融资难？房地产企业如何“见招拆招”

朱影

房地产企业不仅可以改善人们的居住环境，还能推动我国经济发展。近年来，企业向商业银行借款的利息提高，获得贷款难度增大。房地产企业应该降低对银行贷款的依赖，寻找新的融资渠道，从而降低融资成本，规避融资风险，打破融资困境，促进自身的健康发展。

BL房地产（集团）股份有限公司（下文简称为“BL地产”）是一家大型国有地产企业，创建于1992年，并于2006年7月在上交所挂牌上市，拥有国家一级房地产开发资质。

BL地产主要融资模式

银行贷款。目前，国内房地产企业的主要融资渠道就是银行贷款，BL地产也不例外，BL地产与主要的商业银行建立了长期战略合作关系。与其他房地产企业的银行贷款相比，BL地产的贷款规模较大、利率较低、较为方便。

债券融资。与银行贷款不同，债券融资的资金只在债券发行年份流入。发行债券可以使信息使用者了解BL地产历年债券融资在资金总数中的占比。债券融资也是资金的来源之一，其获得的资金规模甚至超过了股票融资。

上市融资。发行股票是BL地產筹资的主要渠道，2006年，BL地产开始在上交所发行股票筹资。上市融资具有长期性的特点，由于没有固定的股利负担，所以在某种程度上减轻了企业的压力。随着时间的增长，BL地产上市筹集的资金规模日益扩大，给自身的发展壮大提供了有力的资本保障。

信托融资。目前，BL地产已和二十余家信托公司展开合作，推出了近三十个信托计划进行融资，而BL地产也常常采用项目抵押贷款的方式来完成信托贷款。

BL地产多元化融资特征

银行贷款减少，抵御风险的能力增强。近年来由于住宅价格高速上涨，国家对房地产市场实施了相应的管理政策，使房地产企业面临的形势更加严峻。另外，受银行信用政策影响，房地产企业从银行等金融机构融资变得困难。BL地产通过多种融资渠道分散风险，减少对银行贷款的依赖。

融资结构日渐合理。BL地产积极运用上市融资与债券融资的方式，降低对银行信贷的依赖。在间接融资的过程中，金融机构扮演资金中介的角色，切断了市场与资本的供求关系，不利于投资者对企业进行监管。相比之下，直接融资的融资条件则更为灵活，且资本运用效率也更高，更利于企业的发展壮大。

融资成本降低。分析BL地产年报不难发现，近年来企业长期借款主要为银行贷款。2017年到2021年，BL地产向金融机构贷款的平均资本成本约为5.78%，既然银行借入占金融机构借入的大部分，因此，我们可以将5.78%作为BL地产银行融资的平均资本成本。

BL地产融资模式分析

目前，BL地产主要靠向银行借贷筹款，但银行借款在融资总额中的占比有所下降。近年来，BL地产引入了多种融资方式，例如信托，这种融资方式能补充BL地产所需的日常资金。

多元化融资扩大了融资规模。企业在房地产开发过程中，往往需要投入大量资金，无法单纯通过银行借款获得，所以应该积极增加融资方式，以弥补资本的不足。

多元化融资稳定了资金来源。企业进行多渠道融资主要是防止过分依赖单一的融资模式给自身带来风险。国家税收政策不断变化，依靠银行贷款的融资方式不利于资金来源的稳定以及公司的健康发展。

多元化融资提高了资金使用效率。根据项目的开发特性和资本需求，企业需要灵活变通融资方式，提升资金的使用效率及周转速度，同时降低融资成本，为项目提供资金支持。

房地产企业主要融资渠道

自有资金融资。自有资金是指使用自有资产为房地产项目提供资金，属于内因性资金筹集手段。近年来，房地产行业的管制政策使房地产企业自有资金比例不断增加，这给大部分企业带来了巨大的资金压力。

预收款融资。房地产企业的预收款融资是指房地产开发商根据合同或协议向购买方预收定金，这是筹款的主要方式，同时也是房地产企业主要的流动负债。对开发商来说，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式。

银行信贷。房地产企业的大部分资金都是向银行借贷得来的，当全国的房地产企业融资都集中在银行信贷这一渠道上时，不利于经济发展，因此，央行在一定程度上限制房地产行业的银行贷款规模。

房地产信托。房地产信托有两种，一种是委托人将房地产所有权委托给信托人，由信托人进行管理和处置，委托人从中获利。另一种则是委托人将自有资金委托给信托人，信托人将资金投入房地产项目。房地产信托往往比银行贷款的成本高，但其融资门槛低、贷款期限长，并且对资金使用没有太多要求，因此是一种比较常见的融资方式。

房地产证券化。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。中介获取和管理房地产项目，从资本市场上或证券市场上获取资金。一些资产的证券化提升了在建项目的流动性，这种方式是房地产企业获取外部资金的主要方式之一。

房地产售后回购。售后回购服务是筹集资金的常见形式，一旦商品卖出，买方和卖方就签署合同，使卖方能够以一定的价格换购商品。与房地产租赁业务相比，出售后的回购可让房地产企业迅速实现资金回笼，保证了资金的流动性。

房地产企业融资建议

全面公开融资信息。通过查阅BL地产的所有融资信息，人们能够发现BL地产对银行借款信息进行了较为全面的公开，但是BL地产尚未公开关于信托融资和基金融资的详细信息。信息公开不充分导致广大投资人无法全面掌握企业的运营情况，这在一定程度上会对后期融资产生负面影响。

合理规划融资目标。各房地产企业在发展规模、经营能力、资本运用效率、风险承受能力等方面各有不同，这就要求企业在融资时要从实际出发。为了完善融资架构以及增强风险防范能力，企业只能花费较小的成本去选择最佳的融资方式。

建立健全多元化的投融资平台。由于国际金融市场不断发展，我国融资业务也取得了很大的发展空间，但与发达国家相比，还存在较大差异。为确保社会公共资源的合理配置，必须促进市场体制改革，形成公开有序的竞争环境，对房地产行业融资的合规监管也不能松懈，需要建立多元化投融资平台，健全有关规章制度。