房地产行业成本管理人才能力素质研究

文／王坤 东方安贞（北京）医院管理有限公司 北京 100000

引言：

2022 年中国房地产数据研究院统计，房地产从业人员本科学历占64%，硕士及以上学历占21%，其他学历占15%，从事成本岗位人员4.7%，成本岗位是房地产行业的核心关键岗位，房地产行业多股东合作项目日益增多，工程项目周期长，受政治经济环境影响大，不确定性导致项目复杂性增强，对成本管理人才提出了更高的专业知识、管理思维和领导力素质要求。

从根本上来讲，人才管理的第一责任人是业务领导者，但很多业务领导者都觉得最重要的工作是抓业务，人不应该成为问题，对业务领导者而言，越想卓有成效地完成任务，就越要关注具体做事的人。在2000 年，中国房地产行业起步阶段，房地产成本管理专业人才队伍缺乏，首先是房地产行业没有积极引进专业化的成本管理人才，很多房地产企业的成本管理岗位人员都是由技术岗位或财务专业过渡而来，缺乏专业化的理论知识和实践技能作为支撑，对于成本管理知识和理论系统没有概念，成本控制理念落后且从业人员始终以一种传统的思维模式考虑问题，企业也没有完整的成本管理体系和成本管理工具表格。随着房地产行业市场需求急剧增长，越来越多的企业加入到房地产行业，行业竞争加剧，企业管理逐步走向规范化科学化，成本作为房地产企业的基本竞争战略也引起足够的重视，先进系统的成本管理理论体系和高素质的成本管理人才培养体系也成为企业发展的重要影响因素。

房地产成本管理体系一般有总公司成本管理、区域或城市公司成本管理、项目成本管理三个层次，如图1。总公司成本管理和监控职责，主要是负责公司成本管理制度体系建设及制度落实情况和监控、项目决策前成本估算及前期成本策划、公司总体项目动态成本监控和风险预警、重大成本项复审和成本内部审计、成本考核和后评估、业务信息交流和数据库建立维护；区域公司或城市公司的成本管理，主要负责区域或城市公司成本管理制度的执行，各在建项目全过程成本监控、拟投资项目立项申请，规划设计成本、成本测算、成本计划、成本管控措施，协调成本与市场、工程质量、开发周期、资源、效益的关系，缩短开发周期、提高投资回报率，及时编制成本会计报表、坚持成本报告制度；项目成本管理主要内容为合同外新增材料设备的询价及确认、洽商变更费用审核、组织单价合同转总价（也成为重计量工作）、办理合同结算、设计及施工方案比选的成本测算、年度（季度和月度）资金预算的申请及资金计划的编制、付款审核等具体成本业务工作。

图1 房地产成本管理层次

房地产行业成本管理人才的发展路线和框架，如图2：

图2 房地产成本管理人才发展框架

上述房地产行业成本管理人才的发展路线和框架针对规模化的地产集团公司，对于多股东的合资大项目公司，没有集团，区域（城市）或项目的管理层次，虽然只是一个项目，但从投资额来说基本上相当于小规模的房地产企业或中等规模的区域（城市）公司的投资体量，需要自行建立完善适合的管理制度体系，对于成本管理人员来说需要具备更全面的专业能力、管理协调和高屋建瓴的统筹领导力。

1.房地产行业成本基础知识及理论系统

房地产行业成本基础知识及理论涉及面广，类别多，基础理论知识有建筑材料、结构、构造等建筑方面基础知识，建筑财务、经济、法规等相关基础知识，工程造价、估价、计价与控制主业务理论知识；专业技术知识有识图、制图、计量算量等；管理知识更是涉及合同管理、项目管理、建筑企业经营与管理、房地产开发与经营管理等，如表1。

表1 房地产行业成本基础知识及理论系统

掌握房地产行业成本基础知识和理论需要从业者在求学阶段就打下良好坚实的基础，在进入行业后坚持学习行业相关理论知识，在实践中反复锤炼加深对理论知识的认识，从而获得坚实的知识理论基础。

2.房地产行业成本管理体系演化和发展

房地产行业成本管理体系和思想经过二十年的发展演化，从最初被动式的成本核算、成本计划目标管理、最终进步到成本策划全员全过程的成本管理思想体系，可以说成本管理纵深方向从一个项目前期研究阶段、规划设计、建造安装、运营维护到建筑物报废回收充斥着建筑全生命周期，横向角度则涵盖了土地、财务、管理、营销、工程、人力等各个方面，如图3。成本管理体系是综合性强且十分复杂的管理系统，不仅包含成本管理制度、招标采购制度、合同管理制度，还包含责任成本管理办法、目标成本管理办法、动态成本管理办法，以及洽商变更管理指引、预结算管理指引、工程款支付管理指引及相关流程及报表体系。房地产行业按业态细分为住宅、办公、商业，根据当前形式还扩展出了旅游、养老、租赁公寓等产品。不同业态和产品的成本管控要点、思路、技术细节也都有所差异。

