房地产合作开发项目中财税管理风险研究

刘萍

摘要：自中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，我国相关部门对房地产行业的发展调控不断，对行业集中度的要求越来越高，特别是对资金链、融资方式等方面加大限制力度，进一步加大了房地产企业发展的难度。基于此背景，抱团取暖的合作开发逐渐成为房地产企业寻求发展的主流模式之一。房地产合作开发不仅能够有效规避开发销售过程中的资金短缺问题，还可以提高企业规模化发展的市场化竞争优势。文章以实际工作中参与的项目公司模式作为开发基础，站在股东方的角度，对合作项目财务管理的主要问题进行了总结，制定了提升房地产项目合作开发财务管理工作综合质量的策略，对提高房地产项目的总体开发质量，具有重要的借鉴意义。

关键词：合作地产；开发建设；财务风险

一、引言

随着我国经济的发展，一些知名度高的房地产企业已在国内市场上稳固布局，加之限购政策的不断加码，银行信贷政策不断缩紧，放款周期变长，客户购房成本增加，成交量缩水，使得部分中小型房地产企业若想取得进一步发展变得举步维艰。基于此背景，房地产企业的抱团发展模式亟须创新，以实现各方资源优势互补，合作开发成立项目公司模式兴起，成为房地产新型开发模式的一种，以期实现战略目标。但是，房地产企业战略合作的实际过程还存在不同程度的风险和漏洞，房地产企业如何进行风险识别与防范，对房地产企业的健康发展有着深远的影响。

二、研究背景

我国的房地产行业在经历多年快速增长的情况下，出现了土地成本较高和资金链维系困难等诸多问题，只有按照合作开发的方式实现对房地产行业各项基础性业务不断创新，才能够为房地产行业的健康发展提供更加完整的支持。在当前房地产市场存在普遍提升行业集群、抱团发展的集中诉求的情况下，房地产项目的合作开发优势很大程度上凸显出来。凭借合作开发模式的有效探索，房地产企业的诸多有利资源可以得到较为有效的整合。因此，财务管理相关举措的优化可以为房地产项目的合作开发提供更加理想的基础条件。房地产企业通过合作的方式提升综合实力，可以在筹资和购买土地资源方面具备较大的优势，并以此获得市场消费主力的认可，提升房地产企业的经营业绩。由此可见，合作开发所具备的诸多优势可以为房地产项目的财务管控创造有利的空间和基础，从而对财务管理过程中发现的问题予以改良，可以为房地产项目财务工作的优化调整提供支持。

三、相关概念

（一）开发模式

目前常见的合作开发模式有：以土地入股共同建设、共同出资成立独立法人公司、股权收购、联合竞买等。近年来，联合成立项目公司模式最为常见，本文亦是基于联合出资成立项目法人公司进行研究分析。

（二）项目法人公司运作流程

本文阐述的项目法人公司合作开发模式主要流程是由持有土地的一方依据约定比例出让给合作方，合作方以库存现金方式购入股权，成为项目法人公司的股东并参与管理，风险收益共担的合作方式。

（三）项目管理权限设定

本文阐述管理权限设定为持有51%的控股股东协助配合，提供集团化的财务软件并合并报表，其他股东提供相关管理制度并负责开发销售。工作人员由股东双方共同委派，重大事项由股东双方共同决策。管理权限的设定有利于促进项目合作的谈判成功，但也给实际履行带来了一定的风险，如操盘方在招投标时擅自引入自有资源，而控股方并不知情、基础工作协调难等问题。

四、合作开发房地产项目财税管理的主要风险

（一）全盘开发计划与财务管控脱离的风险

房地产企业在合作前期对开发建设进行统筹的销售收入、开发成本、间接费用、税收筹划等制定全盘开发计划，并作为投资合作、收益分配的主要参考依据，对于项目的全流程管控带来了较好的节点支撑。但在实际项目开发过程中，操盘方对于项目的运营情况和管控力度相对较强，而非操盘方即使是控股方也只是协助操盘方办理业务事项，对项目开发过程中涉及的重大工程招标、设备采购、建造成本等事项的管理基本没有形成管控，而其中的开发成本是房地产企业的监管重点，成本管控方式的失衡很大程度上将影响合作项目的利润以及后期清算阶段合作双方的股利分配，所以严格按照项目管理权限设定进行深度合作，并按全盘开发计划执行，控制好项目建造成本，是保证合作双方获取最大利润的途径之一，也是监管的难点，从财务管理角度而言，应重点关注如何监管项目开发的主要成本节点，及时发现成本管控与开发计划脱节的风险，及时预警。

