税收公平视角下我国房产税的改革研究

邵莲莲

一、前言

本文以税收公平视角下房产税为研讨对象，在相关实践基础上进行了研究。首先对房产税的概念加以概述，分析房产税的作用；其次通过沪渝两地个人住房房产税实施暂行办法条例整理得到相关信息，充分了解上海、重庆的真实现状，分析存在的问题；最后提出合理的税收改善方案。希望能为在税收公平视角下为我国房产税收制度的正常运转，维护我国经济发展和社会稳定提供一些参考[1]。

二、房产税改革的概述

（一）房产税的定义

房产税是指对房地产征收的直接或间接税。依照我国目前实施的土地制度，房屋与土地是分离的，政府对房屋和土地分开征税。

（二）房产税公平性理论的分析

税收公平是国民承担的税收具有公平性，在税收法律关系中，纳税人的地位是平等的。国家通过房产税这一财产税形式进行经济调节，逐步完善税务支出与生活品质改善之间的平衡关系。以目前较为成熟的国外房产税体系为例，当前各国的房地产税主要包含三大征收体系：即保有税类、取得税类和所得税类。在实践中三大体系共同发挥调节作用，彰显税收公平性原则。相对而言，保有税类占比更高，这是由于其具有征收范围较大、征收对象指向性强、税收办法设计明确等优势。

（三）房地产税的作用

1.调节收入分配，实现税收公平

房产税可以增加财政的来源，帮助国民调节财富，使税收达到人人平等的目的。

2.有效提高地方财政收入，改善居民公共福利

房产税是房地产经济运动过程中，所涉及与房产有直接关系的税收，在我国目前主要分为三部分：第一部分的税种在开发环节中征税，主要是印花税、耕地占用税和契税；第二部分的税种在转让环节中征税，主要是个人所得税、增值税、教育附加税、城市维护建设税、印花税、企业所得税以及土地增值税；第三部分的税种在保有环节征税，主要是房产税、城镇土地使用税。通过房产税收可以增加地方财政收入来改善公共服务，引导居民消费支出实现公平税负[2]。

3.遏制房产投机行为，优化房产资源配置

税收具有调控性，房产税对市场供需起到了关键作用，让房产资源可以合理分配，从而预防某些群体的炒房行为，达到对整体房地产市场宏观控制的目的。房产税的开征，有助于我国国家产业结构的调整，抑制房产投机活动，利于房地产业健康发展。

三、房产税改革的现状

（一）税制改革后试行城市房产税征管制度

财政部税务总局公开表示，房产税改革将在“十二五”期间稳步推进，上海、重庆2011年初试行房产税。为了更好地在各地推行房产税，观察上海和重庆房产税改革试点的效果，并总结经验[3]。详细规则如表1所示。

需要提醒的是，办法中提到的免税区的计算单位是每一个家庭，也就是说同一个家庭的名下只能对一处住房进行免税。在办法实施之前，一个家庭免税区平均为180平方米，出台办法后免税区为100米。若一个家庭有多套的应税房产，免税区按先后顺序计算。

上海出台了《上海市部分个人住房财产税实施暂行办法》，细则如表2。

《办法》里面也写了关于城市个人房产税的免税条件：城市居民新购买了家庭第二套以上的新家。免税区为60平方米，个人新购的住房暂时不征收个人所得税；超过人均60平方米的，需要根据临时办法征收个人财产税。

（二）沪渝房产税改革效果评价

1.对调节收入分配的效果影响

从税收对象角度来看。上海的税收主要针对增量住房，增量住房是指当地居民购买二套或以上新房、外地居民购买新房。对有存量住宅不征税，政策目的是抑制投机性炒房行为并稳定房价。重庆的税收针对的是高档住宅，目的是得当抑制高端住宅消费。上海、重庆两地的房产税试点实施，潜意识地把房产税的征税对象倾向于收入较高的群体，目标是使房产税实现调节收入分配职能[4]。

房产税为地方政府带来比较稳定的财政收入，缓解基层财政问题。国家统计局官網数据表明，2010年上海、重庆地方财政房产税收入各为62.30亿元、14.02亿元，房产税试点实施后，2011年两市房产税各为73.66亿元、20.89亿元，2012年两市房产税各为92.56亿元、27.43亿元，2013年两市房产税各为93.05亿元、31.40亿元，2014年两市房产税各为99.95亿元、40.37亿元。2011年房产税试点改革后，房产税收收入逐年增加，其中2011年的增速比较高。上海和重庆的增长率各为16.37%、49%。随着我国房产税改革的完善，地方政府房产税收入的增加，弥补了地方财政的缺口，调动了地方政府的积极性来发展地方经济。

2.调控房地产市场价格影响

2011年的上海房价受税收影响很大。二月份上海房价呈下降趋势，一月份的平均价格每平方米22873元，二月份的平均价格每平方米20467元，下降了10.52%。后面的几个月里，房价虽有升有降，但没有超过一月份的房价。作为另一个试点城市的重庆，房价也受到了税收政策的影响。重庆平均房价有升有降，不过和征税前的一月份房价相比，下降的幅度并不大。通过两个试点城市试行房产税征收办法的情况来看，短期内，房产税政策可以有效控制房价的上涨趋势[5]。

四、从沪渝两地看中国房产税改革的问题

（一）房产税税率设计不合理

首先，沪渝两地开展的房产税税率实际征收比例并不高，主要针对的征收对象是增量购房者、高端住宅持有者和炒房者，征收范围窄，对于房地产收益和公民住房消费的调节作用较弱。其次，从两地的房产税方案来看，保有税类的税率较低，而交易税类税率较高，实际调节效果不强，对房产税真正发挥其分配作用有所阻碍。

