影响房地产价格评估的特征因素分析

文/马晓瑜（新疆嘉诚资产房地产土地评估测绘有限公司）

房地产行业是我国国民经济的支柱性产业，在过去的二十年中，我国房地产行业蓬勃发展，相应的房地产市场交易需求也出现井喷。在这种背景下，房地产价格评估活动就显得尤为重要，但是目前我国的房地产价格评估行业还存在一定问题，需要引起国家相关部门和行业有关单位的注意，及时采取必要措施，引导行业健康有序发展。

一、房地产价格评估相关概述

（一）房地产价格评估的基本内涵

在开始对影响房地产价格评估的特诊因素进行研究前，我们必须对房地产价格评估这一概念给出一个准确的定义：房地产价格评估顾名思义就是房地产评估人员遵循一定的评估原则，应用科学的评估方法对房地产某一时点的价格进行综合判断的活动。毫无疑问的是，房地产价格评估活动伴随着房地产行业的发展而逐渐兴起。我国虽然早在宋代就有了房地产价格估值活动，但现代意义上的房地产评估活动的兴起时间较晚。与美国、德国等国家相比，我国于1994 年才在国务院出台的《城市房地产管理办法》中确立了房地产价格评估制度的法律地位。长期以来，房地产价格评估行业缺少上位法规保护，截至目前尚未完全形成较为完备的房地产价格评估体系。

（二）影响房地产价格评估的特征因素

房地产价格评估人员想要得到一个较为准确的价格评估结果，必须应用科学的评估方法，综合考虑多种特征因素对房地产时点价格的影响程度。从房地产价格评估的实务经验来看，影响房地产价格评估价格的特征因素主要有以下几类：1.一般因素：主要指影响房地产价格的宏观因素，包括经济环境、政治环境和文化环境。2.区域因素：主要指房地产处于不同的功能分区而对价格产生的影响，如房地产越靠近学校、医院、公园等公共基础设施，享有的教育、医疗和文化资源越丰富，其价格越高。3.个别因素：主要指不同的房地产之间存在的个体微小差异，如房地产的权益状况、实物状况、登记状况不同，房地产价格反映不同。再如实物状况有：朝向、楼间距、楼层等，房地产权益状况有：规划限制、土地使用年限、容积率等。以上因素直接房地产市场价格。

二、影响房地产价格评估的特征因素分析

房地产按照其功能和用途进行分类可以被进一步细分为居住类房地产即住宅，商业性房地产，工业性房地产和其他类别的房地产如公共事业类房地产和休闲类房地产等。影响上述四类房地产价格评估的特征因素之间存在着一定差异，评估人员需要结合具体情况，具体判断：

（一）住宅

居住房地产由普通住宅、公寓和别墅构成,居住房地产与普通商品存在明显差异，这与其他房产有所不同。一方面具备等价交换、供求规律和以质量定价的商品属性；另一方面，具有显著的社会保障属性。房地产估价人员应当了解和掌握居住房地产的特征。根据我国现 行的房产居住政策，市场价和国家调控价格并行是现阶段住宅价格的主要形式。市场价是商品化价格，主要取决于生产中消耗的物化劳动转移价值及劳动创造的价值；而国家政策导向下形成的价格则指成本价格和不完全成本价格。

（二）商业地产

商业房地产包括商店、旅馆、写字楼、餐馆等。商业房地产价格主要受地段和交通条件的影响,地段的繁华程度决定房地产价格。在评估商业房地产价格的过程中，应以顾客和临街状况分析交通条件。公共交通是否发达，附近交通 路线、公交车数量、公交线路覆盖的居民数量均是衡量交通条件的主要因素。另外，临街街面越宽，则其条件也越好。若多面临街，则商业房地产的价值也会随之升高。再者,内部格局、楼层、面积、净高、存储空间、装修也会对商业房地产评估价格产生较大的影响。

（三）工业厂房

工业房地产由厂房、工厂内的其他房地产、仓库和用作仓储的房地产构成，交通条件、基础设施和地理位置是影响工业房地产评估价格的主要因素。工业房地产价值影响因素中可以用地面积、地质水文条件、房地产用途、房地产功能性和房地产评估目的性作为量化标准。如厂区用地面积应具备较强的科学性与合理性，如其面积过小，则无法全方位满足生产要求。如面积过大，也无法充分体现其附加值。

（四）其他房产

其他用途的房地产主要是除上述房地产类型外，其他用途目的的房地产。政府机关办公楼、学校、加油站和停车场等均属其他用途的房地产。评估其他用途房地产价格的过程中，首先，要全面考虑建筑物造价因素。其他用途房地产房屋的规格相对复杂，且其构筑物较多。对此，估价人员需要具备丰富的造价知识。其次，深度考虑建筑用途对房地产价值产生的影响。其他用途地产的功能性较强，若其用途的可变性和灵活性较强，则可按照效益最大化原则组织房地产价格评估。

