房地产开发企业资金管理存在的问题及改进措施研究

马文佳

摘要：房地产行业具有投资周期长、资金需求大的特点，随着国家对民生行业宏观调控力度的加强，房地产企业的资金问题越来越突出，直接影响着企业的发展壮大，同时，房地产开发行业在项目施工建设过程中存在着许多不确定因素，对资金的需求量极大，在这种经济形势下，企业必须对资金合理安排，加速资金周转，提高资金管理水平，以在日益激烈的竞争中稳健发展。房地产开发企业的资金管理，主要是对企业经营活动、筹资活动、投资活动中的现金流和资金风险进行管理。企业围绕着资金开展各种管理活动，通过对资金的合理规划，可以确保资金链完整，使企业能持续经营，进而达到增加企业经济利益的目的。本文阐述了房地产企业资金管理的主要内容、特点、重要意义，提出了其存在的融资方式单一且成本较高、资金管理意识薄弱、没有完善的管理制度及岗位设置不合理等方面的问题，并且结合实际情况提出了相应的解决方法，例如优化筹资渠道、加强风险管理意识、建立完整的管理制度、合理设置工作岗位等，希望能为房地产开发企业提高资金管理工作质量提供帮助。

关键词：房地产开发企业；资金管理；风险管控

近年来，国家加强了各种保障性住房的建设，并且通过一些列限购、限贷的政策，引导房产市场降温，对房地产开发企业产生了一定的冲击，房地产开发企业利润空间被压缩，资金需求增加，这使得资金管理越来越受到企业管理层的重视。

一、房地产开发企业资金管理的特点

房地产开发企业的资金主要表现形式为库存现金、银行存款等，其具有以下几个特点：

（一）投资规模及资金需求量较大

房地产企业属于资金密集型企业，其在拿地、规划设计、施工建设及营销管理等各个环节，都需要大规模的资金支持，但是房地产开发项目的开发周期又很长，前期的资金来源无法通过销售商品取得，因此需要企业通过其他渠道自行解决。

（二）资金回笼较慢，回收周期较长

房地产开发项目从投入资金拿地到销售回款，周期一般需要1-2年。在这期间，除了土地价款，建设施工也需要投入大量资金，开始预售后的预收款项还需要接受银行的资金监管，使用上并不便利，加之受国家宏观调控、不可抗力等因素影响，都会减慢资金回笼的速度，所以房地产开发企业的资金压力非常大。

（三）资金成本较高，融资风险大

房地产企业与其他企业不同，商品不能在短时间内变现，后续的开发支出建设企业很少能自给自足，往往需要进行筹资，如接受股东投资或者银行贷款等。银行贷款会受到国家政策等因素影响，而贷款利率的调整也都会直接影响企业的资金成本。同时，销售回款也可能由于政策或是社会环境的影响而无法达到预计的金额，给企业带来资金风险。

二、房地产开发企业加强资金管理的重要意义

（一）保障企业持续经营

资金是房地产开发企业赖以生存和持续经营的基本保障。房地产开发项目的每个节点都离不开大量的资金支出，只有保证资金链的完整，才能使项目顺利进行。现金流管理是房地产开发企业管理的核心，也是企业良性发展必不可少的重要手段。

（二）增强企业竞争力

近些年，国家宏观调控政策对房地产行业影响较大，房地产企业在生产经营过程中会受到许多不确定因素影响，做好资金管理是保证企业在市场经济竞争中生存和发展的必要条件，规范、合理分配资金，提高资金的使用效率，保证资金链的稳定性，能够有效的提高企业管理水平，从而提高企业的竞争力。

（三）优化企业资源配置

房地产开发企业加强资金管理可以使其在项目拿地前，就能做好评估和全盘的资金计划，避免资源浪费，提高资金的利用率，降低资金成本，同时还能提高资金周转率，盘活现有的资金，提高企业的偿债能力，优化资源配置。

（四）避免资金风险

加强资金管理还是企业规避资金风险的强有力的手段，通过资金管理，管理层能清晰的掌握企业的资金状况，了解企业资金需求，将资金分配合理化。同时企业通过资金计划，能够实时监督资金流动状况，预防资金滥用，避免产生贪污腐败的现象，规避资金风险。

三、房地产开发企业资金管理存在的问题

（一）融资方式较单一，融资成本较高

房地产开发企业获取资金的途径主要有股东投资、融资贷款、销售回款等，其中股东能投入的资金有限，不足以支撑到项目开盘销售，而销售回款也需要时间，不是短时期内能实现的，所以企业主要的融资方式仍为银行贷款。

