新合同范本下商品房交付条件立法完善

王美舟

广东第二师范学院政法系，广东 广州 510303

2014 年4 月9 日住房和城乡建设部、工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称《新合同范本》），各地在近几年陆续落实推行。虽然该文本修正了2000 年版的《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《旧合同范本》）的部分条款，解决了部分争议问题，但仍然存在许多关于商品房交付条件的法律争议。究其原因，是因为相关立法缺失。因此，研究《新合同范本》下商品房交付条件的立法完善，具有重要的实践意义。

一、《新合同范本》关于交付条件的修订及存在的问题

（一）《新合同范本》针对《旧合同范本》就交付条件作了下列修订：

1．《新合同范本》第十条约定交楼条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，而《旧合同范本》第八条约定交楼条件为该商品房经验收合格。因为“该商品房经验收合格”的含义引起巨大争议，《新合同范本》解决了这个争议。

2．《新合同范本》第二十五条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”①见住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53 号）。如开发商在补充协议中将合同第十条的取得工程竣工验收备案表的交楼条件在补充协议中变更为“五方验收”（即建设、勘察、设计、监理、施工单位验收，实质即开发商验收），可以援引本约定主张仍以合同第十条约定为准，这样能较大机会避免开发商通过补充协议实质废除合同第十条约定。

（二）《新合同范本》关于交付条件约定存在的问题

1．虽然《新合同范本》明确工程竣工验收备案表作为商品房交付条件，但合同毕竟不是法律规定，如开发商通过补充协议变更该约定为“五方验收”，虽然有合同第二十五条的约定，法院或仲裁机构仍然可能认可补充协议的约定，这样不利于保护业主的利益。

2．《新合同范本》第十一条约定的“商品房相关设施设备交付条件”包括“基础设施设备”（供水、排水、供电、供气、供暖、电话通信、有线电视、宽带网络）和“公共服务及其他配套设施”（包括小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校）。虽然其中第十二条约定“该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件”后才能通知交楼，约定“出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件”，否则应承担逾期交楼责任，但未约定不具备第十一条约定的交付条件应承担逾期交楼责任。这样的约定前后矛盾，导致有的法院仅认定合同第十条是交楼条件，有的法院认定合同第十和第十一条约定是交楼条件。有的地方管理部门通过修订《新合同范本》，弥补了该漏洞，明确合同第十条、第十一条约定是交楼条件，如广州市市场监督局制定的在广州地区实行的《广州市商品房买卖合同示范文本》。①见广州市住房和城乡建设局、广州市市场监督管理局：《关于印发推广使用〈广州市商品房买卖合同示范文本〉的通知》，2020 年9 月2 日。这说明《新合同范本》确实存在漏洞。

3．未将房屋质量作为商品房交付条件。《新合同范本》第十二条虽然约定出现质量问题，开发商应“修复后再行交付”，但是没有明确约定房屋质量作为商品房交付条件，这导致占商品房交付纠纷80%的质量问题仍然不能得到很好解决。

二、是否应将工程竣工验收备案表作为商品房交付条件

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百九十九条规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”上述法律均未规定商品房验收主体。实践中，开发商认为开发商及其聘请的设计、勘察、施工、监理单位为验收主体，经该“五方验收”合格即为商品房验收合格，业主主张建设主管部门为验收主体，开发商取得工程竣工验收备案表方视为验收合格，部分法院和仲裁机构主张开发商取得“五方验收”和规划、消防验收合格文件方视为验收合格，至今莫衷一是。

笔者主张应立法将工程竣工验收备案表作为商品房交付必备条件，理由如下：

开发商主张“五方验收”合格视为商品房具备交付条件显然不成立。所谓“五方”，包括开发商（即建设单位）、开发商聘请的勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位，后四个单位全部听命于开发商，故实质是开发商自行验收。如将开发商自行验收合格视为商品房合格，就对开发商完全无约束，对业主不公平。

《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”工程竣工验收备案表包括工程竣工验收报告和规划、消防、环保等专业验收，一方面住建局可以监督开发商依法进行工程竣工验收，另一方面还包含规划、消防、环保等专业验收，对业主更有公信力和保障。

参照国际惯例，美国要求商品房交付前，应竣工并取得楼宇局颁发的入住证方可交楼［1］，可见政府验收把关是美国商品房交楼条件之一，其做法可资参考。

三、是否需要完善商品房工程竣工验收备案标准

2020 年住房和城乡建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告……；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。”

可见，对比开发商“五方验收”，备案表仅增加了规划、环保、消防验收。而近几年，环保验收由环保局验收演变成开发商委托环保专业人士验收，变成名存实亡；而消防验收，只有大型场所和特殊场所需要消防局验收，其他由开发商自行验收后向消防局备案，这样消防验收基本不存在；只有规划验收仍然存在。这样大大弱化了工程竣工验收备案表作为商品房交楼必备条件的意义。

