房建工程造价中全过程成本控制策略分析

钱莹

［贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展有限公司，贵州 贵阳 550000］

0 引言

在新时期背景下，我国城市化进程不断推进，对建筑工程的要求有所提升，因此，建设成本上涨。建设单位为了获得更高的利润，需要对造价进行全过程成本控制，但在实际开发过程中成本控制不够全面不够深入，形于表面。为有效解决此类问题，重点分析造价各个阶段成本控制问题及策略。

1 房建工程造价成本管理存在的问题

1.1 投资决策问题

投资决策是建设单位开发项目重要的内容，此阶段对项目进行机会研究、初步可行性研究、编制项目建议书及投资估算，是投资决策的基础。此阶段以财务分析、经济分析和社会分析为主，编制投资估算缺少详细的设计内容，故精准性较低；前期做投资估算的工作人员通常不掌握精准的造价数据，对投资估算的成本组成：土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共建设配套设施费、销售费用、管理费用、财务费用、税费、其他费用、不可预见费的估算与实际不符，造成资金浪费或者缺乏。

1.2 材料市场价格掌握问题

造价方法的灵活性能够降低造价成本，为企业带来更高收益，但在实际管理过程中存在方法滞后的情况。例如，在进行材料计价时，并未对材料市场进行综合分析与统计，对材料价格变化的掌握存在局限性。

造价全过程管理时，除了对一年内材料市场平均价格分析外，还应当思考市场变动引起材料价格变化的问题，如原料供应、生产需求、运输费用等。从国际角度来看，国外的砂土价格相对较低，如美国、巴西等地区，加之我国所实施的部分政策的影响，如环保限产政策、进口相关政策、出口退税政策以及金融货币政策等，这对于生产供需造成一定影响，直接影响国内相关材料的价格[1]。钢筋价格与钢铁产业链相关，例如原料、燃烧成本、炼铁、轧钢等，其中比较关键的因素在于合金材料与铁精粉，其价格直接影响钢铁的制作成本和产量，进而直接影响工程建设的成本。原料成本低且需求稳定时，库存量则会上升，供给过剩此时价格下跌，反之则价格上涨。若材料大幅度上涨，建设单位将会面临施工单位因为利润减少或亏损进度减缓或停工的风险，建设单位也会因此出现利润减少或亏损的情况。

1.3 设计阶段造价控制问题

设计阶段需要对设计图进行造价控制，确保造价不超投资估算。而在设计过程中，设计人员缺乏造价意识，仅凭设计需求及理念进行设计，未与造价人员充分沟通，造成可避免的浪费；建设单位未对设计提出限额设计的要求，未按照批准的投资估算进行分析。

1.4 招标阶段成本控制问题

招标阶段，建设单位需选择一家咨询单位编制招标工程量清单并出具控制价。招标工程量清单作为招标文件的一部分，大多造价咨询单位编制人员专业知识不扎实、经验不足等，编制的工程量清单及控制价出现项目特征不符、工程量清单缺项漏项、综合单价组价错误、工程量不准确等问题，使得招标工程量清单及控制价不准确及不完整，不同单位的投标报价差异大，导致不能招到最佳的施工单位，还会给后续的施工、变更、结算带来不少困难。

1.5 施工阶段造价控制问题

施工阶段的造价控制主要是变更签证方面的管理，施工单位会向建设单位提出一些方便施工方作业、增加投资的变更要求。大多建设单位对施工单位所提出的变更要求未进行分析与论证，仅从表面进行判断是否变更，造成一些不必要的变更，增加投资。还有由于建设单位没有激励机制，造价人员认为已经到施工阶段同时为了减少麻烦，很少根据现场实际情况对设计及变更方案提出优化从而减少投资。

1.6 竣工阶段成本控制问题

竣工结算环节是房建工程的最后阶段，对成本管理持续关注，对整个项目的各个阶段进行检查，为工程结算做好准备。此阶段，施工单位在报送结算时往往存在多计算、重复计算，建设单位仅根据资料未对现场情况核实进行结算，存在少算或不算，双方相互推脱扯皮导致工程结算迟迟达不成一致，一拖再拖，对建设项目的使用和造价确认均带来严重影响。

2 房建工程造价全过程成本控制方法

2.1 加强决策阶段成本控制

项目前期决策阶段的造价控制工作主要集中在3个方面。

（1）做好基础的资料收集工作，并进行科学化控制，针对目标建设区域的水质、材料以及电路等信息进行收集，与前期人员共同寻找类似工程资料，并结合工程建设的实际需求和特点来判断资料的正确性、可参考性，确保投资预测的精准，向设计人员提供专业的造价咨询，做好项目经济分析、投资预测。

（2）做好可行性研究，可行性研究是设计图纸的基础，设计人员需对项目建设区域的自然环境、政策、社会环境等进行综合调研，做好建筑标准设计及规模设计的成本控制，避免投资浪费，为后期的招投标和签证变更提供资料[2]。

（3）充分考虑国家政策、设计方案、建筑规模和业态、土地开发利用、市场需求等因素，对项目建设合理定位；对开发成本组成的内容进行测算，还要对项目建设进行经济评价，主要从内部收益率、总投资收益率、投资回收期、资产负债率、流动比率等方面进行测算，充分考虑融资时间及风险，有效控制项目开发的财务成本，合理制定出即符合定位又利润最大化的设计方案。

