安置房项目设计管理存在的问题及解决措施

凌珑珺

（厦门建发建设运营管理有限公司，福建 厦门 361012）

随着社会经济发展和城市化进程加速，厦门市土地资源十分有限，拆迁安置成为城市规划建设的重要内容。但安置房项目设计管理仍然存在很多弊端，首先，没有统一的规范，导致各区安置房建筑设计标准不一致，存在“钱没有花在刀刃上”的现象。其次，由于各区的经济发展水平不均衡，存在差异，导致安置房品质参差不齐。因此，加强安置房建筑设计管控已成为当务之急，安置房建筑设计标准应遵循统筹安排、分区实施的原则，保证设计方案的科学性、合理性和实用性，从而提高安置房建筑的使用效益。

1 安置房项目设计优化原则

1.1 经济适用原则

安置房项目设计要遵循经济适用原则，考虑到安置房的特殊性，应“合理布局、特色规划、适应安置”，充分考虑周边环境，因地制宜，做到保留人文特色、风俗文化，合理规划安置小区。同时，在满足国家规范、地域性标准的前提下，着重考虑安置户的居住需求，建筑平面布局应合理紧凑，减少公摊面积，提高标准层使用面积系数和得房率，套与套之间尽量避免相互遮挡和视线干扰，满足舒适性和适应性要求。除此之外，对于安置户提出的不符合建设要求的特殊做法，如通过预留设备平台、结构连板等“偷面积”行为，二次施工后增加改造空间、违法搭建等，应坚决杜绝。因此，安置房项目设计管控过程中应进行综合性的成本评估，考虑到安置房的建设品质、经济适用性，应在严格控制建设成本的原则下，适度地超前设计，以提高设计品质，在满足住宅建设标准的前提下，尽可能提高回迁安置居民的舒适度和获得感。

1.2 统筹兼顾原则

安置房项目设计管控必须坚持统筹兼顾原则，既要考虑安置房建设品质，又要考虑安置居民的生活习惯，同时，兼顾城市规划和建筑节能等方面。考虑到安置房与商品房的本质区别，在建筑设计管控中应充分考虑户型、层高、电梯数量、楼栋朝向、楼间距、设备用房、垃圾收集点等各功能分布。“不患寡而患不均，不患贫而患不安”，一旦设计的优缺点明显，会降低安置户的接受度。另外，应尊重民俗文化的保留，如闽南地区民间祭祀文化较为浓厚，安置户会要求小区内设置公共祭祀区域，需着重考虑民俗文化设施与景观环境的协调融合，从而达到生活融入文化，文化走进小区的效果。考虑到部分拆迁安置项目是将原有村庄拆迁，采用就地安置的做法，同一安置小区居民是曾经的邻居，邻里间关系密切、活动频繁，小区中庭、架空层应合理设置邻里沟通交流活动场所。因此，要充分考虑户型设计的均好性、民俗文化的保留、传统生活方式的延续，尽可能满足安置居民的需求，以顺利推进项目的建设进度，提高居民居住品质。

1.3 合理性原则

安置房项目设计要合理，应符合国家有关规定，可适当超前规划，但不得超标准建设。同时，应考虑安置房周边环境、交通、商业配套等有利因素，合理规避加油站、垃圾站、寺庙、古墓等不利因素，杜绝相互对视、尖角相冲等问题，保证安置居民居住的舒适度。必须根据规划条件和安置户诉求，合理安排各功能区域，使之相互协调，达到最佳效果。安置房项目设计基础是在满足国家法规、当地规划条件的基础上，科学规划居住区设计、合理分配成本，针对户型、建筑层高、住宅朝向及归家动线，适当进行景观绿化和公共区域装修等，避免浪费。另外，要注意建筑质量问题，针对渗漏、积水等现象，应从设计源头杜绝安全隐患。

2 安置房建筑设计管理存在的问题

2.1 设计标准存在偏差

因为城市土地资源有限，部分安置居住区是高密度、高容积率的小区，在规划设计阶段为用足容积率，会设计超高层建筑，且部分建筑朝向为东西向，导致出现公摊面积较大、采光不足、园林景观较小等现象；一些安置房的楼层较高，存在消防通道堵塞、电梯故障等问题，这些都影响群众的生活质量。同时，为增加安置户的获得感，要求增加“偷面积”区域，将设备平台、结构连板等区域进行二次改造，针对二楼不上人屋面、配电房屋面、顶楼进行违规搭建，都在不同程度上增加了安全隐患。另外，因设计标准不统一，导致设计阶段成本划分存在不一致的现象，如部分安置房在沿街店铺的背立面大量使用石材干挂，配电房使用大量铝单板提升效果等，不仅浪费成本，还影响老百姓的获得感。

