房地产开发企业资金管理的困境与对策

文/朱方惠（珠海佳辰房地产开发有限公司）

房地产行业在我国国民经济体系中占据了重要位置，尤其是随着我国城市化建设进程加快，房地产作为人们稳定生活的保障，房地产行业在社会稳定发展中具有关键作用，且房地产行业高收入特征吸引了大量参与者，导致市场中房地产开发企业数量不断增多，加剧了行业竞争。而国家通过宏观调控控制房价，在一定程度上增加了房地产开发企业生存压力，如何提升自我竞争力成为每一个房地产开发企业必须重视的问题。资金管理作为房地产开发企业运营管理中的核心内容，加强对房地产开发企业资金管理面临问题的研究具有十分现实的意义。

一、房地产开发企业资金管理基本特征

房地产开发企业资金管理特征体现在以下几个方面：第一，资金需求量相对较大。在房地产开发企业运营过程中，无论是土地获取、设计规划，还是后续的建筑施工、安装，都需要投入大量资金。同时目前建筑施工材料、人工成本逐渐增加，导致房地产开发企业对资金需求量正在不断增加；第二，资金回收期限较长。根据大量实践表明，房地产开发项目往往持续几年到十几年的时间，房产销售是企业资金回笼的重要渠道，这就导致房地产企业资金回笼较慢，需要几年的时间跨度，有时候受到政府宏观调控、市场价格波动等因素影响，导致项目运营中产生较多的成本，压缩企业的盈利空间；第三，较大的投资风险。房地产开发企业在销售过程中，无法与普通商品一样快速实现资产变现，导致企业资金流动风险大大增加。加上近年来金融市场持续发展以及疫情三年市场经济严重下滑，多家头部房企先后爆雷的消息，包括银行在内的金融机构提高了房地产企业贷款门槛，导致房地产开发企业融资渠道狭窄，从而融资成本升高，也会增加企业的投资风险。

二、房地产开发企业资金管理重要意义

随着我国房地产开发项目不断增多，房地产企业逐渐意识到提升自身资金管理效率的重要性。加上城市化建设推动，导致房地产行业呈现出持续发展的状态，且很多城市房价不断提升，已经呈现出“虚高”状态，为了平衡房价，国家出台了一系列政策，从宏观调控层面对房地产行业加以管控，包括土地出让政策、融资环境等，从而抑制房地产行业激进扩张的状态。这种情况下，原本财务杠杆较高、风险管控能力偏弱的房地产开发企业受到了很大影响，也倒逼房地产企业开始着手内部管理，从提升自我资金管理效率，确保内部管理质量，适应新时期复杂的市场环境。对于房地产开发企业而言，资金是企业发展重要基础，尤其是对于资金密集型企业更是如此，资金重要性不言而喻。强化资金管理工作，能够进一步优化企业资金资源配置，保证资金周转率，降低房地产开发企业财务风险。具体来说，房地产企业要想实现持续经营，必须要保障资金的正常流动与资金收支平衡。这是因为房地产企业的经营管理受资金回流的影响比较大。只有准确把握资金的流向和资金运作情况，才能更好地支配资金，准确评估资金风险。通过有效的资金管理，有利于保证资金流转正常，确保企业资金链的完整性和连续性，从而促进建筑企业的健康稳定发展。同时，资金管理作为企业财务管理核心，资金收支情况能够对企业生产、投资、运营、筹资等项目进行全面的反映，并通过财务指标横向与纵向对比分析资金运行过程中存在的问题，企业管理者也可以对经营情况进行直观地了解，最终作用于企业决策环节。总之，强化资金管理能够帮助企业更好地了解整体运营状态，帮助领导层做出正确决策，为企业战略目标实现奠定基础。

三、房地产开发企业资金管理存在的问题

（一）融资管理方面

第一，融资渠道单一。当前，房地产开发企业融资包括外源融资、内源融资两个部分。其中内源融资集中在预售房款、定金及自筹资金层面，而外源融资则集中在银行借贷。我国房地产企业在项目开发过程中，存在自筹资金严重不足，对银行贷款依赖性较大，将信贷获得资金用于购买土地、项目开发以及企业运营中。尽管债券、上市融资、信托机构等都是市场中存在的融资途径，但这些渠道融资资金在房地产企业整体融资中占比较小，且这些融资方式成本高、风险大，大多数房地产企业更加依赖于向银行贷款。受到当前国家宏观政策调控，银行对房地产企业放贷条件更加严苛，对房地产企业融资工作造成极大影响。第二，资产负债率高。房地产开发项目周期长，无法快速保证资金回笼，将融资资金用于圈地、旧改拆迁、施工等工作，无疑会导致企业贷款规模不断扩大，企业还贷压力不断增加，以至于企业长期处于负债运营状态。

