房价与产业结构升级间存在合理区间吗？

王先柱　孙豪　吴义东

摘 要：依据长三角41个地级市2008—2019年平衡面板数据，运用IV-GMM方法，系统考察房价对产业结构升级的影响及作用机制。结果表明：房价与产业结构高级化与合理化间存在合理区间，城市科技创新水平和基础设施水平是房价影响产业结构升级的作用机制。异质性分析显示，房价对产业结构合理化的影响在不同层级城市间存在差异性。鉴于此，地方政府应在房价与产业结构升级的合理区间内，因势利导，因城施策，实施房地产宏观调控措施，助推产业结构升级。

关键词： 房价；产业结构高级化；产业结构合理化；合理区间

中图分类号：F062.9 文献标识码： A文章编号：1003-7217（2023）01-0100-07

一、引 言

构建现代产业体系作为全面贯彻新发展理念、推动经济社会高质量发展的重要“引擎”，尤其注重实体经济、科技创新、现代金融、人力资源间的协同发展[1]。目前，我国虽是世界上唯一拥有全部工业门类的国家，但产业发展仍处于全球价值链中低端，存在核心竞争力不强、结构性供需失衡、产业基础能力较弱等问题，“强链补链”面临着较高的要求和较大的压力。产业结构升级是构建现代产业体系的关键和核心。在此情况下，我国亟须加快推动产业结构升级，构建面向未来、具有国际竞争力的现代产业体系。

产业结构升级容易受到外界其他因素的影响，需提供良好的外部环境来推动产业结构升级。在讨论影响产业结构升级的外部因素过程中，学者们发现房价发挥着极为重要的作用。部分文献表明，房价上涨能够加快劳动力流动[2]、引起资产增值，住房财富增加[3]，从而带动消费和缓解企业融资约束等[4，5]，推动产业结构升级。但大多数学者却持否定意见，认为房价上涨会对劳动力和实体企业投资产生挤出效应[6-8]，增大居民的收入差距[9]，并引起资源错配[10]，降低资源的利用效率等，进而抑制产业结构升级。还有小部分研究发现，房价与产业结构升级间存在非线性关系[11]。可见，现有研究尚未形成统一共识。

在新发展格局下，我国迫切需要产业结构升级来解决面临的一些难题[12]，如经济发展不平衡不充分的问题、国际上日益复杂的竞争问题等。然而，在新冠肺炎疫情和“三条红线”政策的影响下，自2021年下半年起房地产呈现出下行态势，房价持续下跌，使得地方政府财政紧张、地区发展增速放缓，对产业结构升级产生不利的影响。由此发现，房价与产业结构升级间似乎存在悖论，即房价持续上涨阻碍产业结构升级，房价持续下行也不利于产业结构升级。那么，是否存在房价区间以适应产业结构升級？事实上，为进一步促进我国房地产业的良性循环和健康发展，保持房地产市场平稳运行，2022年下半年以来，各城市因城施策，“松绑”之前偏紧的房地产调控政策。同时，支持民营房企合理融资需求，降低其信用风险，改善房地产销售和贷款边际。新一轮宏观调控政策释放的利好信号，引起学术界对房价可能再次上涨的担忧。在此情形下，探讨房价与产业结构升级间是否存在“合理区间”有着一定现实意义。

长三角地区作为我国经济发展最发达、开放程度最高、创新水平最活跃的区域之一，2021年以约16.74%的人口占比创造出中国近24.1%的经济总量①。因此，本文以长三角地区作为研究对象具有范本意义。与已有研究不同，本文在分析房价与产业结构升级间的非线性关系时，将“合理区间”这一概念纳入分析框架。进一步地，着重分析政府“有形的手”在房价与产业结构升级间的重要作用，并根据拐点值的变动方向来判别效应正负。本文的研究不但有利于地方政府因势利导，因城施策，实施房地产宏观调控措施，助推产业结构升级，同时也为本轮房地产宏观调控提供理论依据。

