荒废14年，广州初代乐园变身豪宅？

邱永芬　王艳玲

广州世界大观标志性的雕塑。

广州初代主题乐园世界大观，已经迈出从荒废乐园变身中心区豪宅的第一步。

8月15日下午，世界大观首宗地（天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块）正式启动土拍竞价。从早上8点44分有房企开始抢跑竞价之后，7家央国企（含联合体）开始轮番竞价23轮，最终由越秀地产以总价68.3亿元拿下地块，折合楼面地价50160元/平方米。据估算，该地块或将是广州未来的又一个每平方米10万以上的豪宅楼盘。

荒废14年，竞价23轮，总价68.3亿

早在拍卖之前，世界大观地块已引起公众关注。

作为广州本土的初代主题乐园，世界大观于1995年10月开业，是曾经的“羊城十大美景”之一，也是80后、90后从前最爱的大型游乐场所之一。

曾经的世界大观，集世界五大洲人文与自然景观于一体，占地60万㎡，景区部分达42万㎡，以1：1的比例建造世界著名的古典建筑与自然景观，设有六大剧场和四大游乐区。即便在荒废十多年以后的今天，其景区轮廓仍现昔日之美。

在当年，世界大观开业之初，据称门票收入每月可达两三千万元，1996年巅峰期，月均客流量超10万人。最火爆的时候，其门票卖到90元/张，而当年人均月收入不过三四千元。

这个承载着数代人美好回忆的初代乐园，在经历外包、纠纷、拍卖等风波之后，于2009年宣告暂停营业，此后废荒至今。

直到2018年，广州开始酝酿盘活世界大观，彼时其中部分用地被划为“规划待定区”。在2022年4月，天河区土地开发中心与世界大观股份有限公司签订收储补偿协议。2023年3月，广州市规划和自然资源局将地块的用地性质由规划待定区调整为商业用地、二类居住用地和中小学用地等。地块最终于7月14日上架，并于8月15日正式限时竞价。

世界大观地块虽然也曾被一群房企虎视眈眈，但因其起拍总价近64亿，在当下可及此门槛的房企数量有限。据了解，在竞拍前一天，报名参与该地块的8家房企皆为央国企，或者央国企联合体。

在当日下午开拍之际，7家房企（含联合体）轮番竞价，最终将地价抬至68.3亿元，折合楼面地价50160元/平方米，也跻身广州宅地楼面地价TOP8。

又一个10万+豪宅在路上？

据悉，世界大观首宗地块（天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块）宗地面积149461.1（其中出让宗地面积68736.34）平方米，计容建面136211.24平方米，挂牌起始总价63.9亿元，最高限制地价为73.5亿元。其中，AT1003011地块紧邻悦景路（即黄云路），与合景臻颐府一路之隔；AT1003072地块则紧邻帝景山庄。

在合富研究院高级分析师吴智杰看来，广州中心区域在2020年仅有两宗容积率低于2.0的宅地成交，分别是汇景台（1.9）和合景臻颐府（2.0），但2021年后没有低于2.0容积率的土地供应。此次成交的世界大观首宗地块，虽然总价较高，但地块自身具备丰富的山、林、湖、园资源，且容积率低，这些都十分稀缺，比较适合产品打造能力强的企业。由于对资金和产品打造有一定要求，所以也限制了部分企业入场，但对于强实力企业而言，世界大观的确是难得的好地。

根据政府规划，世界大观地块开发分期实施，今年重点推进奥体路以东地块的开发建设，先行配套小学、幼儿园等公服设施，打造太阳湖和月亮湖公共空间。远期联动大观村旧改等周边地块，同步推进黄云路西段线位优化研究，将城市轴线向奥体中心延伸。

从地块的规划图可见，该地块一线围绕月亮湖，总用地14.95万平方米中，实际可建设用地面积只有8.1万平方米，道路用地面积占2.5万平方米，绿地2.9万平方米，河涌水域1.35万平方米，同时配建小学（24班），幼儿园（15班）。以其宗地总占地及总计容建面看，总体容积率甚至不足1.0，妥妥的天选低密度豪宅。

广州历年楼面地价破5万元/平方米的住宅用地

整理：南都·湾财社记者 邱永芬

而紧邻世界大观的，除了在售皆是大户型豪宅的合景臻颐府、合生缦云广州之外，还有二手次新房的牛奶厂“四大金刚”（招商雍华府、华润天合、龙湖天宸原著、金地天河公馆），前者一手报价介于8万+-10万+/平方米之间，后者挂牌价在7万至10万以上/平方米不等。结合当前牛奶厂片区目前二手住宅成交单价普遍在7万、8万以上，加上周边未来持续进场的全新住宅项目，可以预见，这一片区将有一场价格战。但由于居住项目集中，楼面地价不菲，这里无疑也有成为未来广州豪宅片区的潜力。

自去年以来，天河区就在加快宅地供应，包括刚刚成交的世界大观地块，相当于短短两年已成交8宗宅地。加上旧改项目及此前入市的项目，天河区当前一手新房竞争十分激烈，待到这两年成交的宅地也悉数上市，可预见未来几年天河区将有十几个楼盘可供选择。

广州世界大观的雕塑和牌楼。

两个“初代乐园”整体开发后，有望连成一片

相对其他楼盘，世界大观地块除了景观优势之外，也有产业方面在加持。

从今年4月底公布的《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》可见，在世界大观调整规划以后，将改变天河智谷过去以单个具体项目为主导的开发模式，提前谋划推动各功能板块整合：西侧融入奥体新生，以触媒的形式，盘活奥体中心存量资源；联动航天奇观产业板块，促进创新产业集聚发展；东侧整合片区现状居住地块，依托生态资源，补齐设施短板，建设完整社区。

而沿着天河区近年拍地轨迹可以发现，天河的居住势力一路向天河智谷、智慧城片区东移，天河智谷板块形成了“产业组团+奥体中心+居住社区+奥体公园”高品质城市空间，而世界大观组团位于最中央联结位置，定位为天河唯一连片开发的高品质低密生态居住，形成完整的湖滨自然生态生活圈。

南都湾财社记者统计发现，早在世界大观之前，大观村旁的航天奇观最早于2016年启动卖地，截至目前，已成交11宗商務商业及产业用地等。

由此可见，两个初代乐园世界大观与航天奇观，在广州市中心区的东进开发进程中，未来也将有望融合成片。

值得关注的是，根据《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，拟对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，对架空走廊、空中连廊不计容。

南都湾财社记者从接近越秀地产内部人士获悉，近期拟出台鼓励住宅设置大阳台的新规下，该地块有望成为越秀地产第一个尝试的项目。

就在8月16日，位于知识城城市核心区中央，同样容积率低至1.2，自然环境优异的越秀·联投·居山涧，新推产品的设计创新令人惊喜。由此可见，新规出台后，世界大观首宗地块如何在产品上带来更多惊喜，值得期待。