房地产开发项目各阶段税务筹划方案设计

文／谢怡 四川鑫泰新实业有限公司 四川成都 610000

引言：

房地产业发展进程经过不断演变，逐渐引发出一系列问题，比如区域投资热度过高、房价上涨速度过快、资金流动集中化等，从而不仅阻碍社会其他产业的发展建设，而且对我国国民经济整体增长产生负面影响。为此，国家特别制定诸多针对房地产业的调控政策，达到有效抑制上述问题的目的，并且逐渐加大对房地产业政策调控与房价管控的力度，使得房地产行业利润空间日益缩水，盈利增长幅度趋于平缓。基于此，房地产企业必须坚守可持续发展路径，严格把控经营成本与市场规模拓张，重点设计合理的税务筹划手段降低企业应缴税额，促进企业经济效益大规模提升。

1.房地产开发项目各阶段涉及的税种分析

首先，在房地产企业初步设立阶段，该阶段所涉税种有：一是根据权限、许可证照、营业账簿、产权转移数据等内容缴纳印花税；二是准许以不动产出资缴纳的契税。

其次，在房地产企业项目投资开发阶段，该阶段所涉税种有：一是土地使用证明办理前，依据土地价格完成土地款契税与印花税缴纳；二土地使用权获取中，根据实际占用耕地面积与相应税率完成耕地占用税缴纳；三是土地交付后依据土地面积完成土地使用税缴纳，该税种缴纳采取差别定额法，具体根据城市区域大小划分，以每平米土地年应交税额的定额税率；四是项目建筑施工中合同签订事项，依据规定税率完成印花税缴纳。

最后，在房地产开发项目销售经营阶段，该阶段所涉税种有：预售阶段的根据预收款3%完成增值税预缴，根据增值税完成城建税、地方教育附加税预缴，根据未含预缴增值预售账款完成土地增值税预缴，根据毛利额与实际经营损益计算结果完成企业所得税预缴。针对上述预缴税种，经过项目竣工、交付正式投用时进行清缴，并且对部分符合条件的进行土地增值税清缴工作。同时，所涉税种包含不动产租借服务的增值税、房产税、城建税附加税及印花税。

2.房地产开发项目各税种筹划方案设计

2.1 土地增值税

2.1.1 预缴计算方式

按照相关政策文件，土地增值税计税依据不含增值税，定义为不含税收入。

所以我国房地产企业在预售与销售获取收益环节，分别整理出专项税务计税依据与预缴土地增值税的计算公式：

土地增值税计税依据=预收款（1+增值税税率）

预缴土地增值税=预收款/（1+增值税税率）＊土地增值税预征率

与此同时，房企为提升土地增值税预征税款计算精准度，税务部门随即制定全新政策文件，明确指出房地产企业土地增值税计算作业可套用如下计算公式：

土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款

预缴土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）＊土地增值税预征率

依据前者所提政策要求，汇总土地增值税计算方式主要分为两种情况：第一种在一般情况下，计算公式为：土地增值税预缴税款=收入总额/（1+9%）＊2%；第二种在简易情况下，精简计算公式为：应预缴增值税税款=（收入总额-收入总额/（1+9）＊3%）＊2% 。经分析上述计算结果得出，即使计算方式简化，但预缴税款大于一般计算方法，故而建议选择一般缴纳计算方法，从而达到降低预缴额度，规避资金占用过大的现象。节约预缴土地增值税=收入总额/（1+9%）＊2%＊6%。

2.1.2 控制增值率

按照我国土地增值税一系列政策条例，驱使土地增值税率变动呈阶梯状，主要通过税种比例确定相对应档次的税率，起征点税率为20%。换言之，如果房地产开发项目因诸多诱因导致利润水平不足，增值率未达到起征点，则不用缴纳土地增值税。

