楼市暖意渐浓

孙兆会

2023年初，楼市终于有了难得的回暖迹象，很多地方都呈现出政策宽松、成交量放大、价格上升的态势，市场气氛趋暖。但从长远来看，楼市的复苏任重道远，需要防范的风险很多，且仍需合理引导。

楼市“小阳春”

2月最后一个周末，前后看了半年房子的董凡敲定北京朝阳区一套三居室。董凡密集看房是在今年春节后。天气回暖，市场也开始出现躁动的气息。他察觉到，相比去年，房子成交的速度明显变快了。“我们挑出三四套合心意的，还在犹豫的时候，就有两三套卖掉了。”

不止购房者，房产中介也感到了春天的暖意。北京一位链家的中介表示，去年大部分时间，他所在的链家门店晚上九点半就关门，最近起码得开到晚上十二点，最夸张的一次，签单到凌晨四点。

“疫情三年，房价涨回来只用了一周”“2月北京二手房成交量同比大涨96%”， 楼市小阳春还未到来，这些数字就陆续抢占着热搜，挑动购房者的神经。

楼市复苏，最明显的数据是交易量上升。

今年2月，在新建商品房方面，杭州、苏州、无锡、宁波等长三角热点城市新房交易量与去年同期相比皆有上涨，且涨幅均超过10%。其中，杭州與无锡同比上涨幅度最大。有数据显示，杭州2月新房成交9306套，同比上涨43.9%；无锡新房成交2594套，同比上涨34.3%。

二手房市场也逐渐回暖。进入2月，上海二手房成交量连续三周增长，相比于2月第一周、第三周二手房成交翻了一倍。苏州、杭州、南京、无锡等地存量房成交套数都显著高于过去一年平均交易水平。

相比新房市场，北京二手房市场回暖的程度更高。中指研究院数据显示，今年2月北京二手房网签套数环比增长60%以上，受去年春节假期看房人数减少的影响，同比增长70%以上。

其他一线城市中，广州、深圳与北京类似，新房和二手房成交均有所增长，但后者成交增长更明显。以深圳为例，2月新房成交面积环比增长超30%，二手房成交套数约2000套，环比增长超70%。

贝壳研究院监测的全国50座重点城市里，2月上半月的二手房日均成交量较1月上半月增长也超过70%。

虽然楼市交易量回暖了，但多位业内人士认为，回暖程度有限。而且，因为去年春节在2月，春节期间看房人本来就不多，且叠加了疫情因素，让今年2月的环比和同比交易数据都掺了不少水分。

在新房市场，深圳一家头部房企的销售人员体会是，近期售楼处的到访量上来了， 但真正转化为订单的并不算多。“大家担心和考虑的东西更多了，比如质量、交楼时间、后续可能的价格走势。”他认为，市场虽然有一波小的反弹，后续怎样，还得看政策是否会进一步松动。

深圳一位地产中介认为，价格上涨不多，是因为前两年疫情，深圳二手房市场积累了大量房源，最近一段时间市场正在消化的大多是低价房源。“市场信心恢复需要时间，目前是价格持平或微涨，普涨不现实。”一位房企北京区域副总裁表达了相似观点。

业内分析认为，一线城市交易量上升明显，但价格并未普涨，全国市场只是点状复苏，而非全面回暖。

去年以来，政策面“稳地产”力度持续加码，银行信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”，保障房地产企业合理融资需求。

在银行信贷层面，“金融支持房地产16条”出台以来，多家银行已与房地产企业签署战略合作协议，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等方面加深合作。

自2022年11月房地产再融资政策优化调整以来，A股市场已有14家房地产企业发布再融资预案，计划融资总额超过500亿元。

人民银行副行长潘功胜表示，近一段时间，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。

买房时机到了？

虽然楼市出现小阳春，不过，房地产市场不大可能重回疫情前的“狂飙”时代。

今年的政府工作报告，对房地产市场管理的表述是：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

总结下来，中央的要求很明确：既要促需求，又要防风险。住房和城乡建设部部长倪虹表示，2023年的房地产工作总结为三句话：增信心、防风险、促转型。“稳是基础，进是关键。”

在各地政府对楼市的政策上，也可以看到“两手硬”的强烈信号。

比如，在长三角三省一市的政府工作报告中都强调了保障性租赁住房建设。从数量上说，上海规划建设7.5万套，浙江规划建设120万套，安徽计划新增11.3万套。浙江还设定了2023年公租房在保家庭达到35万户、发展共有产权住房3万套、城镇住房保障受益覆盖率超过25%的目标；江苏和安徽则都强调了对刚性和改善性住房需求的关注，着重解决好新市民、青年人等住房问题。

同时，多地政策提及降低落户门槛，促进房地产市场平稳健康发展。

3月9日，河南省驻马店市人民政府印发《驻马店市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施（试行）》的通知，其中提到，对来驻就业大学生、新市民在驻购房，享受户口迁移、子女就近入学（含转学）、养老保险、医疗保险等城区人口同等政策。

