6家房企率先拿到定增“通行证” 募投项目聚焦人口净流入城市

秦佳丽　惠凯

本周，央行、国家金融监管总局发布通知，将去年公布的支持房地产市场平稳健康发展的多项金融政策进行调整优化，未来半年内到期的房企融资可展期到2024 年年底。此举可有效提升金融机构对房企的信心，缓解房企偿债压力。展望未来，围绕“房住不炒”、“保交楼”的政策导向，房企融资渠道的趋于宽松客观上有利于上市房企定增的顺利实施。

同时，截至本周，房企定增即有6家获得注册批复，从募投项目来看，大多位于人口净流入城市，项目收益率多数在15% 以下。业内人士表示，融资成本较低的定增有助于降低房企的财务支出，有利于落实“保交楼”

政策。另外，从当前定增公司分类来看，未来其他房企也有望受益，“目前获批企业类型较多，受益范围较广，表明监管机构在加大支持各类型房企的股权融资，后期相当部分企业定增应能顺利通过。”

6家房企率先拿到定增“通行证” 募资总额约350 亿元助力保交楼

“第三支箭”支持房企股权再融资政策出炉半年，房企定增在实操层面有了新动向。继5 月29 日某知名国有房企定增并购事项获深交所审核通过后，A 股房企股权融资近一个月内陆续开闸，截至7 月14 日，已有保利发展、中交地产、大名城、福星股份、陆家嘴等6 家A 股房企的定增方案陆续获得证监会同意注册批复，预计募资总额合计约350 亿元（见附表）。

从企业类型来看，首轮定增获批的房企类型较广。央国企成功推进大额定增的同时，以福星股份、大名城为代表的中小型混改或民营房企也在定增获批之列。募资用途上，该批房企主要用于“保交楼”相关项目开发、资产并购募集配套资金及补充流动资金，譬如保利发展拟将募得金额中110 亿元用于14 个项目，陆家嘴拟募资用于支付前滩投资旗下耀龙公司、企荣公司的股权交易对价。

“目前证监会批复同意的几家房企中，既有央国企也有民企，既有‘绿档企业也有三线全踩的‘红档企业，受益企业的范围比较宽，没有表现出明显的偏向性，表明监管机构在加大支持各类型房企的股权融资。”中指研究院企业研究总监刘水向本刊表示。

从定增周期来看，该批房企定增获批速度尚在市场预期范围内。从初始预案公告日到审批通过，前述房企获批普遍在6 个月左右。其中获批最快的是中交地产，今年2 月24 日披露预案到6 月28 日证监会审核通过，前后历时不到4 个月。

据中信建投统计，2014年以来A股房地产公司实施增发，预案公告日至发审委和并购重组委通过日历时2.2个月至25.4 个月不等，中位数为7.6 个月。对比之下前述6 家A 股房企定增的审批速度效率较高。

在目前获批注册的房企中，大股东、实控人仍是参与定增的主力。公告显示，中交地产的大股东认购定增股份的比例为30%～50%。

附表 2023年A股定增获批房企情况（截至7月14日）

数据来源：本刊根据公司公告整理

整体上，定增进展顺利的房企还是少数。自去年年底A 股房企股权融资全面重启以来，有27 家A 股涉房企业披露增发预案或意向性公告，而当前成功拿到增发“通行证”的房企数量占比为两成。

另外，对于当前6 家房企而言，从“获批”到最终募资还有一些程序要走。刘水介绍，一般来说，定增预案自证监会同意注册之日起12 个月内有效，企业会根据股价变动情况择机实施定增。不过后续还需面临沟通投资机构、确定投资意向及额度、执行定增方案、公告发行情况及股份变动报告书、向交易所申请办理新增股份上市等系列手续。“沟通投资机构并确立投资意向及额度是难点，当前房地产还在深度调整，一般投资机构对房地产股权投资比较谨慎，相比之下大股东或者母公司参与定增的，投资意向比较确定。”

监管问询成房企增发必要环节 关注方向主要在募投必要性

首批房企定增方案抢先落地之余，目前仍有近20 家意向增发房企等待“批文”，在这个过程中，交易所问询已成为必要的一环。在问询过程中，监管层对募投必要性高度关注，问询聚焦于募投项目或投资标的、发行主体债务风险及经营情况、认购对象及认购资金来源等。

