不动产登记制度对房地产经济发展的影响研究

文／ 简建 安义县住房保障中心 江西南昌 330500

引言：

不动产登记制度的基础在于个人身份证与组织机构代码，这一制度的落实有效加强了房地产规范交易的约束力度，从制度层面强化了社会管理。房地产作为不动产，具有不可移动的特性，这一登记制度的落实能够明确产权归属，确保房地产基本信息的完善及有效性，为房地产经济发展提供依据与支持。

1.房地产经济发展现状简述

根据房地产行业信息平台，房地产开发投资出现过几次波动，一是2001 年到2010 年每年15%以上的开发投资增长；二是2010 年房地产调控政策落实后的投资增速回落。以2019 年至2021 年为例，房地产开发投资完成额与增长率参数具体如表1 所示：

表1 房地产开发投资完成额（2019-2021 年）

房地产开发投资持续增长，不仅如此，商品住宅占房地产开发投资比重保持稳定，高速发展红利减退，未来前景依然可观[1]。

2.研究房地产经济发展中不动产登记制度带来的影响

2.1 微观业务影响

2.1.1 房产价格与房屋租赁的变化影响

对于房地产市场而言，房价一直是人们关心的重点，越来越高的房价压抑了消费者购房需求，给购房带来沉重压力。但在不动产登记制度的颁布与推进下，房地产成为流通商品，通过进行不动产登记，拥有房产产权的个人可通过房地产投资开发行为获得一定收益，这能够有效调动人们的购房动力。不可否认的是，在不动产登记制度的背景下，一些购房资金较为缺乏的人会通过房屋租赁满足自身的住房需求，外加人们思维的开放，房屋租赁人数攀升，在房地产经济中，房屋租赁与二手房和新房一同成为了推动经济发展的构成因素。尤其在不动产登记制度颁布落实以后，人们的购房意愿将受到影响，相较于房屋购买，部分人在房屋租赁方面的需求将持续增加。而在房屋租赁与房产价格变化下，通过房地产投资交易获得收益的人群，以及缺少充足资金选择房屋租赁的人群，虽然主观意愿不同，但差异化的行为之下都在推动着房地产经济的发展，而不动产登记制度就是支持市场经济主体实施相关行为的基础与保障。其中，通过利用房地产商品流通的人群仍占较少比重，其收益行为并不会给房地产经济带来根基层面上的影响，期间不动产登记制度发挥的更大影响作用在于加快房地产市场制度改革速度，促进这一流通商品交易规范化水平的提升[2]。

2.1.2 改变分散登记模式

随着不动产登记制度的颁布与落实，分散登记模式情况日益减少，通过统一、规范的登记证办理，一方面保障了房地产产权人合法权益，促进行业治理效果的提升，另一方面有助于各地政府部门把握辖区房产分布情况，从某种角度来看，夯实了行业反腐数据基础，为市场调控能力的充分发挥提供空间。相较于其他制度，不动产登记制度无论是颁布目的还是作用发挥，均不聚焦于房价控制，而是立足于行业整体，以大量的登记信息为基础明确房产分布情况，实现行业的合理调控，进而为房地产经济的健康发展提供保障。简单来说，当市场经济主体以个人的形式拥有较多的房产数量，其所缴纳的房产税也更多，为了控制或降低税费，主体将会选择额外房产变卖，而这将扩大二手房交易规模，进而调节市场供求关系和房产价格。

2.1.3 二手房市场变化影响

此项制度的提出与落实，其落脚点之一是为个人合法权益提供保障，二手房作为房地产经济的重要组成部分，在不动产登记制度背景下，二手房信息收集、整理效率提高。在当前城市化发展建设进程不断加快的当下，城市人口数量的增加使得住房需求有所上升，尤其是城内就业和务工人员，新房的供应往往需要大量时间成本和资金成本，在供需矛盾的情况下，很多城市无法及时供应新房，外加政策、资金等情况的发生，房屋建筑工程烂尾现象出现。而在不动产登记制度落实后，房产税政策也随之提出，在短时期内，房地产市场中的二手房数量将有所提高，这会对房地产经济发展带来一定程度上的波动。但是从长期的角度来看，不动产登记制度的落实提高了市场环境规范性，为二手房市场发展提供了制度保障，对于具有购房需求的人而言，通过不动产登记制度即可获得最新、最为真实的房产资源信息，这将推动房产商品的交易向良性方向发展。