二、理论分析及相关假设

在房价水平相对较低时，房地产市场的发展能带动上下游相关产业的发展，吸引劳动力流入[2]。同时，房价上涨在一定程度上提高了该地区物价水平、工资水平等，从而发挥出过滤效应。对于劳动密集型企业和厂房占地面积较大的企业，房价上涨所导致的工资上涨、土地价格上升等会增加其生产经营成本。在此条件下，该类企业出于自身利润最大化的考虑，会被迫选择迁移出该地区，从而提高产业结构高级化水平。但当房价上涨超过某一阈值时，会引起资源错配，降低资源配置效率[10]。企业和投资者会更看重住房的投资属性[8]，将资金转投至房地产行业，不利于企业向高价值端的转变，阻碍产业结构高级化。基于此，本文提出研究假设H1a：

H1a 房价上涨与产业结构高级化之间存在“倒U形”关系。

房地产市场的发展能够推动城市经济和环境的不断改善，增强该地区的集聚能力[13]，吸引人才不断流入。同时，房价上涨能够提高居民消费水平[4]，改变消费观念。为适应消费者的消费需求，相关产业的结构需要不断调整、优化，产业结构逐渐趋于合理。同样，当房价上涨超过某一阈值时，会不利于产业结构合理化。一方面，房价上涨会造成资金非理性流动。一些企业和投资者不断将资金转投至房地产，导致房地产业及其相关上下游产业过快发展，不利于其他实体经济的健康发展[14]。另一方面，不断上涨的房价增加了居民的生活成本，降低了居民的消费欲望。同时，在适应性预期的影响下，居民会更倾向于增加储蓄购买住房，降低消费[15]。基于此，本文提出研究假设H1b：

H1b 房价上涨与产业结构合理化之间存在“U形”关系。

产业结构高级化与合理化之间相互联系、相互影响。故理论而言，产业结构高级化与合理化可能存在一个“最优结构”。但在现实中，受各方面因素的综合影响，经济体更多的是处于一种非均衡状态[16]。此外，房价不断上涨会引起资金的非理性流动，不利于其他实体经济的发展，导致产业结构高级化水平不断提升，但却不利于产业结构合理化，即产业结构高级化与合理化失衡，拐点值间存在差异。基于此，本文提出研究假设H1c：

H1c 房价与产业结构高级化、合理化间存在“合理区间”。

房地产市场发展提高了城市基础设施水平[17]，增强了城市吸引力。一方面，基础设施水平的提高能够吸引优质企业入驻，增强该地区产业间的竞争力和市场活力。此时，将对劳动生产率较低的企业产生挤出效应，推动产业结构高级化。另一方面，城市基础设施的改善能够吸引农村人口向城镇流动[18]，并进入第二产业，可能会使其劳动生产率降低，不利于产业结构合理化。基于此，本文提出研究假设H2a：

H2a 房价通过提高城市基础设施水平推动产业结构高级化，但可能会阻碍产业结构合理化。

房地产业在带动城市经济快速发展的同时，政府部门所能获得的财政收入也在增加，如高价拍卖商住用地、征收房地产税等，为政府实施各类政策提供了资金保障［2］。一方面，政府部门实施创新研发补贴政策能够增强该城市的创新意愿和创新动力。另一方面，人才引进政策的实施能够确保人才“引得进、留得住”[19]。在一定程度上能够提高城市科技创新水平，帮助产业向高附加值、高技术转变，推动产业结构高级化与合理化。基于此，本文提出研究假设H2b：

H2b 房价通过提高城市科技创新水平推动产业结构高级化与合理化。

三、研究设计

（一）模型设定

为验证上文的理论分析，即房价与产业结构升级间存在非线性关系，且高级化与合理化的拐点值之间存在“合理区间”。基准模型设定如式（1）所示：

Industryi，t=α0+α1HPi，t+θXi，t+μi+δt+εi，t（1）

其中，Industryi，t是表示i地区t年产业结构的相关指标，本文参考干春晖等（2011）的做法[20]，将产业结构分为产业结构合理化（IR）和产业结构高级化（IH）两个指标。HPi，t是表示i地区t年的房价指标，包含房价的一次项和二次项。Xi，t表示所引入的控制变量。μi和δt分別表示地区固定效应和年份固定效应，εi，t表示随机误差项。