2.2 设计体系有待完善

（1）部分高密度安置小区没有考虑到安置房的通风采光、绿色节能问题，导致楼栋朝向不好，影响居住的舒适度。

（2）一些安置房的建筑质量不过关，存在积水、渗漏等严重的安全隐患。

（3）户型设计的单一性，缺乏灵活多变的空间。

（4）由于各地经济发展水平不同，城市规模不同，安置房建设标准也不一致，导致安置房质量参差不齐。

2.3 设计缺乏科学性

部分地区由于安置房建筑设计缺乏科学性，导致一些房屋在建设过程中出现质量问题。设计单位、施工单位对于安置房建设标准的认识不够、理解不到位，导致安置房项目设计质量参差不齐，影响了安置户的生活品质。另外，设计单位对安置房项目的建设意义、认知不够清晰，规划设计时，只注重外观造型，忽视了内部空间的合理布局，导致户型设计差，影响居住的舒适度。部分地区在实施安置房建设时，不按照国家规范、地方规范标准执行，导致安置房质量不达标。

2.4 设计管理方式粗放

（1）安置房项目在规划设计、审批阶段，没有与安置户或者政府相关部门进行有效沟通，导致设计不符合安置户需求，出现无法安置的情况。

（2）由于建设单位资金不足，没有足够的资金支持，导致工程进度缓慢，增加了政府拆迁安置成本。

（3）安置房工程质量监督机构不健全、监督手段单一、缺乏专业的监督队伍、监督人员素质参差不齐，导致监督效果不明显。

（4）由于安置房建设周期长、涉及对接沟通、审批部门较多，设计管控过程中可能出现未按要求公示的情况，增加了安置难度。

3 安置房建筑设计管理问题的解决措施

3.1 强化设计前安置户的调研工作

安置房项目设计管控要做好设计前安置户的调研工作，加强与政府相关部门的沟通工作。首先，全面调研安置户的需求、拆迁安置面积等事项，了解安置户的基本诉求、当地的民俗习惯等，合理设计安置户型；初步审核安置房建筑设计方案，提出设计优化建议，充分考虑拆迁户的生活习惯、居住环境、家庭成员构成等因素，尽可能满足其需求；详细调研安置房的户型、朝向、采光、通风、噪音等，并根据调研结果合理规划设计；避免建筑风格突兀，与周边环境不协调，及时评审安置房项目设计，并提出意见和建议。其次，根据当地政府相关规定和建设标准，了解安置房项目可使用的建筑材料、施工工艺、安全防护等基本要求，根据国家规范、地方审批规定编制安置房项目建筑设计方案，报当地相关部门审批。对安置房项目设计中存在的问题，及时向有关部门反映，以便改进和加强。最后，要加强监督检查，保证安置房设计品质及建设质量。对未按要求落实安置房建设工作的单位和个人，依法追究相关责任。

3.2 完善安置房项目设计管理体系

（1）相关部门要完善安置房项目设计管理体系，统一规划、审批、施工、验收安置房建筑设计，严格执行国家有关规定，不得擅自改变安置房项目设计内容，不得违反法律法规超标准建设、超范围建设、超面积建设，严禁违规改变房屋用途。在确认安置房项目设计成果时，应协调政府相关部门，提前审核图纸的合规性，有效避免成果对外输出后，出现设计错漏纠纷。同时，要建立健全安置房建设质量保证体系，对安置房建设质量和工程造价负责，对施工单位和监理单位负责。另外，要加强安置房建设宣传工作，提高安置户的知晓率和参与度，引导安置户积极参与规划新家园，营造更好的征拆和返迁条件。