具体来看，无论是已定增落地还是等待审核的房企，募投项目情况都获得重点关注。譬如拟将上百亿元募集资金投入14 个项目的保利发展，详细说明了项目销售或出租对象、开工建设情况、预计竣工交付时间以及募集资金的具体使用安排，以及不存在用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目情形。

另一类针对房企收购重组并配套募资，交易所重点关注收购资产的具体情况、资产评估的合理性等。典型的如借助“第三支箭”重啟并购和配套融资的前述国有房企，公司拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24% 股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89% 股权，同时拟募资不超过85 亿元用于项目建设及补充流动资金。交易所要求结合上市公司经营发展战略补充披露本次交易的必要性内容，该房企回复解释本次交易将进一步增强对于前海自贸投资的控制，有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值。

此外，对于部分存在债务违约的房企，交易所则更为关注其偿债能力及财务指标是否处于合理区间。譬如，拟定增募资不超过28 亿元的某出险房企近期收到两轮问询函，关注其债务重组计划和可行性。

事实上，较长周期的增发历程中，部分房企的定增预案已有较大幅度调整。以近期因财务资料到期、申请中止审核与珠海免税重组的格力地产为例，重启并购重组事项这半年来，格力地产最新草案在现金支付金额、发行价格等方面有了多项调整，主要变动在于，当前格力地产的并购交易总价由122 亿元下调为89.8 亿元，配套募集金额却由不超过8 亿元提升到70 亿元。交易所于4 月要求格力地产对方案调整进行解释的问询函，格力地产延期至今尚未答复。

另外还有房企如豫园股份，近期下调了定增募资规模。今年6 月，豫园股份公告将定增募资上限由80 亿元下调为49 亿元。募资用途方面，公司在最新预案中放弃了投向文化商业零售扩建项目，同时缩减补充流动资金及偿还银行借款的额度。

涉房A 股公司的增发募资投向亦获高度关注，主营黄金饰品业务的豫园股份、主营贸易物流的外高桥等近期收到交易所定增相关问询函，被要求说明募投项目与公司现有业务的区别与联系。其中，拟定增募资不超过33.4 亿元的外高桥已收到交易所两轮问询函，关注其募投项目是否符合涉房上市公司募集资金应投向主业、不投向房地产相关业务的要求。定增方案显示，外高桥募集资金拟投向“新发展H2 地块新建项目”“新发展H4-15 地块新建项目”“F9C-95#厂房项目”等，项目类型涵盖保障型租赁住房和长租公寓，以及主要定位于生物医药、智能制造等行业的产业园区用于对外出租。

“问询既是交易所的例行程序，也是交易所深入了解上市公司定增细节的途径，后续可能会产生不确定性，不排除有定增被否的情况出现。”刘水补充道，“不过，目前获批企业类型较多，受益范围较广，表明监管机构在加大支持各类型房企的股权融资，后期相当部分企业定增应能顺利通过。”

房企调整资产布局 聚焦人口净流入的高能级城市

募投项目的投向也反映了房企在复杂的宏观经济和行业格局变动下，顺势而为，对资产布局的大幅调整。比如保利发展110 亿元定增资金将投入到14 个房地产开发项目。从地域分布来看，2016 年保利发展定增募投项目集中在南京、珠海、合肥、成都、福州、佛山、天津七地，重点是南京、合肥。而保利发展现在的14 个定增项目集中在广州、西安、合肥、南京、中山等地，特别是广州、南京、合肥三地，不再安排天津和福州的地产募投项目。背后体现出在宏观经济和产业格局调整的大背景下，企业主动调整资产布局。

在不久前的2022 年业绩说明会上，保利发展总经理周东利表示：2022年下半年以来不同城市延续了分化特征，经济基础好、人口净流入的核心城市地产市场恢复更快、程度更好，而三四线城市依然相对缓慢。基于此，保利发展坚持核心区域聚焦战略，重点投资基本面好的城市。