（二）变量选取和说明

1. 被解释变量。

产业结构高级化（IH）。产业结构高级化是指资源要素等逐渐从第一产业流向第二、三产业，由劳动密集型产业转变为知识、技术密集型产业，能够反映一国的经济水平和发展阶段。配第克拉克定理指出，随着经济的发展，劳动力会从第一产业转移至第二产业。随着经济进一步发展，劳动力会向第三产业流动，产业占比将达到“三二一”最优状态。为此，本文将采用非农产业产值占总产值的比重来作为产业结构高级化的衡量指标。

产业结构合理化（IR）。产业结构合理化是指各产业的生产要素能够得到合理配置，各生产部门之间协调发展。最初衡量产业结构合理化的公式为结构偏离度，计算公式如式（2）所示：

式（2）中，Yi表示i产业的产值，Li表示i产业的就业人数，YiLi表示i产业的劳动生产率。SDD数值越小，表示产业间分工合理化程度越高。但该等式有两个较为明显的缺点：一是在经济发展的不同阶段，一、二、三产业所发挥的重要性是不同的，但该等式并未将各产业间的相对重要性考虑在内；二是该等式为绝对值形式，无法更进一步对产业结构状况进行分析，使结果相对而言不够严谨。干春晖等（2011）考虑结构偏离度上述的两个缺陷[20]，首次使用泰尔指数表示产业结构合理化。泰尔指数一般用于衡量地区之间发展的不平衡程度，其计算公式如式（3）所示：

政治经济学中提到，当各产业的劳动生产率相同时，意味着等量劳动形成等量价值，此时处于理想的均衡状态，即YiLi=YL，IR的值为零。故IR数值越小，说明产业结构合理化程度越高。所以，若房价推动了产业结构合理化，房价指标的系数符号应为负。

2. 核心解释变量。房价（HP），计算公式为各地级市的商品住宅销售额除以商品住宅的销售面积。

3. 机制变量②。基础设施水平（instru）。本文采用人均道路面积作为代理变量进行衡量。科技创新水平（tinnov）。本文采用科学类财政支出与财政总支出之比表示。

4. 控制变量。为了保证研究的严谨性，本文借鉴已有文献，选取以下一些可能对产业结构升级产生影响的指标充当控制变量：经济发展水平（incom），采用人均可支配收入表示；人力资本水平（hcapi），采用高等院校在校生数与城镇常住人口数量之比表示；投资水平（invescal），采用固定资产投资额与GDP之比表示；政府规模（govsize），采用财政支出与GDP之比表示；金融发展程度（findegr），采用金融机构的存贷款总额与GDP之比表示；消费水平（cons），采用社会消费品零售额与GDP之比表示。

对于上述所有的价值型变量，本文全部以2007年为基期，利用各地级市的居民消费价格指数将其平减为真实值。同时，为了减少异方差的影响，本文对核心解释变量、机制变量和控制变量均进行了取对数处理。

（三）数据来源及描述性分析③

本文利用2008—2019年长三角地区41个地级市的面板数据进行分析。各指标数据主要来源于CEIC经济数据库。各变量的描述性统计如表1所示。可以看出，产业结构高级化的最大值为0.997，最小值为0.694；产业结构合理化的最大值为0.431，最小值仅为0.00002，说明长三角地区产业结构高级化与合理化水平存在较大差异。从房价的相关指标可看出，不同地区的房价差距过大。

四、实证分析

（一）房价与产业结构升级的非线性关系探讨

本文虽选取了与产业结构升级相关的变量充当控制变量，在一定程度上排除了一些因素的干扰，但遗漏变量和变量间的互为因果等都会引致内生性问题，对研究结果产生影响。通过对相关文献的整理，发现房价和产业结构升级互为因果[8]，故房价为内生变量。

