困窘的房产中介

蔡敬 李舒

进入中国市场23年后，拥有超1万家门店的美资企业21世纪不动产，因发生在武汉的“房产证调包”案件被推至聚光灯下。

21世纪不动产武汉公司相关负责人表示，涉事门店的加盟商已于2023年2月与21世纪不动产解除合同，因店面招牌未拆除，被假中介利用。

受累于房地产行业不景气影响，21世纪不动产门店数近年来呈现断崖式下滑，2021年全国门店数还是1.6万家，今年统计则只有1万家；目前在武汉有310家门店，近两年一直维持在300家左右。

近年来，不少房地产中介机构因业务量下滑，尝试转型社区服务，通过免费打印、免费照看宠物等服务优化客户体验。21世纪不动产目前在北京、成都等地的门店，也开始尝试向便利店模式转型，是否能突围还有待市场检验。

店招未拆，鸠占鹊巢导致“房产证调包”

6月6日，支点财经记者走访涉事的洪山区文馨街加盟店发现，该门店21世纪不动产的招牌和装修已被更换，取而代之的是一家养生馆。

5月，有媒体报道称，武汉一房主房产证被“假中介”调包，假中介拿到真房本不仅办理了房产过户，还用该房产抵押贷款190万元。值得注意的是，假中介之所以能取得房主信任，是因为整个过程是在看似正常经营的21世纪不动产门店内进行的。目前公安部门已对该案件立案侦查。

5月底的江城，室外温度已超过30度，位于武昌白沙洲的21世纪不动产超级旗舰店并未开启空调降温。对于“房产证调包”案件，接受支点财经记者采访的该店客户经理李强（化名）说，主要是因为加盟店退出后，店招未及时清理拆除，才被钻了空子。

李强说：“加盟商不干了，标牌未拆除的现象在业内非常常见。（我们）旁边的一家世纪宏图不动产店就是这样，牌子还在，但是已经租给废品回收站了。”

街道口一家21世纪不动产门店负责人接受支点财经记者采访时表示，中介约谈房主看证件以确认证件真实性很正常，很难令人起疑。但是，作为贝壳平台入驻品牌，21世纪不动产的合同签约都是在贝壳签约中心进行，并不会在门店签，房产交易者可以凭此鉴别中介或店面真伪。

武汉一名关注“房产证调包”案件的律师对此持不同看法。他认为，普通人根本没办法区分店面是否还在正常经营，或者怎样的签约流程才算正规。从该事件来看，21世纪不动产因为没有及时拆除标牌，造成客户错觉，构成“表现代理”（指足以使第三人相信无权代理人具有代理权而与无权代理人实施的法律行为），相关法律责任应该由21世纪不动产承担。

21世纪不动产武汉公司負责人也曾对媒体表示，此事暴露出公司管理上的隐患，下一步公司将加大排查力度，找出还有哪些“合作解除了，招牌没拆”的门店。

一位房产中介行业人士分析，不仅21世纪不动产，以加盟经营为主的房产中介都存在类似问题。一是加盟商退出后，离店时间很难摸清楚，二是加盟商一般都不愿意额外再承担拆除费用，三是大品牌在一座城市一般有数百家加盟商，往往运营人员配置不足，难免疏漏。

该人士表示，即使加盟商在合同到期后违约继续经营，品牌方也只能采取电话督促或者以函件形式施压，并不会到现场强制拆除招牌。所以，房产交易双方一定要擦亮双眼，尽量选择大平台签约，仔细查看店面及经办人的相关证件。

行业萎缩，跨界转型是自救之路吗

近年来，房产经纪行业业绩普降，门店和经纪人数量也锐减。

以国内两家上市的房产经纪龙头为例，2022年年报显示，贝壳全年总交易额2.61万亿元，同比下降32.3%；净收入607亿元，同比下滑24.9%；净亏损13.97亿元，同比扩大166%。我爱我家去年总交易额2600亿元左右，同比减少 39.5%；归母净亏损3.06亿元，同比扩大284%。

截至2022年末，贝壳平台经纪人数量39.4万名，同比减少13.3%。我爱我家国内运营门店总量3583家，下滑22.33%；员工约3.5万人，下滑30%。

21世纪不动产门店数呈现断崖式下滑，2021年全国门店数还是1.6万家，最新数据显示只有1万家。

为提升业绩，2022年21世纪不动产开始跨界引入白酒、大闸蟹销售和咖啡等社区生活服务业态。不过，新模式的尝试集中在北京、上海、成都等地，武汉门店并未启动。

2022年10月，21世纪不动产宣布，未来三年内将在多个领域拓展复业业态，在现有1万家经纪门店之外，设立3000个社区生态终端，除白酒、大闸蟹销售外，还可能拓展至预制菜、洗衣店、家政服务等。

21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航表示，房地产经纪是一个高度依赖人际关系的行业，经纪人需要不断与他人建立联系，门店可以成为社区流量入口，帮助经纪人更好地联络客户，赢得更多人的信任，促进商机转化。

21世纪不动产并不是“第一个吃螃蟹的人”。早在2020年12月，链家在北京开出了首个社区便利店，采用“店中店”模式，在中介门店里开辟一个空间，使用自助结账模式销售饮料、饮品等。彼时，链家表示，未来几年要在北京开出500家这种门店。

北京链家某门店一位经纪人对支点财经记者表示，“目前肯定没有500家，当时说的是便民服务，但是根本没人（经纪人）愿意干。”

“我们也想过在门口做一个咖啡吧，品牌方说可以帮忙提供产品渠道，但是资金得我们自己承担，还要额外耗费人力和时间成本，最终我们放弃了。”李强介绍，21世纪不动产在武汉还没有涉足房产中介以外业务。

有加盟商表示，“现在新业态还没有产生影响力，也没有清晰的盈利模式，盲目做起来，肯定是亏损的。”

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对支点财经记者表示，房产中介跨界是企业面临困境不得不做的选择。房产中介的收入依赖新房代理和二手房经纪业务，但是这两项业务现在都萎缩了。

对于21世纪不动产、链家的“花式转型”，李宇嘉认为，房产经纪跨界应该利用主业所依托的资源优势、模式优势而展开。门店聚集了大量业主和租客，是一个小的资源聚集点，最好是基于原本资源来跨界，比如房产经纪做预制菜，拿出一部分店面做菜品销售，“但是做咖啡，好像关联不大，看不懂。”

景晖智库首席经济学家胡景晖对支点财经记者表示，房产经纪跨界卖咖啡，作秀的成分比较多。卖咖啡、卖酒某种程度上可以增加客户黏度，挣点小钱，但改变不了公司整体经营状况。

实际上，21世纪不动产、链家切入的赛道也并非一片蓝海。在便利店领域，除了外资品牌711、罗森等，国内的邻家、全家等均已是成熟品牌。而且社区电商平台巨头众多，多多买菜、美团优选、兴盛优选、盒马等均已占据社区生态服务一席之地。

房地产的繁荣时代已经过去，房产经纪转型可能也成为必然趋势。但转型是件复杂的事情，要跨界到对手如云的赛道里抢食蛋糕，谈何容易。