2.2 不良影响及解决措施

2.2.1 案例分析

不良影响主要指的是不动产登记制度推进过程中房地产经济暴露的遗留问题，即：不动产登记历史遗留问题。由于历史原因和制度不完善，在房地产经济发展过程中，不动产登记制度的落实面临着较多遗留问题，给社会带来不良影响的同时，也妨碍了房地产经济的健康发展。目前，常见的问题有重名登记问题、误登问题、买卖赠予等权利转移登记问题、军事与公共事业用地等特殊土体登记问题等。本文引入某案例工程，分析其无法办理不动产登记的原因，提出相应的解决措施。

（1）基本情况

某小区总建筑面积75000m2，2012 年开工建设，次年年底弃建，原因是资金不足加债务纠纷。原本设计1046 套房屋总套数，截止至弃建，共入住746 户，由于属于未经竣工验收的商品房，无需进行不动产的首次登记办理。

（2）解决办法

当地市不动产登记机构认真核查这一问题，发现该小区工程土体手续齐全且土地出让金处于全额缴纳状态，现有问题在于：①开发商税款欠缴，销售不动产统一发票无法取得；②消防验收未办理；③工程竣工验收未办理。

经专题会议召开与研究，组织有关部门决定：首先，区分开发商违规与不动产登记办理；其次，安全鉴定、消防验收申请由当地房产管理局组织业主委员会委托第三方办理，确定其竣工合格可有资格按现行规定进行不动产登记的办理；最后，继续追缴开发商税费欠缴问题，核实产权情况，依法登记发证。

（3）解决效果

经上述举措与职责的落实，2017 年7 月10 日正式办理登记工作，至7 月底，已办理的不动产权证书超600本，工作效果理想。经事后采访，业主对本次事情圆满解决较为满意，这一弃建项目并未给当地房地产经济带来不良影响，经济发展有保障。

2.2.2 解决措施延伸与总结

围绕案例分析可知，要想推动房地产经济发展，应充分发挥不动产单元价值，运用信息化、大数据等技术创新登记方式，并控制行业交易行政干预，落实平台统一的资源共享机制[3]。期间，根据出现的各类问题及时对不动产登记制度予以完善，以此提升信息统一性、准确性，适应新的发展形势，推动房地产经济长远发展。

为实现对历史遗留问题的高效、妥善解决，应以人民群众的利益为重，由于一些历史遗留问题较为复杂，应充分发挥当地相关政府部门的引领作用，即“坚持高位推动、加强组织领导”，通过成立问题小组加强小组管理，并为专项行动的展开提供支持。在实际工作中，可推行“交房即交证”的改革工作，前置行政监管，规范落实现“批、供、用、登”全流程，最好以信息平台为基础，以此实现信息共享，倒逼房地产开发企业切实履行各项主体责任，增强房地产领域工程建设、土地开发、房屋质量等方面运营的规范性，实现业务新房钥匙与房屋产权证书的同时获得。通过这一举措，能够提高办证效率，解决房地产“办证难”问题，逐渐形成解决历史遗留问题的长效化解机制，一方面解决不动产登记制度下房地产经济发展期间暴露的各种历史遗留问题，另一方面通过高效的解决方式满足购房群众需求，提升其对不动产登记制度和房地产的满意度，以此促进房地产市场健康发展。需要注意的是，相关单位与部门人员应对不合法的抵押行为进行深入分析，总结问题及原因，对相关问题全面借鉴，确保不动产登记信息的有序落实，实现历史遗留问题的有效解决。

3.探讨不动产登记制度下房地产经济发展措施

3.1 不动产登记制度优化

经上述影响分析可知，不动产登记制度的实施对房地产经济发展具有正向引导作用，使其逐渐成长为市场化水平较高的行业领域。为促使不动产登记制度价值作用的充分发挥，更进一步推动房地产经济发展，应根据实际情况不断优化不动产登记制度，尤其在制度的落实层面上，不断强化制度实施的规范性与标准性，以此推进不动产交易，依托于集成服务促进房地产经济可持续发展。

为强化历史数据整合，尽可能提高历史遗留问题的解决效率，相关部门及单位可以相关技术规范与标准整合现有的国土档案数据和房产档案数据，将房地数据“户归幢”“幢落宗”“房地挂接”，优化整合各种产权界址线。在《不动产登记数据库标准》及其整理技术规范等文件的支持下，实现数据格式与地标的统一，强化产权界址数据准确性。对于整合完毕的历史数据，应及时搭建不动产登记档案数据库，提高不动产登记制度下的管理水平。由于不动产登记制度的颁布与落实改变了产权等方面的传统办事模式，交易安全和增效提速为主要目标，所以，可通过整合“人员+信息+流程+服务”要素，实现纳税、不动产交易、登记集成，实现“三窗合一”，将审批事项“应放尽放”，审批流程“能减尽减”，审批时限“压缩提速”，在该优化措施下，群众提交资料无需“多头跑”，办理速度加快，操作更为规范，有效增强房地产经济发展的有序性[4]。