图3 成本生命周期扩展图

成本管理在房地产开发过程中有着保证开发顺利实施，降低房地产开发成本，提高房地产开发综合效益的重要作用，而完善的成本管理体系、先进的成本管理思想需要高素质的成本管理人才不断与时俱进与行业共同进步和发展。

房地产行业成本管理人才不仅需掌握上述坚实全面的知识理论基础，具备先进系统的成本管理体系与思想，还需要培养自身的领导力素质，才能适应当前房地产行业岗位能力素质的需要。

3.房地产行业成本管理领导力素质要求

3.1 领导力的涵义

领导力不是官方赋予的职位，领导力是潜移默化影响他人的能力，是解决复杂事务的综合协调统筹能力。领导力不同于管理，主要有以下区别（如表2）：

表2 领导力与管理特征对比表

3.2 领导者需要具备的品质素质

领导者要具有好的心态，把工作和自我分开，但行耕耘莫问收获，少比较多付出，表里如一；领导者要有朴实踏实，实事求是，思想开放，始终如一的品质；领导者要能够自律坚韧，勤劳艰苦，自强不息，耐烦耐难，能忍不躁；领导者要外钢内柔，外表谦和，内心坚韧，眼明手辣，雷霆雨露[1]；领导者要厚德载物，深沉厚重，厚积薄发，戒盈忌满，敬畏谨慎；领导者要有学识心胸，有才有学，扬善规过，宽容理解，劳逸结合；

3.3 具备领导力的表现及培养领导力的方法

管理者是否具备领导力表现为理解人性，关怀他人，强调共同利益，主动交流；能够做到坚定目标，理清现实，高屋建瓴，掌控全局，变革决断；对人可以识人用人，理人安人，带领教导，培养鼓励，恩威并重；对团体有洞察、组织、平衡协调的能力；

由以上领导力种种表现和需具备的品质素质，培养和实现领导力的方法有以下三种：

（1）在自身修养方面要多读书、多观察、少表现、精表达、稳情绪。读书可以修德，培养心胸，培养厚重品格，提升看问题的高度广度；多观察人的优点缺点，喜好特点，少议论，少扎堆，多关怀，少要求，不被别有用心之人利用；不表现英雄性[2]，少表现自我，反而要能够示弱，在关键时候发挥作用；不随意发言，在表达方面只说最关键的要点，逐渐培养威信力；遇事不急躁，有耐心，对别人态度宽容；说话语速慢，语气柔和，对人热情，多微笑。

（2）在对事情把握方面。交代工作说清楚要求，如时间，结果，标准等，因人而异进行分配式，管制式，协调式的工作安排引导；让多数员工自觉达到要求，让所有员工懂的如何达到要求，让所有员工必须达到要求。

（3）对组织的领导要遵循五大法则，一是盖子法则，提高视野，将复杂问题简单化，简单问题系统化，标准化，能够举一反三，复制方法流程，调动大家共同完成；二是更新法则，不断在经验教训中改进组织中存在的问题，提高组织核心能力：三是导航法则，为达到工作目标，提前的筹备，对困难的演练，资源的准备，进行过程把握；四是尊重法则，尊重强大的人；五是培养潜在思维，领导的直觉[3]。

3.4 房地产成本管理岗位领导力素质要求

从项目伊始到投入使用，从投资方、政府部门、到设计、施工等资源提供方，以及市场环境不确定性都需要房地产成本管理岗位人员具备较高的领导力素质才能妥善地处理各项事务和完成岗位职责，既达到投资方节省成本支出的要求、又能保证合作方的权益使其圆满履行义务，符合政府部门的监管要求，为社会提供价值满足用户的需要。

房地产成本管理岗位领导力素质体现在以下几个方面：

（1）在专业方面，具备丰富的专业知识，很强的条理性，处理解决问题的方式方法既要坚持原则又具有灵活性，易于被人接受，工作效率高，对于来自人和事的压力都能够具备较强的忍耐度，多年处理纷繁复杂的表格和数据培养的高准确度和精确度，成为行业榜样。

（2）在管理组织方面，确定宏观目标和具体目标，做好整体和单项工作计划；协调好资源并能够节约管理和时间成本，过程控制并及时锁定工作成果；对人员进行培训、指导、启发、激励；表达清晰，沟通有温度、立场坚定；对会议做到事前、事中、事后的统筹协调和会议效果的达成。

（3）在工作关系方面，理清内部工作关系和外部利益关系。内部工作关系职责清晰，界限责任分明，对上级及时汇报请示，对下级充分信任授权；对待外部利益相关者要进行换位思考，充分理解并积极协调，消除分歧，统一共同利益目标。

房地产行业的快速发展和人才激烈的竞争要求成本管理岗位人士充分考虑他人的诉求和权利，引导他人履行好责任义务，以身作则，树立更高的职业理想和价值观，小到项目，大到行业的良性运行都需要高素质成本管理人员的模范带头作用。