2.2 科学分析材料市场变化

造价人员需要做好材料市场调研工作，以2022 年贵州省造价信息商品混凝土C20 价格变化为例，具体如图1 所示。

图1 2022 年贵州省造价信息商品混凝土C20 价格变化

根据一年来变动幅度和相关政策预测未来阶段的变化，具体包括以下两点。

（1）深度分析材料市场供需情况，房建工程项目所用材料价格变化幅度，充分考虑施工阶段因为材料价格变化对施工费用带来的风险及影响。

（2）寻找影响材料价格变动的原因，例如原料价格、市场需求、原料产业链等，了解历年来材料的涨价、跌价时间；除了材料本身的费用外，还需要考虑材料与目标建设区域的距离和运输方式发生的费用，建设单位在编制投资估算及招标控制价时，计入的材料价格有效[3]。

2.3 加强设计方案评选

设计阶段的造价控制是全过程造价控制的重要内容，为保证设计环节成本控制的科学性，需要建设单位选择高质量、高效率的造价咨询机构，并根据项目实际需求听取建议。设计阶段的成本控制尤为关键，需以建设单位的投资需求为中心，根据投资决策的内容，对方案进行具体而全面的设计。根据项目建设规划设计三阶段进行成本控制。第一阶段，方案阶段的造价管理，依据项目建设的方案图及其说明，编制全面而相对准确的建安造价估算书；第二阶段，初步设计阶段的造价管理，依照初步设计图，用定额进行编制概算，最终概算金额得到建设方及相关部门的批准后，可将其作为设计图造价的最高限额，确保对整个项目设计及建设过程的造价得到控制[4]。限额设计是落实成本控制的关键环节，需要在保证建设质量、使用功能、美观和投资者需求的基础上控制成本，为进一步落实全过程成本控制，造价人员应从设计最开始阶段进入，配合设计，与设计人员进行沟通交流，及时了解设计动态和进度，对项目设计的经济指标、技术质量要求、安全、材料等方面进行分析比较，对设计方案进行成本测算；从技术、造价分析及效果评价向设计提出优化建议，从而及时发现问题，避免不必要的成本浪费。第三阶段，施工图纸设计阶段，造价人员根据说明书和施工图纸了解整个项目的进度，并对施工图设计及选用的材料进行核算，提出施工图设计中的存在的漏项、错项、缺陷问题，以便设计人员对设计图进行修改及补充，通过造价分析可选择出适用的材料、设备方案，保证预算在限额范围内。

2.4 招标阶段成本控制

招投阶段的成本控制需要做到以下3 点。

（1）合理分标保证进度。房建工程普遍以多标段招标项目为主，因此分标十分关键，既要保证标段明晰又不能过大划分，避免占用投标单位大量资金而导致工期拖延。在进行划分时尽可能避免项目独揽，保证多标段平行施工。着重对项目合约规划，详细划分项目标段和工程量清单，包括总包、独立发包工程、采购标段等。

（2）招标方式有公开招标、邀请招标、其他招标方式，采用合理的招标方式能够根据建设单位的项目需求招到最适合的施工单位。商务标及技术标同样重要，制定公平、公正的评标办法和招标文件，在招标中能够合理的控制造价，还能防止招到不适合的施工单位在后续施工过程中因其自身管理不到位、技术力量不强、资金薄弱等原因导致增加造价、拖延进度、质量差。

（3）注重招标工程量清单及控制价编制及保密[5]。工程量清单作为招标的重要部分，是投标人进行报价的依据，在编制过程时底务必做到精准且完整，做好保密工作，避免泄漏而造成抢标的恶性竞争。

编制工程量清单，编制人员应根据施工图、结合实际情况及施工要求梳理工程量清单，熟悉了解工程量清单的计算规则及规范、准确详尽描述工程量清单项目特征、合理准确地计算工程量，确保工程量清单准确及完整性，避免少量多量、缺项漏项而导致投标出现不平衡报价、后期变更无清单等情况。

编制招标控制价，正确使用行业、地方性的计价定额和文件；按强制规定的计价要求进行编制，措施费根据不同的项目特点和施工措施的不同而计入。

编制人员应强化自身专业知识，不仅对图纸熟悉还要预测未在图纸中体现可能实际会出现的内容；全面解读项目内容，理解工程量清单及控制价编制的重点难点，保证编制成果的质量，不影响招标质量及后续清单使用。

2.5 施工阶段成本控制

房建项目施工阶段，需严控成本。造价人员对施工单位提供的进度款支付申请进行审核，对进度款中的工程量及价进行核实，按照合同约定支付，避免进度款金额与实际不符存在资金使用不当的风险。对工程变更及现场签证进行强而有效的管理，建筑工程存在不可预见性，比如基础地质等，开挖后根据实际情况进行设计，这部分属于施工图以外的工程内容，需进行变更及签证，需造价人员与设计、现场紧密联系，对工程变更方案进行测算，评价变更方案对建设项目投资的影响，通过造价分析择优选择变更方案；对必须变更的内容进行核实，熟知合同内容及条款，严格按照合同约定计量计价，及时跟踪造价的变化情况并体现在成本控制中，避免成本投资失控。

2.6 竣工阶段成本控制

竣工阶段是合理控制房建工程成本的最后一环，对已竣工的工程进行审计结算。收到施工单位提交的结算资料后，核查资料的真实性及完整性，核实完成后开始办理结算。工程竣工结算审核流程如图2 所示。根据合同、图纸、招投标文件、招标工程量清单及投标报价、中标文件及过程等资料对建设工程工程量及计价进行核查，对工程变更、签证等逐项核查，与现场情况核实，避免多算错算。

图2 工程竣工结算审核流程

3 结语

总而言之，当前房建工程造价全过程管理仍存在一些问题，造成不必要的成本。本次主要针对决策、设计、招标、施工以及竣工等多个阶段展开对成本控制的管理，真正面向房建工程，具有一定参考价值。