（2）相关部门需要构建科学完善的安置房项目建设标准与管理评价体系，对不同地区、不同规模的安置房项目进行分类管控，并根据管理评价结果制定相应的政策措施。同时，应加强对安置房项目设计的监督管理，提高建设标准，精心设计安置小区的规划、品质、环境及配套设施建设，注重建筑品质、造价控制和施工进度的协调统一。另外，应建立健全安置房质量保证体系，对工程质量实行终身负责制，定期组织开展质量检查，及时发现问题，督促整改落实，并加强监督管理，严格执行招标、投标制度，依法查处违反法律法规的行为，追究相关责任人的责任。

3.3 落实设计管控质量

安置房项目设计要落实设计管控标准与质量，合理规划居住区，保证安置居民的舒适度，增加安置房户型设计亮点，从而增加安置户的获得感。在选择建筑材料时，应注意选用具有良好隔声、保温、防火、防震等性能的材料，以达到绿色建筑标准；安全方面应避免采用EPS 线条进行造型外观设计。坚决杜绝项目出现积水、渗漏等问题。例如，小区入口前广场，应高于市政道路（含人行道）标高，当高差不足时，应在交接处增设排水沟，住宅门厅入口标高应高于入口登高面的标高，以避免暴雨天排水不畅，导致雨水倒灌现象；外立面造型线条大于30cm 时，会形成水平滞水面，应增加线条坡度，达到及时排水的效果；地下车库的机动车坡道口，应在坡道上口、坡道中部、坡道下口处设置3 道截水沟，坡道上口处应设置防洪挡板（地面留插口、墙面留插槽），供紧急挡水等，从设计源头杜绝隐患。在严格执行国家有关设计规定的同时，加强施工现场设计管控，做好安置房建筑材料验收确认和建设过程中设计巡检巡查的监督管理工作，保证安置房建设品质。

3.4 加强信息化技术管控理念

随着信息科技的不断进步，安置房建筑设计应充分利用现代信息技术，实现智能化管理。在安置房建筑设计中引入BIM 技术，以提高工程的精准度，降低施工成本，减少施工过程中人为因素错误，从而保证工程质量、减少返工费用。同时，要注意BIM 方案的实施效果，安置房项目设计要充分考虑信息化技术应用，在保证质量的前提下，尽可能减少人工干预，提高工作效率。可采用智能化管控，通过互联网技术实现安置房的全方位监控，并通过远程控制系统实现安置房的智能化管理。

3.5 加大安置房项目设计的质量管控力度

建设单位要把控安置房项目设计的质量管控力度，对安置房项目设计过程进行全过程监督，严格把控安置房项目设计成果，确保每一栋安置房都符合国家标准，保证工程质量。同时，加强施工现场的设计监管工作，保证按图施工，且材料符合国家标准。严格执行国家有关规定，不得随意降低工程质量标准。

3.6 安置房设计成本把控

（1）建设单位要从设计阶段严格把控安置房的建造成本，不得降低标准，保证建设品质。

（2）应不断加强质量管理，优化小区景观，完善生活配套，改善居住生活环境。

（3）建筑物应选取规整的建筑外形、合理的结构体系和高宽比，避免采用不规则的平面和立面，尽量避免结构超限设计，增加成本。

（4）景观绿化应充分利用地形条件，以经济、适用、美观、便于管养为原则，充分考虑后期的管养成本，尽可能多地为社区居民提供活动空间。

（5）地下车库、配套设施需要进行合理规划，避免出现地下室开挖量过大等浪费情况。

（6）设计图纸要符合国家相关规定，施工单位不得因施工难度较大而随意变更图纸，致使与图纸不一致或产生较大变更费用。

（7）安置房建筑设计必须充分考虑未来的发展趋势，进行合理设计，减少成本支出，提高土地的利用率，尽量用较低的成本获取更长远的可持续发展效率。

3.7 健全安置房设计管理的相关制度

相关部门要健全安置房设计管理的相关制度，明确安置房设计应符合国家和地方现行有关标准，将安置房设计图纸报政府各相关部门备案，并在规定时间内组织阶段性成果验收工作。建立健全建设单位优化、专家把关、政府审定的设计方案审查机制，加强跟踪协调，促进项目尽快落地。严格落实住宅分户验收制度，提高项目整体品质。

4 结语

总体来说，安置房项目设计管理存在的问题需要引起重视，应加强监管，规范施工，提高工程质量，保证安置户利益，使安置房建设品质达到中等偏上商品房水平，着力打造“居住舒适、配套完善、生活便利、环境优美”的拆迁安置新型社区。