三、我国房地产价格评估问题分析

（一）评估法规不健全

当前我国的房地产价格评估法规还不健全，这是房地产价格评估体系亟待解决的根本问题。我国于1994 年由国务院颁布《城市房地产管理办法》并在其中确立了房地产价格评估的法律地位，但长期以来关于房地产价格评估的其他立法工作进度却很不理想，房地产价格评估活动的法律渊源多为行政法规、部委规章和地方性法规组成，如《资产评估法》，《房地产估价机构管理办法》及各级地方政府颁布出台的房地产交易管理办法等。房地产价格评估活动缺乏上位法保护，导致在实务工作中出现了一系列连带问题，如：房地产价格评估体系存在法律监管漏洞；部分房地产价格评估机构的法律委托程序混乱；房地产评估人员管理缺乏法律依据等，这些问题将在下文中详细讨论。

（二）评估价格体系不规范

我国当前的房地产价格评估活动的监督管理体系有待完善。首先，房地产价格评估活动的管理体系混乱。不同层级、不同地域的房地产价格评估机构所出具的评估报告在实务中往往不被其他机构所认可，这就导致了不少房地产价格评估机构在出具评估报告时完全以客户意愿为导向，为了满足客户需求甚至采取不正当手段干涉评估结果。其次，房地产价格评估行业的监管范围不全面。比如像上文提到的部分房地产价格评估机构为了自身利益，经常性的采用干涉评估结果之类的恶性竞争手段，但是国家和行业的监督管理机构对此方面的监管力度非常弱，针对机构恶性竞争或违法经营行为的监管指标模糊，法律责任认定标准和处罚措施流于形式。最后，某些公司恶意竞争，打价格战，一味降低评估费用，节约评估成本，缩减必要评估程序，引起很大的行业隐患，使得评估行业的公允性、经济性、社会地位大打折扣。因此各级地方政府为引导房地产价格评估行业健康有序发展，着力于房地产价格评估行业信用体系建设，纷纷颁布出台了《房地产估价机构资信评价办法》。但是房地产估价资信监管偏向事后监管，偏向对机构本身的监管，对机构人员构成与评估人员的资信评价指标还不健全。整体来看，房地产价格评估资信评价指标体系中缺少对执业人员资信情况的评价维度、缺少对机构社会责任的评价维度。

（三）缺少经过验证的评估方法

在我国的房地产价格评估实务工作中，收益法、市场比较法、成本法和假设开发法作为广泛应用的评估方法存在和我国具体国情与市场实际需求不适配的问题，这是由于我国的房地产价格评估行业的起步发展时间较晚，在行业理论和实践上都大量借鉴和引进了西方发达国家如美国、英国、德国的同行业经验，但是上述国家和我国在社会制度和房地产市场环境上存在较大差异，收益法和成本法等同样源自国外的评估方法在实际应用中就表现出了如下不足：一方面是这些评估方法的主观性较强且对评估样本容量有着较为严格的要求；另一方面在于这些评估方法更适合在发展成熟的房地产市场中应用，不符合现阶段我国房地产行业和市场的特点。此外，我国的房地产价格评估机构和人员缺少对评估方法的创新，比如特征价格法、逻辑模糊法和贝叶斯判别法等新型房地产价格评估方法在实务工作中的普及程度有限，许多评估机构和评估人员并没有完全掌握上述几种新型评估方法并将其应用于房地产价格评估工作中。

（四）评估行业准入门槛较低

房地产价格评估行业的准入门槛较低是阻碍房地产价格评估行业健康发展的一大痼疾。细究这一问题的成因，可以发现主要有三方面原因造成了当前我国房地产价格评估行业从业人员综合素质低的问题：第一，房地产价格评估人员的行业准入规定中对人员综合素质的要求低。按照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》的相关条款：对相关人员的学历要求和职业经验的要求仅为具备中专学历和一定工作经历。如此一来进入行业的人员，其自身的学历背景的专业能力都不太符合工作要求，拉低了房地产价格评估工作质量。第二，获得执业资格的行业从业人员的专业水平良莠不齐。当前我国的房地产价格评估行业并没有建立针对行业执业人员的资质等级认证体系，行业从业者只要参加并通过房地产估价师执业资格考试便可受雇于任何一家评估机构。执业人员专业资质等级认证体系的缺位导致客户在购买服务时只能参考评估机构的资质等级，无法将评估人员的专业能力纳入参考范围。许多评估人员的专业能力有时候并不能满足业务需求，拉低了房地产价格评估工作质量。第三，房地产价格评估人员在职业过程中存在严重的权责不对等现象，阻碍了高素质人才进入行业。由于目前行业从业人员的工作缺乏上位法保护，《资产评估法》中对于房地产价格评估人员权责的规定存在冲突，义务责任明显大于权利，给行业从业人员带来了较高的法律风险，不利于高素质人才的流入。

