一文讲明房地产行业土地增值税

陈潜

土地增值税是房地产行业中最主要的税种，也是地方税收的重要来源。政府可以利用土地增值税调控房地产市场、建设当地的公共基础设施以及发展社会福利事业。当前，我国房地产行业的发展已经迈入了比较成熟的阶段，在土地增值税的管理方面取得了一定成效。比较成熟的房地产企业在项目立项到结项的全生命周期中，已经能够独立规划、控制和清算土地增值税。

然而，有些企业在清算土地增值税时漏洞百出，导致多数本该盈利的项目颗粒无收，甚至出现亏损。土地增值税清算工作中的失误，不仅会给企业造成沉重的打击，还会影响房地产行业的秩序，加剧税负负担。

房地产行业土地增值税征收清算现状

政策环境。政策环境在土地增值税的征收和清算当中，起到了至关重要的作用。当前，政府对房地产市场的调控力度日益加强，有关土地增值税清算的政策也早已出台。例如，为了保障土地增值税的收入，合理引导房地产市场的正向健康发展，政府部门通过提高土地出让金的價格，进一步扩大土地增值税的征收基础。其次，政府部门会通过出台税率政策，影响土地增值税的收入。除了土地出让金政策和税率政策，政府还陆续颁布了一系列的监管政策，旨在强化对房地产开发商及房地产企业纳税情况的监督和管理，遏制偷税漏税现象，确保土地增值税的有效征收和合理使用。

征收标准及清算程序。用房地产企业出售房屋时的销售收入减去房地产企业购买土地时所支付的土地出让金和其他成本，就是土地增值额，这是衡量税收征收的主要标准。当然，不同地区的土地增值税税率也大有不同，一般来说税率为30%左右。此外，清算土地增值税也需要遵守一定的程序。就房地产企业而言，在缴纳土地增值税时，首先要进行纳税申报，提交的纳税材料将交由税务机关审核并确定税款。当审核和验收完成时，税务机关会出具相关的税收凭证，并将这一凭证发给纳税人。就当前来看，土地增值税清算程序已经趋于完善，但是仍然存在许多亟待解决的问题。

房地产行业增值税清算中存在的问题

增值税基数核算的准确度难以把握。土地增值税的核算的主要环节有：确定税收主体即增值税纳税人、明确增值税的计算方式、基于土地的使用年限和土地增值率等关键因素确定土地增值税的税率、扣除相关项目之后缴纳一定的土地增值税。由此可见，增值税基数核算的准确度会受到诸多因素影响。

然而，在实际的基数核算当中，由于房地产行业涉及众多业务场景，有些环节在清算过程中难以把控，因而容易造成增值税基数核算不精准。除此之外，房地产行业的增值过程与土地开发、建筑施工、物业管理密不可分，然而，这些节点的增值方式、程度和比例都截然不同，因而加大了增值税基数精准核算的难度。

土地增值税征收政策多变。土地增值税的起征时间是2005年，此后有关土地增值税的政策进行了多轮调整和变动。其中，比较关键的节点是2016年。这一年，个人土地增值税的征收被正式取消。另外，在2018年，不同区域、不同类别的房地产项目的税率也有很大差异，差别化的土地增值税政策开始流行，动态的政策为土地增值税清算带来了一定的难度。

此外，由于地区差异和税率的不统一也为政策的落地和实施带来了一定的挑战。具体表现在，容易造成税收清算的审核难度较高，引发税收纷争。其次，尽管土地增值税相关政策的实施已经有一段时间，但是有些地区在政策执行方面还是显得较为吃力。尤其是那些经济相对薄弱的地区，这方面表现得更为明显。

房地产行业增值税清算的优化对策

建立和完善土地增值税征收标准。由于土地增值税的征收标准不同，造成的税收清算难度加大、清算结果存在争议等情况较为普遍。因此，建立相对统一的税收征收标准，是解决税收清算困境的有效方式。政府及相关部门需要牵头制定更为完善的土地增值税收征收标准，解决土地增值税的计算方法和征收比例不科学、不合理的问题，以提高计算和征收的准确程度。

另外，需要注重开展土地估价工作。相关部门需要严格把控土地估价工作，确保提供的估价结果准确无误，避免由于前期估价出现偏差造成土地增值税收征收存在差异、增值税清算结果不合理等现象。同时，可以引入第三方机构进行复核，对土地估价进行层层把关，保证土地估价的公正性和准确性，进一步提高税收清算的成效。最后，还可以通过搭建土地增值税信息共享平台，对土地增值税的征收信息进行集中、统一管理，保证土地增值税收清算的公开和透明。

强化增值税清算的过程管理成效。首先，在清算的过程当中，适当引入新的技术，可以强化监督审核成效。以人工智能及大数据等新技术为基础，赋能智慧税收清算审核。相关部门可以尝试利用新技术、新路径来提高增值税清算的监督审核效率。传统的模式下，识别和分析审核异常情况是清算过程中常见的问题。学会利用新技术解决实践难题，是提升工作效率的有效途径。对此，可以先利用自然语言处理技术来提取有用信息，也可以借助机器学习模型快速解决此类问题。

审核流程和审核要求决定了税收清算的质量，因此标准化审核流程的制定与实施就显得十分有必要。另外，完善内部控制机制，加强对风险管理，也可以减少潜在的风险和漏洞，保证审核工作的规范性和准确性。当然，相关部门也要重视对税务人员进行培训和教育，加强税务信息化建设，建立房地产企业税务信息平台，实现税务数据的共享和交流，提高税务审查的效率和准确性。

土地增值税清算问题不仅对企业的经济效益和发展方向具有显著的影响，同时也对行业的健康发展有重要意义。合理的土地增值税清算政策能够有效促进房地产行业的良性运转，实现经济长期向好、社会稳定繁荣。