问题楼盘保交楼了吗？

乘车从西安城腹地钟楼出发，往西北方向行驶50分钟后，能看到一片占地8000余亩的建筑工地——这是尚未完全交付的西安恒大文化旅游城。

5月13日，《财经》记者与业主一起来到工地，现场仍有部分工人在作业。业主们进不去，时常通过工地外的环境判断上工数量。“要是工人多，门外会停满摩托车，到处是卖饭的摊点。”一位业主朝略显空旷的门口指去。

根据规划，西安恒大文化旅游城将被打造成一个集居住、游乐、文化、商业于一体的城市综合体。原计划建设14期住宅，能容纳3万户居民，如果全部入住，相当于一座小型县城。

目前，该项目卖出的8期住宅，都存在不同程度的延期交付问题，最长的已经延期约两年。《财经》记者在现场看到，售楼处仍然开放，不过已改为楼盘专班的临时办公室。时值周末，许多业主从西安周边的城市赶来，只为看一眼房子的施工进度。

自去年7月开始，随着恒大、融创、泰禾、奥园、世茂等头部房企陆续出现流动性危机，全国范围内停工或延期交付的楼盘越来越多。

2022年7月28日，为支持刚性和改善性住房需求，中央政治局会议提出，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。此后，纾困政策不断落地，保交楼成为重点任务，地方政府、金融机构、房企、建工集团、城投公司纷纷下场，盘活难题。

然而，克而瑞研究中心的调研结果显示，2022年末，32个典型城市的290个前期停工项目中，有126个仍处于停工状态。

近日，建筑行业B2B信息服务平台“百年建筑网”的一份调研报告显示，5月，全国各地1114个保交楼项目交付率仅为34%。如今，距2022年7月停贷潮已过去近一年，仍有不少问题楼盘业主在网络平台维权，担心交房无期。

保交楼真实的进展如何，那些进展缓慢的项目到底难在哪？带着这些问题，《财经》记者5月上旬分别走访了此前停工较严重的武汉、西安、南昌等地，部分楼盘业主、专班领导、开发商给出了答案。

根本性难题：缺钱

缺钱，是大多数楼盘停工的根本原因。

业主们疑惑，预售时自己从银行贷了款，钱也进了开发商的账户，为什么盖楼的钱还会不够？

其实，在2022年2月国家出台全国性的预售资金规范之前，预售资金的监管是“一城一策”，各地的监管细则和执行力度并不相同。因此，实际操作中存在漏洞，监管不够严格的城市，可能会出现预售资金被违规挪用，甚至预售款根本就没进监管账户的情况。

2020年之前，房地产高周转时期，卖房回款、开发贷、企业债等来钱方式都可以帮房企弥补单个项目的资金缺口。但是，2020年以后，以上渠道都不灵了，行业“拆东墙补西墙”的玩法无以为继，许多楼盘账户里的剩余资金不足以支撑建设，施工便陷入停滞。

如何找来新钱，是停工楼盘复工的首要难题。

为此，国家推出了一系列扶持政策 ，如去年8月底，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出了2000亿元“保交楼”专项借款，三个月后，央行给六家商业银行推出了2000亿元“保交楼”无息贷款。

保交楼专项借款成为很多问题项目的救命稻草。“很多企业就差那一口气，可能来一两个亿，项目就转起来了。”武汉经济技术开发区住房和城乡建设局相关负责人说。例如，武汉经开区的佳兆业滨江新城项目，在保交楼专项借款的帮助下，已经完成交付。

施工中的西安融创江山宸院，栏杆上拉着标语：“没有退路，破釜沉舟！品质至上，力保交付”。摄影/《财经》记者 刘昕

但是，保交樓专项借款的申请有条件限制。上述负责人告诉《财经》记者，该借款是阶段性政策，只针对原计划在2023年3月31日前交付的项目。例如，位于武汉经开区的恒大时代新城项目是分批次交付，该楼盘申请到的保交楼专项借款只能优先用于今年3月31日前交付的批次。今年3月31日之后交付的批次，需要运用其他政策工具拟定相关方案。

他透露，目前，新方案政府正在推进，正式落地前可能会有细节上的调整，方案不成熟时不便向业主公开太多信息，否则业主容易失去对政府的信任，“保交楼过程中，信任是非常重要的”。

另外，《财经》记者了解到，保交楼专项借款“粥少僧多”，申请难度大，需要主管部门审批，且审批极为严格。南昌新力城项目专班负责人告诉《财经》记者，专项借款申请时需要上报项目实际卖出去的套数及每套房子的业主信息，防止虚报。曾有新力城业主表示接到过回访电话，被询问是否真的在该小区买了房子。