节约税款=（收入-扣除金额）＊30%=增值税＊30%

最大值=扣除金额＊20%＊30%，对应6%的增值空间

经过延展该政策内容，预测增值额后，如果增值比率超出20%，假设成本为F，增值率为P，土地增值税缴纳计算方法以增值比例为临界值，分为两种：一是增值率P 小于临界值20%，土地增值税为0；二是增值率P 在20%-50%区间内，土地增值税=F＊P＊30%。

显而易见，在超出临界值以外，土地增值税支出将会产生F＊20%＊30%的突增，设定平衡方式为：F×（P-20%）×（1-30%）≥F×20%×30%

解：P ≥28%。即设定增值率P 界定值为28%，只有房地产企业增值率比率大于界定值，才能保证自身所剩利润额超出20%增值率水平。因此，在预估土地增值率位于20%-28%区间内，建议采取减少销售价、削减收入等方法，合理控制增值率，以此达到免缴土地增值税的目的，有效缓解企业一系列税负压力。

2.1.3 费用扣除

按照相关土地增值税清算的规定条例，充分整理企业内部财务利息，对存在可转让工程计算分摊且具备金融机构证明凭证的部分，皆予以扣除。需特别注意额度界定值，即必须在金融机构的同期贷款记录计算额度区间内；充分整理内部其他研发类经费，得扣除额度为≤（土地使用权支付额+项目开发成本）＊5%。如果情况相反，研发费用扣除计算方式为≤（土地使用权支付额+项目开发成本）＊10%。

据此，设定利息支出为N，土地价格与项目开发成本总和为M，具体以利息支出与要求适配度为基础条件，将清算环节额度峰值情况进行如下划分：一是利息实现均摊且具备金融机构相关凭证文件，则设定税前扣除费用界定区间为（N+M）＊5%；二是不存在金融机构相关凭证文件，设定税前费用界定值为M＊10%。设定（N+M）＊5%＞N＊10%，N ＞M＊5%。由此可知，在利息支出大于土地价款与房地产开发成本之和的5%时，应当提供金融证明；反之不需提供金融证明。

2.2 增值税

2.2.1 供货商身份选择

小规模纳税人和一般纳税人所开具发票的增值税税率不同，但通常二者商品的价格也不同。具体而言，企业需以税务实际获得的收入，熟悉供应商市场价趋势，以此确定合适供货商。

将房地产企业某一货物为例分析，假设存在小规模纳税人X 与一般纳税人Y 两种供货商身份，得出其平衡方程X ＞Y/（1+适用税率）。鉴于此，如果双方提出不含税报价中小规模纳税人供货商价格更高，则房地产企业应倾向于一般纳税人身份供货商；如果小规模纳税人供货商具备专用发票代开资格，则以报价和征收率为依据计算不含税价格，根据结果选择合理供货商身份。

2.2.2 加计扣除

按照减税降费政策出台的各项具体规定，因房地产企业属于建筑行业，不认为自身符合行业限制，不能应用该政策。实际而言，房地产企业可通过打造条件，不断跻身于政策规定范围中，充分享受该政策红利。

政策指出自2019 与2021 年间前后增设的企业，以开始产生收入的三个月为单位进行判断。据此对于建设周期房地产企业来说，容易影响后续固定周期内销售收入获取成效，只有在该周期内促使企业获取四项服务收益，方可实现进项税额加计10%或15%抵减。

首先，能够产生租赁服务收入，向现代服务业倾斜。在项目建设阶段与承包方签订租赁合同，负责施工阶段租赁工作场地并从中收取合理的外租租金，同时为促进相关单位间一致性，可对各方单位费用予以合理增长，定期出具租凭证以便申报租金收益。立足所属行业特征，将获取的租金用于税前扣减。

其次，对餐饮收入部分，应倾向生活服务业。项目施工中设立的职工食堂，企业可以向施工单位与监理单位共同签订餐饮合同，负责施工期间诸多管理者的餐饮服务。同时，房地产企业通过不断增长项目款项与监理费用，定期申报该项服务收入，以此达成各方一致性。立足所属行业特征，房地产企业完成固定周期持续服务收入后，则能够充分享受相关优惠政策利好。