在此之前，湖南省武冈市于2月26日举行首届房地产交易会新闻发布会，针对武冈市首届房地产交易会，在房交会期间推出更加优惠的“五条政策”，其中提到，买房送户口，子女可就近入学。购房户可在不动产证未办好之前凭《房屋买卖合同》、购房税务发票到公安机关办理户口迁移手续；子女可在所购住房（含公寓房）所在地就近入学，取得学位。

根据中指监测数据，2023年以来，郑州、佛山、乌兰浩特等城市陆续出台政策， 放松落户门槛， 春节后， 驻马店、武冈等多地出台购房即可落户的政策，为新市民、人才等进城购房提供便利和购房支持。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，此前已有多地放宽落户限制，多数二线已将落户门槛降至专科学历或取消落户门槛，并加大对各类人才、人口的吸纳力度，为城市注入新鲜活力。允许购房落户、支持人才购房则将住房政策与人口、人才政策相结合，有利于促进人口人才流入，一定程度对购房需求释放也会起到促进作用。目前来看，人口、人才仍是城市间竞争的重要资源，各地对人口、人才的需求强劲，未来各地引才政策有望继续加大，部分城市或与购房政策相结合，更好地满足新市民的住房需求。

同时，化解和预防风险，在“复苏”大环境下仍是紧箍咒般的存在。

上海和江苏再次强调了“ 房住不炒”的原则；江苏和安徽都表示要加强房地产市场的风险排查和监督，加强商品房预售资金、交付质量、物业管理等监管； 浙江和安徽明确提出了“ 保交楼”目标，安徽还特别强调了对房地产开发项目逾期交房的专项治理，全力保民生、保稳定。

多位业内人士认为，几乎没有人能准确探到一轮房价周期调整的底部，购房人还是要根据自身情况做出决定。一个比较明确的信号是，买卖双方在博弈中的力量对比、房屋的议价空间是否发生了变化。

北京一位中介表示，去年北京的新增房客比（即一段时间内新增房源数量/新增到访客源数量）处于高位，购房者选择余地更大，砍价相对容易，一套房子能砍下3%- 5%的价格，今年就不会这么好谈了。上海链家研究院分析师也表示，根据上海链家研究院的监测，短时间内二手房的议价空间的确在收窄。

此外，楼市小阳春的风只吹到了一线城市，其它城市仍然在恢復元气。

何时真正复苏？

2023年初，为刺激购买需求，央行建立首套住房贷款利率动态调整机制，新房价格连续三个月下降的城市，可下调首套住房贷款利率下限，许多二三线城市的贷款利率进入“3字头”时代。

随着政策放宽，二三线城市的成交量出现回升。但是，从二手房价格来看，2月一线城市房价已经止跌回升，二三四线城市的房价仍在下跌，三四线城市的跌幅收窄幅度不如二线城市。

资深地产融资专家王嵩认为，现在市场的点状回暖，更多是因为市场结构的差异。一线城市有需求根基，大多数二线城市的销售回升不会这么快。

土拍市场的冷热，更能反映企业长期对某一城市的市场是否有信心。2023年前两个月的土拍，城市间热度分化严重。其他进行土拍的城市多为二线城市，仅有杭州热度较高，且在拿地的企业中，民企占到65%。这是因为房企看好杭州的长期趋势。其他二线城市多为底价成交或流拍。

这波回暖是否有持续性，业内专家认为，只有市场的信用风险出清，购房者关于地产行业的预期才会修复，市场的稳态才会出现。这取决于有没有新的政策落地，房企是否会出现新的违约，产生新的交付问题。

房企高管们对市场的判断也较为克制。多位房企高管表示，他们更关注整体经济是否好转，老百姓有更稳定的收入来源才是楼市回暖的根本。

数据的增长确实能够反映市场的变化。根据统计数据显示，2023年初这段时间，大城市的商品房成交量有了一定数量的增长，楼市回暖的信号也变得越来越明显。同时部分城市的二手房成交量也有了明显的增长。但是持续下行的楼市真的会在这么短的时间内就迎来复苏吗？

数据的变化肯定是真实有效的，但不一定就意味着楼市已经复苏。因为楼市的复苏肯定是需要时间的，并且是需要稳定的需求输出的。因此，仅从一两个月的楼市数据变化来判断房地产市场的复苏是不准确的。如果数据能够持续走高升温，才能说明楼市是真的复苏了。

目前，新房市场和二手房市场的数据增长其实都是源于之前的购房者需求被压缩了太久。当楼市调控的措施发生明显的变化之后，还是打动了不少购房者，让其获得了买房的信心和兴趣。但是当这一波购房者的需求释放之后，当这一波的库存消耗之后，楼市是否能够保持稳定的需求输出才是判断楼市能否复苏的关键。

就目前的开发商的生存状态来看，要想楼市复苏，就要盘活房企。就要调动房企拿地的积极性。因为楼市的复苏并不是房子卖出去这么简单，而是要全面盘活上下游的各个产业，尤其是土地市场。因此，楼市的复苏任重道远，并且需要防范的风险也有很多。

虽然热点城市的楼市数据有所增长，但想要真正实现楼市复苏，仍需要合理引导楼市发展，关注不同城市的楼市变化。