四、我国房地产价格评估体系构建

（一）夯实政策发挥基础

建立具有中国特色的房地产价格评估体系，要立法先行，夯实政策发挥基础。国家相关管理部门和行业有关单位要充分意识到房地产行业在经过多年发展后，其政策环境、市场环境和房地产价格评估业务的具体内容已经发生了重大变化。原有的关于房地产价格评估的法律、行政法规、部委规章与地方性条例亟须更新。针对当前房地产价格评估行业中存在的种种乱象，国家相关管理部门和行业有关单位要积极协商，总结行业管理经验，形成相关意见草案，提请全国人大常务委员会，对《资产评估法》《民法典》《城市房地产管理法》和《土地管理法》中与房地产价格评估相关的法律条文进行修订；国家相关管理部门和行业有关单位要尽快建立起统一的行业政策法规依据，对行政法规、部委规章和地方性条例中内容相互冲突、法律关系重叠的部分法规政策进行删减合并，要统一标准，排除干扰，相互补充、互为完善。

（二）建立统一的行业管理制度

建立具有中国特色的房地产价格评估体系，要统筹监管，建立统一的行业管理制度。“没有规矩，不成方圆”，针对当前我国房地产价格评估行业的种种乱象，国家相关管理部门和行业有关单位必须要建立起统一的行业管理制度，尤其是要健全房地产价格评估行业监督管理制度。一方面是要建立起统一的管理体制，各级管理单位和评估机构在垂直上实行统一领导，分级管理；要推动评估机构委托程序，评估资料收集勘验程序、评估报告评审程序的统一、协调。另一方面是要逐步强化房地产价格评估行业监管力度。加强对评估机构恶性竞争行为的监管，针对当前部分评估机构为拓展业务，获取利润帮助客户干涉评估报告结果的问题，国家相关管理部门要对《资产评估法》中关于评估机构不正当竞争行为的法律界定和处罚标准做出明确规定，行业有关单位要完善评估机构恶性竞争的监管指标，结合各地区房地产价格的实际情况明确属于恶性竞争行为的收费处罚范围。此外，国家相关部门和行业有关单位要进一步健全房地产价格评估机构资信评价体系，增加对房地产价格评估人员的资信评价指标和房地产价格评估机构的社会责任评价指标，实现对机构、对从业人员资信情况的综合性评价，全面强化资信监管。

（三）制定行之有效的评估方法

建立具有中国特色的房地产价格评估体系，要守正创新，制定行之有效的评估方法。房地产价格评估行业要从我国房地产行业发展阶段和房地产市场实际需求等两个角度出发，在实务工作中结合具体情况灵活应用评估方法。房地产价格评估人员平时要加强学习，了解收益法、市场比较法、成本法和假设开发法等传统评估方法的优缺点，在实际工作过程中扬长避短。此外，房地产价格评估行业要大力推广特征价格法和逻辑模糊法等新型评估方法。这里以特征价格法为例，分析该方法的基本思路和它的优势：特征价格法是在保持房地产的特征不变的情况下，评估人员通过数学方法构建价格特征模型，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，只反映在单纯供求关系下房地产价格的变动情况。其优势在于容易取样，可以得到大量价格资料；模型的经济意义比较直观；计算相对简单。上述几种新的房地产价格评估方法在一定程度上弥补了原有评估方法的不足之处，房地产价格评估行业的有关单位和各个评估机构要加强对上述新型评估方法的宣传和学习，全面提升房地产价格评估工作质效。

（四）提升行业从业人员入职标准

建立具有中国特色的房地产价格评估体系，要强基固本，提升行业从业人员入职标准。具体来说，国家相关部门和行业有关单位要做好三面三项工作：第一，国家相关部门要对房地产价格评估人员的准入许可规定进行调整，全面提升人员准入门槛。要结合实际情况对进入房地产价格评估行业人员的教育背景、工作经验从严要求，如在进入行业前不具备三到五年的相邻行业工作经验，那么在进入行业考取房地产估价师执业资格证书后需参加由房地产价格评估行业管理协会举行的培训活动。此外，为应对当前房地产价格评估业务内容的变化，国家相关部门需要对房地产估价师执业资格考试的具体科目进行调整。第二，行业有关单位要牵头制定房地产价格评估人员等级认证体系，针对已经进入本行业并考取房地产估价师执业资格的从业人员，国家相关部门和行业有关单位要建立分级认证体系。分级认证体系可以从两个角度来设置，一方面可以按照不同的房地产类型设置不同的房地产估价师执业资格注册类别，如上文中提到的，各注册类别的房地产价格评估人员只能从事对应领域如普通住宅、工业房地产的业务活动，另一方面可以根据从业人员的从业年限设置专业职称考试，为从业人员赋予初级房地产估价师、中级房地产估价师、高级证房地产估价师职称证书。第三，国家相关部门要推动《资产评估法》中关于房地产价格评估人员的义务与权利对等，及时调整部分政策法规内容，减少房地产价格评估从业人员的职业法律风险，打消高素质人才的择业顾虑，为我国的房地产价格评估行业不断注入源头活水。

五、结语

综上所述，我国房地产价格评估行业的发展有待进一步规范，国家相关部门和行业有关单位要从完善行业政策法规环境、健全行业统一管理制度、创新房地产价格评估方法和提升行业从业人员综合素质四方面入手做好相关工作，构建与我国具体国情相适应的，具有中国特色的房地产价格评估体系。