二十大后房地产领域用钢发展趋势展望

□卢宇迪 温二丁

房地产是国民经济的支柱产业，链条长，涉及面广，是我国经济的重要组成部分，也是钢材消费的主要下游行业。近年来，我国坚持“房住不炒”总基调，推动房地产行业平稳健康发展。但是2022年以来，俄乌战争对世界经济造成冲击，国内疫情散点多发，产业链供应链受阻，全国房地产各主要运行指标均大幅低于2021年同期水平，行业运行趋弱，也带动钢材消费总量明显下行；国家逐渐强化逆周期调节，各地不断出台稳定房地产市场的政策措施，但落地效果仍待进一步显现。随着二十大的胜利召开，我国房地产调控政策既有延续，也有创新，为“十四五”期间行业稳定健康发展奠定了基础，明确了方向。

一、二十大报告对房地产重要表述的变与不变

中共二十大的胜利召开明确了全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标、以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴的宏伟目标。从房地产领域有关表述看，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”与十九大报告保持一致；同时，继续维持“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”不动摇，为我国房地产领域供给侧结构性改革明确了要求和方向，将继续强化房屋居住属性、弱化金融属性，严防过度的泡沫化，重点保障刚需、满足改善需求，因城施策，落实“稳地价、稳房价、稳预期”。

此外，在十九大报告基础上，二十大报告将房地产政策表述划归到“增进民生福祉，提高人民生活品质”领域，弱化了“让全体人民住有所居”有关表述，调整了群众面临重大问题的表述顺序，如表1所示。一方面，根据国家统计局数据，2020年我国家庭户人均居住面积达到41.76 m2，接近大多数发达国家水平；2017—2021年全国商品房销售规模一直维持在17亿平方米左右，2022年降至14亿平方米左右，城乡居民住有所居问题已经基本得到解决。另一方面，未来住房政策改革将更加侧重解决新市民、城市低收入群体的居住难题，实现人民群众安居乐业，提升全体人民的居住幸福指数，住房供给侧改革重点将转移到提高人民生活品质。

二、房地产领域运行特点回顾

过去10年，我国房地产领域快速发展[1]。2021年房地产开发投资达到14.8万亿元，超过2012年（7.2万亿元）的2倍；2022年有所下降，但仍达到13.3万亿元。其中，2016年12月的中央经济工作会议首次提出了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，标志着房地产领域向“促进房地产市场平稳健康发展”转变；2017年10月中共十九大召开，强化了“房住不炒”，引导房地产与社会保障体系建设紧密结合；房地产目标主要体现在多元化、多层次供给体系和促进健康发展长效机制方面[2]，让全体人民住有所居[3]。

从房地产领域运行看，2017年为近10年的重要节点，前后5年发展差异明显。2017—2021年开发投资继续保持较快增长，但增速明显趋稳，波动幅度在5个百分点以内，2022年行业运行明显承压，但降幅也保持在10%以内，并有所企稳；而2013—2016年，房地产开发投资增速振幅则高达18.4个百分点。另外，与钢材消费密切相关的房地产施工面积、新开工面积和竣工面积也明显健康趋稳，其中施工面积同比变化幅度在2.9%～8.8%，远低于2013—2016年的1.4%～16.2%，2017—2021年房地产新开工面积、竣工面积分别在20亿平方米、10亿平方米上下波动，且波动幅度有所降低。近10年我国房地产领域运行情况如图1、图2所示。

十九大至二十大期间，国家房地产调控明确了抑制泡沫的根源在于投机性炒作，各地陆续出台限购限贷政策，保持货币政策稳健中性，防范融资流向投资投机性购房；同时，明确未来一段时间的长效机制重点在于建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，让全体人民住有所居。第一，鼓励因城施策[4]，结合进城人员及低收入群体购房需求，继续推进三四线城市去库存；第二，将房地产领域与金融行业去杠杆相结合，加强“消费贷”“经营贷”“房抵贷”等资金流向监管；第三，探索租赁市场[5]，在人口净流入的大中城市试点租赁市场，逐渐在全国探索推广租购并举新模式，围绕现有房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业，培育租赁市场优势强企，加大租赁市场金融支持；第四，持续推进棚户区住房和农村危房改造，促进城乡居民住房条件协同改善。

三、房地产领域用钢发展现状

1.指标选取与测算方法概述

指标选取方面，按照《国民经济行业分类》（GB/T 4754），房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营、其他房地产业；其中，房地产开发经营指“房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动”。建筑业包括房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰/装修和其他建筑业，其中房屋建筑业指“房屋主体工程的施工活动”，与钢材消费最为密切。因此，采用国家统计局“建筑业企业房屋竣工面积、建筑业企业房屋施工面积、建筑业企业房屋新开工面积”作为测算指标。

测算方法方面，按照国家统计局口径，选取与房地产关系密切的房屋建筑细分领域数据子项（见表2）。首先，对典型企业、工程项目进行调研，得到各类型房屋的单位面积平均钢材消费系数；第二，按照建设周期2～3年，结合典型企业、工程项目的钢材采购进度，将项目全生命周期钢材消费数量按1年为周期进行折算。

表2 房屋细分领域数据子项

2.房地产领域钢材消费规模与结构分析

根据国家统计局数据，按照上述方法进行测算，2022年，全国房地产领域消费钢材约2.42亿吨，占国内钢材消费总量比例约26.3%。其中，考虑钢结构在房屋领域应用不断推广，“钢铁-建筑”产业链联动更加紧密[6]，表2中住宅房屋按照钢结构占比25%、其他类型房屋按照钢结构占比10%调整单位面积平均钢材消费系数。从用钢品种看，各类建筑消费钢材品种如表3所示。