本文借鉴陆铭等（2015）的做法[21]，选取人均城市建筑面积充当房价的工具变量，并将房价的滞后一期用于房价的工具变量。此外，将人均城市建筑面积的平方和房价平方的滞后期作为房价平方的工具变量。其原因在于土地出让面积与房价高低有着直接的联系，当土地出让面积较少时，由于市场供求关系会导致房价上涨，且土地出让面积和产业结构升级之间无明显联系。当工具变量个数多于内生变量个数时，使用GMM的估计效果要优于两阶段最小二乘法（2SLS），故本文采用IV-GMM法进行回归分析，回归结果见表2。

从表2可以看出，在样本期内，房价与产业结构高级化呈“倒U形”关系，与产业结构合理化呈“U形”关系，且系数是显著的。此外，根据表中相关统计量可以看出，工具变量的选择是有效的。上述回归结果验证了本文的研究假设H1a、H1b。房地产行业的快速发展能够带动相关上下游产业的发展。同时，房价上涨会对低劳动生产率的企业产生挤出效应，推动产业结构高级化。此外，房价上涨能够促进消费水平的提升，相关产业需不断调整以适应消费需求，产业结构不断趋于合理。但当房价上涨超过某一阈值时，房价上涨会引起资金的非理性流动，同时在适应性预期的影响下，人们会倾向于增加储蓄，降低消费，不利于产业结构的高级化与合理化。

另外，受多种因素的影响，任何经济体都无法长时间处于一种均衡状态，大多处于失衡状态。为验证研究假设H1c，本文计算产业结构高级化与合理化的拐点值，发现房价与产业结构高级化、合理化之间存在如图1所示的关系（粗略）。可以看出，在产业结构高级化拐点值的左侧，产业结构高级化与合理化虽均处于上升阶段，但合理化水平较低。同理，在产业结构合理化拐点值的右侧，产业结构高级化与合理化均处于下降阶段。对于全国和长三角地区，产业结构升级是实现高质量发展目标的关键路径，在此过程中不但要追求产业结构高级化，也要兼顾产业结构合理化。从图1可以看出，在产业结构高级化与产业结构合理化拐点值之间所构成的区间内，产业结构高级化与合理化水平均相对较高。即房价存在“合理区间”适应产业结构高级化与合理化的发展要求，以更好助推高质量发展。

（二）异质性分析④

考虑不同发展水平的城市，房价对产业结构升级的影响可能存在差异性，本文按照2021年城市最新划分标准将长三角41个地级市进行分组并讨论，结果如表3所示。从表3列（1）～列（4）可知，房价对产业结构高级化的影响在两个子样本间无显著差异。从表3列（5）～列（8）可知，房价对产业结构合理化的影响在两个子样本间存在显著差异。对于三线及以下城市，地方政府在进行招商引资时，更侧重于企业所带来的经济效益，以致许多招商来的企业可能不适应本地发展要求，不利于产业结构合理化。

（三）稳健性检验⑤

为验证本文研究的稳健性，本文采用了如下方法进行检验。第一，考虑房价对产业结构的影响具有滞后效應，将房价滞后一期讨论。第二，将解释变量更替为商品房平均销售价格。第三，考虑省会城市和直辖市的产业结构水平、房价水平等较高，剔除上海、杭州、南京、合肥四个城市后重新分析。上述稳健性检验结果均支持本文的核心研究结果，即房价与产业结构高级化与合理化之间存在“合理区间”。

（四）影响机制分析

前文已经分析了房价对于产业结构升级的直接影响效应。那么，除直接影响外，房价是否会通过一些间接传导路径对产业结构升级产生影响？该部分通过实证分析检验研究假设H2a、H2b，构建如下计量模型：