事实上，保交楼专项借款毕竟数额有限，即使借到了，也不一定覆盖全部的项目资金缺口。

以新力城为例，目前已借到保交楼专项借款2.243亿元，但要保证项目完成交付，总共需要4亿多元。另外，因新力债务纠纷，绍兴中院于2021年10月强制划扣了新力城项目1.99亿元监管资金，专班花一年多时间，将这笔监管资金全部追回。两笔资金陆续到位，基本能覆盖剩余的工程，才实现了大面积复工。

西安恒大文化旅游城业主告诉《财经》记者，目前整个项目申请到8亿多元的保交楼专项借款，一位总承包方领导对业主透露，预计整个楼盘全部盖完需要20亿元。

保交楼专项借款无法覆盖全部资金缺口的情况下，项目展开自救尤为重要。西安恒大文化旅游城业主了解到，恒大正通过处置资产回笼资金，目前恒大在该楼盘已有三栋楼被国资公司接手，能拿到约4亿元。

前述武汉经开区住建局负责人对《财经》记者说，“保交楼不是用资金给项目托底，而是让项目回到良性运行的轨道。”他用华宇东原金科渝樾大观项目举例，该楼盘由三家房企合作开发，政府在持续协调三家开发商对项目返投；另外，让项目继续融资，恢复造血功能；项目恢复正常后，还要帮其打开销路。通过这些方式，项目正逐步回到正轨。

总包、分包难以为继

楼盘建设是一个环环相扣的过程，开发商是最上游的一环，下游还有项目公司、总承包方、施工班组、供应商等。

总承包方起到承上启下的作用，负责协调和管理整个建筑工程。工地中临时用于施工的“临水”“临电”系统和垂直运输设备，都由总承包方建立。这意味着，如果总承包方采取关门、停水停电、关闭垂直运输设备等措施，整个工地将陷入“瘫痪”。

2021年8月，成都建工将一纸停工告示张贴在新力城工地大门外，表示因前期被拖欠工程款，后期工程款也无保障，成都建工被大量供应商和施工班组起诉，被迫停工。成都建工将封闭工地大门，禁止人员出入。

新力城业主向《财经》记者提供的一份2022年8月的信访局会议记录中也提到，成都建工对工地采取了断水断电、锁人货电梯等措施，导致新的单位都不愿意进场施工。

为推动复工，新力城专班两次去成都建工总部谈判，但进展缓慢。拉扯约一年后，为了保交付，最终启动备选方案，新力城项目通过公证并发函解除总包方成都建工施工合同，由新建区当地的国企建筑公司进行工程扫尾，施工才得以推进。

其实，在保交楼任务中，总承包方处于十分尴尬的境地。西安恒大文化旅游城一位总承包方领导对业主说，“你们业主不用太担心，房肯定会交，反而是我们这些施工单位，一辈子的锅算是背上了。”

他透露，他们干的活产值超5亿元，然而现在到手的钱不到1亿元。去年有审计人员问他，开发商不给钱，为什么还要干活？他无奈地回应，结构没封顶，设备不能撤。而且，当时项目的监管户上还有钱，没有理由不干。最后他们发现，专班介入后，保交楼成为一项必须完成的任务，干不干活已经不是承包方能自主决定的了。

然而，多个楼盘的业主向《财经》记者反映，少了经济利益驱动，会极大影响总承包方的复工积极性。

武汉市东湖高新区的绿地光谷星河绘分为A区和B区，A区的总承包方是一家民营企业上海盛房建设有限公司，B区的总承包方则是湖北省属的一家国企湖北省路桥集团。目前A区整体进度落后于B区，有业主了解到，可能与A区总承包方和绿地存在工程款纠纷导致其复工意愿不强有关。B区的总承包方是国企，政府协调起来相对容易。

中央层面“保交楼”政策

资料来源：政府官网 制表：颜斌

2022年7月《新京报》对此楼盘的报道中也提到，绿地光谷星河绘的负责人表示，B区正常施工，A区出了点问题，初步判断是工程款拨付的问题。

总承包方得不到稳定的资金保障，会在下游产生连锁反应。武汉恒大时代新城一位总承包方领导对业主表示，由于资金没衔接上，有施工班组停工20天后离开了工地。

西安市远洋春风与山水项目，因拖欠工程款和供应商货款，也曾在2022年底发生过维权事件。根据业主提供的资料，有负责水电的工人将车停在工地门口，阻碍施工车辆进场。项目方与下游各单位矛盾重重，后来在政府协调之下，项目才得以复工。

一位问题楼盘的工程总监对《财经》记者说，以前，施工方为了与大开发商合作，甚至愿意垫钱干活，开发商可以把工程款拖两三个月再结清。但是，他所在的公司陷入资金困境后，从工程分包单位、供应商到农民工，面对该楼盘的第一反应是——他们的活还能接？大家都担心，干了活拿不到钱。

因此，说服施工单位复工，会经历漫长的谈判过程。该问题楼盘体量大，分包单位有100多家。正式复工之前，上述工程总监与团队花了四五个月时间与各方沟通。复工条件对施工方來说谈不上优厚：之前项目欠工程方的债务先搁置不管，后续的工程款能保障，但付款比例可能会少一点。