（二）财务岗位权责履职不清晰

一是体现在执行流程和具体诉求产生的分歧方面。合作开发项目的各股东方执行的流程不同、诉求不同，产生分歧较多。合作开发房地产项目在处理财务工作的过程中，对于财务纠纷的构成情况重视程度不足，没有将沟通协调机制的创新作为提高财务工作处理水平的主要手段，无法保证财务分析沟通方案的构建取得理想的成效。一些财务分析沟通协调机制的构建，缺乏对各种类型诉求的有效分析，无法从解决分歧的角度实现对财务沟通协调工作的创新调整，不利于纠纷问题解决渠道的创新。部分财务专业人员对于股东大会以及董事会机构的重要作用关注度较低，尤其对于影响会议召集流程的因素考察存在不足，难以在财务分析沟通协调机制的建设方面积累足够的经验。

二是体现在會计基础工作方面。合作项目财务委派人员缺乏对财务基础档案工作价值的责任感，虽然有岗位分工，但工作中受委派单位内控因素的影响，各岗位间往往只注重各自股东方要求或检查时要求的基础工作，对其他股东方的基础工作不能够有效配合，往往出现会计档案收集装订不及时甚至出现丢失找补的现象，为后期资料的完整性埋下隐患。同时，部分房地产项目管理人员对于合作方的沟通情况重视程度不足，缺乏对财务基础档案价值的关注，在进行书面形式沟通交流的过程中，没有实现对书面文书规范的存档处理，可能会造成日后的纠纷。部分财务档案管理方法在设计过程中，对于财务凭证的重视程度不足，缺乏对财务报表和财务账单应用情况的有效约束，会计档案归集不及时容易造成原始票据丢失。一些财务基础档案的管理举措在实施过程中，对于结算性质业务以及利润分配情况的重视程度较低，缺乏对财务事项相关决议的全面研究，财务相关合同的签订以及税务事项的关联资料应用存在不足，难以为检查审计性质业务的创新处置提供必要支持。

三是体现在财务报表方面。合作开发可以快速扩大规模优势，对于合作开发项目中的并表方尤其显而易见。如在合作协议中未明确由哪家合作方进行报表合并，会引起争议。但部分财务报表的合并举措缺乏对房地产企业具体目标的研究分析，在合作开发房地产项目的构建过程中，无法凭借财务报表的合并调整提高房地产企业的总体经营业绩，难以为财务报表应用价值的完整开发提供帮助。部分房地产企业虽然实现了合作开发模式的构建，但在业绩披露方面依然存在较大的压力。部分财务报表的合并对于信息资源在合并报表纳入方面的价值分析不够具体，缺乏对现金流收益构成情况的研究，导致合并财务报表的管理工作无法结合时间特点进行具体的业务设置，难以为合并财务报表价值的全面开发提供帮助。

（三）财务税收筹划滞后风险

税务风险一般指合作双方在合作过程中可能产生的税务风险，如股权转让时的土增税清算、资金往来发票问题、盈余分红以什么形式分配等，这些风险是财务管理中容易被忽视却可以避免的问题。目前，随着税控监管部门及审计检查力度的加大，对财务数据信息的敏感程度要求在基础工作方面更加严谨，大数据比对已常态化，税务处理中较小的事项往往在过程中会被忽视，为避免类似情况发生，合作过程中也应注重税务的管控。

房地产合作开发企业的税务风险一般与独立开发的房地产公司税务风险相当，包括了企业所得税、房地税、土地增值税等众多品类的税目。房地产开发项目中诸如增值税等税收项目始终贯穿于整个开发销售的全过程，加之计税依据、成本分摊方式等税法与会计准则适用上的不同对企业税收的影响也各有差异，使得税务机关对房地产行业的税收监管趋于严格化、常态化。税收政策不断更新，也对作为新经济常态下的房地产行业提出挑战，房地产企业必须适应市场经济发展的新形势，提前进行税收筹划，规避发展过程中可能存在的税务风险。

（四）项目清算阶段的收益分配问题

合作开发的最终目的是获取最大利润，而利润的分配以及相关资金的归集也是双方非常敏感的。按照现行会计准则，开发项目竣工验收办理交付时确认收入，结转成本，而此时的项目利润已基本实现，按照章程约定的持股比例分配账面利润无可厚非。若出现施工质量不佳、尾盘销售不畅等问题时，会增加建安等成本，成本变动致使合作双方不能确定最后的投资收益，最终影响项目公司的清算进度。此外，项目操盘的一方在合作协议中会约定一定比例的营销管理费用（一般是2%-4%）用于项目经营管理，通常情况下，是大开发商进行全程操盘，因其经验丰富，具备较强的组织协调能力，可利用自身资源优化并加快开发进度，减少了很多不必要的环节，故营销管理费用极有可能产生盈余。该笔费用的大小将直接影响项目利润和合作双方的分红，如何约定此项费用，盈余如何提取，也是合作开发过程中需要关注的问题。合作各方在项目执行过程中，针对不同的事项会有矛盾点。部分房地产企业虽然进行了合作开发工作方案的设计，并对相应的财务管理工作作出了调整，但在具体进行财务决策流程设计过程中，未能对财务工作流程的时效性及合理性进行优化，财务决策流程的拖延会严重影响基础性财务工作，不利于项目公司的利益变现需要。部分财务觉得流程的设计工作缺乏对财务决策相关需要的研究，在处理项目公司具体财务工作过程中，无法在把控操盘方向方面实现对合作项目的合理处置，最终导致财务管理制度建设等关键工作无法得到优化，财务决策流程的设计也难以在探索中得到改良。