目前，受国家政策影响，银行对房地产开发企业的贷款限制条件越来越多，开发贷金额抵押条款越来越苛刻，对贷款资金使用的监管也越来越严格，这使企业的资金越来越紧张，同时，为了保证企业自身的信誉，即使出现了销售金额没有达到预期目标、资金回笼慢的情况，企业也仍需要按时归还银行贷款利息，这也给企业带来了一定的资金压力。

房地产企业的资金来源在开盘预售前主要依赖于银行贷款，项目开盘预售后收到的款项在达到收入结转条件之前也只能作為负债，这就必然会导致项目前期企业的资产负债率较高。如果遇到房市低谷期，资金回收期的延长也容易使企业产生违约风险，影响企业发展。

（二）资金管理风险意识比较薄弱

目前，许多房地产企业的管理层还没认识到资金管理的重要性，思想陈旧，管理理念也相对落后，其仅将管理重心放在项目管理上，对资金管理没有足够的重视，导致企业潜在着资金风险。

有些房地产企业同时开发多个项目，每个项目又设立了多个银行账户，导致企业的资金比较分散，不仅资金周转缓慢，管理工作也比较繁琐，还容易出现财务漏洞，如果企业在招聘财务人员的时候没有对其职业道德重点考察，工作人员职业素养较低，且企业资金监管制度不严谨，那么就有可能出现挪用资金或者贪污腐败的现象，直接给企业造成无法弥补的经济损失。

另外，房地产企业资金支出一般金额较大，如果企业的资金管理不到位、没有预留一定的流动资金，则在市场低迷、资金不能及时回笼时，就无法合理支配资金，容易造成资金链断裂，产生资金风险，使企业的生产经营停滞，造成极大的损失。

（三）没有建立完善的管理制度或是执行力差

房地产开发企业对资金的需求是分阶段的，需要企业针对不同时期的资金需求制定分配计划。目前，许多企业没有完善的资金管理制度，只是根据目前现有的资金制定短期计划，整个项目并没有根据企业自身的情况制定长期资金规划，导致资金前松后紧或是前紧后松，资金管理混乱。

部分企业资金计划制定的不够详细或是制定了资金计划但是执行力度不够，有些企业年初制定了资金预算，但是并不符合企业自身的情况，也没有按月或是按季度细分，资金预算比较笼统，在执行过程中往往会出现偏差，不得不临时调整，增加了企业资金调配的压力，或者是资金预算形同虚设，每年年初制定之后不执行也不调整，丧失了制定资金计划的意义。

有些企业在资金管理方面没有建立完善的审批制度，资金支付没有统一的审批流程，仅由财务人员根据经验判断资金能否支付，还有的企业虽然制定了审批流程，但是不严格执行，存在缺少审批环节支付甚至是没有审批即支付的情况。

（四）资金监管不规范，岗位设置不合理

目前一些大型的房地产开发企业的运作模式均为成立新的项目公司，集团公司一般会把项目公司设置成独立核算企业，项目公司具有独立的法人资格，从审核流程到付款流程都相对独立，这样可能导致集团公司无法掌控项目公司资金收支情况。

而且由于项目公司一般都会根据资金监管的需求开立许多个不同的账户，这样就会导致整个集团企业的资金特别分散，集团公司不便监管，当急需大额资金时无法及时将这些零散的资金进行集中，影响了企业资金的合理配置。

还有一些企业没有针对货币资金管理制定相应的制度，例如现金的使用范围、银行未达账项的审核、支票的使用规范等，在收取的现金不能及时入账，且财务制度监管不到位的情况下，就有可能被私自挪用。部分公司财务工作人员的设置不符合岗位不兼容原则，或者因为项目员工短缺，财务印鉴和公章等都由同一人保管，易造成财务风险，给企业带来经济损失。

四、对策及建议

（一）优化融资渠道、加强资源整合，加速企业资金回笼

房地产开发企业融资的目的是为了保证企业项目运行资金充足，企业应做好项目预算，并积极创新，调整投融资方式，以解决项目资金紧张的问题。房地产开发企业以往通常依靠银行贷款、销售回款、股东投资等方式获得项目可用资金，目前，其还可以通过供应链融资来缓解支付压力，优化传统融资渠道，虽然这种方式并不能使公司直接获得资金，但能够延长应付账款的支付时间，缓解企业资金短缺问题。