从实施定增的房企公告来看，项目收益率整体呈现“由北向南逐渐抬升”的态势。目前定增进度最快的是前述知名国有房企，其去年底推出定增方案于近期落地实施，其中募资85 亿元投入到10 个地产项目中。其中两个项目位于东北——长春公园项目的销售利润率是4.6%，沈阳招商公园1872项目的销售利润率是3.4%，销售利润率在其10 个项目中处于尾部，而重庆、上海等南方城市项目的销售利润率基本都超过10%。

至于保利发展的14 个募投项目，其中广州保利和悦滨江一个项目的销售净利率超过10%，13 个募投项目的销售净利率低于10%、3 个项目低于6%。金额方面，募投金额最大的是广州保利领秀海，定增资金中计划投入14.5 亿元，销售净利率是6.87%。

對比过往定增项目，房地产开发的收益率整体有所下滑。2016 年房企融资窗口打开，保利发展抓住机会实施定增，定增公告显示：投资回报率最低的南京保利中央公园是9.8%，其销售净利率为8.2%；珠海保利国际广场的投资回报率、销售净利率分别高达23.8%、15.8%；佛山保利西雅图项目的投资回报率最高，接近30%。

另一家优质房企万科，其定增公告显示，计划定增募集的150 亿元资金中约七成将投入到11 个地产项目中，公告测算的投资收益率在3.5%-13.6% 之间，其中项目投资收益率5% 以下的有3 个。

市场化房企成定增主流 部分国企回归主业、缩减地产业务

相较而言，一些体量较小的优质房企的定增募投收益率可能更高。比如福星股份计划定增募资13.41 亿元，募资仅投向武汉市红桥村城中村改造K6 地块、K15 地块两个地产项目，销售净利率分别是10.6%、13.5%。

并非所有的央国企背景房企都抓住了近半年的房企再融资窗口期。比如信达地产，曾在2016 年房产市场顶点时多次拿下“地王”项目。公司也抓住了以往的几次股权融资机遇，比如2008 年前后、2016 年前后的两次房企再融资窗口期，当时信达地产果断实施定增。但这次监管部门再度放松房企再融资限制时，信达地产却转向低调。这是为何？

据本刊了解，信达作为四大AMC的领头羊，近几年加速回归“大不良”主业，在资产负债率等方面面临一定压力，对于需占用表内资本的项目，偏向谨慎。由于开发管理类业务被认定为需消耗信达的表内资本，信达集团层面近几年不对这类业务提供协同和激励。基于此，信达地产减少了市场化业务的占比，加大对信达“大不良”主业的配合和支持力度。

业绩方面也显示，信达地产的规模追求不再强烈。公司2019 年实现25.5 亿元的净利润高点、2020 年录得258.6 亿元营收高点后，业绩逐年走低，去年录得营收182 亿元、净利润5.7 亿元。公司资产负债表上的存货、合同负债呈逐年减少，这意味着其未来的推盘量将继续减少。

其他不少央国企背景的大中型A 股房企如绿地控股、华远地产、大悦城、首开股份等都抓住了2008 年、2016 年两次房企定增政策窗口期，近期却都没有发布定增方案，原因各异，有的已违约，有的去年亏损再融资难度较大，以及收缩地产业务等。

房企定增获批释放积极信号 定增公司范围有望扩大

首批增发获批释放出积极信号，但二级市场是否响应，仍取决于房企本身的质量以及买方信心。本刊了解到，就目前定增“获批”的房企而言，实施并购重组配套募资的前述国有房企相关程序正在加快推进，公司6 月27 日发布的公告显示，其购买相关资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成。

部分房企后续面对买家市场及资金使用效益上仍面临考验。其中，中交地产已抢先拿到定增“批文”，但在此前增发审核问询函中，仍呈现出业绩低迷等现象。根据中交地产6 月对审核问询函的回复公告，公司目前脚踩“三道红线”。截至今年3月末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82%，净负债率达294%，现金短债比仅为0.47。

公司募集资金投向的项目净利率高低有别。中交地产此次募集资金投向长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园等5 个在建住宅项目，项目销售净利率在4.58%-12.29% 之间。据中交地产近期对申请增发的审核问询函回复公告，报告期内，发行人及项目公司涉及的房地产开发项目共计116 个，其中拟建项目14 个、在建项目共计52 个。公司补充资本的动力较强。

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）