市场环境以及公允价值计量模式与税法之间存在的制度差异，下面对其进行详细论述。

首先，我国对于投资性房地产公允价值计量模式相关的会计准则体系不够健全，对于公允价值计量模式在会计准则方面的相关调查数据来说，其偏好度仅占整体会计准则的0.408，而国际标准的会计准则偏好度高出我国近50%。这表示了我国的公允价值计量模式发展尚且处于初步发展阶段，不仅对于国内企业等领域方面的应用苛刻化，更在一定程度上阻碍了我国与国际市场的接轨。此外，会计准则中公允价值计量模式还在使用方面缺乏可操作性，没有具体解释其界限，即何时适用于存在活跃市场的计价、何时适用于双方定价、何时适用于模型计算。

其次，受国际形势等不确定因素的影响，市场模式处于多变的状态，在环境及利益等条件的驱使下，投资性房地产公允价值计量模式的应用存在一定不合理性，会出现为满足二级市场增发、配股等非法谋取利益的不规范行为。

最后，我国投资性房地产公允价值计量模式在企业中应用受会计准则与税法之间差异的影响。在新会计准则等制度的要求下，公允价值计量模式对投资性房地产不计提折旧、不进行摊销，公允价值与账面价值之间的差额由“公允价值变动损益”账户记录，以资产负债表日其公允价值为基础来调整账面价值。这虽然在一定程度上降低了资金费用的损耗，提高了经济效益，但是从根本上来说折旧、摊销等制度带来的抵税效应在公允价值计量模式中起到的作用微乎其微，甚至可能加重企业赋税，很大程度上存在差异影响。

三、我国投资性房地产公允价值计量模式应用的对策建议

对于投资性房地产公允价值计量模式的应用管理来说，会计制度准则不健全、多变的市场环境以及公允价值计量模式与税法之间存在的制度差异是当今时代公允价值计量模式应用的问题所在。只有充分认清应用过程中的困难因素以及对自身发展有清晰的认知，才能够保障最大限度地进行改革，提高投资性房地产公允价值计量相关的工作质量。本段主要根据房地产公允价值计量管理工作中的问题及困难提出针对性地改变策略，主要包括完善投资性房地产公允价值计量相关准则体系、强化投资性房地产公允价值计量模式披露、加强会计激励、注重相关专业人员素质培养工作等，希望从根本的层面进行改善，下面对其进行详细阐述。

（一）完善投资性房地产公允价值计量相关准则体系

投资性房地产公允价值计量相对于其他方面的核算体系来说有自己独特的准则体系，好的准则制度能够使工作效率更加提高，使其在众多价值计量的环境中找到最合适的方向，给工作带来更加方便的应用指南。但根据现阶段我国投资性房地产公允价值计量模式的准则来说，其苛刻性及税法相关的计税差异使其在实际应用过程中呈现出不明确性，一定程度上阻碍相关工作的开展。另外，在国际发展的要求中，更多投资倾向于公允价值计量模式，而我国企业等相关机构对于模式选择来说相对较为局限谨慎。所以政府及相关机构应认识到这方面的问题所在，从政策等基本层面入手，将投资性房地产公允价值计量相关准则体系做到更好的完善，使公允价值计量的核算体系运用到更多部门。

（二）强化投资性房地产公允价值计量模式披露

强化投资性房地产公允价值计量模式的披露能够有效使我国投资性房地产公允价值计量模式更好地应用。在强化投资性房地产公允价值计量模式披露工作中，要做到增加房地产公允价值计量信息相关的透明度，减少未知性因素的存在概率，杜绝暗箱操作等现象的发生。同时，还要规范企业公允价值计量信息的披露，保障信息公开，国家及相关机构应重视这方面的工作建设，确保企业信息披露内容的全面性，实现对确定投资性房地产时所聘请评估机构、采用的评估方法、数据来源、评估假设等内容，同时还需要确定计量公允价值的方法，避免企业在信息披露的时候完全照搬会计准则中的一些固定条款，通过这种方式维护相关投资者的切身利益。在采取公允价值计量模式的时候，要建立相应的监督检查小组，要求该小组成员具备较强的专业性及综合素质，有着比较完善的法律知识储备，具备灵活应对计量与核算过程中一系列问题的能力。此外，在监督检查时候需要监督检查小组严格遵循公正与公开性的原则，严格落实对计量过程的审核，确保能在实际工作中将相关制度内容落到实处。

（三）注重相关人员专业素质的培养

企业针对投资性房地产在采取公允价值计量模式的时候，提高相关人员专业素质，加强人才团队建设工作是重中之重。在开展此项工作时，通过适当培训提高专业人员的整体素质，完善企业的人才储备，尤其是针对评估机构的工作人员，要有明确的工作要求，能够从根本层面保障能有效将公允价值计量模式的作用发挥出来，这是目前企业在改革期间面临的一项重要任务。

首先，针对评估机构要重视其管理人员专业性及综合素质的提升，加大力度提高投资性房地产公允价值计量人员的理论及实践水平，增强其专业性、综合性和理论素养，让其在参与工作的时候能够具备更强的应对能力。其次，要通过严格落实监督与考核，定期对机构内或从业相关人员进行培训、考核，打造高素质的计量审计工作团队，确保团队成员都能明确自身职责，从根本层面优化工作环境。最后，要注重不同岗位之间的密切配合，明确分工，充实专业知识，增强风险意识，减少犯错误概率。在加强我国投资性房地产公允价值计量团队人员专业素质提高的建设工作中，必须由多人参与，做到相互监督和制约，进而保障投资性房地产公允价值计量工作的顺利开展。

四、结束语

综上所述，企业针对投资性房地产在采取公允价值计量模式的时候，需要适当对管理方法进行革新，适当借鉴先进且丰富的经验，注重对实际应用公允价值计量模式时存在的问题展开分析，在工作中做好精益求精，严格遵守相关法律法规与行业规范，在深入对原有问题展开分析的基础上，适当对工作模式、工作内容展开调整，确保能充分利用好内部和周边资源，更好地保障自身发展。企业在内部管理中，需要结合会计准则对英语公允价值计量模式的相关制度内容予以完善，打造完善的管理工作体系，并做好人才队伍与人才梯队建设，通过高效运用人力资源把握好计量模式革新的契机，推动自身飞跃发展。另外，企业还需要根据自身现状，建立一个科学的未来战略目标，注重对内部工作环境的优化，完善内部控制，打造科学、完善的制度体系，形成强大内部合力，力求尽快实现战略目标。企业还可以通过教育培训、监督管理等多种手段，适当规范自身应用公允价值计量模式的行为，提高整体工作效率，从根本的层面提升计量工作的规范性。此外，我国对于公允价值计量模式的发展还要善于把握机遇，积极借鉴国际优秀管理经验，集百家之所长，用以提高发展中的核心实力，勇于迎接各种挑战，为支撑起我国未来健康发展贡献自己的一份力。