在此条件下，愿意来的施工方可能需要重新铺排施工计划，有的施工方不愿来，就要找新的施工方接替。只有所有工序上的施工单位都愿意按照这个条件配合施工，工作才能往下推动。上述工程总监将这个过程称为“铺高速公路”。

路铺好了，项目正式运转起来，会经历一个重建信任的过程：资金到位后，要让大家知道项目有钱了，施工方来干了活，要让其能实实在在拿到钱。因此，该项目刚复工的前两三个月，工人都是日结工资。这些消息传递出去，信任才能一点一点建立起来。

另外，出于防范资金风险的考虑，项目的施工周期也会被拉长。上述工程总监举例，假设要购买价值1000万元的空调外机，他不会一次性付全款，而是每次付供应商200万元，分五次付清。

之所以这样做，一是公司流动性出现问题的情况下很难向供应商赊购，短时间也凑不齐太多现金；二是项目可能之前就欠供应商钱，如一次性付清1000万元，会面临供应商卷款走人的风险。为了把风险控制到最低，他可能还要去了解供应商下游的付款情况。这些风控措施都会导致施工周期比正常项目更长。

西安远洋春风与山水工地外的维权横幅。图/受访者提供

行业下行的连锁反应

开发商一旦出现流动性危机，首先摧毁的是外界的信任。这时，银行、购房者、有关部门都会为了及时止损，互相拉扯。

《财经》记者了解到，位于武汉市汉阳区的纽宾凯紫御、云座项目，就因此前债务纠纷导致地块未解押，多家银行以抵押物不足和防范风险为由，不愿发放部分业主的在途贷款，使项目用于建设的资金更加紧张，导致工程进展缓慢。

对此，负责该项目的政府工作专班承认，近来项目上确实出现怠工现象，但工作专班已经提示该企业保持施工进度，并已协调相关单位做好工作预案，选派具备能力的企业继续完成后续建设任务。

阻力还来自项目团队内部。一位南昌业主透露，项目出问题以来，其工作人员除了面对来自政府、业主的压力，还面临着裁员、降薪。人员配备降下来了，一个人干好几个人的活， 效率难免降低。

前述工程总监提到，他手下团队的人数从巅峰时期的40多人，降到目前的10人，每个人承担的工作量比以前大了。例如资料员，除了日常的资料记录工作，还要担负起法务、财务方面的工作，不懂的需要现学。该工程总监的管理和协调难度也随之增加。

《财经》记者在与地方保交楼专班人员的交流中了解到，保交楼是一项体系繁杂、矛盾众多的系统性工程。解决每一个问题都涉及到利益，需要跟开发商、施工单位和金融机构等相关单位协调沟通，这本就不是一蹴而就的事情。

仍在持續的“战役”

困难是真实存在的，改变也在发生。

2023年3月以来，随着融创、佳兆业等房企在港交所复牌，部分头部房企也在慢慢恢复元气，其保交楼项目也在有序推进。

前述南昌新力城专班负责人提到，去年以来，新建区有新力大境天城一期、正荣中奥悦玺台、中至未来里、广茂汇等四个问题楼盘已经完成“销号”（即风险解除）。

截至发稿前，《财经》记者获悉，上述武汉市汉阳区的纽宾凯紫御、云座项目，已基本保障新增建设工程的进度款支付。政府工作专班正在开拓渠道，筹措下一步建设资金，目前，已经取得实质性进展，但涉及商业秘密现阶段不宜公开具体信息。

前述武汉经开区住建局负责人也认为，今年保交楼的形势比2022年缓和很多，对于多数问题项目，保交楼政策工具作用明显，一些困难比较大的项目也在持续推进中。

《财经》记者发现，那些进展较快的项目都有一个共同点，地方政府牵头，让金融机构、房企、购房者、施工单位可以坐在一个谈判桌前。

一位出险房企负责保交楼的高管告诉《财经》记者，其公司多个项目在地方政府的协调下取得进展。

如苏州的一个项目还差几千万元资金才能完工，街道不仅借给企业钱，还帮忙找来当地的施工单位，同时，也帮助企业做业主沟通工作，每周接待两次业主咨询。

这家公司在上海市崇明区的一个项目出现困难，区政府向上汇报后，在合规的前提下，将其部分地块性质由自持改为可售。

另外，区政府还找来当地的一家平台公司，接手其可售资产，帮助公司更快收回投资成本，缓解流动性压力。

据悉，杭州相关部门还会出面帮开发商同金融机构沟通，协调使用监管账户资金、公积金贷款和商业银行没发放的在途贷款，让项目逐步回归正轨。

我们看到，过去十个月，保交楼取得成绩有之，但对那些还未交付的楼盘，这场“战役”仍在持续。保交楼是民生工程，需要有一个更高效、完满的结局。

（实习生任德辉对此文亦有贡献）