（二）投资管理方面

第一，盲目投资。房地产行业具有利润高、风险高的特点，一些房地产开发企业在投资过程中，缺乏对风险的敏锐把控，特别是外地项目，未能深入分析投资项目的实际情况，对于投资项目成本预算、融资需求、利润等缺乏客观的判断，未能深入开展市场调研。一个房地产投资项目必须能够做好充分市场调查，能够对当地市场需求、购买力、产品定位的客户群、项目实际环境等做出准确判断，如果上述调查不清，容易造成盲目投资，增加投资项目失败的概率，给企业带来严重损失。第二，资金预算不到位。一些房地产企业在资金预算过程中，主要侧重于关键财务指标，但对于很多非财务指标预测、分析不足，导致企业资金预算方案与实际存在较大的偏差，无法发挥资金预算的作用。在企业资金充足时，往往忽视了资金调配工作，造成资金闲置浪费；而资金预算过程中未能准确判断项目资金缺口，以至于无法做出及时、科学的融资计划，容易导致企业资金链断裂，导致投资失败。在预算执行层面中，由于缺乏相应的监督措施，导致企业实际支付成本超出预算，不仅影响预算执行效率，同时也会增加企业资金风险。

（三）营运管理方面

第一，资金运营能力不足。资金周转率是反映企业资金运营能力的重要指标，房地产企业运营过程中，应该在满足日常经营管理基础上，不断降低项目开发成本、降低运营风险。现阶段，一些房地产开发企业库存规模较大、土地储备较多，导致资金沉淀率偏高，影响企业整体运营能力。房地产企业为了能够提升自身竞争力，大量购买土地以希望企业能够获得更多的项目，将企业资金都转换成了土地资源。但如果大量土地资源未达到有效开发，则会导致企业资金流动性不足，难免造成资金沉淀浪费。同时，房地产开发项目作为一种特殊商品，会受到供大于求的市场现象造成库存积压，影响企业资金回笼和运营管理水平。第二，运营风险抵御能力差。房地产开发企业在运营管理中，因为管理不善或资金问题造成企业财务状况差，容易增加企业财务风险，甚至会给企业带来较大的经济损失。一些房地产开发企业扩张速度较快，但未能构建完善的风险管理机制，经营规划未能结合企业整体战略目标，资金方案不够科学，更多围绕短期经营，缺乏事前统筹安排，导致企业经营风险逐渐增加。

四、房地产开发企业资金管理优化策略

（一）优化融资环节

第一，应该制定科学的筹资规划。（1）结合国家政策对自身融资计划进行调整，认真研究各类房产政策，能够结合政策所反馈信息明确企业投资方向，掌握企业资金需求；（2）对融资规模进行合理分析，能够根据企业资金需求优化融资计划，对融资规模严格控制，降低融资成本，选择最佳融资方式；（3）在融资方式选择过程中，还应该根据企业资金流量，考虑销售周期等因素，对短期融资、长期融资进行合理规划。第二，积极推行多元化融资模式。现阶段，我国房地产宏观调控政策落地，投资热度与之前相比持续降温，消费者持币观望态势较为明显，导致很多房地产开发企业资金紧缺，甚至对企业正常运转造成干扰。加上很多房地产企业从银行贷款规模逐渐增加，导致银行贷款难度增加、额度减小，唯有开展多元化融资，才能应对当前局势，不仅降低企业融资成本，还能帮助企业获得更加充足的资金支持。（1）信托。这种融资模式指的是房地产企业将自身资金委托给信托公司，具有灵活性强优势，可以根据企业自身需求设置信托机制。加上房地产行业自身优势，即回报高、投资高，对信托公司具有极大的吸引力。（2）项目融资。主要是针对大型房地产项目，将不可变动资产进行转变，提升企业资金流动性，缓解资金压力。（3）合作开发。房地产开发企业可以开展联合经营模式，缓解自身资金压力，同时在合作开发中能够实现资源优势互补。第三，重视企业信用建设。信贷作为当前房地产企业重要融资模式，而自身信用是企业与银行合作的重要基础。因此，必须重视信用维护，能够做好与银行等金融机构的联系与沟通，了解银行对房产企业信贷政策，以便于保证自身融资方案的科学性。