Industryi，t=β0+β1HPi，t+β2instrui，t+β3Xi，t+μi+δt+εi，t（4）

Industryi，t=γ0+γ1HPi，t+γ2tinnovi，t+γ3Xi，t+μi+δt+εi，t（5）

表4报告了基础设施水平和科技创新水平在房价对产业结构升级的非线性影响中的作用效果。本文通过分析加入变量后拐点值的变动方向来判别该变量所发挥的效应。若加入变量后拐点值向左移动，则说明该变量发挥正向效应；反之，则发挥负向效应。通过表4列（1）和列（2）可以看出，基础设施水平在房价对产业结构高级化的影响中发挥正向效应；在房价对合理化的影响中发挥负向效应。验证了本文的研究假设H2a。一方面，基础设施水平的提高能够增强城市吸引力，吸引劳动生产率相对较高的企业迁入，并对劳动生产率较低的企业产生挤出效应，促进产业结构高级化。另一方面，基础设施水平的提高为农村人口流入城市提供了便利，使得大量劳动力流入第二产业，不利于产业结构合理化。

从列（3）和列（4）可以看出，房价对产业结构高级化与合理化的非线性影响中，科技创新均发挥出正向推动作用，验证了本文的研究假设H2b。城市创新水平的提高能够增强企业的创新动力和活力，推动企业向高价值端转变，同时提高企业的生产经营效率，推动产业结构高级化与合理化进程。

五、进一步探讨

从实践来看，长三角地区房价与产业结构高级化和合理化之间的确存在“合理区间”。从图2（a）可以发现，除上海外，所有地区均处于“倒U形”曲线对称轴附近及其左侧，不存在房价过高而阻碍产业结构高级化的地区。具体来看，杭州、温州、南京、宁波和苏州等城市处于对称轴顶点附近，房价水平与产业结构高级化相匹配。而宿迁、连云港以及安徽的黄山和六安等城市均远离“倒U形”曲线对称轴，聚集在曲线的左下侧。当前，这些城市房价水平和产业结构高级化水平均相对较低。其可能原因在于：房价较低的城市一般经济发展水平也相对较低。一方面，该类城市因工资水平不高、基础设施水平较差，导致人才“引不进、留不住”。此外，该类城市无法吸引劳动生产率相对较高的企业入驻。

图2（b）显示所有地区均处于“U形”曲线对称轴左侧。其中，上海、杭州、温州、宁波和南京等城市靠近对称轴，其房价和产业结构合理化水平均相对较高，房价能较好地带动产业结构合理化。类似地，宿迁、徐州以及安徽大多数地区依旧处于远离对称轴的位置。房价水平较低，同样不利于产业结构合理化水平的提升。

考虑房价处于合理区间的城市，以南京市为例，自2016年开始，南京市商品住宅销售均价稳定于13000元/平方米左右。自此，南京一直处于房价与产业结构高级化和合理化的“合理区间”内。再如宁波市，2009—2016年商品住宅销售均价约为9500元/平方米，此时，宁波并未处于房价与产业结构高级化和合理化的“合理区间”内。2017年开始，宁波房价上涨至11075元/平方米并小幅波动。自此，宁波位于房价与产业结构高级化和合理化的“合理区间”内（见表5）。

考虑房价处于非合理区间的城市，以徐州为例，该城市在两张图中的位置相仿，即产业结构高级化与合理化水平相对较低。2015—2019年，徐州GDP和房价平均增速分别是7.22%和7.32%，房地产业作为经济的重要组成部分，对推动地区经济增长有着显著的促进作用。基于前文研究所提到的“合理区间”，徐州可适当提高房价，以更好地推进产业结构升级，带动经济发展。再如上海市，相较于2017年，2018年的商品住宅销售均价增长率高达14.7%，达到21501元/平方米，上海房价超过“合理区间”（见表5）。

