房地产经济的可持续发展策略探讨

文／孔磊 山东省曲阜华立工程有限公司 山东曲阜 273100

引言：

房地产经济是国民经济中重要的支柱产业之一，对社会和经济的稳定发展具有重要影响。然而，过度开发和不合理运营可能导致资源浪费、生态破坏和社会不平等等问题。因此，探讨房地产经济的可持续发展策略显得尤为重要。

1.房地产经济发展概述

1.1 房地产经济基本含义及特点

房地产经济是指与土地和建筑物有关的一切经济活动。它涵盖了土地的开发、房屋的建设、物业的管理、购买和销售等一系列与房地产相关的经济活动。房地产经济在现代社会扮演着重要角色，因为房地产作为一种重要的生产要素和居住需求的基础，直接影响着人们的生活和经济活动。房地产产业涉及的范围广泛，涉及建筑、材料、装修、家具等多个相关行业，对经济和社会的带动作用强大。

首先，房地产经济是一个与土地和房屋有关的综合性经济领域，它与人们的生活密切相关，是社会经济的重要组成部分。房地产经济涉及土地的开发和利用。开发商和房地产企业购买土地，进行规划和建设，将土地转化为适用于居住、商业或工业用途的地产项目。

其次房地产经济不仅包括房屋的建设，包括住宅楼、商业写字楼、工业厂房等建筑物。还包括对房地产项目的后续管理和运营。物业管理涉及房屋的维护、保养、安全管理、服务配套等方面。房地产经济涉及房地产的买卖和租赁交易。另外，购买和销售房地产是房地产市场的重要组成部分，租赁也是满足人们居住和商业需求的一种方式。

此外，房地产经济对经济发展和就业产生重要影响。房地产市场的繁荣可以带动相关产业的发展，增加就业机会，同时也对金融市场产生影响。

1.2 房地产经济可持续性发展的重要性

首先,房地产经济作为国民经济的重要组成部分，对于社会稳定和经济增长有着重要的推动作用。通过合理的房地产经济发展，可以增加投资和就业，带动相关产业的发展，促进经济的繁荣。通过加强房地产市场的监管和宏观调控，避免房地产泡沫和投机行为，保持房地产市场的稳定，有助于实现经济的长期稳健发展。房地产经济的可持续发展注重社会公平，关注低收入家庭和弱势群体的居住需求。建立多样化的住房供应，帮助解决住房问题，可以促进城市的均衡发展，减少社会不公。

其次，可持续发展的房地产经济能够更好地满足居民的居住需求。提供多样化的住房供应，包括公共住房、经济适用房和租赁住房，可以帮助不同层次的居民获得合适的居住条件。

最后，可持续发展的房地产经济强调资源的有效利用和环境的保护。通过推广绿色建筑和低碳技术，降低建筑物的能源消耗和碳排放，减少对自然资源的过度开发和破坏，有利于环境可持续性。

1.3 房地产经济发展影响因素

首先，金融因素对房地产经济影响显著。货币政策对房地产市场具有直接影响。货币政策的紧缩和宽松将直接影响房地产贷款利率和融资成本，进而影响购房需求和房价水平。房地产开发和购房往往需要大量资金，房地产融资渠道的开放和多样化对房地产经济的发展至关重要。政府的资金支持、房地产信托、债券融资等形式的融资对房地产企业的发展起到重要作用。地方政府的融资能力和财政政策也影响着土地供应和房地产市场的供需平衡。地方政府通过土地出让收入等途径影响土地供应，进而影响房价。

其次，政策对房地产经济发展的影响至关重要。政府的房地产调控政策对房地产市场稳定和居民购房行为有重要影响。调控政策涉及房地产市场的限购、限贷、税收政策等，旨在防范房地产泡沫和过热市场。土地供应政策对房地产市场供求关系起着决定性作用。政府通过土地供应计划、土地出让方式和土地出让价格等政策影响房地产市场的供应情况和房价水平。政策的稳定性对房地产市场信心和投资意愿产生重要影响。频繁变动的政策容易引发市场波动和投资者的不确定性。

