“危情”富力

邱永芬

富力正在经历很难的一关。

2023年8月14日，因未按时履行法律义务，富力地产再添8宗被法院强制执行的案件，强制执行金额共约343.18万元。这距其上一次被法院强制执行只隔了6天。在8月8日那天，富力地产被广州及济南的两家法院强制执行，涉3宗案件，合计执行金额约1.19亿元。

被法院强制执行之于富力地产而言，近年已颇为常见。天眼查显示，截至8月17日，富力地产被强制执行的总金额已近82.06亿元，涉案大约270宗。

从昔日的“华南地产五虎”之首，到一度被两家公司申请其破产，被法院屡屡强制执行，富力地产究竟经历了什么？

800多条开庭公告与两次被申请破产

2023年8月10日，富力地产连发两则公告，都涉及借款纠纷。

其中一则为两家金融机构与富力地产及其上海子公司的金融借款合同纠纷。上海金融法院判决：上海启富房地产开发有限公司归还原告一借款本金6.71亿元、利息1482.84万元以及相关逾期利息；上海启富房地产开发有限公司归还原告二借款本金5.37亿元、利息1186.45万元以及相关逾期利息。此外，富力地产还需共同分担大约630萬元的案件受理费等。

另一则涉及商票逾期。根据公告，截至2023年6月30日，富力地产及下属子公司有两笔商票逾期，逾期金额合计3072.74万元。对于逾期原因，富力地产解释称，“受宏观经济环境、行业环境等多重因素影响，本公司销售及融资等业务低迷，整体面临一定的流动性压力。特别是，本公司销售情况持续大幅下滑，较2022年同比下降约49%。在前述背景下，本公司及下属子公司因阶段性资金紧张导致商票逾期情况的发生”。

事实上，在此之前，富力地产已多次遭遇类似纠纷。

据天眼查监测，截至今年8月17日，富力地产被起诉的开庭公告有885条，所涉案件有买卖合同纠纷、服务合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、票据追索权纠纷、融资租赁合同纠纷、广告合同纠纷等等，当中不乏与子公司一起成为共同被告；仅今年8月1日至11月10日，富力地产已开庭或将开庭的开庭公告就有58条。此外，富力地产起诉他人或公司的开庭公告也有160条。

与此同时，今年来，几乎10天半个月，富力地产就会发生被法院强制执行，被强制执行的案件金额少则三五万元/宗，高则十多亿元/宗。至今，富力地产近年来累计被执行的案件共约270宗，总执行金额接近82.06亿元。

从发生纠纷，到开庭，然后被执行，乃至被申请破产，其间似乎息息相关。比如今年8月8日，富力地产被法院强制执行的3宗案件有两宗出自广州，均为同一公司因“票据追索权纠纷”起诉富力地产及其子公司，两宗案件分别于去年10月、今年4月开庭。

而受子公司债务牵连，富力地产一度两次被债权人申请破产审查。

今年7月12日，广东两家公司或因约2000万元的票据纠纷申请富力地产破产清算，引起社会关注。这两家公司曾于今年3月向法院申请天力建筑破产，撤回后方将矛头指向母司富力地产。

富力地产子公司天力建筑的被破产审查申请也接二连三地发生：监测数据显示，从去年7月至今年3月，天力建筑曾15次被合作公司申请破产审查，不过后期对方自行撤回申请，或被法院裁定不予受理。

从“华南五虎”之首到千亿债务缠身

回溯广州城市建设轨迹，富力地产的发展路线清晰可见。

成立于1994年的富力地产，曾是业界公认的“旧改大王”。从创立之初接手荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，到广州钢铁厂、硫酸厂等10余座旧厂改造项目，坊间一度流传，“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

在城中村改造方面，富力地产自2007年起联手合景、新鸿基完成广州首个城中村改造项目——猎德村旧改，此后是杨箕村旧改，再到正在改造中的笔村旧改、茅岗路以西旧改、陈田村旧改等等，其在全国旧改领域占有重要一席之地。

