农村集体经营性建设用地入市的丹阳实践

姜旭洋 王 勇/江苏省丹阳市委办公室

江苏省坚持试点先行，审慎稳妥、扎实有序推进农村集体经营性建设用地入市，积极探索农村土地改革新路径、新方法。丹阳市作为镇江市唯一省级试点地区，经过大胆探索、积极作为，建立起了“同地同权、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市管理框架和市场机制，农村土地价值更加显现，村级经济发展势头更加强劲。

坚持系统思维强化组织保障

作为农村土地制度改革的重要组成部分，农村集体经营性建设用地入市是建立城乡统一的建设用地制度、增加农民土地财产性收入的重要途径，也是推动城乡融合发展、促进乡村全面振兴的重要抓手。近年来，丹阳市坚持系统谋划、科学施策，突出协同联动、高效保障，有序推动农村集体经营性建设用地入市改革落地落实。一是加强顶层设计。制定印发《丹阳市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案（试行）》《丹阳市农村集体经营性建设用地入市净收益管理办法（试行）》《丹阳市农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理办法（试行）》等文件，明确了入市交易、收益分配、土地使用权抵押融资等工作举措。强化国土空间规划保障，积极推进国土空间规划、镇村布局规划和实用性村庄规划编制工作，《丹阳市镇村布局规划》形成最新成果，84个行政村的村庄规划编制成果通过专家论证。二是明确制度流程。制定入市决议，在符合规划、产业准入条件及土地权属清晰等情况下，由入市主体编制入市方案，并经农村集体经济组织村民会议决议后予以公示，形成决议。规划审批流程，建立由属地政府、相关职能部门组成的联动审批机制，确保上市土地合法、合规。推进土地挂牌交易，依托省建设用地网上交易平台，有序出让农村集体经营性建设用地。三是突出服务保障。开展“先锋自然·助推镇长工程”活动，围绕集体经营性建设用地入市、闲置土地盘活等领域重点难点问题，走进镇区、服务基层，共收集各类问题107个，实际解决97个，问题解决率超90%。四是凝聚改革合力。扩大政策宣传覆盖面，通过召开培训会、走访调研等形式，向村干部、村民宣传解读集体经营性建设用地入市的政策，让基层干部能够了解、掌握、利用此项政策。同时，对土地性质、规划要求、用途管制进行广泛宣传，切实提升集体经营性建设用地入市工作的精准性和实效性，把政策真正联通到人民群众心里，激发群众积极推进土地入市交易的主动性，不断营造良好工作氛围。

坚持有的放矢强化配套支撑

突出重点和关键，加强各要素的保障支持，推动集体经营性建设用地入市改革更好地服务经济发展、服务农业农村，为全市纵深推进产业强市、乡村振兴战略注入新的强劲动能。一是优化利用土地资源。在规划引领下，对于分散的零星建设用地，结合“增减挂钩”政策，进行复垦整理，形成流量指标，进行异地置换，形成可以成片开发的土地，提升农村建设用地使用质效。严格落实产业规划布局，对不符合规划的产业项目，严禁通过集体经营性建设用地入市办理产权登记、抵押贷款等，并通过激励引导、反向倒逼等方式，推动“小散乱”产业项目进园区，实行企业标准化、精细化管理，推动产业集群发展、提质增效。二是均衡土地增值收益。在确定土地入市最低价格的基础上，制定出台全市统一的分配方法和标准，减少村民间分配上的差距，实现土地增值收益相对均衡。丰富收益分配方式，对土地入市产生的净收益，除通过集体决策后内部分配外，探索多元化、多样化管理。三是构建风险补偿体系。探索建立农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款风险共担机制，由政府设立一定额度的风险补偿资金，与银行、再担保机构等按约定比例合理分担抵押贷款风险，激励引导全市各银行积极参与集体经营性建设用地使用权抵押贷款。鼓励金融机构建立农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款风险评价机制，有效跟踪检查和监控分析信贷资金使用、借款人信用及担保变化等情况，在为乡村发展提供更多“金融活水”的同时，更好地守牢农村金融风险底线。

坚持实绩实效强化资产盘活

中央深改委会议明确要求，要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。丹阳市积极落实上级改革政策，抢抓改革试点机遇，通过改革有效盘活农村沉睡土地资源，积极解决土地供需矛盾等问题，切实推动农村集体经营性建设用地赋能经济社会转型发展。截至2022年底，共挂牌成交集体经营性建设用地89宗，面积总计1353.6亩，成交总价38790.5万元，其中用于集体组织内部分配的净收益达16073.4万元，亩均净收益达11.87万元。突出的成效主要表现在三个方面：一是农村土地价值逐步显现。壮大村级集体经济，增加农民土地财产收入，群众获得感不断增强。试点地块用于集体经济组织内部分配的净收益最高为20.85万元/亩、平均为13.08万元/亩。二是产业用地供给不断优化。丰富产业用地供给方式，着力缓解产业用地供应紧张的现状，盘活闲置低效用地132.57亩。与原产业用地供给程序相比，省去农村建设用地转为国有建设用地的征收、审批等环节，项目落地效率不断提升。三是违法用地整改成果持续扩大。有序推进违法用地整改，持续提升农村土地利用和治理水平。截至目前，已挂牌成交用于违法用地整改的集体经营性建设用地面积469亩，计划挂牌用于违法用地整改的集体经营性建设用地20宗、面积179.8亩。