最后，市场的影响也是不容忽视的。房地产市场的供求关系是影响房价水平的重要因素。供求失衡将导致房价波动，合理调控房地产市场供应，满足居民住房需求，是稳定市场的关键。人口迁移和城市化程度影响着房地产市场的需求和供应。随着城市化进程加快，热点城市的房地产需求将继续增长。经济增长水平对房地产市场也有重要影响。经济繁荣将带动房地产投资和购房需求，而经济下行则可能导致房地产市场调整。

2.我国房地产经济发展现状及存在的问题

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，近年来我国政府对房地产市场实行了一系列调控政策，旨在遏制房价过快上涨，防范房地产泡沫风险，维护市场稳定。调控政策包括限购、限贷、限售、增加土地供应等措施。随着调控力度逐步加大，部分热点城市的房价涨幅明显收窄，房地产市场整体趋于平稳。另外，随着部分城市房地产调控政策逐步宽松，土地市场逐渐回暖，土地购置面积也开始出现回升趋势。土地市场的回暖一定程度上推动了房地产项目的持续开发，有助于满足市场需求。而且，经过多年的房地产市场调控，供求关系在一定程度上得到平衡。部分城市的库存压力较为缓解，房屋供应和购房需求呈现相对平稳的态势。尽管我国房地产经济在一定程度上保持着良好的发展态势，但仍然面临一系列问题和挑战。

2.1 房地产经济管理目标不明确、手段不完善

在房地产经济管理中，政府对于调控目标的表述可能缺乏明确性。有时候政府在制定房地产调控政策时，可能只强调房价稳定、防范房地产泡沫等总体目标，但未明确具体的定量指标和阶段性目标。缺乏明确的目标使得政策执行过程中缺乏具体指导，难以评估政策的执行效果。房地产经济管理涉及到多个方面的目标，如保持房地产市场稳定、促进居民的合理购房需求、防范投机炒房行为、稳定经济增长等。然而，这些目标之间可能存在矛盾。例如，一方面政府希望控制房价过快上涨，另一方面又希望房地产市场继续拉动经济增长。目标的多样性和矛盾性使得政策制定和执行更加复杂。房地产经济调控需要采取多种手段和政策措施。然而，在实际执行中，政府可能未能充分考虑到各种情况，或者政策手段过于单一。有时候仅采取限购、限贷等单一措施，无法全面应对市场变化，导致调控效果不如预期。

另外由于管理目标不明确和手段不完善，房地产经济调控政策的执行效果难以客观评估。政策执行过程中可能受到多种因素的影响，使得政策的实际效果与预期结果存在一定的差异。这也会导致政策的有效性难以判断，难以及时调整和改进政策措施。

2.2 忽视环境保护和资源的有效利用

在房地产经济快速发展的过程中，为了满足城市建设和房屋开发的需求，一些地区存在过度开发土地资源的情况。大规模的土地开发可能导致自然生态系统的破坏，生态环境恶化，甚至导致土地荒漠化、水资源短缺等问题。一些房地产开发项目忽视环境保护，没有充分考虑生态环境的保护和恢复。大规模的建设活动可能破坏原有的自然生态环境，砍伐树木、填埋湿地等行为可能导致生物多样性丧失，水质污染，空气污染等环境问题。在一些房地产项目的建设过程中，存在资源浪费的现象。例如，一些开发商可能盲目追求豪华装修和超大规模建筑，造成了不必要的资源浪费。同时，房地产市场存在着大量空置房屋的现象，这不仅浪费了土地资源，也浪费了建筑材料和社会资源。在一些房地产项目规划和设计中，缺乏生态建设和绿色设计的考虑。这导致一些房屋不具备节能环保特性，没有有效利用可再生能源，使得房地产市场整体的生态环境水平较低。

忽视环境保护和资源有效利用可能导致社会成本的增加。环境污染和生态破坏所带来的治理和修复成本往往较高，社会需要付出更多的经济和时间成本来解决环境问题。

2.3 住房信贷体系建设落后

在一些地区，购房者申请住房贷款可能面临繁琐的审批流程和较高的贷款门槛。这导致一些购房者难以获得合适的贷款支持，尤其是中低收入群体。在一些地区，住房信贷产品种类较为单一，缺乏多样化的选择。购房者可能只能面对固定的贷款利率和期限，难以根据个人需求和风险承受能力选择合适的信贷产品。由于缺乏差异化定价机制，一些购房者可能面临同质化的贷款利率，无法根据个人信用状况和贷款风险获得更优惠的利率。

