基于哈佛分析框架下房地产行业M公司盈利能力分析

刘鹿

随着我国住房制度开始改革，房地产行业迎来了井喷式的不断扩张，但随之中央开始不断地出台调控政策，2016年开始实施房地产监管政策，又在2018年国家大力坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，2021年虽有新冠疫情的冲击，国家出台了房地产企业实施税费支持政策以及加大土地供应等方面的利好政策。这些政策的出台缓解了企业暂时性的资金压力，但是房地产销售面积、投资额及房价增速仍旧明显放缓，这些都印证了我国房地产市场已经过了高速增长阶段，进入提质降速、平稳发展的新阶段。

在这样的大环境下，运用哈佛分析框架对房地产企业的盈利能力进行细致分析就显得格外重要，本文的研究对象是在装配式建筑领域具有先导性的M公司，将M公司自身发展战略融合时代背景，分析企业财务指标，采用哈佛分析框架全面多视角探究M公司在盈利水平方面存在的问题，为M公司的持续健康发展提供有效帮助。

一、研究背景与意义

（一）地产行业背景及特殊性

房地产行业有着自身独有的特点就是强周期性。商品房是居民刚需，是物质生活不可缺少的重要组成部分，房价与环境经济增速相联系，但波动幅度高于经济波动。房地产受国家政策调控影响大，房地产关乎经济稳定和社会的长治久安，政府经常性会发布相应的政策来调控房价，企业想要向市场投入大量资金被限制，原因是货币大规模的扩张会推动商品价格上涨。房企取得土地供应也受到掣肘，政府严格把控，进而这些因素都会影响房价变动，从而影响房地产企业利润收入。最后，现金流依赖金融体系的借贷，施工建设也需要充裕的资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资。另外，除开发需外部融资，销售方面也需要通过银行的按揭贷款。因此，如果企业想要长足稳健地发展下去，必须用长远的眼光来审视当前公司财务现状以及管理决策。

（二）运用哈佛框架分析的研究意义

本文选取房地产行业的后起之秀，并有自身业务特点的中型房地产企业——M公司，首先将哈佛分析框架模型融入到企业盈利能力研究之中，通过多维度的视角，探究M公司在发展经营中存在的不足，让企业管理者跳出固有思维，以盈利能力的视角审视公司的财务信息，使得企业高层明白自身不足，提高竞争水平。其次，纵观房地产企业的财务分析，大多数聚焦于整体分析很少会有单独的盈利能力分析，但是一个企业的盈利能力是企业能否平稳发展的重中之重，所以，寻找到M公司盈利管理存在的弱点并提出改进思考。这样就可以让其他中型房地产企业在以后的盈利能力管理上有借鉴意义。

二、M公司经营能力现状

本文通过选取M公司2017—2021年的基本每股收益、净利润以及利润总额这三个指标来对M公司经营盈利能力现状进行分析，这三个指标对衡量企业的盈利能力非常具有针对性。M公司基本每股收益在2019年之后是下滑趋势，从2019年的0.26元下滑至2020年的0.1元，在2021年又再次下跌到0.03元，这表明M公司的经营能力、盈利能力下降，投资者可能得到的分红更少，甚至不分红。同时，净利润也从2017年的66486万下降到2018年的2488万，下降幅度为96.26%，可以说净利润在加速下跌；而2018至2019年也只是小幅度回升，净利润只上涨4056万元，这对一个企业的盈利能力来说是很危险的信號；利润总额也同样是从2019年开始一路下降，且没有回弹趋势，并且到了2020年利润总额创五年来历史最低，只有2353万，综上所述，M公司的盈利能力不太乐观且未来盈利能力受到冲击。

三、M公司swot分析

（一）优势分析

首先M公司以房地产开发为主，并坚持“高满意、低成本、快速度”的经营理念，用心做产品为客户打造舒适满意的住宅，合理的运营机制使得资金运转具有周期性，每个项目都配备管理人员管理跟进，促进房地产业务平稳发展。其次是城市土地开发业务，凭借与政府的合作共赢，在国家城镇化驱使下，“三旧改造”以及“棚户区改造”项目为公司品牌化和盈利上提供了很大的帮助，M公司也背负了为城市建设服务的使命，然后M公司引领的装配式建筑业务，积极地发展绿色环保建筑产业，得到了政府的大力支持，企业也加速了生产基地布点。最后是产业城镇业务，M公司为迎合国家实现乡村的兴起壮大，在产业城镇建设方面的许多试点进行投资，积极建设现代农业产业，打造新型农业产业模式。