（五）项目融资缺乏各方有效配合

针对房地产开发行业的项目融资限制较多，融资方式有限，而合作项目的融资问题能否有效处理是提升合作开发房地产项目总体建设进度的关键。但是，部分项目融资工作的开展对于客观支持性因素的分析不够全面，没有结合房地产企业的股东群体构成情况，制定相应的项目融资工作方案，难以为合作开发房地产项目提高融资工作处理水平提供帮助。在有限的融资方式下各股东方一般先从各自利益考虑，需要从多项融资方案中选择最优且风险最小的融资方案并达到各方满意的融资方式并非易事。

五、合作开发房地产项目财务管理工作优化策略

（一）加大协调沟通力度，加强成本管控

房地产是一个资金周转需求大的产业，合作开发房地产项目的财务工作一定要对合作开发实施过程中的财务工作的复杂性具备足够的关注，并将沟通协调机制的建设作为化解财务分歧的主要手段，以确保工作中的沟通协调能够得到快速响应和解决。房地产企业在经营最初进行市场调研并制定全盘开发计划，计划应该要统筹全局，包括但不限于成本计划、资金计划、开发计划、销售计划、回款计划、税收测算等方方面面，以加强成本管理对经营成果的重要支撑。应该建立现代化的企业管理制度，提高外部经营的风险管控能力，加大风险防范力度。财务管理人员在房地产项目的各个阶段参与介入，应该将公司的实际状况与开发过程进行全面、深入分析，根据项目开发情况着手设计初步财务管理方案。在确定方案时，应该综合考虑整个项目的开发周期、预期成果等因素，与成本、营销等部门紧密配合，从源头提高成本管控的准确性并对产生的风险及时预警。

在制定具体的财务分析沟通机制创新策略过程中，应对合作项目的实际推进情况进行研究分析，并对具体的财务事项构成因素进行创新考察，使满足财务分析相关工作实施需求的举措可以得到有效的構建，更好地满足财务分析性质工作的实施需要。沟通协调机制在具体建设的过程中，需要加强对重大事项分析决策方案建设情况的关注，提高股东大会和董事会的应用水平，使各类分歧的化解可以更加有效地满足财务分析性质工作的开展需要，为分歧的有效化解提供更加有利的条件。

（二）明确财务岗位权责，建立履职管理制度

首先，厘清股东诉求，平衡设计财务流程。房地产企业应根据合作开发各方股东的诉求，综合考虑后设计财务管控流、审批流，对财务各岗位进行分工并设立权责，建立履职管理制度，明确未能及时配合造成不良后果的处罚措施。各方应该对自己的财务管理体系给予完善，企业财务内控给予加强，结合项目实际情况建立健全房地产企业合作开发模式下的财务管理新制度，加大对项目财务人员经办的往来业务、账号资金等加大考核与监督力度。与此同时，对财务人员风险防范、履职技能等还应给予定期培训，提升履职人员发现问题、解决问题、预测问题的综合能力。

其次，提升财务基础档案工作的时效性。要对合作开发房地产项目的特征具备足够的关注，针对合作方的实际需要进行书面形式沟通举措的创新设计，并对相关文书进行规范化存档，以此保证财务基础档案的开发应用价值得到全面显现。合作开发房地产项目的人员需要对财务凭证和财务报表进行充分的应用，从改良财务内控工作的角度出发，对符合合作开发房地产项目特征的工作细节进行调整，促进财务审批相关工作流程的精简。要在提升财务工作相关档案严谨性的同时，实现对结算利润实际分配情况的总结，使满足财务事项决议控制需求的举措可以得到优化调整，为合同的有效应用以及税务事项的正确处置提供必要帮助。

