房东太太的卖房经历

文／夕木木

一、情景再现

这房子招徕住客，远在歇卜士先生在世时候。那时只收一个人，每日供早晚两餐，连宿费每星期五镑钱，合八九十元，够贵的。广告登出了，第一个来的是日本人，他们答应下了。第二天又来了个西班牙人，却只好谢绝了。从此住这所房的总是日本人多；先生死了，住客多了，后来竟有“日本房”的名字。这些日本人有一两个在外边有女人，有一个还让女人骗了，他们都回来在饭桌上报告，太太也同情的听着。有一回，一个人忽然在饭桌上谈论自由恋爱，而且似乎是冲着小姐说的。这一来太太可动了气。饭后就告诉那个人，请他另外找房住。这个人走了，可是日本人有个俱乐部，他大约在俱乐部里报告了些什么，以后日本人来住的便越过越少了。房间老是空着，太太的积蓄早完了；还只能在房子上打主意，这才抵押了出去。那时自然盼望赎回来，可是日子一天一天过去，情形并不见好。房子终于标卖，而且圣诞节后不久，便卖给一个犹太人了。她想着年头不景气，房子且没人要呢，哪知犹太人到底有钱，竟要了去，经理人限期让房。快到期了，她直说来不及。经理人又向法院告诉，法院出传票教她去。她去了，女儿搀扶着；她从来没上过堂，法官说欠钱不让房，是要坐牢的。她又气又怕，几乎昏倒在堂上；结果只得答应了加紧找房。这种种也都是为了女儿，她可一点儿不悔。

（以上内容节选自《教育部基础教育课程教材发展中心 中小学生阅读指导目录（2020年版）》——《朱自清散文精选》）

二、问题的提出

以上选自朱自清的散文《房东太太》。从作者的描述中，我们可以发现歇卜士太太是一个很爱自己女儿的母亲，也是一个对生活保持积极乐观态度的人。歇卜士太太因为生活拮据，将房子卖给了一个犹太人，却迟迟不让房，被人诉至法院。面对这个麻烦，歇卜士太太依然保持乐观，为了女儿“一点儿不悔”。接下来，让我们透过歇卜士太太的经历，一起来了解一下有关房屋买卖的法律知识吧！

三、学习一些法律知识

（一）合同违约责任

《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。情景再现中，犹太人已经支付了购房款，歇卜士太太却迟迟没有让房。对于这种情况，我国法律是如何规定的呢？

歇卜士太太不按期让房的行为属于违约。所谓违约，是指一方当事人不合理拒绝或者不履行合法和强制性的合同义务，即完全不履行根据合同应负有的义务，通常表现为拒绝履行、不能履行、迟延履行或不完全履行等违约形态。我国《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条款规定的是违约责任的承担方式，采取了严格责任原则，即合同债务人不履行合同债务或者履行不适当的，若无法定或约定免责事由，即成立违约，应当承担违约责任。合同债务人有无过错，不是违约责任成立的要件。同时，《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。据此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式。这是因为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当遵循诚信原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。很明显，继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。因此，犹太人可以请求歇卜士太太承担继续履行的违约责任，及时让房给自己。

（二）承租人的权益保障

歇卜士太太将房屋卖给了犹太人，那么租住在房屋中的租客的权益该如何得到保障呢？对此，我国《民法典》确立了买卖不破租赁原则。该制度建立的初衷在于保护弱势承租人阶层的生存利益，“因为居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要”。同时，如果房屋已被出租，而购房者不受租赁合同约束的话，事实上相当于赋予房屋出卖人即出租人单方面享有租赁合同终止权，可能会导致房屋买卖合同双方当事人共同侵害承租人权利的情况多发，无疑会破坏财产秩序。因此，我国《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

不仅如此，我国《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。法律确立承租人优先购买权，一方面体现了对租赁关系中相对弱势一方的承租人的保护，另一方面也体现了对承租人因使用房屋而形成的稳定的生产生活秩序的维护。承租人享有优先购买权的一个前提是其必须以同等条件购买，这是因为，优先购买权制度是以利益衡量为原则而成立的一种制度，“同等条件”的行使要件是其主要的利益衡量机制，是对承租人行使优先购买权的限制。作出这种限制尊重了出卖人的所有权，使其不至于因承租人行使优先购买权而使自己的利益遭受损失；同时，也没有剥夺其他人的购买机会，因为其他买受人仍然可以参与购买，如果优先购买权人不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定租赁房屋的归属，不违反公平竞争的原则。

四、总结

通过歇卜士太太的经历，我们明白了当事人签订合同后，就应该遵循诚信原则，依照合同约定全面履行自己的义务。否则，就要承担相应的违约责任。而法律对买卖不破租赁原则和承租人优先购买权的规定，让我们看到了维护社会公平正义的立法考量。诚信也好，公平正义也罢，如果只是一句口号，都将毫无意义。正如朱自清另外一篇散文《正义》中所说的那样，“正义是在我们的心里！从明哲的教训和见闻的意义中，我们不是得着大批的正义么？但白白的搁在心里，谁也不去取用，却至少是可惜的事。”因此，只有每个人都行动起来，从自身做起，才能真正推动法治社会的进步。