（二）不合理的房产税优惠

合理的税收优惠可以维护低收入人群的利益。但是税收优惠太多只能让收入配置越来越不公平。例如，上海的房产税政策规定每个家庭成员享受60平方米的免税区，就非常不合理。根据上海社科院统计的数据，截至2019年上海家庭平均居住面积为71平方米。按照税收标准，只要是结婚或者生子的家庭，还有几代人同住的家庭，按人均居住面积来计算，超过60平方米的凤毛麟角，只有那些独居的人才可能居住面积大于60平方米。

（三）缺乏相应的配套制度

一套健全的制度离不开相应配套设施和服务的支持。目前，我国的房产税是以房地产的价值为基础的，想获得准确的价值评定，需要有健全的配套制度，比如专业的房屋评估人士、房产登记工作以及评估系统等。

五、完善我国房产税的建议

（一）调整房产税税率设计

重庆模式在税率上实行的是阶梯制，征税范围仅覆盖了约10%的人群，主要针对高档豪宅，对普通百姓影响不大，但税率设计较低，调节作用发挥程度有限。而上海模式基本上是一刀切制，且仅针对增量房产，将富人和穷人拉到了同一起跑线，一定程度上反而加重了普通百姓的负担。因此，在税率设计上，征收范围和对象应当有所扩大，加大税率弹性设计，并进一步提高税率。

另外，从国外的实践经验来看，房产税税类的重点应当落在保有税上，但我国目前的房产税征收重点在交易税上。事实上，交易税比较容易从卖方转移给买方，但保有税的转嫁相对更为复杂，因此调控对象更加精准，分配作用也更易发挥。因此，未来我国房产税的税负设计应当调整交易税的征收效率，并更加重视保有税的征收，调整税率方案和征收范围，确保房产税发挥其实效性。

（二）合理确定房产税优惠

1.保留现行房产部分优惠政策

在税法中针对公益组织，一直给予特殊对待。所以，针对一系列社会公益性组织，在房产税税制改革过程中应当保留他们的优惠政策，但必须要保证这些房产的用途具有公益屬性。

2.增添对低收入阶层自主房产的优惠政策

要考虑特殊群体的实际情况，只有这样才能做到税收的公平性。所以，针对低收入群体的自住房屋应该予以免税对待。详细来讲，一个地区以家庭为单位，按照当地的收入水平来对其自住房屋实行免征。如果超出了规定的标准，则要无条件对其征收房产税。

（三）完善相关的配套制度

1.加强房产登记制度

通过下面几点来健全房产登记制度：第一，成立拥有职能统一的登记部门。现存的房屋登记组织非常多，但是他们分工混乱，经常出现重复登记和交叉登记的现象，让心存不轨的人找到了漏洞。这些人会把土地和土地上面的房产做两次登记，归属权也分为两个人名下。这样做可以多一次抵押的机会，但是会让给他们贷款的银行造成很大的金融风险，另外也和法律上规定的“土地和其上房屋权利主体相一致”相违背。另外，混乱的登记信息也成为房产登记部门遭遇的问题，人们会对政府的公信力产生质疑，直接影响税收征管的进行。第二，使信息共享平台更加完善。有了基于互联网技术的共享平台，政府和民众都能在线上及时有效地找到房产变动的信息，让有关部门进行流动人口管制工作时找到依据，也能让房地产交易在安全的环境中进行。

2.完善房产税信息披露制度

税法规定，纳税人有权了解税收征管的内容，所以税务机关要根据一定的程序向纳税人征求意见。除了规定的机密信息以外，要做到信息的公开披露。搭建一条交流税务信息的高速通道，民众可以从税务机关那里得到想要的信息。

3.完善房管、中介评估和税务三方工作机制

房屋管理、中介机构和税务要展开互相协作，共同保障房地产税收征管工作的顺利进行。不仅对规范房地产市场管理提供帮助，也能做好税源控制工作，让房产税征收在公平的前提下展开。这些机构需要做好的工作分别是：房屋管理机构要健全房产登记机制，对房屋的详细信息核实登记，并且实现全国联网，让房产信息做到公开披露；税务机关根据专业的房屋评估结果，分析房屋的税源，展开及时有效的征税；房屋评估需要依靠中介评估组织来出具，他们根据当下经济水平和房地产市场的现状进行分析，建立科学可行的房产评估机制。

房屋管理、中介机构和税务三方不但要履行好各自的职责，还要保持彼此之间的信息共享。政府部门应该出面建设一套工作机制，使每个人都能以相同的标准管理房地产市场。对于出现的第三方机构，需要建立起监督机制，监督工作是相互的，只有这样，税务工作才能顺利进行。

六、结语

税收政策制定直接影响房产税收体系的健全，对社会稳定、经济发展以及完善法律也具有十分重要的意义。在制定房产税政策时，相关职能人员需要借鉴优秀经验，结合我国的具体国情以及实际情况，建立科学的房地产税收制度，完善房地产税收法律体系。在新房产税实行后，立法者也不能一劳永逸，而是要根据现实的改变不断调整税收机制。做到这一点才能使我国的房地产行业稳定快速地发展，解决地方财政问题，为今后全面实施房产税改革打下基础。

引用

[1]毛丰付，李言.我国房产税改革实践、功效与展望评述[J].地方财政研究，2015，124（2）：18-23+59.

[2]赵宇，焦明月.房产税改革对房价的影响及对策建议[J].时代金融，2016，634（24）：261-262.

[3]黄志明.房产税改革对房价的影响及征税完善的建议[J].当代经济，2016，403（7）：16-20.

[4]李承益.我国房产税改革研究[J].宏观经济研究，2015（1）：103-108.

[5]曾键.房产税试点改革存在的问题及制度设计建议[J].财经界，2016，399（8）：321-322.