在一些地区，住房信贷体系可能未能得到充分的政策支持和引导。政府可能未能出台具体的信贷政策，或者政策措施不够具体，导致住房信贷体系建设缺乏有效推动。住房信贷体系建设也需要与房地产市场的稳定机制相衔接。若房地产市场波动，信贷体系可能未能及时调整，导致市场供需关系失衡，进而影响市场稳定。

2.4 房屋空置压力增加

由于房地产被视为一种投资资产，许多投资者购买房产并将其保持空置，以期待未来房价上涨或者作为资产增值的手段。这种投资属性导致大量房屋长期空置，尤其是在热点城市和一些投机投资集中的地区。投机炒房行为在一些地区盛行，这使得一些投资者购买多套房产，但并不出租或自住，导致房屋空置问题愈发严重。这种投机炒房行为削弱了房地产市场的稳定性，同时也加剧了住房资源浪费。

随着城市化进程的加速，大量人口涌入城市，导致一些城市房地产市场供需不平衡。一方面，一些城市可能供应过剩，导致部分房屋空置；另一方面，一些热点城市可能房屋供应紧张，房屋价格飞涨，而一些居民则可能无力购买，形成了供求失衡。一些地方政府可能出于土地利用政策的考虑，在一定时期内将土地储备起来，不开发也不出让，导致大量土地资源处于潜在的空置状态。这种土地供应策略可能导致可供开发的房地产项目减少，影响市场供应。相比于购房市场，一些地区的租赁市场发展不够成熟，缺乏吸引力和保障，导致一部分人无法或不愿意租房，从而增加了房屋空置的现象。

3.房地产经济的可持续发展战略

3.1 完善房地产经济管理的目标和实施手段

首先，政府应明确房地产经济管理的总体目标，将稳定房地产市场、满足住房需求、促进经济发展等多方面目标有机融合。同时，建立具体可量化的阶段性指标，以实现逐步实现房地产市场平稳、有序发展的长远目标[1]。政府在制定房地产经济管理政策时，应综合运用多种政策工具，包括财政政策、货币政策、土地政策、税收政策等，以形成政策的协同效应。例如，在房地产市场过热时可以通过加息、加税等宏观调控手段抑制投机，房价上涨过快时可以适时增加土地供应以增加房屋供给。

其次，完善房地产市场监管体系，加强对房地产企业和开发商的监管，防范房地产市场的风险。加大对不良资产的处置力度，处理僵尸项目，遏制房地产泡沫的形成。鼓励和支持绿色建筑，推动房地产开发向生态友好型、节能环保型的方向转变。同时，促进可持续发展，推广循环经济理念，提高房地产行业的资源利用效率。政府应加强对房地产市场数据的收集和分析，借助先进技术手段，及时了解市场动态，掌握房地产市场的供求情况和价格走势，为决策提供科学依据。

此外，在房地产经济管理过程中，应增加公众参与，听取市民的意见和建议，增强政策的公平性和可接受性。同时，加强与相关部门、行业协会等的合作，形成多方合力，推动房地产经济的可持续发展。

完善房地产经济管理的目标和实施手段是实现房地产经济可持续发展的关键。政府应明确房地产管理目标，综合运用政策工具，强化市场监管与风险防范，鼓励绿色建筑和可持续发展，加强数据收集与分析，提高公众参与度，形成合力推动房地产经济的健康稳定发展。

3.2 加强生态环境保护，发展生态经济

首先，鼓励和支持绿色建筑，即在房地产开发和建设过程中采用环保、节能、资源循环利用等技术和材料。政府可以通过政策奖励、减免税收等激励措施，引导房地产开发商和购房者选择绿色建筑，从而减少对资源的消耗和环境的影响。在土地规划中，应划定生态保护区，保护自然生态系统和珍稀濒危物种的栖息地。严格限制房地产开发活动，确保生态环境的完整性和稳定性[2]。在房地产规划和建设过程中，要合理规划和利用水资源，推广节水技术和设施，降低水资源消耗，同时加强水资源保护，防止水污染，保障人民的水安全。