六、结论及建议

长三角地区产业结构升级不仅能够推动长三角地区高质量发展，还能带动我国其他地区快速发展。本文采用长三角41个地级市2008—2019年平衡面板数据，运用IV-GMM估计方法系统分析房价对产业结构的非线性影响，并重点探讨房价与产业结构高级化和合理化之间是否存在“合理区间”。结果显示：第一，房价与产业结构高级化和合理化之间的确存在“合理区间”。南京、杭州和苏州等地的房价水平位于“合理区间”内，能够较好地匹配产业结构发展，而上海房价水平位于“合理区间”右侧，对产业结构升级主要呈现为阻碍效应，安徽全省以及徐州、宿迁等地房价水平位于“合理区间”左侧，无法充分发挥对产业结构升级的拉动效应。第二，城市科技创新水平的提高使得房价与产业结构高级化和合理化的“合理区间”左移，基础设施水平的提高使得房价与产业结构高级化的“合理区间”左移，与产业结构合理化的“合理区间”右移。第三，对于不同层级的城市，房价对产业结构合理化的非线性影响存在显著差异，而对产业结构高级化无明显差异。

基于上述结论，得出以下启示：首先，在以稳为主和保障住房刚需的前提下，适当放松之前房地产偏紧的调控政策，更好地释放房地产潜在需求。同时，支持房企合理融资需求，降低房企信用风险，促进房地产市场的平稳健康发展，为产业结构升级提供保障。其次，适当宽松的货币政策有助于引导房地产市场的健康发展，更好地助推产业结构升级。因此，地方政府应结合当地房企发展现状，因城施策。对于位于“合理区间”的地区，应坚持“房住不炒”，以稳为主，保障房地产市场的平稳健康运行。对于越过“合理区间”的城市，应严格规范房地产市场的经营秩序、实行差异化住房政策，并加快落实“租购并举”住房制度。而对于位于“合理区间”左侧的城市，应在一定程度上放松限贷限购政策，降低房贷利率等，推动房地产市场健康发展。最后，在合理调控房价的同时，应加大对城市基础设施建设和科技创新的资金投入。基础设施水平较高的地区能够吸引优质企业和高技能人才流入，更好地助推产业结构升级。而科技创新是产业发展的不竭动力，推动科技与产业的相互融合是实现我国经济社会健康发展的必然选择。

注释：

① 数据来源：国家统计局。

② 限于篇幅，本文省略了关于机制变量和控制变量的解释与分析，如有需要，请联系作者索取。

③ 对于缺失值，本文优先使用各省市的统计年鉴和统计公报、国研网数据库（统计口径同统计年鉴）进行填补，随后对仍缺失的数值使用插值法进行填补。

④ 在对三线及以下城市的分析中，房价与人均城市建筑面积的关系不如二线及以上城市的敏感性高，且兼顾不可识别检验、弱工具变量检验以及过度识别等相关检验，取人均城市建筑面积的滞后一期或两期充当工具变量。

⑤ 限于篇幅，文中省略了稳健性检验的回归表格，如有需要，请联系作者索取。

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（责任编辑：钟 瑶）

Is There a Reasonable Range Between Housing

Prices and Industrial Structure Upgrading？

--Based on the Two Perspectives of High Grade and Rationalization

WANG Xianzhu，SUN Hao，WU Yidong

（Anhui University of Technology，Maanshan，Anhui 243002，China）

Abstract：Based on the balanced panel data of 41 prefecture-level cities in the Yangtze River Delta from 2008 to 2019， the IV-GMM method is applied to systematically examine the influence and mechanism of action of housing  prices on industrial structure upgrading. The results show that there is a reasonable range between the housing price and the advanced and rationalized industrial structure; the level of urban science and technology innovation and the level of infrastructure are the mechanisms of action of housing price influencing the upgrading of industrial structure. The heterogeneity analysis reveals that the influence of housing  prices on the rationalization of industrial structure varies among different levels of cities. In view of this， local governments should implement real estate macro-control to help upgrade industrial structure within the reasonable range between housing prices and industrial structure upgrading， and implement real estate macro-control to promote industrial structure upgrading according to the situation and city-specific policies.

Key words：housing price；industrial structure upgrading；rationalization of industrial structure；reasonable range

收稿日期： 2021-07-16

基金項目：国家自然科学基金面上项目（71974003）、安徽省哲学社会科学重点实验室协同创新项目（GXXT-2022-098）

作者简介： 王先柱（1980—），男，安徽岳西人，博士，安徽工业大学商学院教授，博士生导师，研究方向：房地产经济与金融。