假设A 企业立足于最新税收政策背景下不断获取施工单位所提供的项目进项发票，规定加计抵减比率为10%或15%。分别解析如下：以10%为例，依据P 亿元的工程发票，多递减增值税额=P/（1+9%）＊10%=P＊0.83%。由于房地产项目工程款额度较大，采取该方法减税，可获取相对可观的收益。

2.2.3 留抵退税

基于国家政策规定，继企业2019 年税款所属期起，持续六个月增量留地税额大于零，且增量留抵税额不小于50 万元，满足其他附加条件的，允许享受增值税增量留抵税额退税政策，可退额度计算方法为增量留抵税额＊进项构成比例＊60%。

因房地产企业销项税额产生于工程竣工销售确认阶段后，故而该阶段企业有必要转换进项税额为增量留抵税额。经过确认满足政策要求，企业可正式申请留抵退税，以100%进项税率为基础，计算得出进项税额退税比率是60%。

假设A 房地产企业销售业务准备环节进行进项发票收取事项，具体包括在建项目款项D 万元、甲供材料购置、常规零星进项等内容共计E 万元，总结计算程序如下：

进项税额=D/（1+9%）+E/（1+13%）＊/13%

增值税留抵退税额=（D/（1+9%）＊9%+E/（1+13%）＊13%）＊60%=D＊4.95%+E＊6.90%。该措施能够为项目竣工、销售前阶段的房地产企业获取大额活动资金，对提升企业资金运转具有重要作用。

2.3 企业所得税

2.3.1 转移成本

立足于合法合规的合同文书与付款凭据，企业方能完成成本计入工作。因此，为实现严控利润、少缴税目标，房地产企业可联合下级单位与关联企业组织协同业务，承担研发项目的部分工程及采购等业务，通过增长合同价款达到转移成本目的。

企业转移成本环节，因价格持续上升、增值税链条梳理不完整，难免影响企业收益获取。为优化企业整体减税成果，应当引进使用所得税政策条例，以分支纳税身份进行深入研究，最终按照以下两种企业属性实行相应优惠政策：

首先，是小微利型企业。假设A 企业是达到标准的小微利型企业，以250 万为上限通过高定价转移成本，政策规定如下：少缴所得税=250＊25%-（100＊25% ＊20%+150＊50%＊20%）=42.5 万元，减税比例=42.5/（250＊25%）=68%。由此可见，经过向下级企业转移成本，应用小微利型企业政策后，转移部分成本对应税负降低比值达到68%，节税效果客观。

其次，是核定征收企业。设立核定征收类企业，可以利用核定征收税收政策，这类企业将所得税缴纳额度计算依据设定为适用收入与核定应税所得率，并设定下属单位核定应税所得比率是20%。如果A 企业向下属单位高定价转移成本Q 万元，业务相应原始成本为W 万元，少缴所得税额为Q＊25%-（Q+W）＊20%＊25%=Q＊20%-W＊5%，促使Q＊20%-W＊5%＞0，Q ＞Q＊25%。可见，只有转移成本额度大于业务原始成本25%，转移成本业务才能达到少缴税的目的，并且其额度增加与转移成本增加额度呈正比。

2.3.2 招募特殊用工群体

针对特殊人群的就业，国家也出台了不少优惠政策来激励企业增加相关就业岗位，基于税筹角度，企业招募特殊人群，可以享受相关薪酬工资税前加计100%扣除的优惠。假设企业招募残疾用工的薪资发放总额为W，则企业可以少缴纳企业所得税W＊100%＊25%元。而且签订退役士兵、残疾人员等特殊用工人群，自签订用工合同起，三年内，企业可以享受每人每年6000 元的税前扣减优惠，这一优惠可以逐一在增值税、教育费附加、企业所得税等进行扣减。