其次，鼓励发展与生态经济相适应的产业，如清洁能源产业、环保技术产业、生态旅游业等，将生态价值纳入经济评估体系，推动经济发展与生态保护相协调。对于受到开发破坏的生态环境，应实施生态修复和抚育措施。政府可以通过设立生态环境修复基金、采取生态补偿等方式，对破坏的生态环境进行修复和保护。

最后，加强对房地产开发和建设的环境监管与执法，确保房地产项目符合环保法规和标准，避免环境污染和生态破坏。通过教育宣传，提高公众对生态环境保护的意识，倡导绿色生活方式，减少不必要的浪费和污染。

通过上述措施，可以促进房地产经济和生态环境的协调发展，实现房地产经济的可持续发展和生态环境的持续改善。同时，积极发展生态经济产业，推动绿色技术和绿色产业的发展，为经济增长提供新动力，实现经济、社会和生态的共同繁荣。

3.3 推动住房信贷体系建设与房地产经济相匹配

首先，根据房地产市场的不同情况和发展阶段，制定差异化的信贷政策。对于供应过剩、房价上涨过快的城市，可以适度收紧信贷，限制投机性购房；而对于住房需求旺盛、购房者多为自住的城市，可以提供更多的优惠政策和支持[3]。引导金融机构开发更多创新的住房信贷产品，满足不同群体的融资需求。例如，推出适合青年购房的青年贷款、租购并举的租购贷款等，提高住房信贷的灵活性和适应性。在发放住房贷款时，加强对借款人的风险评估和管理，确保借款人的还款能力和信用状况符合相应标准。同时，建立健全风险监测和预警机制，及时发现和应对潜在风险。

其次，积极推动租赁市场的发展，为租房者提供更多的住房选择，减轻购房压力。通过信贷支持和税收激励等方式，吸引金融机构投入租赁市场，推动租赁住房供应的增加。

最后，建立差异化的住房贷款利率机制，根据借款人的信用状况和贷款用途，提供不同的利率水平。这样可以更好地引导资金流向，增加购房者的还款意愿，同时促进住房信贷市场的健康发展。加强对住房信贷市场的监管，防范信贷风险和房地产泡沫。同时，加强金融机构的培训和服务，提高房地产金融业务的专业水平和服务质量。

通过以上措施，可以推动住房信贷体系建设与房地产经济相匹配，更好地满足购房者的融资需求，保持房地产市场的稳定和健康发展，实现房地产经济的可持续发展。

3.4 加强市场的监督管理，做好宏观调控

首先，建立健全房地产市场监管体系，明确监管责任和监管职能，加强对房地产开发企业、中介机构和金融机构的监管，防范市场乱象和违规行为。推动房地产市场信息公开，提高市场透明度。加强对房地产企业、开发商的财务和项目信息披露监管，让市场参与者充分了解市场动态和风险，从而做出理性投资和决策。加强对房地产市场的投机行为监测和调查，对违规炒房行为进行打击。同时，通过差异化的税收政策和信贷政策等手段，抑制投机性购房，保持房地产市场的稳定发展。

此外，政府可以采取宏观调控手段，如调整货币政策、加强土地供应管理、实施税收优惠政策等，适时调整房地产市场供求关系，保持市场平稳运行[4]。加强对房价波动的监测和预警，及时采取相应措施调控市场。同时，推动住房供给侧结构性改革，增加中小套型住房供应，满足刚性需求，稳定市场预期。加强对房地产市场的调查研究，深入了解市场需求和供给情况，及时发现问题和矛盾，为制定科学的宏观调控措施提供依据。不断完善相关法律法规，加强对房地产市场的管理和约束，强化对市场主体的监管责任，构建合理、健康、有序的市场环境。

通过以上措施，可以加强市场的监督管理和做好宏观调控，有效遏制房地产市场过度波动和投机炒房行为，实现房地产经济的稳健发展和可持续发展。同时，政府和相关部门需要密切关注房地产市场的变化，及时调整政策，确保市场平稳运行，促进房地产经济与经济社会的协调发展。

结语：

房地产经济的可持续发展是实现经济、社会和环境三者的和谐共赢的重要目标。通过促进城市规划与发展、支持绿色建筑、鼓励房地产回收与再利用等一系列可持续发展策略的实施，我们可以更好地实现房地产经济的可持续发展，推动社会繁荣与生态平衡。政府、企业和社会各界应共同努力，形成合力，共同促进房地产经济可持续发展的目标实现。