（二）劣势分析

公司产业扩张较快，由于房地产市场拿地价格逐年攀升，以及国内金融政策监管机制越来越严格，M公司业务受到冲击，于是从2014年开始，M公司从房地产领域向装配式建筑业务试水，2017年又增加了向现代农业领域和产业新城领域转型。装配式建筑是M公司押注盈利的方向，公司成立13家装配式建筑业务PC工厂，招聘装配板块人员也从2017年的329人猛增至2019年的2430人，期间，装配公司收入从3.34亿元增至7.14亿元，利润亏损额从1352.84万元暴增至5.98亿元。然而，这种大手笔投资带来更多是“噱头”而不是实绩，转型至今仍处于投入期，且盈利规模始终未成气候。近三年来公司业绩也持续处于下行状态，因房地产业务不断被淡化，加上涉足从未接触过的领域，导致公司业绩一度下降。

（三）机会

新型城镇化建设提供新机遇，改革开放42年以来，国家不断加快城镇化建设，房地产是我国城镇化改革的基石。数据显示，我国城镇化率在1978年是17.9%，截至2010年已达到60%，城镇常住人口由1.7亿增长到8.5亿，城镇人均住房面积由6.7平方米增长至35平方米。说明我国的居民住房水平得到显著提高，我国城市化水平具有高度集中的特点，新增城市人口主要集中在一线城市，在后来住房改革和市场经济条件下，我国城镇住房自有率迅速提升，居民更多的关注点集中在住房舒适性，所以一套住房已经无法满足人们的需求，房子购买水平存在很大空间。其次建立新型城镇化的重点是建立城市群。而M公司所开发的新一线城市，如武汉、西安、重庆、东莞不断引进人才，存在大量潜在发展空间，中国未来的新型城镇化还要经历很长的路，所以新型城镇化成为房地产行业的加速器。

（四）威胁

房地产企业之间竞争加剧，众所周知，房地产行业具有高利润的特点，企业销售商品房的10%～20%就可以衍生出利润，所以，大量企业将资本涌入房地产行业，房地产开发本质就是社会资源的高度整合，规模大的开发商本身承载丰富的资源，整合能力强，正态叠加，越来越强，规模小的反之，这就导致了房地产企业的竞争越来越激烈。随着智能化时代的到来，房企之间的竞争不仅仅局限于房屋质量的好坏，更多的是产品定位设计、服务、品牌价值，维护客户的满意率和复购率是一场坚实的持久的战役，客户不断提升的要求和服务需要企业加强重视，企业在产品定位和房屋开发方面的错误率需要降低，在战略高度上重视服务升级。

四、M公司盈利能力总体分析

（一）净资产收益率总体趋势分析

净资产收益率是反映企业净资产创造净利润能力的关键核心，净资产收益率的提高阐明了企业投入的净资产可以产生可观的利润，可以真实反映企业的盈利能力，公司经营管理业绩的好坏取决于净资产收益率的高低。M公司从2017到2021这五年来净资产收益率波动较大，2019年开始，净资产收益率呈下降走势，从2019年9.70%快速下降至2020年的3.46%，但是M公司还是没有进行战略调整，仍旧不停扩张业务模式，导致净资产利润率跌到2022年的0.94%。连续出现的大幅度下跌给M公司造成很大的威胁，M公司应暂停扩张步伐，仔细思考未来发展思路。

（二）销售净利率总体趋势分析

销售净利率可以大体概括企业的利润表，M公司的销售净利率也呈现出先增高再下降的走势，从2017年的9.15%增加到2018年的峰值12.77%，营业收入增长5.26亿元，增长率为11.24，净利润增长2.449亿，增长率高达为57%。这是由于M公司在武汉的市场竞争力加强，积极承担了“三旧”改造工程，通过对城中村的集体改造，为公司一级的改造任务带来收益，公司的盈利能力增长有目共睹。但是2019年开始销售净利率也开始明显大幅度降低，降至2020年的最低点1.86%，营业收入从2017年的44.38亿元降至2018年的25.2亿元，下降率为43.22%，净利润从2019年的6.469亿下降至2020年的1.491亿，蒸发了近5亿的利润，这对一个企业来说是非常危险的信号，这是由于M公司盲目扩张带来的结果。