最后，提高合并财务报表的管理规范性。在合作开发协议中，一定要明确由哪家合作方并表，要选择最有利于合作项目的。在探索合作开发房地产项目财务工作创新渠道的过程中，一定要加强对财务报表多方面应用价值的关注，尤其要对符合财务报表合并处理需要的措施进行创新性考察，使财务报表的多方面应用价值可以得到有效开发，更好地满足房地产企业的基础性业务创新需求。在合并财务报表管理过程中，要对正处在合作中的项目利益诉求加以分析，使符合财务报表实际应用需要的举措可以得到更加合理的构建，以便财务报表管理相关工作的实施能够在满足房地产项目优化开发需求的基础上得到创新。要在探索财务报表合并工作的过程中，加强对业绩披露工作相关压力的分析，尤其要对影响合并报表利益诉求分析水平的因素进行研究，使财务报表在合并过程中，能够促进现金流收益的明确，以此提升财务报表的合并管理质量。要对合并财务报表的实际应用情况进行考察分析，并从操盘方的工作出发，制定符合财务报表具体应用需要的策略，为房地产项目有效地凭借合作开发提升项目处理质量提供精准支持。

（三）未雨绸缪，提前统筹税收

企业的整体税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务具体管理业务，尤其是在税目众多的房地产合作开发企业，应在项目立项初期便积极参与、整合多方资源进行税收筹划。房地产项目开发周期长，涉及税种复杂，预缴税金较多，加之融资利息资本化、土地增值税清算等，成为税务部门监控的重点对象。基于此，税务筹划前应在项目合作初期便需介入，以期减少税务风险。

在制定全盘开发计划初期，首先，财务人员应该着重了解开发当地的税务相关政策，如预缴比例、优惠政策、清算节点和清算方式等；对于销售过程中的促销活动，应当严格遵循企业财税筹划风险控制和防范的相关要求，从制定与房地产开发企业可持续长期发展要求的风险防范与控制制度出发，合理通过综合税收筹划措施，开展预测税收风险研究和防范工作，对各税种制定有针对性的风险防控策略，使企业筹划税收的策略在开发销售收尾等全阶段发挥充分的作用。其次，由于企业税收筹划工作一般由财务人员兼顾，其专业水平和筹划能力是房地产开发企业税收筹划工作成功展开的主要影响因素，应当注重税收筹划人员的专业能力和风险防控意识的知识更新和落地。与此同时，企业应尽早引进专业的税收筹划机构，在开发早期便从着手规划整个项目期的成本归集方式、稅收征缴口径与会计口径不一致等各项财税风险，从而提高房地产企业的抗风险水平，为我国合作开发的健康发展保驾护航。

财务人员应着重了解开发当地的税务相关政策，如预缴比例、优惠政策、清算节点和清算方式等；对于销售过程中的促销活动，必须严格地按照要求贯彻落实风险防范与控制体制等内容，建立符合企业长期可持续发展要求的风险防范与控制制度，提高企业的风险控制水平和能力。尽早引进专业的税收筹划机构，在开发早期便从着手规划整个项目期的成本归集方式、税收增缴口径与会计口径不一致等各项财税风险，加大税收筹划人员风险防控意识培训的力度。针对当前房地产行业税收政策仍需不断更新的现状，房地产合作项目必须根据自身经营发展的实际情况，通过开展高效税收筹划工作的方式，规避企业经营发展过程中可能遇到的税收风险。

（四）优化合作协议，明确收益分配方式

首先，在签订协议时，合作双方应约定企业分红及退出条款，以确保双方股东的权益，盘活资金；其次，明确分红时间，如首次分红可约定为项目公司预售开始后对收取的预售资金提前预分配，或者项目交付后的半年内等，有效确定分红收入实现的时间；最后，约定清算时点和退出方案，由于各合作项目的实际情况不尽相同，或许会存在项目公司长时间都无法最终清算的问题，若协议中约定了参股企业的退出时间，便于操盘方和参股方协商清算阶段承接或转让剩余权益的义务。要特别注意项目公司的存续期问题，尤其是国有企业对三级以下子公司的管控要求非常严格，清理力度较大，若长时间不能清算，又没有其他后续合作项目承接，会给企业带来一定的风险。所以，项目清算和合理确定收益分配是最关键的环节，要做到能清则清。

（五）提高项目融资各方的配合水平

房地产企业需要结合合作开发业务模式的特征，尽可能为项目融资工作争取客观因素的支持，尤其要加强对股东群体强大能力的关注，使项目融资工作的开展可以在参与各方的融资诉求得到明确的基础上，充分满足融资工作的具体实施需要。

六、结语

国内的房地产企业目前普遍使用合作开发的方式获取市场之中的有利资源，实现对合作开发背景下房地产项目财务管理工作相关问题的研究，并从房地产行业创新发展的角度入手，对房地产项目合作开发财务管理工作制定了优化策略，以提升合作方的工作配合度、融洽度，确保房地产合作开发项目的质量，具有重要积极意义。

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（作者单位：中铁二十局集团房地产开发有限公司）