（二）开展投资可行性分析工作

第一，调查项目背景。房地产开发企业受政策影响较大，要求企业在投资项目前能够对当前政策进行把握，尤其是注重区域政策不同问题；第二，市场调研。能够对拟开发项目所在地环境、人口、消费水平、城市规划、财政现状等进行充分调查，关注消费者需求，判断当地群众的购买力，以便于对房产预售做出更加精准的判断；第三，做好项目规划。房地产开发项目需要具备相关的技术要求，对建筑设计也有一定要求，要求企业能够根据资金情况对项目进行科学规划；第四，成本预测。能够结合项目特点、内外环境等，对项目开发成本进行预测；第五，项目选址设计。项目选址方面需要结合所在城市整体规划要求，考虑教育、医疗、交通等因素。对周边地质水文、自然环境等进行调查，减少自然环境对房地产开发造成较大影响；第六，综合分析投资风险。在房地产开发中包括大量风险，在项目投资可行性分析过程中，需要综合考虑各项风险因素，能够对各类风险危害程度进行分析，针对风险特点、原因等制定针对性的防控措施。

（三）强化营运资金管理力度

1.建立健全资金管理制度

一方面，房地产开发企业必须建立科学的资金管理制度。企业经营管理者必须树立资金管控意识，能够具有风险意识、危机意识，通过完善的资金制度约束资金行为，积极开展资金集中管理，能够将资金管理制度渗透到房地产开发项目各个环节当中，提升资金使用的合理性，保障企业资金安全。另一方面，应该建立更加科学的资金管控机制，能够对企业资金动态随时了解，一旦发现资金异常，则需要进行及时处理和调整，有效控制资金风险。当然，企业应该加强对高素质财务管理人才的引进、培养，不断提升资金管理质量，将资金管理制度落到实处。

2.加大预算管理力度

房地产开发企业应该在市场环境基础上，结合自身实际情况，构建完善的资金预算管理体系，将资金预算纳入企业全面预算管理体系中。根据项目资金需求情况安排资金预算，以年度预算层层分解为季度、月度预算，并将具体预算分解到具体项目中。在资金预算执行过程中，应该定期对比实际资金使用和预算之间的差异，分析差异产生的原因，以便于采取及时有效的调整策略。另外，企业需要建立科学的预算考核机制，配合相应的奖惩措施，提高资金预算执行力度，经济推行全员参与式资金预算管理，让全体员工能够参与其中，将预算考核结果与员工绩效挂钩，发挥预算考核的监督作用。

3.搭建信息化管理平台

在信息化时代背景下，房地产开发企业应该加强对信息化技术的应用，积极搭建信息化管理平台，提高资金管理效率。尤其是对于集团型企业来说，应该建立财务共享服务中心，将各分公司、项目的资金进行集中管理，形成以信息化平台为主的资金管理模式。

另外，需要不断优化信息化管理平台操作流程，能够将企业各部门、各系统进行有效对接，保证信息传递效率，同时分清资金管理权责，让资金使用效率更高，同时还能够有效降低资金成本。利用大数据技术分析企业资金流动规律，对资金收支情况进行实时监控，对于非正常收支情况进行预警，切实保障资金安全，提高资金管理工作的整体效率。

4.制定资金池管理的规则

房地产开发企业应该在完善的资金管理制度基础上，构建内部银行——资金池管理体系，以内部银行运作为基础，利用银企互联、资金池模式提高资金集中管理力度。实际上，利用一系列虚拟账户作为资金池，利用总账户、分账户实时监控企业资金。由集团总部对总账户进行管理，而各分公司、项目部等将资金上传到分账户中加以存储，同时预留一定额度资金，用于日常活动开支。集团企业下设资金中心，负责制定资金计划，对企业各项资金收支进行控制，根据资金情况做好内部调度，同时控制资金风险。分公司则需要对负责区域内项目资金加以管理，严格按照集团公司资金管理制度开展工作，同时需要制定相关工作细则。此外，关注闲置资金问题。企业需要重视银行账户管理，实现资金集中管理。具体来说，对于下属分支机构较多的集团性企业，应制定银行账户管理制度，关注分支机构账户开立、变更、注销等过程，以及账户数量、交易频率等内容，并及时对账户沉淀资金进行回收，避免资金闲置；同时，建议企业可以保持与银行的长期合作关系，选择协定存款方式作为投资渠道，确保资金收益稳定、风险较低。当然，企业也可以将闲置资金投入到对冲基金或FOF 项目当中，实现风险分散化与效益扩大化。

五、结语

综上所述，房地产行业作为我国国民经济支柱型产业，面对国家宏观调控政策、银行融资政策收紧等情况，让企业面临更加严峻的资金压力。因此，要求房地产企业重视资金管理工作，积极应对企业面临的融资风险、投资风险以及运营风险。具体来说，要求企业能够持续优化融资方案，能够对投资项目进行可行性分析，避免盲目投资行为，同时进一步加大资金运营管理力度，保障企业资金安全性，保证企业资金流动性，为企业规模扩大奠定坚实的基础，提升企业的核心竞争力，帮助企业走向可持续发展道路。