（三）总资产周转率总体趋势分析

总资产周转率反映企业通过运营总资产创造收入的能力，企业持有资产的目的就在于收获盈利，通过营业收入净额与资产总额的比例，直接地反映企业投入产出情况，从另外的角度映衬企业的盈利能力。一般来说，周转次数越多，表明周转速度越快，营运能力越强，那么企业的盈利能力也就越强。而M公司的总资产周转率从2017年的28%下降到2020的最低值12%，这是因为营业收入不断下降造成的，而在总资产中存货、应收账款和固定资产资金含量较高，也同样影响着总资产周转率。

（四）权益乘数总体趋势分析

权益乘数代表企业所有可供运用的总资产是股东权益的倍数，而M公司的权益乘数则是先减弱再增高，说明M公司在盈利管理中已经打破最优资本结构的平衡，公司开始出现高杠杆低收益的状态，这种情况对企业来说非常危险，对企業盈利能力也会产生不利影响。

五、M公司盈利能力存在的问题

（一）企业经营战略不当，扩张过快

本文研究发现，M公司为了寻求多元化的发展，开始筹备在装配式建筑领域的发展，又投入大量资金成立全产业链现代农业企业，这些都表明了M公司的加速扩张。虽然装配式建筑具有很大的发展潜力，但是这个项目短期难以看到可观的收益，而现代农业业务的销售渠道尚未成熟，没有较强的市场需求。最近几年，这些项目都没有可能成为公司利润增长点，且都处于发展初期，具有资金需求量越来越大、循环周期长等特点。显然，企业的快速扩张导致净利润不断下跌，负债不断增多，资产变现困难，拖累企业的盈利能力和营运能力，从而进一步扩大了企业的财务风险。

（二）总资产周转率下降

从前文的分析中，近五年M公司总资产的周转率整体呈下降趋势，存货的周转率极大程度影响了企业的资产盈利水平，说明M公司存货管理出现问题。存货能效低为企业就创造不出可观的收益，大量存货楼盘滞销，很容易压垮房地产企业，导致降价销售，这样利润幅度就会受到紧缩，从而企业盈利能力下降。同时，房地产公司过高的存货比例也对企业是一种潜在的威胁。众所周知，房企存货金额较大，变现能力较差，流动性慢，这期间大部分都是未完工或者尚在建筑期的土地项目，当房地产行业面临大幅度跳水时，M公司即将面对的是存货跌价危机，对企业的资金链和盈利能力构成巨大威胁。

（三）生产成本和期间费用的效率低下

第一，M公司近五年的期间费用不断攀升，衍生出一系列问题，M公司对期间费用的管理过于松懈，期间费用投入到房地产的开发中并没有得到充分利用，没有为企业带来较多的经济利益。并且，企业的营业收入增长率和销售净利率不断走低，只是着重将关注点集中在施工项目的控制成本上，而没有对期间费用进行分析考量，进而企业的利润增长率一路降低，显示出公司的生产成本压力增加。第二点值得注意的是，筹资成本也严重影响房地产公司的长远发展，融资通道受到阻碍就会导致企业过重的筹资成本，M公司主要依靠银行贷款来解决筹资难问题，一旦利率大幅度上涨，M公司就面临很严重的还款压力。

结语：

本文从房地产行业整体环境和政策作为基石，以哈佛分析框架作为依托，根据M公司2017—2021年的财务报表数据，把哈佛分析框架中的战略与财务、企业盈利能力综合，深入全面地挖掘M公司在盈利能力方面的不足，运用数据和非数据的维度多角度地评价企业利润走势和环境竞争给企业带来的蝴蝶效应，发现企业经营战略不当，扩张过快、存货周转率下降、生产成本和期间费用的效率低下这三个主要问题， 从而希望该公司总结经验，全面调整企业未来发展战略。

（作者单位：陕西服装工程学院）