因此，本文建议立法完善商品房工程竣工验收备案管理，具体包括：

第一，修改环境保护法、消防法，坚持由环保局验收商品房的环保项目，由消防局验收商品房的消防项目；

第二，恢复人防验收作为备案验收项目；

第三，将房屋质量验收（由建设局质监站负责出具证明）、防震（可以将防止八级地震作为商品房交付条件）、甲醛、氡气等室内空气安全检测、噪音、避雷以及其他必要验收作为备案项目；

第四，将永久供水、排水、供电、供气、供暖（南方地区可不用）、通邮、通信、有线电视、建设工程规划许可证规定的公共服务配套设施验收合格证明文件作为备案验收项目。这样业主只需看到备案表，就可以放心收楼。

四、永久供水排水供气供电是否作为商品房必备交楼条件

永久供水供气供电（北方地区包括供暖）是指商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，供电纳入城市供电网络并正式供电，燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。

《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求。”开发商往往在合同补充协议中删除了主合同中关于永久供电供水供气作为交楼条件的约定。

司法实践中，无论是《新合同范本》还是《旧合同范本》，法院对是否将永久供电供水供气认定为交楼条件，存在分歧。有的法院（如广州市中级人民法院）认为永久供电供水供气是必需的居住条件，属于法定的商品房交楼条件，有的法院和仲裁机构（如广州仲裁委员会）认为永久供电供水供气不是法定的交楼条件，这样造成相同情形的案件，出现完全相反结果的判决。

笔者认为，永久供水排水供电供气是用途为住宅的商品房的必需使用条件，应该明文立法规定永久供水排水供电供气是住宅类的商品房的交付条件。至于公寓、商铺、写字楼，可以按照合同约定处理，但名为公寓实为住宅的商品房应将永久供水排水供电供气作为交付条件。

五、房屋质量是否作为商品房交付条件

《民法典》第六百一十条规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这是目前关于商品房质量问题的主要规定。但是这个规定中的“不能实现合同目的”“严重影响正常居住使用”的认定标准非常不明确。

通常业主在收楼时会遇到大大小小的房屋质量问题，小到门窗关闭不严，大到房屋漏水，地板和墙壁空鼓等。这类纠纷占到开发商与业主的商品房买卖合同纠纷的八成以上，但是业主维权很困难。司法实践中，绝大多数法官认定上述问题不“严重影响正常居住使用”，属于维修范畴，不构成迟延交楼，不影响业主入住，故业主无法索赔逾期交楼违约金或损害赔偿金；只有极少数法官对特别严重的漏水问题视为“严重影响正常居住使用”，从而支持业主索赔请求。正因为如此，法律无法约束开发商交付质量合格的房屋给业主。

笔者认为，应当立法将房屋质量作为商品房必备交付条件，理由是：

商品房作为商品，跟其他商品一样，质量是其核心要素之一，质量不合格，不应交付；

根据商品房交易实际，如果商品房存在漏水、空鼓、裂缝、门窗不严、地板破损等质量问题，业主照例要求开发商修复，开发商修复期间，业主无法摆放家具，无法装修，无法入住，这样必然造成业主逾期收楼的损失，开发商应当按照合同约定承担逾期交房违约金；

开发商在交楼前应当知悉房屋存在质量问题，完全可以提前修复。在业主提出房屋质量要求修复时，如果开发商快速修复，修复时间短，业主通常不提出索赔。业主提出索赔，往往是开发商的原因导致修复时间过久，这时将房屋质量作为商品房交付条件符合公平原则。

建议立法规定由住建局质监站或该站委托的验房公司作为房屋质量验收机构，坚持一房一验一合格证书，并将该证书作为交房的必备条件。

六、公共服务配套设施是否作为必备交楼条件

公共服务配套设施是指建设工程规划许可证规定的小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等设施。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品住房交付使用条件应包括——公共设施已建成并满足使用要求。”有的省市在地方性法规或自行修订的商品房买卖合同范本中规定了配套基础设施。如上所述，《新合同范本》第十二条约定的矛盾，造成一般法院认为公共服务配套设施不是约定交楼条件，很多法院认为公共服务配套设施依附于商品房，迟延交付公共服务配套设施未造成业主损失，无需支付违约金，且开发商通过协议另行约定公共服务配套设施迟延交付无需承担责任，最终导致约定的公共服务配套设施难以与商品房同时交付，而业主无法得到赔偿。

笔者认为，因为学校、车位等涉及业主切身利益，必须与商品房同时交付，故可以通过立法规定建设工程规划许可证规定的公共服务配套设施是商品房必备的交付条件，应与商品房同时交付。