住宅得房率越高越好吗

甄爱军

如果得房率太高，相对公共部分的面积会少一些，这可能会影响楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。购房者在选房时不能单方面注重所谓的高得房率，而主要看小区整体设计是否科学合理。

在买房过程中，不少人认为得房率越高越划算。因为在多数人看来，在高得房率下，得到的使用面积越多，对自己越有利。但具体情况是不是这么回事呢？在得房率方面，又有哪些误区需要避免？

各种面积概念要分清

在讨论得房率之前，我们先了解部分与面积有关的概念，主要包括：成套房屋的建筑面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积等。这些术语到底是什么意思，又代表什么含义呢？

成套房屋的建筑面积，主要包括套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积两大部分。这也是我们在房产证上能够看到的面积数据。需要提醒的是，在实际交易过程中，不少人将成套房屋的建筑面积简称为建筑面积，其实并不严谨，因为建筑面积是建筑行业的专有名词，是一个表示建筑物建筑规模大小的经济指标，也是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标，也称建筑展开面积。

成套房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积是房屋权利人所有的总的建筑面积，也是房屋在权属登记时的两大要素。房屋的套内建筑面积是指房屋权利人单独占有使用的建筑面积，它由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积的大小，决定了住宅使用面积大小。也就是说，我们通常通过眼睛看到的房子大小，其实与套内建筑面积有关。

这其中有两个概念需要厘清。其一是套内房屋使用面积。根据《住宅设计规范》《房产测量规范》的有关规定，套内房屋使用面积指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面积水平投影计算，包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。需要注意的是，套内房屋使用面积要小于套内建筑面积。

其二是公摊面积，即分摊的共有公用建筑面积，是指房屋权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积，内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。当然，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房，以及作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。

何谓得房率

得房率与购房者的切身利益有着直接关系，它也是一项重要指标，所以很受关注。

得房率是指可供住户支配的建筑面积（房屋的套内建筑面积）与每户建筑面积（成套房屋的建筑面积）之比。由于得房率的存在，在通常情况下，买了多大面积的房子，不一定就能住上相对应面积的房子。也正是这个原因，几乎所有购房者都会把高得房率作为买房的重点考察内容，认为只有高得房率的房子才是性价比最高的。

实际上确实有少数开发商以高得房率作为卖点来吸引购房者。记者曾见到某联排别墅项目号称得房率达到110%，主要是开发商通过“赠送面积”方式实现高得房率，比如地下室净高低于2.1米、封闭阳台、封闭露台等，都不算或者部分不算面积，从而实现高得房率。

但毋庸置疑的是，这种做法属于擅自改变规划，比如存在通过搭建楼板、增加跃层等对户型进行二次改造，这种做法不仅会使整个建筑承重变大，破坏原有的抗震设计，也会降低楼体安全系数及使用寿命，存在安全隐患。

避开得房率误区

其實，我们买房要避开得房率的误区，不能只看这个指标。

如果得房率太高，相对公共部分的面积会少一些，这可能会影响楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。如果房子的得房率超过90%，这类住宅过道和走廊肯定狭窄，拥挤不堪，人们愿意居住在这种小区里吗？因此，购房者在选房时不能单方面注重所谓的高得房率，而主要看小区整体设计是否科学合理。

过高的得房率会导致业主的公共面积减少，使他们感到拥挤、压抑和居住不方便，极端情况下有可能带来安全隐患。比如，为了提高得房率，高层住宅楼只设置一部电梯，以减少公共用房面积，在上下班高峰期居民就要长时间等电梯。再比如同样为了提高住房率，一些住宅压缩了消防通道的空间，这将给业主带来极大的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况，狭窄的通道会减慢人们疏散的速度，使人无法迅速离开建筑。

得房率的大小和公摊面积有着直接联系，所以楼盘的得房率也需要控制在科学合理的范围内。一般情况下，高层塔式建筑得房率在75%左右，小高层电梯房得房率最适宜的是在75%～80%之间，普通6层住宅得房率在80%左右比较合适。