表3 不同类型房屋消费钢材品种情况

参考国家统计局发布的《统计用产品分类目录》中“32-黑色金属冶炼及压延产品，3208-钢材”中细分产品，对房地产领域房屋建筑消费钢材品种进行整理和测算，2022年，分品种钢材消费情况如表4所示。

表4 2021年房地产领域房屋消费钢材品种消费情况

四、二十大后房地产领域运行趋势

1.市场新平衡建立

（1）政策措施与市场的新平衡

根据中国房地产协会数据，2022年以来，全国共有超过240个地区累计出台了460条以上的刺激政策，但受市场下行预期、弱二线及三四线城市市场需求及购买力明显透支、新冠疫情散点突发造成经济和就业承压等因素影响，市场表现依旧疲软。根据国家统计局数据，全年商品房销售面积13.6亿平方米，同比大幅下降24.3%；房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，降幅继续扩大。未来，在二十大总基调下，预计各地还将因城施策，出台更及时、更有针对性、更大力度的应对措施，如苏州、济南、郑州等城市将通过政府回购商品房途径，推动库存去化，提高市场流动性，增强安置房、保障性租赁住房供给能力。

（2）新房与二手房需求结构的新平衡

2022年6月以来，期房停工、断贷等新闻频出，对购房者尤其是刚需市场信心带来明显冲击，购房偏好加速由新房向二手房转变。从政策端看，近期国内多个城市频繁发布针对二手房的宽松政策，如执行二手房“带押过户”，有效缩短二手房交易期限，提升二手房交易效率，进一步激活二手房市场，预计未来市场需求端结构将持续变革。

设置了《学生自主学习的调查问卷》，并对问卷进行效度检验，采用重测信度检验，r=0.86，问卷的回收率100%，有效率98%。

（3）主体与多元业务的新平衡

二十大报告提出，要推进中国健康建设，发展养老事业和养老产业；促进区域协调发展，深入实施新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设；为房地产企业探索多元产业提供了政策导向和有力条件。同时，越来越多的跨行业企业逐渐进入产业地产领域，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源，倒逼地产商由传统销售模式向多元业务协同转变，通过打造新的增长极，支撑企业竞争力提升。

2.多元长效新模式建立

（1）城市更新与存量盘活

二十大报告提出，要坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。目前，房地产市场处于由以增量为主的市场向存量市场转变的过渡期，根据调研及相关测算，未来我国每年将有约12亿平方米的存量住房更新需求，发展潜力依然巨大，预计城市更新与存量盘活将成为房地产领域健康稳定发展的重要新模式。

（2）房屋销售与租购并举

二十大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。根据国家统计局最新数据，2021年，全国人户分离人口达到50 429万人，比2020年增加1 153万人。其中，市辖区内人户分离人口为11 962万人，流动人口为38 467万人，分别比2020年增加268万人和885万人。预计随着社会经济发展，我国人口流动将更加频繁，为房屋租赁市场带来充足的市场增量空间，租赁住房建设及运营将成为房地产领域的重要增长极之一。

五、房地产领域用钢趋势展望

1.需求规模下降

一方面，2022年以来，全球经济承压，居民更多偏向降低家庭负债、增加储蓄，“恒大债务危机”“强制停贷”等事件严重影响市场预期，企业销售去化及回笼资金压力较大，依赖高杠杆、高周转做大做强的传统发展模式已失基础，对钢材消费需求造成直接影响；另一方面，虽然各地“支持房地产企业合理融资需求”表态频发，但受市场预期影响，金融机构对房地产企业融资仍偏谨慎，企业拿地、新开工项目意愿不强，钢材需求持续疲软。结合二十大后房地产领域发展趋势，考虑房地产对我国社会经济的重要支撑作用[7]及城市更新、租售并举等举措，测算到2025年，我国房地产领域钢材需求为2.35亿吨，较2022年下降3.0%。

2.需求结构调整

绿色化、信息化、工业化是国际房屋建筑领域发展的三大趋势，发达国家均大力推进绿色建筑，将绿色建筑作为产业转型重点方向[8]。其中，钢结构作为重要的建造模式，近年保持较快增长，2013—2021年全国钢结构加工量增速平均值达到12.07%[9]，有效支撑钢材消费需求，促进结构调整。

2022年，住建部会同其他部门印发了《“十四五”建筑业发展规划》 《城乡建设领域碳达峰实施方案》等文件，提出“大力发展装配式建筑，推广钢结构住宅，到2030年装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到40%”等目标。钢结构建筑作为一种节能环保的新型建筑，约90%的建筑钢材可回收再利用，钢结构建筑与钢筋混凝土建筑相比具有明显的低碳优势，尤其在近年“双碳”战略背景之下，预计将继续保持较快的增长速度。

整体看，结合二十大报告对于房地产领域“增进民生福祉，提高人民生活品质”的相关导向，随着社会经济发展、人民对美好生活向往不断强化及建筑领域“双碳”战略不断推进，房地产领域用钢将整体向高强、耐蚀、长寿命等领域发展。随着钢结构建筑的逐渐推广，预计传统建筑所需的钢筋、线材需求比例将有所下降，板材、型材、管材需求比例将逐渐上升；其中，对于小规格钢筋、大厚度规格板材和管材、热轧H型钢的需求将有所增长。