财务摘要

数据来源：富力地产2022年年报

在闻名全国的珠江新城CBD，细数与“富力”有关的写字楼、公寓、酒店或住宅等，或达20个。

在2005年，富力地产奔赴香港上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。两年以后，2007年，其以161亿元的销售额排名房企TOP4，仅次于万科、绿地、中海，居“华南五虎”（富力、碧桂园、恒大、雅居乐、合生创展）之首。

大江东去，浪淘尽，千古风流。眨眼18年过去，在公众眼里，昔日的地产“华南五虎”如今已经“涉险”，或接近“涉险”，而富力地产也身陷风波里，千亿债务缠身。

回看富力地产近11年财报，一切似乎有迹可循。

2012年，富力地产在全国15个城市开发超过40个项目，当年协议销售额322亿元，持6间酒店。这年，富力地产判断，“不断成熟的非住宅物业市场是2012年另一发展趋势……”扩张提上议程。

2013年，富力地产雄心勃勃，一度将2014年的协议销售目标拔高至700亿元。其员工陡增4631人至22933人。这年富力首次走出国门，豪掷近85亿（人民币，下同）在马来西亚柔佛州大举购地。也是从这一年起，富力地产开始接受三大主要信贷评级机构（标准普尔、穆迪、惠誉）的信用等级评估，当年分别获得BB（稳定）、Ba2（稳定）及BB（正面）的评级，不逊于大部分同业所获的评级。

10年之后，在2023年7月31日，富力地产宣布与惠誉“决裂”，不再委托惠誉进行评级。此时，惠誉对其最新的一次评级（今年6月中旬）是：富力地产及富力地产（香港）的长期外币发行人违约评级为“RD”（限制性违约），富力香港的高级无抵押评级及其担保的票据的评级为“C”，回收率评级为“RR5”。

2023年8月9日，富力地产在公告上半年两笔合计逾期金额3072.74万元的商票时坦承：“截至2022年12月31日，本公司的银行借款、境内外借款及其他借款总额为1351.1亿元”。

而在2023年7月中，广州中级人民法院裁定不予受理广东两家公司对富力地产的破产审查申请，其缘由是：查明“富力公司目前营业正常且未有证据证明该公司资不抵债”，“富力公司提交的2021、2022年度审计报告等材料显示，该公司2022年度总资产合计1137.79亿元，负债总额为1009.06亿元，资产负债率为88.69%。”

平稳发展到高周转，富力跌宕十年

十年之间，富力地产经历了什么？

在2014年的财报中，富力地产曾判断，“本集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市，预期来年将不会参与太多土地收购项目，特别是在三线和四线城市的土地收购。如有十分合适的土地收购项目，亦只限于考虑北京和广州等一线城市……旧城改造将是来年开发计划中优先考虑的项目。”彼时的富力地产，仍偏于稳扎稳打。

但在2016年，富力地产却豪掷160亿元在珠三角、京津冀、长三角、太原，以及海南区域15个城市拿地22宗，拿地金额较2015年增长255%，新进9个城市，从此也不断布局二三线城市。

如今回顾过往，2017年当属富力地产发展史上最大的转折。这一年，富力地产董事长寄语如是写道，“二〇一七年是富力地产的里程碑。年内，集团一跃成为全球最大的豪华酒店业主……”

尽管早在2012年，富力地产旗下的酒店业务就产生净亏损1.75亿，2013年净亏损2.49亿，但富力地产对酒店仍是情有独钟，且逐年增加新建酒店，更于2017年豪掷177亿元收购万达酒店。

在行业人士眼里，这一笔交易或是富力地产今天际遇的伏笔。实际上，2017年的富力地产，在土地市场上更为疯狂，豪掷584.3亿元在全国53个城市购地，其金额接近同年富力地产的总营业额592.8亿元。此外，与其他同行一样，富力在这一年喊出“2020年冲刺三千亿”的目标。

2017年是全国土地价格的峰值期。以广州为例，当年海珠区石岗路AH051028号地块以楼面地价高达55437元/平方米成交（迄今仍居全广州楼面地价TOP3）；4年以后，2021年，海珠区石岗路AH050946地块以楼面地价50526元/平方米成交，降价5000元/平方米。这或也意味着，富力地产当年囤地越多，后期地块价值缩水越大，其司的发展隐患也由此埋下。雪上加霜的是，富力地产彼时已经持续加仓二三线城市。