2.3.3 费用分摊

合理的费用分摊，可以帮助企业实现应扣进扣，而且房地产项目施工中，存在不少费用归纳模糊的情况，原则上没有明确的费用列支规定，房地产企业可以将其归纳到可以抵扣税额的费用账目，以此来享受更多抵减优惠。比如：房地产企业采购土地过程中因资金紧张，选择分期支付方式完成地价利息部分，在记账环节不仅可纳入地价，视作购置土地成本导入成本单位，而且能够是作为基本利息，纳入财务经费部分。上述列支方式都具有可行性，并且符合业务属性。但秉着“尽早列支、尽早扣除”准则，房地产企业可倾向于财务经费记账，有利于增加当年费用，获得少缴税费的效果。

3.房地产开发项目税务筹划保障措施

3.1 深入研究税收政策

税收政策是企业税务筹划方案制定的关键，也是税务机关税收征管的依据，所以房地产企业有必要深入研究税收政策。一方面，政策把握的时效性。以减税降费、企业减负理念为引领，国家税务部门出台一系列税收优惠政策，因房地产企业业务种类繁杂、所涉税种较多，便于享受更多优惠政策。所以房地产企业必须紧抓地方政策导向与宏观调控导向，定期更新政策知识体系，为扎实理论基础奠定基础；另一方面，政策把握的连续性。政策发展与社会经济行为变动息息相关，只有清晰掌握政策调整过程，才能增进税种认知深度，针对性落实各项政策。同时，房地产企业需重新梳理各项税收政策，深挖政策变动背景，突出政策把控层面的创新性与全面性，在税务筹划实施过程结合项目实际情况与属性，筛选收益最大化的纳税计算方法。

3.2 配备专业团队

房地产企业税务筹划方案设计实施过程也依赖人力资源支撑，并对职工提出数量与素质的双重要求，只有引进充足且素养较高的专业人才，才能更好地协助企业做好税务筹划决策。一方面，保证企业内部税务管理筹划机构人才资源充足性，促进各项措施实现稳定有序落实，避免因人力紧张减少内容而影响整体实施效果的现象。同时，面向学校设置实习职位，提前引进部分应届生，经过实习活动积累经验尽快适应工作内容，指引职工尽快调整工作状态。另外，提供职工贡献比对等的薪酬待遇，协助企业稳固人才。另一方面，企业拉升税务核算处理岗位入职标准，入职要求倾向于高学历、财务管理专业、工作经验丰富人力，在确定人员可用基础上保证职工专业素养达标、知识储备丰厚、业务处理熟练，并通过后续培训手段持续提升职工素养。

3.3 加强信息沟通交流

税务筹划方案作为统筹性工程，应当统筹把控项目，对各阶段执行行为提出高标准，需要各环节执行者共同努力，积极促进各部门信息交流协作。一方面，积极促进企业内部各部门交流协作。税务筹划主责机构做好与财务管理、项目管理、销售机构之间的交流协作工作，及时获取相应数据信息，为税务筹划实施提供数据保障，让税务筹划有据可依，满足企业利益需求，加大各部门执行力度，加快筹划行为的反应速度。另一方面，积极促进企业外部各部门交流协作。由于房地产企业经营行为与税务处理手段深受税务局负责人员的管理影响，需促进与外部税务管理机构的交流协作，掌控地区管理力度，在合法范围内实施税务筹划工作，防止因重心偏移产生管理阻力，陷入被动局面。

结语：

综上所述，房地产开发项目建设发展各阶段中，采用税务筹划方法皆有不同，首先企业领导层深入了解项目各阶段涉及的具体税种，同时对各阶段税务筹划方法进行了解学习，从房地产开发的设立阶段、发展阶段及经营阶段层面分析土地增值税、增值税与企业所得税税种，最终达到科学规避、节税目的，进而促进房地产企业实现持续经营发展。