此外，其还应加强可行性融资整合。企业应根据自身实际和资金使用方式，充分考虑各种融资渠道的利弊，在立项时对融资方式做好规划。可行的融资渠道包括：

非标债务融资，即不在银行及证券交易市场范围内的融资。企业可通过应收账款、承兑汇票进行融资借贷，包括收益凭证、股票质押及其他信用类贷款方式。

信托融资。土地竞买过程中，企业支付地价款的资金多来自于信托融资方式，在项目建设中也常通过信托融资形式补充资金。虽然信托融资条件已十分严格，未来依靠信托融资甚至会更加困难，但现今政策下，项目四证齐全、企业资本金充裕、有资质的企业，依然可以信托融资。

资产证券化融资。企业可将持有的资产进行优化性设计，通过证券化和信用增级完成融资，将基础固定资产和原本无法流动与转化的资产转化为有价流动资产，从而实现资产证券化融资。

注册海外子公司。企业应成立海外子公司，并以子公司为主体实现融资。子公司依靠海外身份，能有效利用国外较宽松的营商政策，以发行企业债券、挂牌上市等手段融资。

（二）加强资金风险管理意识，提高资金风险管控水平

房地产开发企业要从思想上重视起资金风险管理工作，在企业内部搭建完善的风险防范机制。可以设立专门的机构负责规章制度制定、资金风险评估、预警机制建立及在出现资金风险后制定应对措施，将资金管控落实到审批制度、应收应付管理、制定资金计划等基础工作中，使各项资金活动有章可循，有法可依，保证资金管控的严肃性和权威性。

企业进行资金风险管控还可以聘请专业人员对资金使用的各个部门、环节、类型等进行全方位的监督，例如对企业的资金预算、内外部融资、银行账户、转账交易等，都需要做到定期检查，以保证全面监控资金安全，避免资金风险。

为了能够极大限度的避免资金风险，企业还可以针对资金风险管控的执行设立考核机制，对未能发现资金风险并提出预警、风险评估不准确或对已经出现风险未能妥善处理的，应该根据其给企业带来的损失程度制定相应的惩罚措施，以充分调动主管部分的主观能动性。

（三）建立资金管理制度，加强制度执行力度

房地产开发企业应当建立完善、全面的资金管理制度，使企业对资金的把控更加规范。资金管理制度的制定要贴合企业的实际情况及自身特点，确保制度的执行更加顺畅，以发挥出最大的作用。

制度中应该确定财务部门的岗位设置需求及各个岗位的工作职责，并对人员素质提出明确要求；还应当制定详细的审批流程，例如开立银行账户、各种款项支出、内外部融资借款等。企业对银行账户还需要重点检查，如对银行账户的开立、余额、网银U盾的管理等都应当定期设专人核查。

同时，各种制度都需要员工严格执行才能实现其制定的目的，因此，企业应加强对执行效果的检查。此外，其还应通过使用信息化管理平台来使一部分琐碎的工作能通过大数据分析对比自动完成，从而减轻财务人员的工作负担，使其能更高效的保障制度顺利执行。

（四）强化资金管理，合理设置岗位

强化资金管理应当遵循实行预算控制、严格审批程序、合理控制支出的基本原则。企业的各项资金都需要纳入预算管理，资金支出应严格按照规定的权限和程序进行审批，各部门的支出需要在本部门的预算额度内申请。

集团企业对资金的管控还可以通过资金归集来实现，这样不仅能实时监控各项目公司的资金情况，还能将分散的资金集中起来，以发挥资金的最大价值。

企业应当根据会计业务量和管理需要，依法合理设置会计工作岗位。岗位的设置应当符合内部控制制度的要求，严格实行不相容职务相分离的规定，例如会计机构负责人（会计主管人员）不得兼任出纳工作；会计人员不得兼任内部审计工作；出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、债权、债务等账簿的登记工作；出纳人员以外的会计人员不得经管现金、有价证券和票据；记账人员不得兼任稽核；开通网银账户转账的单位，不得一人办理网银转账业务的全过程，应设置相关审批流程，票据和印鉴保管人员应当分开；银行预留印鉴（财务章、人名章）应当由两人分开管理等。

企业还应当落实会计人员岗位责任制，由会计人员签订岗位职责责任书。会计人员岗位责任制要同本单位的经营责任绩效考核制度相配套，做到以责定权，责权明确，严格考核，有奖有惩。

五、结束语

综上所述，完善的资金管理制度是房地企业开发企业生产经营活动顺利开展的基础，也是其实现战略目标的保障。企业应拓展融资渠道，建立健全的资金管理制度，增强风险管控意识，规避资金风险，促进企业持续稳定发展。

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