富力地产最为得意的高光时刻，或属2018年至2019年。从2018年起，富力地产的员工人数从4万突破至6万大关，2019年更是巅峰期，拥有员工62305人，是2012年（18302人）的3.4倍。这两年，富力地产仍分别挥金371亿元、244亿元拿地。

高周转之下，富力地产在2018年一跃跻身千亿房企阵营，当年实现协议销售额1311亿元，较2017年增长60%，可供出售及即将完工的项目数量从88个增至155个，大增76%。这年新进28个城市，布局国内外96个城市和地区；包括在建的37间酒店在内，共有126间酒店。

到2019年，富力地产的借款总额达到1971.4亿元，负债总额3475.27亿元，负债创下新高。

冲刺在2020年戛然而止。这年8月，中央传达“三道红线”之后，富力结束多年的“买买买”，改为“卖卖卖”，努力降负债。

据不完全统计，从2020年至2022年间，富力地产卖掉花都物流园套现约83亿；卖掉富力物业套现不到100亿元；卖掉英国伦敦Thames City50%的股权套现26.6亿港元；卖掉澳洲一个性化房地产地块套现9000万澳元；卖掉北京、福州、镇江3间酒店套现约12.45亿元等等。同时，两位董事长也于2021年“自掏腰包”80亿港元无息支援富力地产共渡难关。

尽管如此，截至2022年底，富力地产仍有负债总额3019.8亿元，其中，流动负债2072.19亿元，净资产669.41亿元。当然，其总资产规模也接近3700亿元。

前七月销售额145.4亿元，不及11年前

在一些行业人士看来，相对其他“华南五虎”，富力地产今日状况仍属难得。

在2022年的年报中，富力地产称，“在中国，市场对本集团的优质酒店资产组合的兴趣日益增加。2022年完成出售3间酒店，其余92个项目持续受到关注，预料市场估值超过人民币470亿元。酒店资产引起长期物业投资者的浓厚兴趣，出售该等资产是本集团的流动资金来源”。

在2022年，富力地产资产出售所得款项总额超过49亿元等值。“资产出售的所得款项为本集团提供急需的流动资金，以应对所面临的到期债务。本集团仍保留具相当规模且可自由支配的优质资产组合，并将继续与潜在买家及投资者进行讨论”。

2022年7月，富力地产完成10笔总额约为49亿美元的美元票据重组；9月，对境内人民币债券进行重组，将8笔原于一个月内至八个月内到期，金额约为135亿元的债券重组，且将加权平均到期期限延长至三年以上。由此，富力地产总额约467亿元的到期债务获重组及延期。

富力地产称，自2020年以来，其司优先削减债务总额，债务总额由2019年高位的1971亿元下降至2022年底约1267亿元，为过去十个财政期间的最低债务水平。“本集团认为，在当前市场环境下，债务水平过高并不可持续，故采取严厉措施迅速降低债务余额，包括加速资产出售及利用现有现金资源，而非进一步收购更多土地储备或投资长期资产。管理层将继续探索可用方案，以进一步降低债务金额至可接受水平”。

“然而，交易条件的讨论变得越来越困难，而可供选择的买家亦非常有限”。在2022年的致股东的信中，富力地产表示，“尽管面对不利条件，本集团仍然成功完成多项资产出售，包括地块、持续出售的已竣工发展项目，以及發展中项目的所有权股份”。

值得关注的是，伴随其出售物业等，富力地产近三年的员工也肉眼可见地缩减，截至2012年底，富力地产员工27162人，接近2014年时的规模。

然而，富力地产的销售业绩，至今仍未能回到当年。

从富力地产最新公告可见，2023年累计至7月底，富力地产总销售收入为145.4亿，销售面积达96.03万平方米。其中，上半年总销售收入135.4亿元。

对比11年前，2012年上半年，富力地产半年就实现合约销售额146亿元，仍高于今年前七月的销售总额。

时代的车轮滚滚向前，11年沧海巨变，富力地产明明已经叱咤海内外，如今却又仿佛重新回到起跑线。