除此之外，在对不动产登记制度优化时，还应对登记审核步骤进行简化，具体方法总结如下：（1）从法律角度完善不动产登记的司法解释，强化不动产登记体系的权威性；（2）优化营商环境，深入贯彻落实“提高效率、提升效能、提增效益”行动。比如，对于辖区内有关于土地权属、房屋权属已登记并发证，且土地性质为出让的商品住房进行买卖等交易办理时，压缩转移登记时限，整项工作在24h之内完成。其余情况下的不动产登记办理时限，具体如表2 所示：

表2 不动产登记办理时限

以带押过户办理为例，若是付款方式为全款缴清，则要签订三方协议，将购房款存入银行监管账户，充分发挥银行的监管作用。由抵押人出具同意函，交易双方于登记中心进行相关手续的办理，办理后结算资金，由银行将款项划给卖方抵押贷款，进而有效简化办理流程。

3.2 构建基于交易稳定保障的信息数据交流平台

在当前时代背景下，为在不动产登记制度下推动房地产经济更好发展，还应搭建共享交互平台，解决不动产登记与市场交易之间的“信息孤岛”问题。简单来说，针对房地产这一自由流转商品，相关部门与机构应对现已整合的不动产登记信息为基础搭建信息数据交流与共享平台，确保不动产登记和信息查询服务可在全国范围内展开。在信息基础建设层面，为切实发挥房地产经济发展推动作用，可落实以下两个方面，具体为：

3.2.1 构建、优化不动产信息共享平台

为通过不动产登记制度切实促进房地产经济发展，以现有的海量房地产数据为基础，整合应用计算机网络与信息技术构件不动产登记与信息查询服务平台。平台运作期间，灵活运用大数据、云计算等技术采集、整合数据资料，以网络信息平台为基础为受众的信息资料获取提供帮助，促进整体工作效率的提高，实现各项资源的配置优化。与此同时，为使平台得以正常、高效运作，还应对其登入权限进行合理限定，提高信息保护力度，比如实名制等，实现对信息搜索与查询的科学制约，避免敏感信息泄露、他人隐私被侵犯。另外，与不动产登记相关部门搭建良好的线上关系，比如公安、市场监管等，依托于信息的高效率交互破除共享壁垒，尤其是实现不动产登记所需资料的顺利流动，为群众企业办理不动产登记进行“减负”。

3.2.2 推进“互联网+”的不动产登记

以便民利企为出发点，立足于现有信息化基础，依托于智能技术的应用推动不动产登记向智慧建设的方向发展，落实智能科技赋能。在“互联网+”的背景下，利用四通八达、覆盖面极广的互联网将不动产交易登记业务向房地产经纪机构、中介公司终端延伸。同时，开发掌端办理软件，通过线上人脸识别等功能认真身份，电子签名采集和相关资料的影像上传，在线缴费缴税等技术为支持，以此实现全天候的信息查询等各项服务，真正让不动产信息“流起来、动起来、用起来”，为房地产经济的健康、可持续发展奠定良好基础。

需要注意的是，在建设、使用此类信息平台时，应做好不动产登记信息的保密工作，从平台结构设计角度入手，做好权限的合理分配与界定，防止权利人的隐私受到威胁。

3.3 积极调整房地产运营核心内容

在当前制度环境下，房地产经济行业相关企业要想实现稳定发展，开发商应主动适应不动产登记制度推进期间带来的环境变化，主动将开发与运营核心投入产品受众之中，梳理好客户运营与维护间的关系，从而面向社会与客户受众树立良好的社会形象，调整客户认知，使他们认识到生活与交易环境的优化，进而推动房产经济发展。在当前时代背景下，房产商品已经不再是单一的“居住空间”属性，其所具有的功能服务为人们提供了人性化的居住环境，所以，要想在不动产登记制度下推动房地产经济发展，应围绕制度要求对房地产运营核心内容进行调整，不断以受众思想为主，注重居住理念的升级，同时关注不动产所有者的合法权益并主动维护，明确公示不动产交易中的主体关系，尽可能避免违规违法行为现象的发生，从长远的角度推动房地产经济发展。

结语：

综上所述，房地产经济是社会经济健康发展的支持之一，随着不动产登记制度的提出与落实，应明确其带来的各类影响，尤其是微观业务与历史遗留问题方面，及时通过制度完善、信息技术应用等举措解决，以互联网技术与大数据技术为基础的信息平台也为我国不动产权的管理提供了便利，提高房地产行业经济发展质量。